透過(guò)馬克思“地租”理論看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

徐曉明

(河北工業(yè)大學(xué)圖書(shū)館,天津 300401)

透過(guò)馬克思“地租”理論看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

徐曉明

(河北工業(yè)大學(xué)圖書(shū)館,天津 300401)

城市化是工業(yè)化和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,集中體現(xiàn)了國(guó)家的綜合國(guó)力、政府管理能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也伴隨著整個(gè)中國(guó)城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展,日益成為中國(guó)城市化進(jìn)程中最重要、也最具研究?jī)r(jià)值的領(lǐng)域之一。但是,現(xiàn)行的土地出讓制度已對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。本文運(yùn)用馬克思經(jīng)典“地租”論,以我國(guó)現(xiàn)行的土地出讓制度存在的弊端為切入點(diǎn),探討我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格瘋狂上漲的緣由,并針對(duì)該產(chǎn)業(yè)政策提出建議。

地租;土地“私有化”;城市土地出讓政策;房地產(chǎn)業(yè)

引 言

20世紀(jì)90年代末以來(lái),土地在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演著重要角色,成為工業(yè)化和城市化的助推器,一方面,土地成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源;另一方面,土地成為撬動(dòng)銀行資金、城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)投融資的重要工具。伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、居民可支配收入的穩(wěn)步提高和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的顯著加快,房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域中也產(chǎn)生了諸如區(qū)域投資過(guò)熱、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、市場(chǎng)秩序紊亂的問(wèn)題。

一、“地租”——中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的再認(rèn)識(shí)

在馬克思的《資本論》中,“地租是土地的所有權(quán)的特有經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)”。它表現(xiàn)為土地所有者向市場(chǎng)出讓一定時(shí)期的土地使用權(quán)而收取的預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益,具有地租的性質(zhì)。在我國(guó),城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家,國(guó)家作為土地所有者(其代表是政府)憑借土地所有權(quán)獲取土地收益。從質(zhì)的方面來(lái)看,國(guó)家憑借土地所有權(quán)分享一份生產(chǎn)成果,地租是對(duì)當(dāng)年利潤(rùn)的扣除。地租收益與土地的利用方式無(wú)關(guān),只要存在土地所有權(quán),并出現(xiàn)土地租賃關(guān)系必然要產(chǎn)生地租。從量的方面看,地租的量卻與土地利用方式直接相關(guān),并直接影響土地用途的置換,從而影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。地租是地價(jià)的基礎(chǔ),地租作為一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系,對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和調(diào)節(jié)起到十分重要的作用。在金融業(yè)提供過(guò)剩資本的推動(dòng)下,這種資本性地租和級(jí)差地租通過(guò)房地產(chǎn)投資的高額回報(bào)形態(tài)實(shí)現(xiàn)。即房地產(chǎn)投資高回報(bào)率的經(jīng)濟(jì)機(jī)制,吸引各行各業(yè)紛紛投資房地產(chǎn)業(yè),造成房地產(chǎn)業(yè)的空前非理性繁榮。而這種非理性繁榮不僅透支了未來(lái)幾十年的購(gòu)買(mǎi)力,而且蘊(yùn)含了極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

(一)我國(guó)土地所有制對(duì)城市化、工業(yè)化的貢獻(xiàn)

回顧中國(guó)改革開(kāi)放30年,中國(guó)在建設(shè)資金積累相對(duì)缺乏、資本投入量遠(yuǎn)小于發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家的前提下,其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度竟能快于發(fā)達(dá)國(guó)家。除了中國(guó)國(guó)內(nèi)工程造價(jià)低廉,人力資本價(jià)格低廉外,還有一個(gè)與土地所有權(quán)相關(guān)的土地使用費(fèi)問(wèn)題。我國(guó)城市土地所有權(quán)屬?lài)?guó)家所有,土地征用不需要大量資金,因而城市基礎(chǔ)設(shè)施、交通、能源、通訊等建設(shè)的成本相對(duì)較為低廉。國(guó)家正是依靠犧牲土地的隱性成本,彌補(bǔ)了國(guó)家建設(shè)資金的不足,從而使我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得以快速發(fā)展。而發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家諸如西歐以及美國(guó)、日本等國(guó),由于土地所有權(quán)大部分屬于私人,而且土地價(jià)格高昂,使得國(guó)家獲得土地所支付的土地成本遠(yuǎn)高于我國(guó),城市土地的國(guó)有化從客觀上的確成就了我國(guó)基礎(chǔ)建設(shè)中的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”。

