房地產開發(fā)企業(yè)與商業(yè)銀行借貸博弈分析

□文/劉快軍 秦大偉

一、房地產開發(fā)企業(yè)融資現狀

1、上市融資和債券融資直接融資所占比例很小。目前，我國約有各類房地產企業(yè)3萬余家，在滬深資本市場上市企業(yè)比例不到千分之三。由于受到當局的嚴格監(jiān)管，債券融資規(guī)模在房地產全部投資中即使在所占比例最高的1999年，也不過2%。至于投資基金和房地產信托等融資方式籌集到的資金也極為有限。

2、外資在房地產開發(fā)企業(yè)資金中有所增加但比例仍極小。盡管房地產業(yè)利用外資的數量在2003年后呈上升趨勢，但利用外資在整個融資渠道中所占的比重卻偏小，2007年外商投資所占比重僅占房地產開發(fā)總投資的1.75%。

3、銀行信貸資金是房地產企業(yè)的主要資金來源。近年來，銀行對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資的貸款在整個開發(fā)資金中所占比例一直保持在20%左右，但實際上，房地產開發(fā)企業(yè)資金構成中來源于銀行貸款的比例比這個高得多，以2003年為例，房地產開發(fā)企業(yè)其他資金來源為6，106.1億元，占全部資金的46.27%，其中大部分為訂金和預收款?？紤]到其中相當比例的部分購房者利用按揭貸款買房，由此可推斷實際銀行貸款占全部資金的比例至少為50%。

近幾年來，由于房地產業(yè)本身的發(fā)展過熱，導致泡沫顯現，國家通過出臺相關政策對房地產市場進行宏觀調控。從2006 年開始，從“國六條”、“國十五條”，到多次上調貸款基準利率，出臺了一系列財政和貨幣政策組合拳，一定程度上限制了房地產業(yè)過熱發(fā)展的勢頭。銀行貸款穩(wěn)中有降，從表1中也可以看出近幾年的國內銀行直接貸款已降到18%左右，但直接或間接來源于銀行的總資金仍占較大比重。商業(yè)銀行仍是房地產開發(fā)企業(yè)最主要的資金供給者。而對于商業(yè)銀行來說，當房價處于穩(wěn)定和上升的時候，房地產企業(yè)貸款和個人住房貸款仍是銀行較為優(yōu)良的資產之一，也是銀行利潤的增長點。雖然隨著央行“121號文件”《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》的發(fā)布，對房地產開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款等7個方面提高了門檻，但房地產企業(yè)的融資結構仍然具有明顯的銀行依賴性特征。（表1）

表1 2001～2007年我國房地產開發(fā)投資的資金來源結構表（單位：億元）

二、借貸博弈模型的構建

1、模型假設。基本假設：（1）銀行和房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“企業(yè)”）都是理性的“經濟人”；（2）銀行和企業(yè)是該博弈中的所有參與者；（3）雙方進行動態(tài)博弈，且銀行與企業(yè)在信息上是不對稱的，所以銀行和企業(yè)之間是不完美信息動態(tài)博弈。

用以下的博弈矩陣來表示銀行與企業(yè)之間的借貸博弈關系：

參數說明：W表示貸款本金，r表示貸款利率，S表示發(fā)放貸款的篩選成本和以后的監(jiān)督成本之和，R表示企業(yè)投資收入，T表示企業(yè)獲得貸款的成本，I表示企業(yè)不守信用帶來的信譽損失，包括以后難以從銀行取得貸款及其合作企業(yè)的不信任所帶來的交易損失，C表示不守信企業(yè)為取得貸款多花費的成本，包括較高的抵押物價值和掩飾成本等。

用N=｛1，2｝表示局中的銀行和企業(yè)的集合，用 M＝｛M1，M2｝表示局中人的行為空間∈M1為銀行的策略集合，表示銀行貸款表示銀行不貸款；∈M2為企業(yè)的策略集合為企業(yè)誠實還貸為企業(yè)欺騙賴賬。

