論承租人和按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

徐 偉

（淮南市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)管理處，安徽 淮南 232001）

論承租人和按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

徐 偉

（淮南市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)管理處，安徽 淮南 232001）

承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是承租人的一項(xiàng)具有物權(quán)性質(zhì)的法定權(quán)利，具有對(duì)抗第三人的法律效力；承租人只能在同等條件下優(yōu)先行使購(gòu)買(mǎi)權(quán)而不能以?xún)?yōu)于第三人的條件購(gòu)買(mǎi)租賃物，出租人與承租人就租賃物的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價(jià)格將出租物出賣(mài)給第三人，否則，就侵害承租人的合法權(quán)益，承租人可以向人民法院請(qǐng)求宣告出租人與第三人買(mǎi)賣(mài)租賃物的合同無(wú)效，而且還可以直接請(qǐng)求人民法院確認(rèn)承租人與出租人之間形成的以同等條件為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同成立。

房產(chǎn)；優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；按份共有人；承租人；法定權(quán)利；出租人；物權(quán)

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，老百姓如何利用法律手段來(lái)保護(hù)自己應(yīng)得的權(quán)益，便顯得尤為重要了。其中，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以及應(yīng)如何處理它們之間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律沖突等問(wèn)題皆與廣大住戶(hù)密切相關(guān)，同時(shí)有關(guān)該方面的法律宣傳不是很多。因而筆者認(rèn)為在此對(duì)其中的一些相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行一下探討是十分必要的。

按照有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)目前在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中遇到最多的主要有兩種情況：承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

一、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

(一)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的涵義

所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，依照法律的規(guī)定享有在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)租賃物的權(quán)利。它是承租人的一項(xiàng)具有物權(quán)性質(zhì)的法定權(quán)利，具有對(duì)抗第三人的法律效力；承租人只能在同等條件下優(yōu)先行使購(gòu)買(mǎi)權(quán)而不能以?xún)?yōu)于第三人的條件購(gòu)買(mǎi)租賃物，出租人與承租人就租賃物的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價(jià)格將出租物出賣(mài)給第三人，否則，就侵害了承租人的合法權(quán)益，承租人可以向人民法院請(qǐng)求宣告出租人與第三人買(mǎi)賣(mài)租賃物的合同無(wú)效，而且還可以直接請(qǐng)求人民法院確認(rèn)承租人與出租人之間形成的以同等條件為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同成立。

(二)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律依據(jù)

根據(jù)1983年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ?！盵1]最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn) (試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！盵2]《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”[2]以上規(guī)定都是承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律依據(jù)。由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)利，其必須要由法律直接加以規(guī)定，而不能根據(jù)當(dāng)事人之間的約定而產(chǎn)生。因而其具有對(duì)抗第三人的法律效力。

然而，又該如何保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而使之不受到侵害呢？在這一點(diǎn)我國(guó)法律未作明確規(guī)定，只是在《意見(jiàn)》第一百一十八條中規(guī)定，出租人出賣(mài)出租房屋，未通知承租人，承租人可以請(qǐng)求宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。筆者認(rèn)為，必須規(guī)定承租人在請(qǐng)求人民法院確認(rèn)出租人與第三人買(mǎi)賣(mài)租賃物的合同無(wú)效的同時(shí)，有權(quán)直接請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其與出租人之間形成的以出租人與第三人的同等條件為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)租賃合同，以便更大限度地保護(hù)承租人的合法權(quán)益。

(三)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的構(gòu)成要件

1、出租人與承租人之間必須存在合法有效的租賃合同。

由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是由承租人與出租人之間合法有效的租賃合同而派生出來(lái)的一項(xiàng)民事權(quán)利，是在出租人租賃物上附加的一項(xiàng)合法負(fù)擔(dān)，因此，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如《合同法》第五十六條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力?！比糇赓U合同不成立、無(wú)效或因履行期限屆滿(mǎn)而終止，那么，承租人就不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)了。

