房?jī)r(jià)難降

張襦心

2010年最流行的預(yù)言是“千年極寒”。但在國(guó)人囤積了一把棉服、煤球、木炭后恍然發(fā)覺(jué)，冬天都過(guò)了一半，還沒(méi)下過(guò)一場(chǎng)像樣的雪。

樓市似乎也是如此……

面對(duì)居高不下的內(nèi)地房?jī)r(jià)，溫總理在視察澳門時(shí)第一次表達(dá)了無(wú)奈:“左一個(gè)(國(guó))十條、右一個(gè)(國(guó))五條，但房?jī)r(jià)就是壓不下來(lái)?！薄斑@里有多方面的因素，也很復(fù)雜，如果真的買不到房，可以考慮用先租的辦法?！?/p>

一個(gè)月來(lái)，獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論員、“地產(chǎn)少壯派”論壇創(chuàng)始人王智中對(duì)樓市的分析基本上封筆了。另一位筆耕不輟的著名房地產(chǎn)評(píng)論人士，也早從10月中旬開(kāi)始，再無(wú)聲音。

“總理講的是真話，房?jī)r(jià)不容易降。結(jié)論很清楚，結(jié)果都是明的，也沒(méi)什么意外和特殊情況，就不想再講了?！蓖踔侵性诰┙邮苡浾卟稍L時(shí)表示。

王智中是國(guó)內(nèi)首個(gè)提出“動(dòng)真格”的學(xué)者。

“去年12月7日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和9日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議之后，我就明確地提出國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控動(dòng)真格了，當(dāng)時(shí)對(duì)2010年行情是看空的。4月份國(guó)十條出來(lái)，第二天我頂著各種壓力和內(nèi)心的糾結(jié)，最終發(fā)布了‘今生首次勸人暫不買房。預(yù)測(cè)在一定時(shí)期，調(diào)控政策會(huì)層出不窮。后來(lái)又出來(lái)一個(gè)‘國(guó)五條，我把它定義為‘加強(qiáng)版國(guó)十條，原版國(guó)十條的‘補(bǔ)丁版，這兩個(gè)說(shuō)法也被媒體大量引用。但自從溫總理的言論出來(lái)，我也不知道該如何描述了。其實(shí)總理還沒(méi)講的時(shí)候，我已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向悲觀?！?/p>

“地產(chǎn)新政”以后，一線城市量縮價(jià)跌，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了一定影響。以北京通州為例，新開(kāi)盤房?jī)r(jià)平均比新政前低20％以上，根據(jù)“地產(chǎn)少壯派”論壇的民間房?jī)r(jià)指數(shù)，北京二手房平均下跌了13％。

但隨著政策的邊際效應(yīng)下降，特別是二線城市執(zhí)行政策不到位，樓市變數(shù)驟然增加?！胺慨a(chǎn)稅”，這一被喻為“放在抽屜里的調(diào)控方案”，遲遲難以出臺(tái)。

8月31日，王智中不再堅(jiān)持“不買房建議”。果不其然，樓市歡天喜迎來(lái)了一股“回暖”。

盡管調(diào)控政策“十月圍城”，11月全國(guó)商品房銷售依然走出了量?jī)r(jià)齊升之勢(shì)。11月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積10113萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.5％，絕對(duì)量比10月份增加834萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.0％。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7％，環(huán)比上漲0.3％。

正如2010年最流行的預(yù)言是“千年極寒”。但在國(guó)人囤積了一把棉服、煤球、木炭后恍然發(fā)覺(jué)，冬天都過(guò)了一半，還沒(méi)下過(guò)一場(chǎng)像樣的雪。

群體性“不務(wù)正業(yè)”

就在這個(gè)“調(diào)控元年”之末，“地王”再度爭(zhēng)奪眼球。和商品房銷售一樣，土地的價(jià)量也開(kāi)始“比翼齊飛”。

在“土地財(cái)政”的誘惑下，各地政府掀起了供地高潮。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，北京11月住宅成交建筑面積占比87.4％，較此前全年最高2月份高出13.2個(gè)百分點(diǎn)；住宅成交建筑面積較此前全年最高的5月份上漲88.1％，住宅用地出現(xiàn)了明顯的井噴。值得關(guān)注的是，主要城市的成交地價(jià)，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月的膠著期，又開(kāi)始快速上升。