2、一次博弈分析。在一次博弈的情況下，我們可以用逆向歸納法得到該博弈的唯一納什均衡。

給定銀行在博弈的第一階段選擇信任，如果企業(yè)選擇誠實，則其收入為：R-W-Wr-T，如果企業(yè)選擇欺騙，其收入為：W-T-I-C，大于 R-W-Wr-T；此時，理性的企業(yè)最優(yōu)選擇是欺騙。銀行能夠預期到企業(yè)會選擇欺騙，則理性的銀行第一階段會選擇不信任，收入為0，選擇信任收入為-Wr，所以銀行的最優(yōu)選擇是不信任。最后的納什均衡為：（不信任，欺騙）。由于企業(yè)利己主義性所產生的道德風險，企業(yè)誠實守信的承諾不可置信，所以合作博弈（信任，誠實）的帕累托改進的情況不會出現。因此，在一次博弈的情況下，由于企業(yè)的道德風險，商業(yè)銀行將無法區(qū)分借款者的風險類型，且追討貸款成本較大，使各家銀行不約而同地出現惜貸現象。

3、重復博弈分析。假定一次博弈結束后，博弈雙方都預期到可能存在著下一次博弈且每次博弈的結構相同，并假定銀行采取“冷酷戰(zhàn)略”，即銀行首先選擇信任，如果房企選擇信任，則銀行在下一階段博弈中仍選擇信任，但是如果在某個階段博弈中房企選擇欺騙，則次后銀行永遠選擇不信任，也就是好企業(yè)的I值很大。

我們假設企業(yè)在T次博弈時選擇守信的概率是P，不守信的概率為1-P，則對于守信的企業(yè)來說，其在將來的無限次重復博弈中的收益函數為：∑U2（m11，m21）＝R－W－Wr－T＋P（R－W－Wr－T）＋P2（R－WWr－T）＋……＝（R－W－Wr－T）/（1－P）；企業(yè)選擇賴賬的收益：U2（m11，m22）＝W－T－I－C，只要（R－W－Wr－T）/（1－P）＞W－T－I－C，好企業(yè)的理性選擇就是誠實守信。

一般來說，博弈重復的次數越多，企業(yè)還貸的可能性就越大。所以，在重復博弈下的納什均衡有兩種可能，當P＞1-時，均衡為（信任，誠實），這是大型房地產企業(yè)與銀行的博弈選擇；當時，均衡將為（不信任，欺騙），這體現了相當部分的中小房地產企業(yè)與銀行的博弈選擇。

關于銀行和企業(yè)的重復博弈可知，如果銀企雙方存在著無限次博弈，并且企業(yè)足夠重視自己的信譽，那么就能夠得到更優(yōu)的帕累托均衡點，形成銀企之間良性的借貸關系。但是，由于銀企之間的信息不對稱，使得銀企雙方的無限次重復博弈變成一次博弈，企業(yè)和銀行的理性選擇便成了（不信任，欺騙），銀行的惜貸和企業(yè)的資金短缺也對整個房地產市場的運行產生了不良影響。

三、影響房地產企業(yè)信譽程度的主要因素

從上面的博弈模型分析可以看出，決定一個企業(yè)能否得到貸款的關鍵是企業(yè)的信譽程度，即博弈模型中的變量P，影響P值的主要因素有以下三個方面：

在這些參數中，銀行利率和本金我們假定不能改變，則作為企業(yè)實力的評定，我們可以從企業(yè)的收入、貸款成本和信譽損失三方面分析。（1）企業(yè)收入，企業(yè)收入是一個相對數，我們應該以貸款本金的數量為基礎進行比較分析，比率高的企業(yè)其盈利率較好，具有較好的還款能力。但是，很多時候我們無法分析具體企業(yè)的收益和哪一筆貸款有關，所以在進行這種收益分析的時候一般是以整體負債的收益來替代；（2）貸款成本，一個企業(yè)的貸款成本是隨著企業(yè)與銀行的良性博弈次數決定的，即企業(yè)以往的誠信還款記錄決定了企業(yè)為了獲得貸款所付出的實物抵押或者擔保成本的多少；（3）信譽損失，一個企業(yè)的信譽損失是多方面的，不僅涉及到以后的借貸損失，還關系到企業(yè)的品牌、產品銷售以及各個方面，其損失應該進行加權計算。

