網(wǎng)絡時代我國預告登記制度的施行構想

林翠秀

網(wǎng)絡時代我國預告登記制度的施行構想

林翠秀

預告登記制度在我國《物權法》中確立至今已經(jīng)有一些時日了，但在實踐中，該制度的施行面臨種種困難，除了制度本身尚有需要完善的地方外，在網(wǎng)絡時代這樣一個新的形勢下如何進行登記操作以及如何在最短的時間內(nèi)讓普通老百姓能夠認識到該權利的存在并積極行使該權利是至關重要的。

預告登記；缺陷；完善；網(wǎng)絡登記

預告登記制度發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記，后來為德國、瑞士、日本等國以及我國臺灣地區(qū)民法所繼受，在物權公示原則的大前提下，預告登記旨在保全以不動產(chǎn)物權變動為目的的債權請求權；它是物權法原理向債權領域的延伸，使得債權在某種程度上具有了物權的效力，成為現(xiàn)代民法上債權物權化的重要表現(xiàn)之一?！段餀喾ā返念C布實施，使得預告登記制度在我國正式確立起來，但是由于我國的《物權法》剛剛建立，不夠完善在所難免；《物權法》中沒有具體規(guī)定預告登記制度的實施，而我國也沒有不動產(chǎn)登記法，所以在施行中困難重重。

一、預告登記制度在我國施行中的困難

（一）登記機構不統(tǒng)一

在《物權法》的立法過程中，不少專家、部門認為，登記機構特別是不動產(chǎn)登記機構的不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復登記、登記資料分散，增加當事人負擔、資源浪費等現(xiàn)象，不利于健全登記制度，應當統(tǒng)一登記機構。然而統(tǒng)一登記機構涉及到行政管理體制改革，實行統(tǒng)一登記需要一個過程，不是一蹴而就的。因此，《物權法》第十條第二款在規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”的同時，又規(guī)定“統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！睆膰鈦砜矗恍┌l(fā)達國家大都規(guī)定在一國之內(nèi)或一個統(tǒng)一的法域內(nèi)實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，即不論是土地、房屋還是其他不動產(chǎn)，也不論是不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓還是消滅，均由統(tǒng)一的機構登記。目前，我國各地在不動產(chǎn)行政管理和不動產(chǎn)登記體制方面存在不同的做法。以房屋和土地來說，有的地方房產(chǎn)和土地管理部門分別設立，房屋和土地分別由這兩個部門進行管理和登記；有的地方如廣州、深圳等已經(jīng)實現(xiàn)了房屋和土地管理機構的統(tǒng)一，同時也實現(xiàn)了房地產(chǎn)統(tǒng)一登記?？紤]到各地做法的不統(tǒng)一，在短時間內(nèi)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構的統(tǒng)一有很大的難度。因此《物權法》又在附則中作了補充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定?！?/p>

（二）登記簿的形成和管理的難度加大

關于不動產(chǎn)登記簿的格式以及應記載的具體內(nèi)容，《物權法》沒有明確規(guī)定。當然，這很大的原因是我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構。一般來講，登記簿的內(nèi)容應包括：房屋坐落、房地號、房屋的基本狀況(房屋和土地的面積、來源、使用期限、用途、結構、建筑時間等)、權利人名稱、收件日期、收件號、核準登記日期、登記機關的蓋章、權屬證書號碼、他項權利情況、不動產(chǎn)權利的限制情況(如查封登記、預告登記、異議登記)等。預告登記在通常情形下是登記在權利限制這一部分的，但是，有的登記機關把它直接放置在備注中，利害關系人查閱時往往容易忽視。另一方面，不動產(chǎn)登記簿是體現(xiàn)物權公示的載體，隨著《物權法》的生效，公眾查閱登記簿的頻率和數(shù)量會越來越大。在這種情況下，僅僅依靠人工調(diào)閱不動產(chǎn)登記簿實體，既難以滿足公眾的查閱需求，又不方便不動產(chǎn)登記簿的永久保存。因此，登記部門應該充分利用現(xiàn)代科技手段進行信息化管理，即在不動產(chǎn)登記簿形成紙質(zhì)檔冊時，利用掃描等技術同步形成電子檔冊，并利用互聯(lián)網(wǎng)技術實現(xiàn)登記簿的圖文及信息的遠程查詢。