(二)土地國(guó)有化在房地產(chǎn)業(yè)中的被扭曲“機(jī)理”

國(guó)家作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控者,土地出讓政策應(yīng)依土地的使用性質(zhì)分而治之,即在公用和商用土地使用上采取不同的政策。國(guó)家以社會(huì)公共事業(yè)的投資者、管理者的身份出現(xiàn)時(shí),可采用協(xié)議出讓或劃撥等形式以較低的價(jià)格出讓土地的使用權(quán),增加社會(huì)福利。當(dāng)土地出讓作為私人開(kāi)發(fā)以及非公益事業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)該按照商業(yè)化的運(yùn)作模式,即采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓等形式,將地價(jià)推向市場(chǎng)、引入供需機(jī)制,實(shí)現(xiàn)土地資源的整合和集約利用。這樣地租價(jià)格即土地的使用權(quán)價(jià)值得以真實(shí)體現(xiàn)。由于市場(chǎng)對(duì)不同地塊的需求不同導(dǎo)致了土地成本價(jià)格的差異,這一點(diǎn)恰好說(shuō)明了地租的另一層涵義“級(jí)差地租”。然而,縱觀當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資情況,房地產(chǎn)商在資本的原始積累過(guò)程中利用土地出讓制度的不完善以及主管部門(mén)尋租等腐敗行為,以較低的價(jià)格獲得土地的使用權(quán)或改變土地的使用用途,最大限度獲得“不得當(dāng)利”。獲得土地使用權(quán)后,為了獲取下一步的運(yùn)營(yíng)資金,又將土地價(jià)值按市場(chǎng)價(jià)格作虛擬評(píng)估,將其抵押給國(guó)家的銀行套兌資金。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商將國(guó)有土地作為貸款資金的抵押品時(shí),國(guó)家偏偏忽略了土地所有權(quán)是自己的,國(guó)有銀行及其資金也是自己的,將開(kāi)發(fā)商的地位與土地所有者——國(guó)家的地位相等同。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商運(yùn)作不良或房地產(chǎn)業(yè)不景氣時(shí),土地作為銀行的抵押品就會(huì)被拍賣(mài),從而引發(fā)極大金融風(fēng)險(xiǎn)。這就是當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)商掘金的機(jī)理,也是土地國(guó)有化被“私有化”的機(jī)理。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度膨脹因素分析

當(dāng)全球金融市場(chǎng)還處于擺脫流動(dòng)性危機(jī)困擾的艱難階段,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去年第二季度借著股市強(qiáng)勁反彈的勢(shì)頭,開(kāi)始出現(xiàn)從中心城市向二、三線城市擴(kuò)展的價(jià)格回暖現(xiàn)象,而且,隨后由于大量資金進(jìn)入樓市,不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)攀升。國(guó)家如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展陷入了兩難境地:既不希望在實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有明顯的復(fù)蘇動(dòng)力和復(fù)蘇績(jī)效出現(xiàn)的時(shí)候,由于資本市場(chǎng)投資收益的過(guò)度膨脹,而導(dǎo)致市場(chǎng)釋放出一個(gè)錯(cuò)誤的價(jià)格信號(hào),以至于政府為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)部門(mén)投入的大量資金,因?yàn)椴荒芤幌伦尤客度胧褂枚飨蛘趶?fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng),從而進(jìn)一步過(guò)快和過(guò)大地推高了房地產(chǎn)價(jià)格,使得普通社會(huì)大眾承擔(dān)住房消費(fèi)的壓力也隨之不斷增長(zhǎng)。也不愿看到房地產(chǎn)的這種繁榮帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度膨脹的格局導(dǎo)致其他消費(fèi)部門(mén)出現(xiàn)嚴(yán)重萎縮的格局,這不利于中國(guó)企業(yè)消化因?yàn)橥庑枋茏瓒霈F(xiàn)的產(chǎn)能過(guò)剩,從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看,也不能提供給消費(fèi)者可持續(xù)收入增長(zhǎng)的基礎(chǔ)以支付價(jià)格不斷攀升的房屋。

