房主坐地起價買房人如何應(yīng)對

翟春雷

（黑龍江省社會主義學(xué)院，黑龍江哈爾濱150090）

房主坐地起價買房人如何應(yīng)對

翟春雷

（黑龍江省社會主義學(xué)院，黑龍江哈爾濱150090）

隨著當前中國房價的飛漲，與房屋交易有關(guān)的買賣合同糾紛也大量出現(xiàn)。本文通過對二手房買賣合同糾紛案例的法律分析，重點探討了“房主坐地起價的違約行為”，并指出了如何規(guī)避房主坐地起價的風險的方法。

房屋買賣合同；定金；合同糾紛；違約責任

時下，二手房市場房價飛漲，受此影響，房主坐地起價、毀約頻發(fā)。物價上漲，賣主反悔，這似乎是不可避免的現(xiàn)象。在個人信用與更大的收益之間，不少人選擇了后者。在筆者接到的咨詢中，此類情況特別多。那么，在這種情勢下，購房者如何全力維護個人最大利益呢？如何在簽約時規(guī)避風險，如何在發(fā)生糾紛時維權(quán)？

一、案例重述

2009年7月2日，張某向?qū)O某支付2萬元定金，用于購買孫某名下一房屋。同日，二人簽訂了《房屋買賣合同》，約定：房屋成交價格為84萬元，自合同簽訂日起10日內(nèi)張某向?qū)O某支付30萬元首期付款，雙方于合同簽訂60日內(nèi)到房屋權(quán)屬登記部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，余下房款于產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理完畢之日付清。合同簽訂后，張某如約支付了30萬元首付款并積極辦理了貸款手續(xù)。但近2月時間，該房屋已經(jīng)上漲了20萬元。孫某要求漲價10萬元，遭到張某拒絕，遂提出雙倍返還定金、退還30萬元房款并解除合同。張某將孫某訴至法庭，要求孫某繼續(xù)履行合同并且賠償損失8.4萬元。2009年12月14日，北京市朝陽區(qū)人民法院依法作出判決：（1）孫某繼續(xù)履行合同并且協(xié)助張某辦理過戶手續(xù)；（2）賠償張某損失2萬元。

這是筆者查閱到的為數(shù)不多的判決房主繼續(xù)履行合同的案例，但卻向我們傳遞了這樣的信息：生效的房屋買賣合同是被法院認可的，不能簡單以賠償違約金的形式解除合同。

二、法律分析

（一）對于合法有效之合同，合同各方當事人應(yīng)按約定全面履行義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”張某履行了付款義務(wù)，孫某則應(yīng)按合同約定履行過戶義務(wù)。

（二）房屋買賣合同中約定了定金或一方違約須向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，房主也無權(quán)要求支付違約金，解除合同。本案張某與孫某簽訂房屋買賣合同后，孫某因房屋漲價反悔，提出合同以雙倍返還定金方式解除合同，這一主張人民法院是否支持呢？

《合同法》第一百一十條規(guī)定：當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。法院對于合法有效的房屋買賣合同，一般只有在兩種情況下才能判決合同解除：第一，合同已經(jīng)無法實際履行，比如，善意第三人已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)；買受人因經(jīng)濟情況惡化已經(jīng)無力支付購房款等。第二，經(jīng)協(xié)商，守約方同意解除合同。本案中，因不具備上述兩種條件之一，所以法院判決合同繼續(xù)履行，符合法律規(guī)定。

法院不會支持出賣人提出的解除合同的主張，因為人民法院審理合同糾紛案件，只要房屋買賣合同是合法有效的，法院首先要支持合同的繼續(xù)履行，而不會支持一方違約解除合同的要求。人民法院審理民事案件要有一個正確的導(dǎo)向，這就是要使合法有效的合同繼續(xù)履行，以維護交易的安全性及合同的穩(wěn)定性，維護社會經(jīng)濟活動的正常運轉(zhuǎn)。

（三）房主應(yīng)當賠償因自己惡意違約給買房人造成的損失?！逗贤ā返谝话僖皇龡l第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！北景钢?，盡管法院判決孫某繼續(xù)履行合同，但是基于孫某沒有按照約定履行義務(wù)，仍應(yīng)當賠償張某因自己的違約行為所受的損失。

