個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

陸繼生,陳 紅

(1.中國(guó)建設(shè)銀行泰安分行,山東 泰安 271000;2.龍口市統(tǒng)計(jì)局,山東 龍口 265700)

2009年 4月 14日的《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲得的一份最新研究報(bào)告顯示,北京、上海、廣州和深圳等一線城市,房?jī)r(jià)收入比最高均超過 10,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界銀行 4至 6倍的一般標(biāo)準(zhǔn),存在一定程度的泡沫。雖然我國(guó)可支配收入的統(tǒng)計(jì)中可能存在一定低估,這四個(gè)城市也不能代表全國(guó)的平均水平,但它至少可以反映居民住房貸款支付能力的下降,風(fēng)險(xiǎn)正在不斷積聚。

所謂的“房?jī)r(jià)收入比”,是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值,一般而言,在發(fā)達(dá)國(guó)家,房?jī)r(jià)收入比超過 6就可視為泡沫區(qū)。這一指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。北京、上海、廣州、深圳、廈門、杭州,這 6個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比偏高,房?jī)r(jià)應(yīng)該合理回落。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部在這份《我國(guó)房?jī)r(jià)收入比研究:房?jī)r(jià)有所回落,一線城市依然偏高》研究報(bào)告中說,“就我國(guó)一線城市純商品住宅的房?jī)r(jià)收入比看,2007～2008年保持在 15左右的水平,明顯高于香港的合理均值,上海甚至高達(dá)17.2,接近 2007年香港房?jī)r(jià)泡沫前的水平?！?/p>

國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明,住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期一般為 3至 8年,所以目前我國(guó)的個(gè)人住房貸款也已開始進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。其風(fēng)險(xiǎn)的滯后性使我們錯(cuò)誤地將其視為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),但國(guó)外的情況表明事實(shí)并非如此 (上世紀(jì) 70年代西歐大量住房信貸公司的破產(chǎn)和 1995年日本國(guó)際金融第一案),商業(yè)銀行作為直接的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者對(duì)此應(yīng)引起足夠重視。

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

梳理近年來商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)案例,結(jié)合商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理理論,導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及商業(yè)銀行信貸資金損失最主要的風(fēng)險(xiǎn)來源有以下幾個(gè)方面:

(一)來自開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善,或挪用資金,造成項(xiàng)目不能完工,形成“爛尾”,借款人購(gòu)買并用來抵押的房產(chǎn)形成空中樓閣;借款人購(gòu)買的房產(chǎn)存在較大質(zhì)量問題。這些情況將導(dǎo)致個(gè)人貸款相關(guān)合同難以履行,使借款人和貸款行的權(quán)益受到侵害。

(二)來自借款人方面的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人借銀行(包括住房資金管理機(jī)構(gòu))的錢用于住房消費(fèi),如果不按期還錢便產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)。

(三)來源于銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)借款人情況審查不嚴(yán);對(duì)于開發(fā)商銷售情況、工程進(jìn)度、售房款監(jiān)管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠;缺乏與房屋土地部門必要的聯(lián)系,抵押登記不落實(shí);檔案管理不嚴(yán),丟失重要合同單據(jù),由此造成銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(四)來自宏觀環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)行法律法規(guī)不健全,執(zhí)法不力,司法不公以及所簽合同不合理,將不能有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn);利率及匯率的變動(dòng),也會(huì)影響信貸資產(chǎn)的安全;各地區(qū)政策法規(guī)不統(tǒng)一甚至地方政府出臺(tái)不合理規(guī)定,都會(huì)使銀行風(fēng)險(xiǎn)加大。

(五)其他風(fēng)險(xiǎn)。如二手房貸款風(fēng)險(xiǎn)、貸款結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、第三方道德風(fēng)險(xiǎn)和非銀行部門的操作風(fēng)險(xiǎn)等等。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

個(gè)人住房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房?jī)r(jià)變動(dòng)而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)發(fā)生損失的可能性。由于房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素很多,涉及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)際資金流動(dòng)狀況、居民收入分配狀況、土地價(jià)格、開發(fā)商等,造成個(gè)人住房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因自然也是錯(cuò)綜復(fù)雜。本文重點(diǎn)從房產(chǎn)市場(chǎng)、住房貸款需求、供給等角度,研究住房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因。

(一)房產(chǎn)市場(chǎng)角度——房地產(chǎn)周期波動(dòng)