(一)政府寬松的貨幣政策和住房消費(fèi)的刺激方案

我國(guó)政府為了擺脫美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響,解決由于外需和外商投資驟然減少所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足的問(wèn)題和國(guó)內(nèi)需求疲軟的問(wèn)題,首先,采用降低利率和存款準(zhǔn)備金率以刺激企業(yè)和個(gè)人去動(dòng)用銀行存款和貸款進(jìn)行投資和消費(fèi),這就為銀行放貸創(chuàng)造了寬松的貨幣環(huán)境。其次,中國(guó)政府采取了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策作為救市的組合拳,再加上日后形成的產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃,提升了銀行貸款的信心、明確了貸款的方向,也就是政府采用一種擴(kuò)張投資的方式去解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的投資過(guò)剩的問(wèn)題。雖然,這一招暫時(shí)解決了中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸的問(wèn)題,但是產(chǎn)能過(guò)剩的格局并沒(méi)有得到徹底的解決,于是,通過(guò)鼓勵(lì)住、行消費(fèi)來(lái)推動(dòng)內(nèi)需的發(fā)展戰(zhàn)略又?jǐn)[到了救市日程上面,很快由于城市住房剛性需求的存在,又借助政府優(yōu)惠的稅收政策,城市的住房?jī)r(jià)格被良性的供需關(guān)系率先提振了起來(lái)。

(二)有效供給相對(duì)不足改變消費(fèi)者心理預(yù)期

推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身無(wú)法短時(shí)間內(nèi)通過(guò)供給的調(diào)整來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)日益復(fù)蘇的剛性需求。這種剛性需求主要是由于城市相對(duì)較富人群率先形成的,供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)所造成的進(jìn)一步上揚(yáng)的價(jià)格又改變?nèi)藗儗?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期,進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)對(duì)住房市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)增長(zhǎng)的期待。這與房?jī)r(jià)上漲由真實(shí)的需求所致有著本質(zhì)的區(qū)別。這也促使社會(huì)整體對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化,由此進(jìn)一步帶動(dòng)了樓市價(jià)格開(kāi)始復(fù)蘇上揚(yáng)。

(三)通脹因素導(dǎo)致房產(chǎn)商投機(jī)行為

人們對(duì)通貨膨脹過(guò)分的擔(dān)心也促進(jìn)了剛性住房需求提前集中消費(fèi)的現(xiàn)象,而投機(jī)資本和一些不良的開(kāi)發(fā)商利用市場(chǎng)的錯(cuò)覺(jué)和沖動(dòng),通過(guò)“捂盤(pán)惜售”來(lái)刻意推高價(jià)格,再通過(guò)相應(yīng)的銷(xiāo)售策略,人為制造“萬(wàn)馬擠獨(dú)木橋”效果,使購(gòu)房者的注意力從“高房?jī)r(jià)”轉(zhuǎn)移到能否“買(mǎi)得到”上來(lái),這時(shí)價(jià)格暫時(shí)被購(gòu)房者認(rèn)為不重要,這就給房地產(chǎn)商帶來(lái)了巨大的財(cái)富效應(yīng)。事實(shí)上,中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前是一個(gè)產(chǎn)能過(guò)剩和儲(chǔ)蓄旺盛的經(jīng)濟(jì),過(guò)多的貨幣只會(huì)造成資本泡沫和投資過(guò)度的問(wèn)題。目前,造成通脹的渠道有兩個(gè),一個(gè)是我們的過(guò)度投資讓國(guó)際要素市場(chǎng)抓到了“機(jī)會(huì)”,他們惡意操作原油或鐵礦石等工業(yè)生產(chǎn)要素價(jià)格,以推高中國(guó)企業(yè)的生產(chǎn)成本,從而造成成本輸入型通脹的格局;另外一個(gè)可能性就是我們自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資,影響到了相關(guān)商品價(jià)格的迅速上漲,從而帶動(dòng)了整體價(jià)格上揚(yáng)的格局,形成了所謂“通脹預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)”的結(jié)果。