根據(jù)12月3日中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，“9月29日開(kāi)始的第二輪調(diào)控并未對(duì)土地市場(chǎng)施加更多壓力，土地市場(chǎng)在10月份的短暫調(diào)整之后迅速回暖，土地市場(chǎng)供應(yīng)量、成交量、價(jià)格均高于去年同期水平，溢價(jià)率同比降幅也有所縮減?！?/p>

在地方政府加大供應(yīng)的背景下，“地王”開(kāi)始躁動(dòng)。

11月25日，廣州、武漢、杭州地王頻出。11月29日，溫州地王以3.7萬(wàn)的樓面價(jià)，創(chuàng)下全國(guó)單價(jià)之冠，加上綜合成本，房?jī)r(jià)至少每平米7萬(wàn)－8萬(wàn)。12月9日，上海青浦單價(jià)地王誕生，折合樓板價(jià)21865元/平方米，溢價(jià)率192％。

新一輪“地王潮”來(lái)襲，最搶眼的莫過(guò)于“抱團(tuán)拿地”。

上述溫州地王，便是幾十家工業(yè)企業(yè)的聯(lián)合體。據(jù)北京土地儲(chǔ)備中心11月18日發(fā)布的公告顯示，萬(wàn)科、五礦聯(lián)合體斥52億巨資，拿下了海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)兩地塊，樓面地價(jià)近2萬(wàn)元/平方米。

在備受矚目的中服地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，Z14地塊只有一家企業(yè)參與第二輪競(jìng)標(biāo)，納入囊中已毫無(wú)懸念。這家所謂的企業(yè)堪稱“超級(jí)航母”，包括玖龍紙業(yè)、正大集團(tuán)、正大置地、華僑鳳凰、華康資本、正大制藥投資等10多家企業(yè)。

11月25日，廣州廣鐵南站近50萬(wàn)平方米“巨無(wú)霸”的推出，更是一場(chǎng)集團(tuán)軍之間的實(shí)力對(duì)抗。本來(lái)認(rèn)為是最無(wú)懸念的原土地所有者廣州鐵路集團(tuán)，在遭遇貼身逼搶后，最終聯(lián)手珠光集團(tuán)上演了一幕虎口奪食，以86億元的總價(jià)，將萬(wàn)科與越秀城建聯(lián)合體、保利與金地聯(lián)合體、中海與廣大聯(lián)合體等擊敗。樓面地價(jià)達(dá)17276元/平方米，創(chuàng)下廣州新的樓面價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率高達(dá)79.46％。

據(jù)說(shuō)在拍賣開(kāi)始，每次舉牌競(jìng)價(jià)僅為500萬(wàn)元，中途增加到1000萬(wàn)。但在第57輪，廣鐵集團(tuán)報(bào)出53億元后。拍賣師干脆笑問(wèn):是否可以每次舉牌競(jìng)價(jià)2000萬(wàn)元？在座開(kāi)發(fā)商一致叫好。

如此“不差錢”，頓時(shí)令人聯(lián)想到今年兩會(huì)剛結(jié)束，中國(guó)煙草集團(tuán)在拍出地王時(shí)，那位閉著眼睛舉牌的大哥。

而在這些爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，另一個(gè)惹人注目的現(xiàn)象，莫過(guò)于實(shí)業(yè)加速投奔房地產(chǎn)的懷抱。

玖龍紙業(yè)的老總張茵，乃是第一位摘得中國(guó)內(nèi)地首富桂冠的女性，號(hào)稱“廢紙回收大王”，被譽(yù)為“從最傳統(tǒng)的行業(yè)造就的最富有的女性”。但這一次，終究未能抵擋住房地產(chǎn)的誘惑。