我國《物權法》為了確保競爭機會的平等以及交易的安全，設立了預告登記制度，但相關的條文并沒有對權利人的行使條件作出過高的要求，這是因為只有當利用成本較低的制度得到確立，權利人才會積極、主動地加以利用，該制度也才能發(fā)揮最大的效用；然而，現(xiàn)今的登記制度絕大部分還是采取純?nèi)斯さ淖龇ǎ@樣的登記制度將越來越難以適應現(xiàn)代社會的需求。在網(wǎng)絡時代，物權變動的公示方式將發(fā)生質(zhì)的改變，即采取統(tǒng)一、高效的網(wǎng)絡登記公示制度。開放、自由、快速、高效的互聯(lián)網(wǎng)為建立統(tǒng)一、高效率的權利公示制度奠定了無比優(yōu)越的物質(zhì)和技術條件。由于網(wǎng)絡是開放和自由的，因此人們可以隨時隨地利用網(wǎng)絡公示自己的物權，社會公眾也可以隨時隨地查詢相關物權信息。傳統(tǒng)條件下由于公示成本和調(diào)查物權信息的成本過高而導致人們無法有效獲取相關物權信息的問題將不復存在（至少將獲得根本性的改善）。同時，也能解決物權登記簿保存的持久性問題。最關鍵的是，它將使不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容公開性發(fā)揮得淋漓盡致。如果權利人能夠在最短的時間內(nèi)花最少的代價就能了解到與之有利害關系的不動產(chǎn)的權屬狀態(tài)（包括是否進行了預告登記），那么，交易的糾紛就會降至最低。從另一個角度看，這其實是對利害關系人權利的最好保障。

也許有人會質(zhì)問：“網(wǎng)絡的開放性、虛擬性、技術性等特征雖然為建立統(tǒng)一、高效的網(wǎng)絡物權登記制度提供了條件，但同時也產(chǎn)生了安全隱患。一方面，如果利用網(wǎng)絡進行公示，公示信息的安全性將無法獲得保障，容易被人篡改或丟失［1］；另一方面，如果利用網(wǎng)絡進行物權公示，權利人 (物權或財產(chǎn)信息)的隱私將面臨被侵犯的可能。因此，權利人可能不愿意進行網(wǎng)絡公示?！保?］

二、預告登記制度在我國施行中的有關問題

（一）安全性

筆者認為，擔心登記信息的安全性問題并非網(wǎng)絡登記所獨有，同樣，在現(xiàn)行的登記制度中也存在登記信息的安全性隱患，比如登記簿面臨被篡改、銷毀或焚毀、被盜、信息被水浸蝕而無法辨認等問題。事實上，在現(xiàn)行物權法中我們并沒有因為面臨這些信息安全問題而拒絕使用書面登記作為不動產(chǎn)物權公示方法，為何獨因此而對網(wǎng)絡登記心存非議和疑惑［3］？筆者反而認為，如果采用網(wǎng)絡方式進行預告登記，從某個角度來說也許更加安全可靠。對于網(wǎng)絡登記信息庫的安全隱患問題，應該說它只是一個技術問題而非法律問題。同時，對于這種安全隱患，我們同樣可以采取網(wǎng)絡登記備份及相應的網(wǎng)絡安全技術予以解決或最大限度地降低其安全隱患。任何事情(技術)都不是盡善盡美的，都會存在缺陷和值得改進的地方，否則，就沒有技術進步的動力來源了，社會也就永遠停滯不前了。我們不能因為現(xiàn)有的技術局限而因噎廢食，否認網(wǎng)絡登記的高效和經(jīng)濟，以及其實現(xiàn)的可能。