(四)閑置的資金追求財(cái)富效應(yīng)最大化

隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)大量貸款資金的到位,項(xiàng)目閑置的資金開(kāi)始不斷涌現(xiàn),而房地產(chǎn)已經(jīng)堆起的財(cái)富效應(yīng)日益明顯,這更加驅(qū)使流動(dòng)資金充裕的企業(yè)介入這個(gè)“副業(yè)”,這一變化不得不引起政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮的擔(dān)心?！暗赝酢钡牟粩嘤楷F(xiàn)也向社會(huì)釋放了房地產(chǎn)市場(chǎng)今后日益看漲的“財(cái)富”信息。此外,國(guó)際市場(chǎng)上的游資也蠢蠢欲動(dòng),利用中國(guó)不斷開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境,也來(lái)樓市分享和掠奪中國(guó)房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。于是資金推高樓價(jià)的問(wèn)題就變得更加嚴(yán)重。

三、增加土地供應(yīng)與平抑房?jī)r(jià)關(guān)系研究

最近,隨著房?jī)r(jià)再次快速上漲、部分地區(qū)土地市場(chǎng)地價(jià)再次上漲,北京、上海等一些地區(qū)于是增加土地供應(yīng),以圖通過(guò)增加土地供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)。而基于目前的市場(chǎng)實(shí)際來(lái)看,盡管增加土地供應(yīng)有可能在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期產(chǎn)生影響,但在目前房地產(chǎn)實(shí)際情勢(shì)下,僅靠增加土地供應(yīng)是不能有效降低房?jī)r(jià)的。

(一)決定未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素依然在起作用

就目前來(lái)看,決定未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素是:一是政府的態(tài)度、作為及其所出臺(tái)的政策透出,抬價(jià)、炒房不會(huì)有來(lái)自政府因素風(fēng)險(xiǎn)的信息;二是通貨膨脹預(yù)期,拉高房?jī)r(jià)預(yù)期。雖然高通貨膨脹還沒(méi)發(fā)生,但通貨膨脹預(yù)期已經(jīng)產(chǎn)生效應(yīng),已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)各方的心理和行為產(chǎn)生影響,說(shuō)明通貨膨脹對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果已經(jīng)開(kāi)始;三是在大量發(fā)行貨幣、大規(guī)模增加信貸的同時(shí),采取了低利率政策,使得利用貸款買(mǎi)地、炒房的資金成本過(guò)低。此外,還有地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,開(kāi)發(fā)商因房?jī)r(jià)上漲預(yù)期而不愿意降價(jià)甚至漲價(jià)銷(xiāo)售。這些是主導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲的主要因素,至今還在起作用,推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。所以目前,增加土地供應(yīng)并不是解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的最有效手段,不是能在短期內(nèi)平抑房?jī)r(jià)的最有力工具。

(二)政府供給的土地遭閑置、囤積,未形成有效供給

最近,某地產(chǎn)研究中心發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告指出某開(kāi)發(fā)商于2003年—2009年上半年間獲得的住宅土地中,目前“在售”和“售完”的地塊占43%,剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng),其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”,30%的土地“規(guī)劃在建”。據(jù)統(tǒng)計(jì),2007年全國(guó)18幅“地王”中,有4幅已經(jīng)退地,有7幅處于閑置待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。國(guó)土資源部網(wǎng)站刊文指出,如果政府無(wú)條件地向開(kāi)發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地,開(kāi)發(fā)商可能馬上就會(huì)將7000萬(wàn)平方米土地用于囤積,只拿出其中的3000萬(wàn)平方米慢慢規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從拿地到建成房屋上市銷(xiāo)售即便一切按照正常流程無(wú)任何耽擱地運(yùn)作,一般也至少需要1-3年。即使現(xiàn)在增加土地供應(yīng),等其形成房屋供應(yīng)上市來(lái)平抑房?jī)r(jià),也要等待1-3年或更長(zhǎng)時(shí)間以后。因此,對(duì)目前的房?jī)r(jià)而言,增加土地供應(yīng)效果不大。