三、“房主坐地起價的違約行為”之再檢討

實踐中，對于這種房主坐地起價的違約行為，有些人提出超出上述案例討論范圍的疑問，現(xiàn)結(jié)合相關(guān)法律、法規(guī)與筆者的研究討論之。

（一）如果買房人同意解除合同，是否能要求違約的房主賠償差價？筆者認為，目前房屋價格飛漲，買方以同樣的價格確實不能再購買到相同的房屋，如果賣方雙倍返還的購房定金或違約金也遠遠不能彌補因房屋價格上漲給買方帶來的損失，則買方要求賣方賠償購房差價是符合法律規(guī)定的。

1.要求賠償差價于法有據(jù)。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”第一百一十二條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失?！备鶕?jù)合同法的規(guī)定，違約責任包括繼續(xù)履行，采取補救措施，定金、違約金賠償損失等。當賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為，應(yīng)當承擔相應(yīng)違約責任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此，賣方不是簡單地只需承擔雙倍返還定金責任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴重的違約責任。

值得一提的是，盡管相關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋沒有明確這種“差價損失”，但是上海市高級法院首發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，對這種問題予以規(guī)定，相信不久的將來，相關(guān)立法會予以明確。

2.司法實踐支持“差價損失賠償”。法官表示：法院之所以支持差價損失的賠償，目的是為了讓守約方受損的利益得到彌補，使其仍有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋。目前房價可以說是暴漲，房子升值帶來的利益應(yīng)該由誰來享受？法官認為應(yīng)該由守約方、誠信方來享有。法院處理這種案件時遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時也不能讓守約方因守約而受到損失。誠信原則是民事合同的帝王條款。法院要保護的正是善意守約方的合法利益。守約方的實際損失有多大，法院就要通過審判幫他把實際損失彌補上。守約方的實際損失也就是房屋的差價損失。

（二）法院是否能強制房主履行合同。很多人認為，既然有合同在先，那么房主以利益為前提故意違約，買房人可以打官司，最終通過強制執(zhí)行來解決問題。筆者認為，這種房主跳價的糾紛不適合強制執(zhí)行。因為在這些糾紛中，大部分買房人會在起訴請求中明確要求“房主繼續(xù)履行合同”。但是履行買賣房屋的合同，在法律上屬于一種“人身性義務(wù)”，也就是房主需要親身幫助買房人辦理過戶、登記和交納稅款等工作。而這種“人身性義務(wù)”很難在法院的強制力下完成。比如，房主借口房本丟了，或者拖延辦理過戶的手續(xù)與時間，法院很難強制房主進行下一步的義務(wù)履行。

四、如何規(guī)避房主坐地起價的風險

（一）在合同中將違約金提高，增強約束力。由于違約金相對房價漲幅較低，才使得房主支付了違約金仍然有利可圖。在此情況下，合同約定中可以考慮將違約金提高到較高水平，當違約金與上漲的房價相近時，能有效減少違約，即使違約也能獲得相應(yīng)的賠償。

（二）支付合適的定金，提高對方解約成本。筆者解決的一個房屋買賣糾紛中，合同標的達到360萬元，賣房者只要求購房者交納一萬元定金。房主設(shè)定的定金如此之低，其實在為自己將來全身而退打好伏筆。所以，較高的訂金對買賣雙方的約束力都更大，讓交易更理性、更安全。

（三）在合同中約定中介費由違約方支付，避免己方的更大損失。當下房屋中介的費用一般在標的額的2.4%左右，這實在是一筆不小的費用，且大多時候還要由買方承擔。所以經(jīng)常出現(xiàn)買方雖然得到了為數(shù)不多的違約賠償金卻承擔了價額不菲的中介費。如果在合同中約定由違約方支付中介費用，這樣的約定能避免糾紛并保護購房者和中介的利益。

責任編輯：丁磊

book=58,ebook=64

D920.4

A

1671-1262(2010)02-0058-02

2010-03-11

翟春雷，男，黑龍江省社會主義學(xué)院基礎(chǔ)理論教研室講師。