（二）隱私保護

反對運用網(wǎng)絡進行預告登記的另一個理由就是網(wǎng)絡的開放性構成了對物權所有人隱私的一種侵犯。對于這種觀點，筆者不能認同。對于什么人可以查詢復制不動產(chǎn)的登記情況，在物權法的立法過程中爭論就相當激烈，主要有以下兩種觀點：

第一種觀點認為，任何人都可以查詢和復制。這里的任何人指的是所有的社會公眾。其理由有三：第一，物權公示的目的就是要公開登記資料，讓社會公眾都能夠知道物權歸屬的情況。第二，如果權利人選擇進行登記，登記行為本身也就表明他并沒有把所要登記的內(nèi)容視為隱私，登記的資料就是要準備公開的，因此不屬于隱私的范疇，更不屬于商業(yè)秘密。第三，如果一部分人可以進行查詢、復制，而另一部分人不能進行查詢、復制，就需要做出一些限制性的規(guī)定，在實際操作中的成本比較高。

第二種觀點認為，對于享有不動產(chǎn)物權而不想進行交易的權利人來說，沒有必要使其不動產(chǎn)物權登記信息讓社會公眾都知道。而對于想要受讓不動產(chǎn)物權的當事人來說，也無需了解所有的不動產(chǎn)登記信息，需要了解的只是對方需要出讓的不動產(chǎn)物權信息。因此，沒有必要規(guī)定不動產(chǎn)登記資料向全社會公眾開放。

對于這個問題，各國的規(guī)定也不一致。有的國家和地區(qū)是允許社會公眾自由查詢的，而有的則做出某種限制。瑞士民法典規(guī)定，任何人均有權獲悉在不動產(chǎn)登記簿上登記的不動產(chǎn)所有權人為何人。經(jīng)初步證據(jù)證明為有利益關系者，有權請求查閱不動產(chǎn)登記簿或請求就此制作內(nèi)容摘要。任何人不得提出其不知不動產(chǎn)登記簿上登記的抗辯。日本不動產(chǎn)登記法規(guī)定，任何人都可以繳納手續(xù)費而請求交付登記簿的謄本、節(jié)本或地圖及建筑物所在圖的全部或一部的副本，并且以有利害關系部分為限，可以請求閱覽登記簿及其附屬文件或地圖、建筑物所在圖。德國法律規(guī)定，不動產(chǎn)權利人和利害關系人可以申請查詢不動產(chǎn)登記簿。

相比較之下，筆者認為，從公示制度自身的功能來看，其目的就是通過公開并讓社會公眾知悉權利人的權利(信息)，從而獲得對抗他人的法律效果——保障其權利的對抗性效力。因此，對于權利人來說，他可以選擇登記或者不登記。如果權利人選擇了登記，那就意味著他已經(jīng)準備要公開該登記的內(nèi)容并不把它視為隱私。既然不把該內(nèi)容視為隱私，就該允許其他人來查閱和復制。至于查閱和復制的人到底是什么人，是不是一定要是利害關系人，筆者認為值得探討。首先，利害關系人由誰來認定？如果是由登記機關（也即預告登記機關）來認定，那么本來已經(jīng)不堪重負的登記機關將更加舉步維艱，人員、資金短缺的困難將更加凸顯。其次，如果是由當事人自己證明自己是利害關系人，那么利害關系人的標準是什么，應當提供那些材料。如果要求過嚴，就會加大當事人的查閱成本，從而降低當事人查閱的可能，預告登記制度也將失去其存在的意義。如果要求過寬，隨便什么人都可以根據(jù)自己的主張，要求作為利害關系人來查閱和復制登記資料，那么大家都可以查閱和復制了，區(qū)分利害關系人還是非利害關系人也就毫無價值了。