(三)地價(jià)高低只是決定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)因素,并不是決定性因素。

地價(jià)只是決定房?jī)r(jià)的最低水平,并不能約束房?jī)r(jià)的最高水平。這是因?yàn)?事實(shí)上,目前,在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上,幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商按照成本定價(jià)法來(lái)給房屋定價(jià)銷(xiāo)售,而往往是根據(jù)企業(yè)盈利預(yù)期、市場(chǎng)形勢(shì)、房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)預(yù)期、同業(yè)水平、周邊房?jī)r(jià)水平等因素而隨行就市地定價(jià)。如北京位于北五環(huán)某樓盤(pán),其面積多達(dá)148.4公頃的用地,系831大限前第一批協(xié)議出讓的經(jīng)營(yíng)性用地,全部為集體土地。該樓盤(pán)樓面地價(jià)僅僅253元/平方米,2009年初開(kāi)盤(pán),房?jī)r(jià)卻依然賣(mài)到2萬(wàn)元/平方米。這個(gè)案例,便是開(kāi)發(fā)商不會(huì)因地價(jià)低而將房屋低定價(jià)的最有力證明,便是地價(jià)高低并不能約束房?jī)r(jià)的鐵的證明。

四、政府抑制房?jī)r(jià)上漲對(duì)策研究

(一)政府適時(shí)調(diào)整利息率,提高投入資金成本

政府如果愿意及時(shí)加息會(huì)將資金成本提高到一定程度,那么大量投放的信貸對(duì)房?jī)r(jià)的推高作用就會(huì)降低。因?yàn)橘Y金成本足夠高,炒地炒房的投資回報(bào)預(yù)期就會(huì)降低,甚至可能是不贏利或虧本,無(wú)利可圖就自然沒(méi)有或少有人會(huì)去貸款買(mǎi)地買(mǎi)房、炒地炒房了。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)不再具有濃烈的投資屬性,一旦房?jī)r(jià)不再含有投資性因素,房?jī)r(jià)就可能不會(huì)再次被推高?？梢?jiàn),如果適時(shí)加息,不但會(huì)加速形成房?jī)r(jià)下降預(yù)期,加息到一定幅度后甚至?xí)苯颖破确績(jī)r(jià)下降,還會(huì)促使促銷(xiāo)潮升級(jí)。

(二)建立房地地產(chǎn)價(jià)格估算指標(biāo)體系,引導(dǎo)理性購(gòu)房

由于地產(chǎn)商和購(gòu)房者之間專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域不同,造成兩者之間信息非公開(kāi)化,且購(gòu)房過(guò)程中存在著開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間以及購(gòu)房者內(nèi)部之間的多重博弈,再加上單個(gè)房產(chǎn)對(duì)具體消費(fèi)者具有極強(qiáng)的不可替代性,導(dǎo)致了非理性需求迅速膨脹,也導(dǎo)致地產(chǎn)商在銷(xiāo)售價(jià)格上處于絕對(duì)壟斷地位。政府應(yīng)該考慮建立房地產(chǎn)價(jià)格估算指標(biāo)體系,預(yù)先設(shè)置價(jià)格警戒指標(biāo);輔以公開(kāi)土地的樓面地價(jià)、建設(shè)成本以及各種稅費(fèi),引導(dǎo)消費(fèi)者科學(xué)全面的了解房?jī)r(jià)的構(gòu)成,穩(wěn)定大眾對(duì)房地產(chǎn)心理預(yù)期。以期在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡發(fā)生偏離或嚴(yán)重偏離時(shí),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資者提出預(yù)警,注意投資風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)修正招——拍——掛制度,修正出讓價(jià)格的形成機(jī)制

