廉租房制度存在的問題及對策

劉海燕

(安徽大學經(jīng)濟學院,安徽合肥 230039)

·經(jīng)濟管理·

廉租房制度存在的問題及對策

劉海燕

(安徽大學經(jīng)濟學院,安徽合肥 230039)

我國廉租房制度在運行方面存在著許多問題,研究解決對策,是政府在住房領(lǐng)域中面臨的核心內(nèi)容,也是各地區(qū)當前亟待解決的問題。文章通過提出完善我國廉租房建設(shè)的新思路,希望為解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房難問題提供一些建議。

廉租房制度;對策;住房保障

廉租房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。我國廉租房制度思路的提出最早出現(xiàn)在1998年國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》中。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展,我國廉租房制度建設(shè)取得了一定的成果,但是,廉租房制度在運作中也存在一些問題,需要我們?nèi)シ此己屯晟啤?/p>

一、廉租房制度在運作中存在的問題

(一)資金來源存在的問題

我國用于廉租住房的資金安排主要包括三種渠道:首先,以土地出讓金凈收益的5%作為廉租房建設(shè)資金;其次,以各地方政府的財政資金作為支持;最后,以住房公積金增值收益用于低收入家庭的住房保障。這三種渠道從運作情況來看,都存在現(xiàn)實上的問題。作為中西部解決發(fā)展差別比較大的國家,各地方政府能夠安排的財政資金不僅差別較大,數(shù)目也非常有限,而我國低收入家庭在這些地區(qū)占的比重卻更大。另外,土地出讓金是受地方商品房市場發(fā)展狀況制約的,穩(wěn)定性很差。再加上公積金的增值收益是否應(yīng)該不分對象地普遍用于低收入家庭的住房保障,目前社會上對此存在較大的爭議。

在現(xiàn)階段,由于地方上資金的穩(wěn)定性和充足性難以保障,使得我國廉租房制度在實際運作中收效并不理想。

(二)保障面狹窄造成廉租房制度運作困境

保障面過于狹窄是現(xiàn)階段廉租住房保障面臨的最大困境,根據(jù)目前的規(guī)定和各地的做法,廉租住房分配的對象主要是具有城市戶口的“雙困”家庭。從目前低收入群體的定義所覆蓋的范圍來看,隨著社會的轉(zhuǎn)型,城市打工者、進城民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民是一個不可忽略的新住房弱勢群體。按照彼得“水桶定律”的理解,社會問題是否出現(xiàn),最終取決于這個社會中承受能力最差的群體。所以,住房問題的解決,也是社會保障制度的重要組成部分,需要從政府到社會各階層的普遍關(guān)注,這對維護一個穩(wěn)定和諧的社會環(huán)境有著現(xiàn)實的重要意義。

可是,從落實的情況來看,廉租房制度不僅對城鎮(zhèn)“雙困”家庭的保障尚不到位,對農(nóng)民工的居住權(quán)利的保障更無從談起,這是一個需要各地區(qū)積極主動去完善現(xiàn)有廉租房制度的問題。

二、完善廉租房制度新思路的探討

(一)在國家住房保障制度的框架下,建立地方性廉租房制度

我國從1998年開始建立住房保障制度,在一定程度上緩解了城市低收入家庭住房困難的矛盾。但與發(fā)達國家相比,我國住房保障制度由于起步晚,起點低,尚有很多不完善的地方,又由于我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡,難以制定統(tǒng)一標準和統(tǒng)一的政策。因此,國務(wù)院新聞辦公室在2004年9月發(fā)表的《中國的社會保障狀況和政策》白皮書,對我國住房保障制度只提出一個大體框架,缺乏應(yīng)對住房保障制度運作中問題解決的系統(tǒng)性、原則性和穩(wěn)定性。

在國家已經(jīng)出臺的住房保障政策指導下,作為國家住房保障制度的補充,不同省、市往往根據(jù)本地區(qū)在廉租房建設(shè)中面臨的困難和問題,著眼地方特色,因地制宜,提出解決方案和對策,因而建立更具體、詳細的地方性廉租房制度是一個可行的方案。

在建立地方性廉租房制度時,要從以下幾個方面入手:

