投資性房地產(chǎn)的有效財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

沙曉燕

一、風(fēng)險(xiǎn)控制前奏：投資前的準(zhǔn)備工作

1.了解市場，做好分析

知己知彼方能百戰(zhàn)百勝，所以做好市場分析是投資前要做的必要準(zhǔn)備之一。包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

（1）明確定位，方有對策。投資性房地產(chǎn)的市場定位，簡單說就是面向承租人的水平層次。只有明確了顧客的層次，才能制定不同的經(jīng)營策略，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是不一樣的。以投資寫字樓為例，承租人的長期盈利能力及其公司的信譽(yù)是考慮的重點(diǎn)。對于經(jīng)營穩(wěn)定的高端企業(yè)，定位當(dāng)然就在甲級(jí)寫字樓，而一些收入不穩(wěn)定的小型企業(yè)，適合乙級(jí)寫字樓，回報(bào)自然相對不穩(wěn)定，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）慎重選擇投資房產(chǎn)的類型。通常投資性房地產(chǎn)包括四大類：住宅/公寓、寫字樓、工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)對應(yīng)的市場、風(fēng)險(xiǎn)都不同，因此，投資者要權(quán)衡市場分析和個(gè)人情況，選擇適合的物業(yè)類型。拿寫字樓與住宅相比，寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”。當(dāng)寫字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里。這樣不但不會(huì)產(chǎn)生利潤反而會(huì)消耗資金。在按揭方面，除邊緣地區(qū)的項(xiàng)目或項(xiàng)目本身檔次一般外，純寫字樓項(xiàng)目大多單價(jià)都很高，因此需要很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。

（3）選址是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”是投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要遵循的法則，而作為寫字樓也要遵循這條法則進(jìn)行投資。投資者需要考慮項(xiàng)目是否處于商圈之內(nèi)。對于以租賃為主要經(jīng)營項(xiàng)目的投資性房產(chǎn)來說，應(yīng)以選擇已成熟商圈為主。具體考察這幾方面的因素：第一，地段繁華。只有繁華的地段才能吸引充足的客流量。第二，交通狀況。衣食住行是每個(gè)人的基本生存條件，對于依附于人的產(chǎn)業(yè)來說，交通也是決定性作用之一。

2.利用當(dāng)?shù)氐氖袌鼋?jīng)濟(jì)狀況，判斷投資時(shí)機(jī)

我國的市場經(jīng)濟(jì)要遵循價(jià)值規(guī)律，具有周期性，同樣對于市場空間的需求也呈周期性波動(dòng)的特點(diǎn)。只有順應(yīng)這個(gè)周期性循環(huán)的趨勢，才能順勢而上，而不是逆流而上。具體分析來說，多數(shù)項(xiàng)目在開盤時(shí)會(huì)用較低的價(jià)格吸引投資者的目光，但開盤并不是投資寫字樓的最佳時(shí)機(jī)，一般應(yīng)該選擇項(xiàng)目整體銷售率超過50%時(shí)投資，屆時(shí)投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會(huì)影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。

二、微觀經(jīng)濟(jì)論：加強(qiáng)持有期間的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

對于投資者來說，關(guān)注微觀的情況變化對日常的經(jīng)營來說，顯得尤為重要。留意財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)系統(tǒng)，找出房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，以求找到相應(yīng)的解決方案。投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)包括應(yīng)收賬款、租金營業(yè)凈收入比等，利用投資者可依據(jù)其指明的方向采取相對應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施。其中租金和營業(yè)費(fèi)用是最敏感的指標(biāo)。

1.租金是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制先導(dǎo)

當(dāng)警情指向租金時(shí)，企業(yè)應(yīng)該從租金這方面尋找解決方法。租金是投資性房地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入，因此要慎重選擇相應(yīng)的措施，可從以下幾個(gè)方面采取措施：

（1）調(diào)整租約的靈活性，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。第一，通過合同租金與預(yù)先指定的指數(shù)相掛鉤，一般同居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)有聯(lián)系。消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)是反映與居民生活有關(guān)的產(chǎn)品及勞務(wù)價(jià)格統(tǒng)計(jì)出來的物價(jià)變動(dòng)指標(biāo)，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。第二，超額租約，當(dāng)承租人的營業(yè)額收入超過某一規(guī)定數(shù)額時(shí)，由承租人支付給業(yè)主超過基本租金的部分租金。最后，按照租期的長短，繳納的金額按日期改變。一般的做法是租期越長，租金依次遞減，以此來吸引租客長期租用，獲得長期、穩(wěn)定的租金收入。

（2）適當(dāng)降低長期租住和信譽(yù)好的租戶的租金，來增強(qiáng)租戶的穩(wěn)定性。只有長期租住的租戶才能在時(shí)間上保證租金的穩(wěn)定性，同時(shí)也只有信譽(yù)好的租戶才能保證你按時(shí)拿到租金。從長遠(yuǎn)利益來說，這兩類人群帶來的利益投資性房地產(chǎn)商營業(yè)收入的主要部分。因此為了留住這兩類人群，可以適當(dāng)降低他們的租金。

2.營業(yè)費(fèi)用是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵

當(dāng)警情指向營業(yè)費(fèi)用時(shí)，降低營業(yè)費(fèi)用是常用措施，包括合理避稅，減少不必要的開支等來降低營業(yè)費(fèi)用。營業(yè)費(fèi)用是投資性房地產(chǎn)支出最大的一部分，因此只要在法律允許的范圍內(nèi)，投資者可以作適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)安排或稅收策劃，通過合理避稅來降低營業(yè)費(fèi)用，在不違反稅法規(guī)定的前提下，以減輕或解除稅負(fù)，達(dá)到利潤的最大化。