房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程控制

□文/陳 爽 樊春陽 余龍娥 張東強(qiáng)

一、引言

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷四個(gè)階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過程中具備對(duì)外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷，項(xiàng)目的實(shí)施和營(yíng)銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中，項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度大，是項(xiàng)目投資的事前控制階段；項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷階段對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度雖然小，但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。

二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系

建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系，就是在不同投資階段，針對(duì)不同的投資目標(biāo)，運(yùn)用不同的管理方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng)，如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評(píng)價(jià)子系統(tǒng)，各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響，形成有機(jī)的整體，這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分：一是土地費(fèi)用，主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等；二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用，主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等；三是政策性費(fèi)用，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等；四是建安費(fèi)用，主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用；五是配套設(shè)施費(fèi)用，主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等；六是其他費(fèi)用，主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)各階段均有發(fā)生，但對(duì)應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同，發(fā)生方式復(fù)雜，因此按不同階段不同費(fèi)用支出對(duì)投資進(jìn)行過程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。

三、實(shí)現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應(yīng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程的過程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論，進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。

項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動(dòng)控制，主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算，控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開始前，根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。

施工和營(yíng)銷階段注重合同管理，進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制，同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系，不能過分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理，業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，取消不合理設(shè)計(jì)變更，對(duì)一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制，屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等，業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售代理公司關(guān)系，這兩個(gè)單位的行為也代表業(yè)主，利用這兩個(gè)單位有效工作來減輕業(yè)主工作量，為項(xiàng)目帶來效益，同時(shí)要避免這兩個(gè)單位不當(dāng)行為帶來的投資偏差。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的，對(duì)項(xiàng)目投資過程控制要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是：根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率；根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率；根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期。

3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段，主要遵循的原則：一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性；二是矛盾問題解釋順序一致性，所有文件是否統(tǒng)一，是否按合同及法定的順序來解釋；三是對(duì)變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理，如果施工方不能給出合理的理由及文件的話，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定，防止施工方無中生有、渾水摸魚；分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方高估冒算。

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評(píng)價(jià)，它通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧，與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，找出差別和變化，分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示，提出對(duì)策建議，通過信息反饋，改善投資管理和決策，達(dá)到提高投資效益的目的。后評(píng)價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù)，在新項(xiàng)目策劃時(shí)，應(yīng)參考過去同類項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

[1]柯洪主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京：計(jì)劃出版社，2009.

[2]全國(guó)投資建設(shè)項(xiàng)目管理師考試專家委員會(huì).投資建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施.北京：計(jì)劃出版社，2005.

[3]郝建國(guó)，許群，崔也光主編.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí).北京：中國(guó)物價(jià)出版社，2003.