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中,經(jīng)濟(jì)周期是指國(guó)民收入、就業(yè)和生產(chǎn)的波動(dòng),是繁榮時(shí)期和蕭條時(shí)期的更迭。房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期存在高度正相關(guān)關(guān)系,同宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)相適應(yīng),房屋價(jià)格也產(chǎn)生周期性波動(dòng),形成房地產(chǎn)周期。房地產(chǎn)周期波動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生波動(dòng),而房地產(chǎn)與金融部門的信貸活動(dòng)關(guān)系緊密,任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生變動(dòng)都會(huì)傳導(dǎo)到金融部門,影響信貸資產(chǎn)質(zhì)量。當(dāng)房地產(chǎn)周期處于衰退階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,房?jī)r(jià)大幅跳水,房屋空置率上升,市場(chǎng)房屋供過于求,伴隨著房地產(chǎn)抵押貸款各方主體情緒和預(yù)期的變化,被迫違約風(fēng)險(xiǎn)和惡意違約風(fēng)險(xiǎn)越來越大。同時(shí)當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到一定程度時(shí),理性違約風(fēng)險(xiǎn)也開始增加。這樣,在經(jīng)濟(jì)衰退過程中借款人風(fēng)險(xiǎn)是處于不斷增大狀態(tài)的,這些不斷增大的借款人風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大的可能成為現(xiàn)實(shí),從而使得發(fā)放住房貸款的金融機(jī)構(gòu)因此遭受損失。

(二)貸款需求者角度——貸款人投機(jī)心理

呈鮮味氨基酸測(cè)定結(jié)果表明，在雞胸肉、腿肉和肝臟部位A2組和B2組分別為0.026 7%和0.085%、0.101%和0.102%、1.22%和1.83%，表明無抗養(yǎng)殖在雞胸肉和肝臟中呈鮮味的氨基酸總量明顯低于有抗養(yǎng)殖。

當(dāng)前相當(dāng)部分購(gòu)房者屬于投機(jī)購(gòu)房,是沖著物業(yè)在短期內(nèi)的資本收益,其行為特征是購(gòu)房者短期內(nèi)多次大量吸納和拋售所購(gòu)房產(chǎn)或購(gòu)房權(quán)利證明,賺取低吸高拋的差價(jià),類似于炒股,所以也稱為炒房。投機(jī)買房者的判斷能力和行為模式是欠成熟的,體現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)的判斷不夠理性,盲目跟風(fēng)炒作,追漲殺跌,普遍有“撈一把就走”的心態(tài),更有甚者,為了攝取暴利,不惜鋌而走險(xiǎn),玩“空手道”的把戲,故意造假騙取銀行的信貸資金去冒險(xiǎn)。危險(xiǎn)在于,投機(jī)者的行動(dòng)是建立在一個(gè)假設(shè)基礎(chǔ)上,即未來房?jī)r(jià)一定會(huì)漲,顯然,這是不合理的,房市與股市一樣也有高低潮,當(dāng)房?jī)r(jià)達(dá)到峰值,隨之而來的就是加速下滑和長(zhǎng)期低迷的形勢(shì),而投機(jī)者的資金周轉(zhuǎn)是需要不斷有下家接盤才能實(shí)現(xiàn)的,接最后一棒的炒房者的資金會(huì)因遇上房產(chǎn)市場(chǎng)衰退而被套牢,炒房者也就喪失了償還的能力。銀行的風(fēng)險(xiǎn)就在這樣的非理性行動(dòng)中不知不覺倍增,待投機(jī)者炒作失利,違約的概率就會(huì)竄升。投機(jī)行為的盛行會(huì)擾亂房產(chǎn)市場(chǎng)的秩序,加劇房?jī)r(jià)乃至房地產(chǎn)周期的波動(dòng),是形成房地產(chǎn)泡沫的主因,提高了房地產(chǎn)整體行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí),它變相掠奪社會(huì)財(cái)富,引起社會(huì)分配不公,嚴(yán)重侵犯到本已對(duì)負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)感覺吃力的中低收入群體的權(quán)益,致使他們不堪重負(fù),風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而經(jīng)由銀行跟借款人之間的資金鏈傳遞到金融系統(tǒng),侵蝕金融資產(chǎn)。