(1)住房保障的目的與原則;(2)住房保障的對象和方式;(3)住房保障責任的歸屬;(4)住房保障的監(jiān)督;(5)住房保障的房源;(6)住房保障的管理機構(gòu)和權(quán)限。

(二)鼓勵大型國有企業(yè)參與建設(shè),作為資金來源的補充

我國國有大企業(yè)包括:軍工、電網(wǎng)電力、石油石化、電信、煤炭、民航、航運、金融等行業(yè),這些企業(yè)實力強資金雄厚,遍布各省市地區(qū)。在地方政府資金匱乏的情況下,可以將這些企業(yè)的參與納入地方廉租房制度建設(shè)中來。并且,這種對資金來源的補充方式經(jīng)過一些地區(qū)的實踐檢驗,已經(jīng)取得了很好的效果,極大的減輕了政府負擔。

例如,位于安徽省北部的淮北地區(qū),礦產(chǎn)資源得天獨厚,為中國的五大煤炭基地之一。該市的淮北礦業(yè)集團,擁有24對大型現(xiàn)代化礦井,在全市經(jīng)濟社會發(fā)展中占有舉足輕重的地位。自2008年以來,淮北市便積極搭建政府與企業(yè)平臺,探索和推進共建廉租住房模式,并且取得了很好的成效。該市根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[2007]24號)精神和省建設(shè)廳的要求,結(jié)合能源城市特點,由相關(guān)單位和部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)運作,制定實施方案和措施,著力推進礦區(qū)廉租房建設(shè)。在籌集廉租房建設(shè)資金方面建成了三項渠道,不僅積極爭取中央預(yù)算內(nèi)資金,及時籌集地方配套資金,只在礦業(yè)集團公司自籌資金上,就從公司利潤中自籌以及銀行貸款方式籌集廉租住房建設(shè)配套資金31996萬元,在08年第四季度和09年第一季度,通過多渠道資金籌集,該市便建造廉租住房總建筑面積達42.66萬平方米,總套數(shù)8532套,在淮北市廉租房保障方面維護了該市的社會和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

事實證明,如果地方政府能夠把構(gòu)建廉租房制度放到工作日程上來,落實政府職能,積極鼓勵大型國有企業(yè)參與廉租房建設(shè),完全可以進一步拓寬籌資渠道,解決廉租房建設(shè)中“缺錢”的棘手問題。

(三)借鑒國際經(jīng)驗,完善城鎮(zhèn)低收入家庭住房福利政策

住房保障是社會保障制度重要的一個環(huán)節(jié),世界上許多國家的政府都對這個問題予以了足夠多的重視,并為解決中低收入家庭住房問題制定了專門的政策和規(guī)劃。這些國家在城市化進程中積累的豐富的經(jīng)驗和歷史教訓是值得我們借鑒的。

(1)公平與效率兼顧的原則是廉租房制度發(fā)展中必須確立的理念

公平與效率永遠是住房保障中存在的矛盾。市場經(jīng)濟國家實行住房商品化、市場化,這體現(xiàn)了市場機制的效率性。但是,住房首先是一個社會問題,只考慮效率是不行的,住房保障制度的確立就是為了保障公民的“居住權(quán)”。公平與效率之間,不是一個簡單的替代問題,通過國家住房保障政策的制定,通過解決問題的側(cè)重點不同,可以看出該國住房保障制度的發(fā)展程度。西方發(fā)達國家從控租到公共住房、再到租金補貼模式的演變,就體現(xiàn)了從公平到追求效率,再到兼顧公平與效率的發(fā)展軌跡。在市場經(jīng)濟發(fā)展初期,為體現(xiàn)社會公平,國家往往選擇政府直接參與提供公共住房的模式,以解決中低收入家庭住房難的問題。當市場經(jīng)濟逐漸成熟,效率問題便與公平共同存在,兩者兼顧體現(xiàn)住房保障制度的成熟度。例如美國,對中等收入的家庭只給與金融與稅收方面的優(yōu)惠,而對于低收入家庭這給與直接的租金補貼。

(2)建立在法律基礎(chǔ)上的廉租房制度才具有長遠發(fā)展的目標和實施的依據(jù)