招——拍——掛的報(bào)價(jià)棄用“明標(biāo)”而改用“暗標(biāo)”報(bào)價(jià)制度,使報(bào)價(jià)者互相看不到別人的報(bào)價(jià),尤其要讓后面報(bào)價(jià)的人看不到前面報(bào)價(jià)人報(bào)的價(jià)格。如果真能做到這樣,有些人可能因摸不清其他人報(bào)價(jià)的底而擔(dān)心自己報(bào)高價(jià)吃虧而低報(bào)價(jià),不會(huì)追逐高價(jià)報(bào)價(jià)。其結(jié)果,土地競(jìng)買(mǎi)的報(bào)價(jià),就可能不會(huì)出一人比一人高的現(xiàn)象。美國(guó)的土地招標(biāo)制度最值得國(guó)內(nèi)學(xué)習(xí),它首先看重的是城市規(guī)劃是否符合城市發(fā)展要求、是否能解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問(wèn)題,最后才看出讓價(jià)格有多高。我國(guó)政府在土地招——拍——掛中可以采取不以“高價(jià)者得”為唯一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),而是以是否符合城市發(fā)展要求為依據(jù),建立整套的評(píng)估體系對(duì)競(jìng)標(biāo)者進(jìn)行考核,最終確定中標(biāo)者。

(四)各級(jí)政府嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓政策,賣(mài)地收入由中央政府統(tǒng)一管理

如果政府真要對(duì)土地市場(chǎng)下狠招以打擊囤地、有效調(diào)控房地產(chǎn),就應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行目前實(shí)際上少有執(zhí)行的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的規(guī)定:以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商,土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的,堅(jiān)決無(wú)償收回,重新安排使用;土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。而現(xiàn)實(shí)在處理閑置土地問(wèn)題上,各地方政府與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系相當(dāng)微妙,甚至通過(guò)制定地方性新規(guī)定,延緩收回土地,幫助開(kāi)發(fā)商度過(guò)難關(guān)。而要解決這個(gè)問(wèn)題,則需要將土地的出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)與地方政府進(jìn)行適當(dāng)分離,改由中央直轄,即地方國(guó)土部門(mén)由中央政府派駐,由中央政府國(guó)土部直管,然后由地方政府委托中央直轄的國(guó)土部門(mén)對(duì)土地進(jìn)行招——拍——掛。當(dāng)然,與此相對(duì)應(yīng)的,土地出讓收益管理制度也需要改革,地方政府的賣(mài)地收入劃歸中央政府,中央政府統(tǒng)一管理賣(mài)地的財(cái)政收入,而且這些收入歸根到底歸屬于人民,賣(mài)地財(cái)政收入與人民收入是一致的。房地價(jià)格就不會(huì)因?yàn)樵O(shè)租尋租行為而飛漲,即使地價(jià)上漲其收益也為全民所享有,不會(huì)增加全民的生活成本。我國(guó)憲法規(guī)定,城市土地屬于國(guó)有、全民擁有。將地方政府的賣(mài)地收入劃歸中央政府,實(shí)行政治體制改革,是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈與政府失靈的基礎(chǔ)。

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Research on Real Estate I ndustry Through Marx ian Classic Theory of Rent

XU X iao-m ing

(The Library of HebeiUniversity of Technology,Tianjin 300401,China)

Urbanization,as a result of the development of industry and commodity economy,embodies the overall national strength、administrative capacity and international competitiveness.Real estate industry has been growing into one of the most valuable field attracting the focus of societywith the development of urbanization since the Openness and Reform,but the actual system of land transferring has advanced uphill challenge to real estate industry,even to the sustainable development of economic society.Base onMarxian classic theory of rent,the paper analyzed defects of the system of land transferring breakthrough,explored the factors prompting the room rate wildly,and proposed suggestions to Real estate industry policy.

land rate;the land privatization;policy of urban land transferring;real estate?industry

F062.9

A

1674-7356(2010)01-0052-06

2009-12-10

徐曉明(1972-),男,漢族,河北工業(yè)大學(xué)圖書(shū)館館員,管理學(xué)院在讀博士,研究方向:經(jīng)濟(jì)管理,圖書(shū)館學(xué)。