(三)貸款供給者角度——住房消費(fèi)對(duì)銀行的依賴以及銀行的非理性行為

銀行面臨個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),這不僅僅是在于房地產(chǎn)市場(chǎng)和購(gòu)房者等外在因素,實(shí)際上銀行自身對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的蘊(yùn)藏和發(fā)生也有著不可推卸的責(zé)任。房地產(chǎn)周期可以在沒有銀行危機(jī)的條件下發(fā)生,銀行業(yè)的危機(jī)也可以在沒有房地產(chǎn)周期的條件下發(fā)生。但無論是發(fā)達(dá)國(guó)家,還是發(fā)展中國(guó)家,這兩種現(xiàn)象在各種不同的制度安排下,都有著顯著的關(guān)聯(lián)性。其影響的結(jié)果取決于一國(guó)經(jīng)濟(jì)體系對(duì)銀行體系的依賴程度。從國(guó)內(nèi)發(fā)展情況來看,個(gè)人住房消費(fèi)對(duì)銀行依賴程度極高,一方面表現(xiàn)在由于房?jī)r(jià)因素,很多消費(fèi)者特別是中低收入者采用大額按揭貸款的方式購(gòu)房,另一方面表現(xiàn)在個(gè)人住房貸款目前僅通過單一銀行渠道。這樣一來,房地產(chǎn)消費(fèi)資金的風(fēng)險(xiǎn)大大轉(zhuǎn)移于銀行系統(tǒng)之上,一旦住房?jī)r(jià)格有大的波動(dòng),勢(shì)必傳染到銀行的住房貸款業(yè)務(wù),使之遭受巨大損失。

競(jìng)爭(zhēng)更是助長(zhǎng)了銀行的這種非理性和脆弱性。假設(shè)有兩類互為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銀行:前者沒有“危機(jī)短視癥”,它在進(jìn)行交易定價(jià)時(shí)假定嚴(yán)重的外部沖擊事件有一定的可能性;后者有“危機(jī)短視癥”,它在進(jìn)行交易定價(jià)時(shí)假定嚴(yán)重的外部沖擊時(shí)間不會(huì)發(fā)生。在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)上,前者的市場(chǎng)份額勢(shì)必會(huì)被搶占。因此,即使銀行對(duì)預(yù)期收入有所懷疑,也會(huì)因?yàn)槠渌y行的行為而打消這種懷疑。因此,銀行的非理性行為主觀上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、加速和膨脹,房地產(chǎn)泡沫一旦迸裂再反過來進(jìn)一步造成銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā),這是一個(gè)相互作用的過程。銀行自身對(duì)其貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的形成也起著重要的作用。

三、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范控制措施

為更好地開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),針對(duì)上述業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)及原因分析,重新認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制管理的重要性,必須從嚴(yán)規(guī)范各個(gè)環(huán)節(jié)的工作,應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)個(gè)人住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理、控制。

(一)對(duì)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的控制手段

(二)提高針對(duì)借款客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)狀況的預(yù)警能力

為了分析其償債意愿要調(diào)查借款申請(qǐng)人的品德,住房貸款人品格的了解是住房消費(fèi)貸款信用分析的重要一環(huán)。住房貸款借款人的經(jīng)濟(jì)償還能力主要反映在借款申請(qǐng)人的職業(yè)與收入、財(cái)產(chǎn)狀況、債務(wù)狀況三方面。要認(rèn)真核對(duì)借款申請(qǐng)人的基本情況,提高信貸員的鑒別能力,防止受騙上當(dāng)。檢查買賣雙方交易是否真實(shí)、合法,防范開發(fā)商利用關(guān)系戶搞虛假按揭交易,欺騙銀行,套取個(gè)人住房消費(fèi)貸款。對(duì)借款人目前家庭情況、居住地址、工作單位和通訊方式資料進(jìn)行核實(shí)?？疾旖杩钊思芭渑?(或財(cái)產(chǎn)共有人)是否按要求簽署了同意抵押登記、參加保險(xiǎn)、公正并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的文件。另外,我國(guó)尚未建立一套完整的個(gè)人信息管理系統(tǒng),也未建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度,金融機(jī)構(gòu)就很難確定個(gè)人收入的真實(shí)性,無法明確借款人的還款能力。另外,目前已有的信息機(jī)構(gòu)還不成熟,無法防止超收入超能力的多筆貸款,無法核實(shí)外地的借款人信息。隨著銀行業(yè)務(wù)的擴(kuò)展和消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的拓展,在個(gè)人信用難以確定的情況下,銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)也有所增加,因此無論銀行是謹(jǐn)慎還是敷衍,對(duì)借款人的收入和信用狀況其實(shí)無法了解,這就給不道德的借款人騙貸款以可乘之機(jī)。

(三)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

住房抵押貸款的擔(dān)保方式,應(yīng)優(yōu)選所購(gòu)房產(chǎn)抵押或以有價(jià)證券進(jìn)行足額質(zhì)押,確保抵 (質(zhì))押行為的合法性和安全性。針對(duì)缺乏個(gè)人信用征信體系的問題,通過保險(xiǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁借款人信用風(fēng)險(xiǎn)也是一種很好的擔(dān)保方式,但操作中要注意保險(xiǎn)公司賠付的條件和信用保險(xiǎn)文件的法律效力。專門為銀行住房貸款提供信用保證的置業(yè)擔(dān)保公司是一種新的擔(dān)保機(jī)構(gòu),銀行在操作中要審查置業(yè)擔(dān)保公司的資信情況和財(cái)務(wù)狀況,尤其要重視擔(dān)保公司擔(dān)保余額與其注冊(cè)資本的比例關(guān)系、擔(dān)保公司的營(yíng)業(yè)期限和擔(dān)保收入的運(yùn)用等問題。還要嚴(yán)格執(zhí)行貸款抵押的估價(jià)制度,合理評(píng)估抵押物價(jià)值,根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度確定抵押率。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快地區(qū)和高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目以及投資性購(gòu)房,在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)適當(dāng)降低貸款成數(shù)。

