關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的幾點(diǎn)思考

梁 紅

房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)和周期長(zhǎng)的行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的首要目標(biāo)就是要控制風(fēng)險(xiǎn)，而財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的建立和完善是保證房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性發(fā)展的重要因素。所謂內(nèi)控就是一個(gè)組織為了保障該組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)計(jì)并實(shí)施的一系列程序，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和控制的過(guò)程。近年來(lái)，由于國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度，房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越重視企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作、內(nèi)部管理和利潤(rùn)回歸。所以，建立和完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，對(duì)深化房地產(chǎn)行業(yè)改革和提高經(jīng)濟(jì)效益有著十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度有待進(jìn)一步完善

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度在某些方面都不夠完善，例如內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制系統(tǒng)、信息與溝通以及內(nèi)部監(jiān)督等。造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不完整的原因，一方面是在制定過(guò)程中沒(méi)有充分考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；另一方面就是沒(méi)有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，盲目地構(gòu)建內(nèi)控制度，沒(méi)有系統(tǒng)化，使得內(nèi)控只停留在分散的制度文字編制的層面上，缺乏與之配套的操作流程，使得失去了實(shí)用性和可操作性。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控環(huán)境復(fù)雜

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控缺乏具有可操作性、規(guī)范化的文件。有的企業(yè)根本就沒(méi)有，而有的企業(yè)即使有，但是又沒(méi)有可操作性，缺乏一個(gè)制定具體規(guī)范的計(jì)劃；行使內(nèi)控行為主體素質(zhì)有待提高，不能完全滿足實(shí)際工作需要；存在著比較嚴(yán)重的多頭管理、各自為政的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度在客觀上大大增加了。

3.外部環(huán)境的影響

隨著經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的日益加劇，現(xiàn)代企業(yè)的外部環(huán)境變得日益復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面臨國(guó)內(nèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，還要面臨國(guó)際企業(yè)帶來(lái)的壓力和挑戰(zhàn)。再加上房地產(chǎn)行業(yè)其本身的特殊性，資金投入大，風(fēng)險(xiǎn)高，控制難度大等等。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性也是導(dǎo)致內(nèi)控復(fù)雜的主要因素，在會(huì)計(jì)核算方面，房地產(chǎn)企業(yè)不可能，也沒(méi)有必要去進(jìn)行各步驟開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本的計(jì)算。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的原則

房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)控制度除了要依據(jù)《會(huì)計(jì)法》、《公司法》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》以及《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》等法律法規(guī)外，還要充分考慮企業(yè)的實(shí)際情況，以便企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理。有效預(yù)防企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)國(guó)家、集體以及職工的切身利益，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和效益。具體地說(shuō)，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度要符合以下八項(xiàng)原則：一是合法性原則，即企業(yè)的一切活動(dòng)都要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，在國(guó)家規(guī)章制度允許的范圍內(nèi)完善本企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控；二是整體性原則，即企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控要貫穿于企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的方方面面的控制，既要注重企業(yè)的短期目標(biāo)，又要注重企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略；三是針對(duì)性原則，即企業(yè)內(nèi)控的建立要具有針對(duì)性，針對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作中容易出錯(cuò)誤的環(huán)節(jié)，制定合理的內(nèi)控來(lái)有效控制各個(gè)環(huán)節(jié)；四是一貫性原則，即企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度要具有連續(xù)性，不能隨時(shí)變動(dòng)，不然會(huì)給企業(yè)內(nèi)控增加更多的麻煩；五是適應(yīng)性原則，即企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度既要適應(yīng)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，又要適應(yīng)企業(yè)外部環(huán)境；六是經(jīng)濟(jì)性原則，即企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)必須是合理的；七是適用性原則，即企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度要具有可操作性；八是發(fā)展性原則，即企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控的構(gòu)建要有發(fā)展性，要考慮企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，制定出具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展眼光的規(guī)章制度。

三、關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的幾點(diǎn)思考

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正逐漸不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。為了保證企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位，一個(gè)重要保障就是準(zhǔn)確地進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算是企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的重要手段，房地產(chǎn)必須構(gòu)建合理有效的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度才能保證財(cái)務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而使得企業(yè)能夠正常發(fā)展。

1.以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為出發(fā)點(diǎn)來(lái)建立和完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度

任何制度的建立和完善都要以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為出發(fā)點(diǎn)，因?yàn)橹挥袕钠髽I(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的健全才能與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)保持一致，才能充分結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有資源和開(kāi)發(fā)計(jì)劃來(lái)具體實(shí)施企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。因此，建立和完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的問(wèn)題是一個(gè)非常緊急的任務(wù)，現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度已經(jīng)從舊的內(nèi)控三要素階段發(fā)展到新的內(nèi)部控制五要素，所以，企業(yè)要作好相關(guān)銜接工作，保證在實(shí)施舊內(nèi)控三要素的前提下，逐步實(shí)施新內(nèi)控五要素，避免房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系產(chǎn)生脫節(jié)。這樣，才能使內(nèi)控制度中的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)和建立，權(quán)責(zé)分工、資源的組織、資源的合理配置、制度的制定、流程的建立和實(shí)施、內(nèi)控的實(shí)施和反饋等等協(xié)調(diào)工作，財(cái)務(wù)內(nèi)控制度才能逐漸系統(tǒng)化和規(guī)范化。