2、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購(gòu)買(mǎi)出租人的租賃物，而非以?xún)?yōu)于第三人的購(gòu)買(mǎi)條件購(gòu)買(mǎi)租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。何為同等條件？我國(guó)審判實(shí)踐中有兩種不同的觀點(diǎn)：一是絕對(duì)同等說(shuō)，認(rèn)為承租人購(gòu)買(mǎi)租賃物的條件應(yīng)與第三人購(gòu)買(mǎi)租賃物的條件完全一致；二是相對(duì)同等說(shuō)，認(rèn)為承租人購(gòu)買(mǎi)租賃物的條件與第三人與第三人購(gòu)買(mǎi)租賃物的條件大致相等，即為同等條件。筆者認(rèn)為，如果當(dāng)事人在租賃合同中沒(méi)作特別約定，同等條件就是同等價(jià)格。理由是：第一，把相同條件理解為同等價(jià)格，符合公平原則。因?yàn)槌鲎馊顺鲑u(mài)租賃物，主要是從賣(mài)價(jià)上考慮的。第二，將同等條件理解為同等價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)客觀，易于操作，不會(huì)出現(xiàn)公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理的問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，同等條件的價(jià)格形成是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程。一般來(lái)說(shuō)，出租人與承租人就租賃物買(mǎi)賣(mài)價(jià)格不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，出租人即不得在租賃合同有效期內(nèi)再以低于或等于承租人所能接受的價(jià)格把租賃物賣(mài)與第三人，否則承租人可以同等條件為由主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。如果出租人與承租人對(duì)買(mǎi)賣(mài)租賃物達(dá)成協(xié)議，出租人或第三人即不得再以競(jìng)價(jià)來(lái)否定出租人與承租人達(dá)成的協(xié)議。

3、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是有時(shí)間限制的。

所謂優(yōu)先，主要是指時(shí)間上的優(yōu)先。在條件同等時(shí)，只有享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，出租人才能將租賃物賣(mài)給第三人。目前，世界各國(guó)法律均規(guī)定，承租人的這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在一定期限內(nèi)行使。即必須在三個(gè)月內(nèi)行使，否則就不得享受優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其次應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)的一定時(shí)間里。如我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條和《意見(jiàn)》第一百一十八條均規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)在接到通知后3個(gè)月內(nèi)行使。如果承租人在接到通知后3個(gè)月內(nèi)未作出購(gòu)買(mǎi)的意思表示，應(yīng)視為自動(dòng)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

4、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能是所承租的部分。

按照上述法律規(guī)定，首先，承租人對(duì)承租的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，僅及于其所承租的部分，而對(duì)其余未承租的房屋則未有任何購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。其次，如果承租的是整個(gè)房子的一部分，而該房從整體來(lái)說(shuō)是不可分割時(shí)，法律通常保護(hù)其完整性。最后，承租人主張他對(duì)承租部分有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，堅(jiān)持要買(mǎi)下該部分房子時(shí)，那么應(yīng)如何處理呢？由于出租人享有的是物權(quán)，優(yōu)先于承租人基于承租權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利，同時(shí)一般出租人的利益通常大于承租人的利益。為此在法律上通常會(huì)側(cè)重保護(hù)出租人的權(quán)益。作為所有權(quán)人，出租人對(duì)房屋享有完全物權(quán)；而承租人則享有的是租賃權(quán)，雖說(shuō)法律為強(qiáng)化其效力，使之物權(quán)化，但從本質(zhì)上講，仍屬于債權(quán)，或者說(shuō)是不完全物權(quán)，而在民法上來(lái)看，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。因此當(dāng)物權(quán)與債權(quán)在同一標(biāo)的物上并存時(shí)，承租人因租賃權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先權(quán)理所當(dāng)然地要服從、讓位于出租人的所有權(quán)。

(四)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律屬性

1、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并非承租人在任何時(shí)候都能享有的一種權(quán)利，在出租人出賣(mài)租賃物之前，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能和希望。只有在特定的法律事實(shí)出現(xiàn)，即當(dāng)出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，承租人才能實(shí)際行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，使這項(xiàng)權(quán)利由可能和希望變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。因此，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生在出租人轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)之時(shí)，在此之前，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只是表現(xiàn)為對(duì)期限到來(lái)時(shí)可獲利益的一種期待權(quán)。