西方國家在建立住房保障制度時,往往通過立法形式來推進政策的執(zhí)行。美國在上世紀30年代頒布實施《住房法》,旨在解決中、低收入家庭住房問題。又隨著《住房貸款法》、《住房再貸款法》的頒布,逐步完善了住房法律體系。英國也在1919年出臺《住房法和城鎮(zhèn)規(guī)劃法》,該法律成為英國建立住房保障制度和推行有關(guān)政策的依據(jù)。而新加坡的《新加坡建屋與發(fā)展法令》,以及日本的《公營住宅法》、《城市住宅計劃法》和《住房金融公庫法》等,都從法律的角度為本國低收入家庭的住房保障提供強有力的支持,并成為住房保障制度目標長遠發(fā)展的保障。

(3)運作成熟的金融機構(gòu)是廉租住房保障的制度基礎(chǔ)

西方國家對居民的住房保障主要面向中低收入階層,這個階層占全國人口的比例往往在60%左右,屬于在短期內(nèi)很難完全用自有資金購房或建房的群體。所以,發(fā)達的房地產(chǎn)金融就成了住房保障的制度基礎(chǔ),為居民購房提供各種金融服務(wù)。

以美國為例,“美國的各類金融機構(gòu)積極地參與住房建設(shè)。美國私人金融機構(gòu)和政府金融機構(gòu)都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款,特別是個人住房抵押貸款。私人金融機構(gòu)中的商業(yè)銀行,房地產(chǎn)抵押貸款證券化趨勢突出,私人金融機構(gòu)中的非銀行儲蓄機構(gòu),如儲蓄放款協(xié)會、互助儲蓄銀行、信貸協(xié)會等也經(jīng)營房屋抵押貸款。美國政府有專門的信貸機構(gòu),如政府全國抵押貸款協(xié)會、聯(lián)邦住宅借貸抵押公司、聯(lián)邦住宅管理委員會等。主要職能是為放款協(xié)會提供貸款二級市場,為買房提供抵押貸款保險與資金。”

(四)取消戶籍歧視,為農(nóng)民工城鎮(zhèn)居住提供基本住房保障

隨著我國城市化進程加快,越來越多的農(nóng)民工選擇了在城鎮(zhèn)長期居住,但是令人尷尬的是,在城市住房設(shè)計住房改革政策時,并沒有把日益增多的農(nóng)民工作為城市“居民”計算在內(nèi)?，F(xiàn)在這種基于戶籍制度上的歧視現(xiàn)象需要迫切得到改變。

如何為農(nóng)民工在城鎮(zhèn)居住期間提供必要的住房保障可以從以下幾點考慮:

(1)由政府提供周轉(zhuǎn)房

地方政府應(yīng)該在廉租房建造中預(yù)留出一定比例的住房以供周轉(zhuǎn),作為農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的短期或長期居住需求,這種住房宜以“小面積,單獨成套”為特點。以滿足農(nóng)民工家庭居住和子女學習生活需求。作為周轉(zhuǎn)住房,可以隨時退租,從而保證了政府對廉租住房分配的主導權(quán)。

(2)向農(nóng)民工提供限價商品房

在考慮農(nóng)民工家庭在城市發(fā)展的需要時,可以向農(nóng)民工提供限價商品房。這種住房以“限價”“限戶型”“限購買對象”為特點,支持農(nóng)民工增加購買城鎮(zhèn)住房的能力。

廉租住房保障,涉及到一個社會的公正、公平、安定與安全,“安居”方能“樂業(yè)”,由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)升溫,房價增長的速度遠遠超出城鎮(zhèn)低收入家庭可承受的能力,對這一部分弱勢群體住房問題的關(guān)注是我國廉租房建設(shè)上“以人為本”的核心思想,而構(gòu)建出較為完善的廉租房保障制度,是實現(xiàn)社會的和諧穩(wěn)定,也是給進一步深化改革開放提供穩(wěn)定祥和的社會環(huán)境的基石。

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F293.35

A

1671-8275(2010)01-0070-02

2009-11-11

劉海燕(1974-),女,安徽淮北人,安徽大學經(jīng)濟學院政治經(jīng)濟學專業(yè)2007級碩士研究生,淮北職業(yè)技術(shù)學院財經(jīng)系講師。研究方向:經(jīng)濟學。

責任編輯:石柏勝