2.健全財(cái)務(wù)內(nèi)控有關(guān)規(guī)章制度

制度是行為的標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)，完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，使房地產(chǎn)企業(yè)做到有法可依，有章可循。主要要作好以下兩個(gè)方面的工作：首先是企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要有章可循，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《會(huì)計(jì)法》、《公司法》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》以及《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》等法律法規(guī)以及企業(yè)實(shí)際，從財(cái)務(wù)管理體制、資金管理、固定資產(chǎn)管理、成本費(fèi)用管理、利潤(rùn)分配管理、產(chǎn)權(quán)交易管理、投資項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)分析和報(bào)告等方面建立一系列的規(guī)章制度。并通過(guò)實(shí)踐來(lái)不斷完善，提高規(guī)章制度的科學(xué)性和實(shí)踐性。除此之外，還應(yīng)對(duì)每個(gè)員工必須做什么、什么時(shí)候做以及針對(duì)什么情況應(yīng)該怎樣做、還有什么不能做，企業(yè)都要進(jìn)行明確規(guī)定。這樣，才能保證人人都能清楚各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，還要保證人人都能遵守，并建立行之有效的激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制。其次要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，避免規(guī)章制度形式化，增強(qiáng)執(zhí)行的力度。

3.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)

企業(yè)應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)會(huì)計(jì)工作機(jī)構(gòu)、崗位進(jìn)行合理設(shè)置，把職責(zé)和權(quán)限區(qū)分開(kāi)來(lái)，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)統(tǒng)一，建立管錢(qián)、管物、管賬人員之間的相互約束。通過(guò)適當(dāng)放權(quán)和分權(quán)的內(nèi)控制度，建立業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員之間的相互制約和相互監(jiān)督關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)規(guī)定至少要由兩個(gè)部門(mén)或者兩個(gè)工作人員來(lái)對(duì)有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)物質(zhì)、貨幣資金、有價(jià)證券的收付，債權(quán)債務(wù)的發(fā)生以及結(jié)算，資產(chǎn)的增減和費(fèi)用的收支等經(jīng)濟(jì)方面的業(yè)務(wù)分工負(fù)責(zé)，建立相互制約的關(guān)系。另外，還要完善人力資源管理制度，對(duì)人員的聘用、培訓(xùn)、輪崗、晉升以及淘汰等人事制度要做到科學(xué)合理、公平公正，并建立績(jī)效考核機(jī)制，將員工薪酬與工作業(yè)績(jī)聯(lián)系起來(lái)，還要做到獎(jiǎng)罰分明。

4.真正落實(shí)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作

要想真正落實(shí)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作，前提就是明確職責(zé)，各司其職，各負(fù)其責(zé)。關(guān)鍵要作好以下三個(gè)方面的工作：首先企業(yè)應(yīng)建立和完善法人治理結(jié)構(gòu)。其次要健全財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)職能。企業(yè)之間資金往來(lái)的各種財(cái)務(wù)手續(xù)應(yīng)合理地進(jìn)行完善，搞好利潤(rùn)分配管理，盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；第三是使會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作進(jìn)一步系統(tǒng)化和規(guī)范化。根據(jù)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的要求，建立會(huì)計(jì)賬冊(cè)，辦理會(huì)計(jì)手續(xù)，然后進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；加強(qiáng)原始憑證審核以及財(cái)務(wù)收支監(jiān)督工作，嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行記賬憑證；定期核對(duì)會(huì)計(jì)賬簿的有關(guān)數(shù)據(jù)和庫(kù)存實(shí)物、貨幣資金以及企業(yè)之間的往來(lái)賬款，保證賬目清晰、明確以及準(zhǔn)確；按照核對(duì)無(wú)誤的會(huì)計(jì)賬簿以及其他有關(guān)資料進(jìn)行會(huì)計(jì)報(bào)表的編制工作，為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的真實(shí)合理提供保障。嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定向外報(bào)送財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，依照有關(guān)章程給各股東提交年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，以便在股東會(huì)上根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況落實(shí)各項(xiàng)重要的理財(cái)事項(xiàng)。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮自身行業(yè)的特點(diǎn)，來(lái)建立和完善財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度是依據(jù)中華人民共和國(guó)財(cái)政部制定的一系列財(cái)務(wù)制度，它主要包括財(cái)產(chǎn)物資管理制度和成本費(fèi)用管理制度等兩大方面。為了不斷提高資金的投資效果，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步向前發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和資金積累，就必須從財(cái)務(wù)內(nèi)控制度入手，進(jìn)一步完善現(xiàn)行財(cái)務(wù)內(nèi)控模式，真正發(fā)揮其在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的關(guān)鍵作用。

[1]本報(bào)記者.馬斌.黃?。粯?gòu)建制度體系.加強(qiáng)日常監(jiān)管[N];閩西日?qǐng)?bào)；2008年

[2]朱翠玲；淺論構(gòu)建新的企業(yè)財(cái)務(wù)制度體系的意義[J]；沿海企業(yè)與科技；2005年06期

[3]徐冬茹；完善企業(yè)內(nèi)部控制的幾點(diǎn)思考[J]；長(zhǎng)春金融高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)；2004年03期

[4]苗天青，朱傳耿.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)特征分析[J].經(jīng)濟(jì)地理，2005，（5）：325-326

[5]余凱.我國(guó)寡頭壟斷條件下的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制研究[J].經(jīng)濟(jì)地理，2005，（5）∶63-70