2、行業(yè)市場環(huán)境。2008年房地產行業(yè)依然是國民經濟發(fā)展中最重要的支柱產業(yè)，從建設部2008年發(fā)布的三個工作要點來看，政府將大力發(fā)展保障性住房，調控非理性的商品房市場。2008年政府針對房地產行業(yè)密集地出臺了諸多調控政策，但從建設部的官方言論“不能讓房價過快上漲，也不能讓房價過快下跌”中可以看出，政府調控只針對房地產行業(yè)里的過激和非理性行為，對于自住需求的購房行為不在調控之列。特別是下半年全球經濟危機的影響而導致房地產行業(yè)銷售不景氣，中央和地方各級政府出臺的一系列政策，從降低首付比例、增加貸款年限到各種契稅的調整，從各個方面促進房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。所以說，目前依然擁有一個相對寬松的政策環(huán)境。

3、宏觀經濟環(huán)境。在我國政府的經濟發(fā)展戰(zhàn)略中，一直把內需不足看作為我國經濟發(fā)展的主要動力之一，在此政策的指引下，各地政府以大力發(fā)展房地產業(yè)來牽動相關產業(yè)。從近幾年的宏觀政策來看，房地產行業(yè)在國民經濟中的地位依然沒有改變。

目前，我國宏觀經濟發(fā)展面臨著許多問題，主要因國際經濟衰退而導致的出口降低、國際貨幣市場上的人民幣快速升值、國內通貨膨脹及國內各地區(qū)的經濟發(fā)展不平衡等。政府通過擴大內需、增加投資、穩(wěn)定出口三個方面采取多項政策措施穩(wěn)定和發(fā)展經濟，同時這也促使房地產業(yè)也由一個快速發(fā)展階段向穩(wěn)定健康發(fā)展過度。

通過對企業(yè)實力中各個因素、房地產行業(yè)宏觀環(huán)境、整個經濟的宏觀環(huán)境這三個大方面的分析，引用加權平均的系統評價理論，我們對于企業(yè)的借貸守信參數P可以有一個比較準確而合理的分析。

四、對完善房地產開發(fā)企業(yè)融資的一些建議

1、提高企業(yè)自身信用維護意識。房地產企業(yè)自身信用的建設與維護不僅是為了更好地與商業(yè)銀行之間的借貸博弈服務，同時也能更好地提升企業(yè)的品牌價值、服務理念，并能和諧與業(yè)主、建筑商及政府各方關系。建立基于宏觀和微觀兩個方面的定性和定量分析的信用評級體系將能更好地促進房地產開發(fā)企業(yè)注重自身的信用等級的維護和提高。

2、建立銀行業(yè)之間的信息共享機制。通過建立大型的信息庫存放所有銀行有關自己客戶企業(yè)的信貸信息，而其他銀行可以共享目標借貸企業(yè)與其他銀行的信貸咨詢信息。通過信息的傳遞從而確定申貸者的信用級別，實現市場的自凈化功能和信用機制的良性循環(huán)。信息咨詢共享系統大大降低了銀行事前的篩選成本，并且由于銀行與企業(yè)之間信息結構的改善，銀行的信貸資產質量也隨之提高，同時也有助于建立企業(yè)與銀行之間的長期信貸關系。

3、企業(yè)與銀行之間信息對稱的必要性。企業(yè)與銀行信貸問題的產生，大部分來自企業(yè)與銀行之間的信息不對稱。因此，銀企雙方都應考慮怎樣才能減少這種信息的不對稱。作為企業(yè)，有責任提供真實的財務狀況、成本控制措施、管理制度及在建項目和將建項目的詳細情況等眾多與企業(yè)還款能力息息相關的各個方面資料說明。作為銀行，應重視銀行內部激勵與約束機制，減少借貸業(yè)務中“逆向選擇”和“道德風險”的發(fā)生。

4、加強房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道的多元化建設。受國際金融危機以及國內房地產行業(yè)泡沫的影響，商業(yè)銀行貸款已經越來越不能滿足房地產開發(fā)企業(yè)的融資需求了。因此，要加快金融創(chuàng)新步伐，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，不斷推動投資基金業(yè)的發(fā)展，將資金比較穩(wěn)定、數額巨大的保險資金逐漸引入住宅融資市場，推進保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與房地產業(yè)的結合，多方面促進房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化建設。

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