總之，物權作為私人財產(chǎn)權的一種，其信息確實屬于私人信息——隱私的范疇。但是，只要進行權利公示，不管是利用網(wǎng)絡等還是傳統(tǒng)書面登記，就一定是對私人信息的公開，也就一定存在被他人知悉的可能性。作為不動產(chǎn)登記的內(nèi)容不公示，借口保護個人隱私，將其秘而不宣，那物權公示原則如何實現(xiàn)。因此，除非取消公示制度，否則這種有關財產(chǎn)的隱私便無法避免被他人知悉。而對他人而言，只有在其知悉預告登記所公示信息的情況下，令其承擔與公示信息相應的后果才是公平、合理的。簡單地說，公示權利人的隱私——財產(chǎn)信息是權利人獲得其權利對抗性法律效果的對價；對于社會公眾或不特定的第三人而言，獲悉某一權利信息——有關他人的財產(chǎn)方面的隱私是令其承擔即將面臨權利人權利對抗性效果的對價。可以說，只要存在公示制度，無論使網(wǎng)絡登記還是紙質(zhì)登記，權利人已經(jīng)登記的信息為公眾所知悉是在所難免的。因此，以網(wǎng)絡登記可能因權利人的隱私面臨被他人知悉為理由而否認或拒絕它的觀點，其理由是不充分的。

（三）經(jīng)濟和效率

在網(wǎng)絡時代，由于網(wǎng)絡將成為人們生活的核心平臺，網(wǎng)絡和信息傳播技術將再次獲得極大的提高。與目前第一代互聯(lián)網(wǎng)絡通信相比，未來的網(wǎng)絡帶寬、網(wǎng)絡接入方式、信息傳播速度和效率等方面的發(fā)展將遠遠超出人們目前的預料，屆時，人們可以隨時隨地高效率、低成本地利用網(wǎng)絡進行信息交流?？梢灶A見，隨著網(wǎng)絡效率的進一步提高，未來人們利用網(wǎng)絡公示物權資訊和獲取物權信息的成本將趨向于零?；蛘哒f，對于真正網(wǎng)絡時代的社會公眾而言，利用網(wǎng)絡公示和調(diào)查物權信息在絕大多數(shù)情況下將是經(jīng)濟、合理的。

在網(wǎng)絡時代，互聯(lián)網(wǎng)的開放性、數(shù)字化、無紙化、速度快、效率高等不同于現(xiàn)實環(huán)境的特征為充分實現(xiàn)公示效率價值奠定了物質(zhì)基礎。這是因為：一方面，互聯(lián)網(wǎng)絡為建立統(tǒng)一、高效、便利、低成本的物權公示制度奠定了條件，高效率的網(wǎng)絡公示制度將最大限度地減少社會公眾進行物權公示和獲取物權信息的資訊成本，從而保證了在物權立法的效率價值的充分實現(xiàn)。另一方面，網(wǎng)絡為物權交易提供了自由、順暢的流通渠道，這也必將極大地提高交易效率和對物的利用效率。最后，統(tǒng)一、高效、方便、低成本的網(wǎng)絡公示制度將為在傳統(tǒng)條件下因公示制度而引發(fā)的交易安全問題提供有效的解決辦法。在現(xiàn)實環(huán)境條件下，公示成本過高和信息不透明等問題是影響交易安全的主要因素，而這一問題在現(xiàn)行物權法中雖然試圖利用善意取得、公信原則予以解決，但是對于不動產(chǎn)而言，由于登記的成本太高，導致社會公眾往往不愿意進行登記，因此，利用公信原則并沒有很好地解決交易安全問題。相反，如果采用網(wǎng)絡登記方式，此問題將迎刃而解。

[1]劉德良.網(wǎng)絡時代的民法學問題[M].北京：人民法院出版社, 2004：151.

[2]李富成,常鵬翱.物權法定原則的意義與法律政策的選擇[N].人民法院報,2005-03-28(A 1).

[3]劉德良.網(wǎng)絡時代物權法的幾個基本問題[J].河北法學，2007（9）.

D923.2

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1673-1999（2010）08-0042-03

林翠秀（1979-），女，福建長樂人，碩士，福建省政法管理干部學院（福建福州350007）講師，研究方向為民商法。

2009-11-25