房地產(chǎn)估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊分析

李蘭萍

在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中運(yùn)用成本法評(píng)估已使用房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須計(jì)算建筑物的折舊，正確求取建筑物折舊是運(yùn)用成本法對(duì)舊有建筑物資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的難點(diǎn)和關(guān)鍵。實(shí)際工作中，常常有人將建筑物折舊中的直線折舊法與會(huì)計(jì)核算中的固定資產(chǎn)直線折舊方法相混淆，甚至直接用會(huì)計(jì)上的直線法求取建筑物的折舊。雖然房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中的建筑物折舊和會(huì)計(jì)核算上的固定資產(chǎn)折舊都叫直線法，但是兩者卻有本質(zhì)的區(qū)別。

一、折舊的實(shí)質(zhì)和目的不同

評(píng)估上的折舊，實(shí)質(zhì)是評(píng)估建筑物的重置成本至評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值減損，即估算由于各種原因造成的建筑物價(jià)值的貶值或損失。因此準(zhǔn)確地說(shuō)，估價(jià)上的“折舊”不是原本意義上的折舊，而是一種減價(jià)修正，其目的是通過(guò)這種減價(jià)修正求得建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值。會(huì)計(jì)上的折舊實(shí)質(zhì)是建筑物這種固定資產(chǎn)的原始成本在產(chǎn)品成本中的分?jǐn)偅淠康氖鞘乖摴潭ㄙY產(chǎn)的原始取得價(jià)值，通過(guò)折舊這種價(jià)值轉(zhuǎn)移(攤銷)形式而收回。

二、折舊的依據(jù)不同

房地產(chǎn)估價(jià)中的直線折舊法作為成本法中最常用的方法，它遵循替代原理，依據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》計(jì)算各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失。會(huì)計(jì)核算中的直線折舊法也是固定資產(chǎn)折舊中最常用的方法，它根據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)制度》和會(huì)計(jì)原則中的收入費(fèi)用配比的原則將固定資產(chǎn)使用過(guò)程中逐漸損耗而消失的那部分價(jià)值均衡的分?jǐn)偟礁髌诘姆椒?。固定資產(chǎn)損耗的這部分價(jià)值，在固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?，形成折舊費(fèi)用，計(jì)入各期成本。

三、折舊的范圍不同

房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分，土地在使用過(guò)程中不存在損耗，一般不計(jì)算土地的折舊，因此，在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程的折舊對(duì)象僅指建筑物；而在會(huì)計(jì)核算方面，固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過(guò)1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，使用期限在2年以上的也應(yīng)作為固定資產(chǎn)。

四、折舊年限不同

建筑物耐用年限一般分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。前者是指建筑物自建造完成之日起因使用、自然磨損達(dá)到不堪使用的年數(shù)；后者是指建筑物自建造完成之日起，至建筑物使用收益與其使用成本相抵時(shí)點(diǎn)的持續(xù)時(shí)間。評(píng)估中使用的折舊年限是指建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，這一年限的確定，是評(píng)估人員親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性等，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，并結(jié)合建筑物使用功能、所處環(huán)境以及已使用年數(shù)等因素，綜合分析確定其折舊年限或成新率，必要時(shí)還要考慮土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。同類型的數(shù)宗建筑物，因其所在區(qū)位、使用年限、維修保養(yǎng)以及所處環(huán)境等的不同，評(píng)估中綜合確定的折舊年限往往也不同。會(huì)計(jì)上的折舊年限，是在考慮損耗的同時(shí)，也考慮社會(huì)技術(shù)、財(cái)稅經(jīng)濟(jì)政策和生產(chǎn)力發(fā)展水平，且以同類資產(chǎn)中各項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)條件均相同的假設(shè)條件為前提確定的適合于同類資產(chǎn)的一個(gè)平均年限。因此會(huì)計(jì)上的折舊年限是對(duì)某一類資產(chǎn)作出的會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，是一種高度集中的理論系數(shù)或常數(shù)，對(duì)于該類資產(chǎn)中的每一項(xiàng)資產(chǎn)具有普遍性、統(tǒng)一性和法定性。

例如：某工廠辦公樓總建筑面積10500m2，賬面原值1050萬(wàn)元，預(yù)計(jì)凈殘值為0，預(yù)計(jì)使用年限為30年。使用至第五年時(shí)，因維修、保養(yǎng)不當(dāng)，辦公樓受損較嚴(yán)重，重置價(jià)格為1000元／m2，尚可使用年限為20年；之后該工廠對(duì)周圍環(huán)境進(jìn)行了改造，建筑物維修、保養(yǎng)較好，在該辦公樓使用至第10年時(shí)，因建筑材料降價(jià)，重置價(jià)格為800元／m2，尚可使用年限為18年。

1.估價(jià)直線折舊法：

使用至第5年時(shí)，建筑物折舊＝(10500m2×1000元／m2-0)×5年÷25年＝210萬(wàn)元

建筑物現(xiàn)值＝10500m2×1000元／m2-210萬(wàn)元＝840萬(wàn)元

使用至第10年時(shí)，建筑物折舊=(10500m2×800元/m2-0)×10年÷28年=300萬(wàn)元

建筑物現(xiàn)值=10500m2×800元/m2-300萬(wàn)元=540萬(wàn)元

2.會(huì)計(jì)直線折舊法：

第1年至第30年年折舊額=(1050萬(wàn)元-0)÷30=35萬(wàn)元

第5年累計(jì)折舊=35萬(wàn)×5年=175萬(wàn)元

固定資產(chǎn)凈值=1050萬(wàn)元－175萬(wàn)元=875萬(wàn)元

第10年累計(jì)折舊=35萬(wàn)元×10年=350萬(wàn)元

固定資產(chǎn)凈值=1050萬(wàn)元-350萬(wàn)=700萬(wàn)元