房地產(chǎn)業(yè)宏觀運(yùn)行狀況綜合指標(biāo)測(cè)度研究

□文/江 波

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從1988年房改到取消福利分房，再到現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)全面繁榮，走過(guò)了20年的歷程。這20年間，中國(guó)住房條件發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在80%以上的家庭擁有了自己的房產(chǎn)，在城鎮(zhèn)人口大量增加的前提下，城鎮(zhèn)人均住房面積從1978年的不足7m2升至27m2。但怎樣保持房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展，不僅事關(guān)民生，也是關(guān)系著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。這就有必要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀運(yùn)行指標(biāo)進(jìn)行測(cè)度，然后根據(jù)結(jié)果及時(shí)采取相應(yīng)的調(diào)控政策，把可能的危機(jī)控制在萌芽狀態(tài)。

一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀運(yùn)行狀況指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)業(yè)涉及諸多職能，主要表現(xiàn)為供給職能和投資職能。所以，反映房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的指標(biāo)可分為供給類(lèi)指標(biāo)、需求類(lèi)指標(biāo)、投機(jī)價(jià)值指標(biāo)。

1、供給類(lèi)指標(biāo)。供給指標(biāo)主要監(jiān)測(cè)供給是否過(guò)度沖動(dòng)，是否出現(xiàn)投資過(guò)熱。監(jiān)測(cè)的依據(jù)可與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行比較，主要指標(biāo)可以是:房地產(chǎn)投資占GDP的比重、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率與全部貸款增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)空置率。

2、需求類(lèi)指標(biāo)。需求指標(biāo)主要是監(jiān)測(cè)真實(shí)需求情況，可以從需求與價(jià)格的關(guān)系來(lái)衡量，主要指標(biāo)可以是:房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)率與居民收入增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房?jī)r(jià)家庭收入比。

3、投機(jī)價(jià)值指標(biāo)。房地產(chǎn)投機(jī)需求是客觀存在的，投機(jī)需求是與投機(jī)價(jià)值相關(guān)的，反映投機(jī)價(jià)值的指標(biāo)可以是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格與租金的比值，即租售比。這類(lèi)指標(biāo)還包括:住宅空置率、房?jī)r(jià)升幅與GDP升幅的比值等。

二、房地產(chǎn)業(yè)宏觀運(yùn)行狀況綜合指標(biāo)值的確定

由于反映房地產(chǎn)業(yè)宏觀運(yùn)行狀況的指標(biāo)眾多，需要運(yùn)用數(shù)學(xué)的方法綜合這些指標(biāo)值，得出一個(gè)能直觀反映當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況的綜合指標(biāo)值。

1、指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值區(qū)間。為了反映房地行業(yè)的運(yùn)行狀況，需要確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)值做參考。這里可以參考國(guó)外以及我國(guó)之前行業(yè)運(yùn)行狀況反映的指標(biāo)值，確定在房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展時(shí)，各個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值區(qū)間——（底限標(biāo)準(zhǔn)值，高限標(biāo)準(zhǔn)值）。

2、指標(biāo)指數(shù)的計(jì)算

首先，把指數(shù)分為5個(gè)區(qū)域，即低速區(qū)（指數(shù)<0）、健康區(qū)（0<指數(shù)<1）、高速區(qū)（1<指數(shù)<2）、危險(xiǎn)區(qū)（2<指數(shù)<3）、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)（指數(shù)＞3）；

其次，根據(jù)指標(biāo)實(shí)際值與各區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)值的比較，判斷指數(shù)處于哪個(gè)區(qū)域。

計(jì)算指數(shù)值:

對(duì)于健康區(qū)、高速區(qū)、危險(xiǎn)區(qū):

3、綜合指標(biāo)指數(shù)值

綜合指標(biāo)指數(shù)值=∑單項(xiàng)指標(biāo)指數(shù)×權(quán)重（指標(biāo)權(quán)重根據(jù)情況確定，概略時(shí)可取平均）

這樣，通過(guò)綜合指標(biāo)指數(shù)值能比較準(zhǔn)確地反映各個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)宏觀運(yùn)行情況。比如，綜合指標(biāo)指數(shù)值為2.3，則說(shuō)明該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱，需要引起政府和相關(guān)企業(yè)注意。

三、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展已經(jīng)成為國(guó)家保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán)。同時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)也需要對(duì)行業(yè)的運(yùn)行狀況保持持續(xù)的關(guān)注，以便及時(shí)針對(duì)市場(chǎng)變化作出相應(yīng)的對(duì)策。本文通過(guò)指標(biāo)法計(jì)算綜合指標(biāo)值來(lái)檢測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行狀況是當(dāng)前眾多方法中比較客觀和直接的方法。

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