2、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。

承租人具有請(qǐng)求與出租人就租賃物訂立買(mǎi)賣(mài)合同的請(qǐng)求權(quán)。出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，承租人依同等條件聲明購(gòu)買(mǎi)的，出租人有承諾的義務(wù)。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣(mài)租賃物，承租人只能對(duì)出租人主張損害賠償，而不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)租賃物。雖然我國(guó)民法沒(méi)有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)方面的概念，但是在新頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》）中有關(guān)于物上請(qǐng)求權(quán)的若干規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。”[3]而第六章明確規(guī)定了：“違反合同的民事責(zé)任”和“侵權(quán)的民事責(zé)任”。[3]因而，筆者在此認(rèn)為：“物權(quán)設(shè)定時(shí)必須公示。”所謂公示原則是指物權(quán)的各種變動(dòng)必須以一種可以公開(kāi)向社會(huì)顯示，并能取信于公眾的外部表現(xiàn)方式予以展示，方能生效的法律原則。因此，明確承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種物權(quán)，就可以有效地防止出租人與第三人串通而以協(xié)議的形式任意更改法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，侵害承租人的權(quán)利。

3、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種附限制條件的形成權(quán)。

所謂形成權(quán)是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。由于承租人一旦行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即可依法排除出租人將租賃物出賣(mài)給他人的可能，而在其與出租人之間形成買(mǎi)賣(mài)租賃物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)須出租人承諾。又由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以同等條件為前提，因此，其又是一種附限制條件的形成權(quán)。

4、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種專(zhuān)屬權(quán)。

由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利只屬于承租人，故不能轉(zhuǎn)讓和繼承。但是，如果承租人所承租的租賃物是供其家人共同使用的，則承租人死亡時(shí)，承租人的家庭中的每一個(gè)成員應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

二、按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》第94條的規(guī)定：按份共有人是指共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定，按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

但是，同時(shí)按份共有人是否存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題呢?通常來(lái)說(shuō)是存在共有人之間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題的。下面可以通過(guò)一個(gè)案例來(lái)了解一下：

一夫婦出資購(gòu)買(mǎi)一套住房，該夫婦過(guò)世后，由其三個(gè)子女A、B、C分別繼承一份。后因C出嫁欲出賣(mài)其所繼承的一份房產(chǎn)，A、B均有意購(gòu)買(mǎi)，但協(xié)商未果，A終向法院起訴，要求法院確認(rèn)其對(duì)C的房產(chǎn)有優(yōu)先于B的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，理由是：B另有房產(chǎn)，該房對(duì)其無(wú)意義，而A急需房產(chǎn)。而B(niǎo)認(rèn)為：其與A享有同樣的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不能因?yàn)槠淞碛蟹慨a(chǎn)便排除他的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院調(diào)解不成，最終駁回A的訴訟請(qǐng)求。

雖然從民法的公平合理原則出發(fā)，似乎應(yīng)確認(rèn)A優(yōu)先于B的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是根據(jù)法律規(guī)定，A、B對(duì)該房均享有同等優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在兩人因行使該權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，僅確認(rèn)A有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是無(wú)法律依據(jù)的。根據(jù)本案的實(shí)際情況，法院可以通過(guò)調(diào)解的方式做B的思想工作，讓其放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，或B自愿放棄其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但不能硬判A有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。原因是：1、A、B、C三人因繼承各自取得的一份房產(chǎn)，但對(duì)各自的份額均不享有所有權(quán)，一套房產(chǎn)歸三人共有，屬按份共有。根據(jù)《民法通則》有關(guān)按份共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和 《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)共有房屋，須提交共有人同意的證明書(shū)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！盵1]A、B作為按份共有人對(duì)共有人之一的C欲出售的份額均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。他們的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都是基于按份共有權(quán)產(chǎn)生的，屬于同一種類(lèi)的權(quán)利。按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬同一等級(jí)，不存在優(yōu)劣之分，也不因共有人的情況不同而有先后之分。為此，不能說(shuō)A有特殊情況，需要該房，就認(rèn)為A的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于B的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2、根據(jù)法律規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是公民，法人或其他組織在特定的買(mǎi)賣(mài)中，在同等條件下，優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。根據(jù)《民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則。[3]自愿是指民事主體在民事活動(dòng)中充分表達(dá)自己的真實(shí)意思，并根據(jù)自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系。為此，只有在共有人之間一方自愿放棄其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，而另一方共有人才有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。那么，在共有人之間是存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題的。