(四)內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

銀行要根據(jù)實(shí)際操作中存在的問題,不斷完善規(guī)章制度、細(xì)化各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作流程,統(tǒng)一規(guī)范合同文本。按資產(chǎn)負(fù)債管理要求,在充分考慮償還能力的前提下,合理確定貸款期限,力爭(zhēng)縮短貸款期限,增強(qiáng)資金的流動(dòng)性,把風(fēng)險(xiǎn)降到合理限度。銀行要合理設(shè)置機(jī)構(gòu),選調(diào)懂業(yè)務(wù)、會(huì)管理、具有信貸工作經(jīng)驗(yàn)和開拓精神的骨干,保證一定數(shù)量的高素質(zhì)信貸人員,構(gòu)建一支適應(yīng)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)的個(gè)人信貸隊(duì)伍,加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),實(shí)行個(gè)人信貸人員上崗資格考試制度,促進(jìn)個(gè)人信貸從業(yè)人員素質(zhì)的不斷提高。按照“統(tǒng)一授信、審貸分離、分級(jí)審批、責(zé)權(quán)分明”的原則完善個(gè)人授信管理體制。為防范多頭貸款風(fēng)險(xiǎn),需要對(duì)客戶家庭進(jìn)行統(tǒng)一授信。銀行利用自己掌握的信息開展客戶家庭成員收入狀況、財(cái)產(chǎn)和負(fù)債的完全核查,確定一個(gè)自然人家庭的總的授信額度,對(duì)自然人家庭消費(fèi)貸款實(shí)行授信余額控制。要以科技為依托,把個(gè)人信用評(píng)分模型導(dǎo)入貸款評(píng)審實(shí)際工作中,建立一整套符合業(yè)務(wù)發(fā)展要求、與國(guó)際化大銀行標(biāo)準(zhǔn)接軌的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。推廣重點(diǎn)項(xiàng)目主辦信貸員制度,積極探索建立個(gè)人授信客戶經(jīng)理制。加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地區(qū)狀況、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、市場(chǎng)走向的分析研究,指導(dǎo)個(gè)人住房貸款工作,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、周期性風(fēng)險(xiǎn)。

(五)加強(qiáng)貸后管理

目前住房貸款抵押物主要為期樓,為避免樓盤爛尾風(fēng)險(xiǎn),確保售樓款專款專用,要對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤,監(jiān)控信貸資金的使用。貸款發(fā)放后,根據(jù)要求完善檔案,健全檔案管理制度,檔案的填寫、查詢、借閱、結(jié)清等都應(yīng)嚴(yán)格按照銀行信貸檔案管理辦法執(zhí)行;貸款管理部門應(yīng)定期或不定期對(duì)借款人執(zhí)行借款合同情況、資信情況、收入情況、抵(質(zhì))押物現(xiàn)狀及擔(dān)保人情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和檢查,防止貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生;對(duì)不良貸款,要加強(qiáng)催收和管理,必要時(shí)候通過法律手段減少損失,還可暫停其開辦資產(chǎn)狀況差的業(yè)務(wù)品種,直至將不良率降到合理的水平為止。商業(yè)銀行必須密切監(jiān)督企業(yè)盡快辦理抵押物的登記手續(xù),并以此作為判斷開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信和貸款安全性的重要因素。依靠法律中介組織的服務(wù),加強(qiáng)對(duì)文本 (購(gòu)房合同和收入、身份)及貸款文本的制作和審查,以消除今后萬一需要訴訟操作時(shí)的隱患。一般商業(yè)銀行會(huì)邀請(qǐng)律師事務(wù)所進(jìn)行相關(guān)的前期調(diào)查工作,針對(duì)這種情況委托銀行有必要建立律師事務(wù)所的準(zhǔn)入和淘汰機(jī)制,優(yōu)勝劣汰,采取對(duì)律師事務(wù)所必要的監(jiān)控手段,對(duì)有風(fēng)險(xiǎn)跡象的借款人和重點(diǎn)客戶應(yīng)采取定期和不定期的拜訪制度,并對(duì)有風(fēng)險(xiǎn)跡象的借款人重點(diǎn)防范,當(dāng)面詢問,定期走訪,牢牢控制住主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

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