所以，法院駁回A的訴訟請(qǐng)求，確定他無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的判決是正確的。

三、按份共有人與承租人之間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律沖突的處理

根據(jù)《物權(quán)法》第101條的規(guī)定：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。1983年12月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)共有房屋，須提交共有人同意的證明書(shū)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！盵1]《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！盵3]《意見(jiàn)》第九十二條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”[2]由此可知，共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在司法實(shí)踐中，常常遇到共有人將共有財(cái)產(chǎn)出租，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突的問(wèn)題。但是又如何處理按份共有人與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之間的法律沖突呢？筆者認(rèn)為，法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，當(dāng)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持“兩利相權(quán)取其重”的價(jià)值取向進(jìn)行平衡，確定共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在同等條件下優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。理由是：

1、從法律效力上看，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是從共有權(quán)中派生出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)利，它是基于共有人對(duì)共有物的所有而對(duì)共有人所有權(quán)的一種法律保護(hù)。而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是從租賃權(quán)中派生出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)利，它是基于承租人對(duì)租賃物的租賃而對(duì)承租人租賃權(quán)的一種法律保護(hù)。其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要弱于房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。即如果共有人出賣(mài)共有房屋，其余共有人享有在同等條件下優(yōu)先于承租人購(gòu)買(mǎi)共有房屋的權(quán)利。盡管目前世界各國(guó)法律對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)已呈物權(quán)化趨勢(shì)，但無(wú)論如何，租賃權(quán)畢竟還是基于合同而產(chǎn)生的一種債權(quán)。按照民法的一般規(guī)則，對(duì)物權(quán)的保護(hù)應(yīng)優(yōu)先于對(duì)債權(quán)的保護(hù)。當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。因此，按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)高于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律效力。

2、從立法目的上看，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是共有權(quán)中包含的權(quán)利，是為了保護(hù)共有人的財(cái)產(chǎn)而設(shè)立的。而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租人不因租賃物產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移喪失租賃權(quán)而設(shè)立的。不過(guò)，設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的這種目的可以從《意見(jiàn)》第一百一十九條第二款“私有房屋在租賃期間內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主有效”[2]的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”[2]的規(guī)定，知道我國(guó)法律保護(hù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則。因此，即使承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其租賃權(quán)仍然能夠得到保護(hù)。但是如果共有人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么則難以獲得其他規(guī)則的保護(hù)。

3、從權(quán)利義務(wù)上看，共有人作為整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)的所有人，其與共有財(cái)產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，其對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的關(guān)注較之于承租人更為盡力，其對(duì)共有財(cái)產(chǎn)所負(fù)的維護(hù)義務(wù)和責(zé)任較之于承租人更為重大。

4、從情理上看，共有大多是基于某種特定人身關(guān)系的共有，共有人之間大多有某種血緣或親情關(guān)系，而作為租賃法律關(guān)系主體的出租人和承租人則一般不具有該種關(guān)系(特殊情況例外)。因此，一方共有人處分其共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)先考慮和照顧其他共有人的利益，由此而明確共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這也是情理之中的事情。

[1]胡生春.建設(shè)法律、法規(guī)、規(guī)章匯編[C].合肥：安徽省建設(shè)廳政策法規(guī)處出版，2004

[2]趙旭東.合同法學(xué)參考資料[M].北京：中央廣播電視大學(xué)出版社，2004

[3]國(guó)家工商行政管理局監(jiān)督管理司編.經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格基本科目考試大綱[Z].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2001

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1009-9530（2010）04-0061-03

2010-05-14

徐偉(1963-)，男，四川都江堰人，淮南市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)管理處經(jīng)濟(jì)師。