海爾、海信、格力、康佳、春蘭、TCL這些家電企業(yè)，雅戈?duì)?、鄂爾多斯、紅豆、杉杉、李寧等紡織服裝品牌扎堆房地產(chǎn)，紛紛扎堆房地產(chǎn)，已經(jīng)成為一種行業(yè)現(xiàn)象。其中雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)利潤(rùn)是紡織業(yè)主業(yè)利潤(rùn)的6.4倍，早已成為第一大主業(yè)。

一個(gè)多月前，中國(guó)人民銀行溫州市中心支行向政府部門提交了一份名為《金融支持工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析》的報(bào)告，隨后，制造業(yè)之都“產(chǎn)業(yè)空心化”與“民間資本熱錢化”的說(shuō)法不脛而走。

溫州企業(yè)家們?nèi)后w性“不務(wù)正業(yè)”，都干什么去了？有一句話在當(dāng)?shù)亓鱾?“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”。

最近發(fā)布的“2010溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中，40多家制造業(yè)企業(yè)都涉足了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，康奈、奧康、報(bào)喜鳥(niǎo)等知名企業(yè)亦未能免俗。

為什么國(guó)內(nèi)各行各業(yè)都在爭(zhēng)先恐后地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至宏觀政策的打壓絲毫未能減弱它們拿地?zé)崆椋?/p>

一言以蔽之，看好后市。

“我個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)將來(lái)還有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的上升通道。過(guò)去十年是大牛市行情。當(dāng)年唱空的，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看自己的觀點(diǎn)，會(huì)覺(jué)得還是很可笑。聰明人都沒(méi)發(fā)財(cái)。跟著感覺(jué)走的企業(yè)、小生意人賭了一把，都賺了。未來(lái)十年，也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小牛行情。因?yàn)橹袊?guó)還是依賴于赤字發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式，依靠發(fā)放貨幣來(lái)維持社會(huì)比較高的運(yùn)營(yíng)成本。明年還有7萬(wàn)億的投放，而新盤去年一年的銷售額4.4萬(wàn)億，加上二手房6萬(wàn)億左右，不足以吸納社會(huì)上這么多的流動(dòng)性。再加上美國(guó)第二輪的量化寬松政策之后，很多錢通過(guò)各種渠道進(jìn)了中國(guó)的房地產(chǎn)。而中國(guó)資產(chǎn)的配置真的沒(méi)有地方去，還是首選房子。在房子上錢堆得多了，自然表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的上漲。如果這種現(xiàn)象不能改變的話，房?jī)r(jià)降的可能性就沒(méi)有，我們只能看到一個(gè)短期政策的波動(dòng)。”王智中認(rèn)為。

中產(chǎn)支撐，還有多久？

盡管有限購(gòu)令、第三套房停貸等政策，但在京城，每隔一兩天，就會(huì)有人來(lái)向王智中咨詢買房子的問(wèn)題。

“這一波首次置業(yè)者不多，也沒(méi)有特別有錢的富人。前期已經(jīng)擁有大量房子，比如10－20套的，對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有了那么大的沖動(dòng)，打算把雞蛋放入更多籃子里，所以他們多是投資海外的房地產(chǎn)，或者去炒黃金、農(nóng)產(chǎn)品。目前比較積極的是前期沒(méi)有享受到房地產(chǎn)上漲成果的后來(lái)者，比如中產(chǎn)、白領(lǐng)，經(jīng)過(guò)這么多年的資產(chǎn)積累，手上開(kāi)始有一點(diǎn)錢，大約幾百萬(wàn)，想在周邊城市再買兩三套房子。

為什么房?jī)r(jià)不容易下降，為什么新盤推出來(lái)就賣完了，我們自己的項(xiàng)目也是，還是很暢銷的。我也在想，是不是有這方面原因，畢竟中產(chǎn)、白領(lǐng)數(shù)量多，力量還是挺大的。”

家住北京亞運(yùn)村的王岳，是一家公司的中層管理者，最近便打算全款買下第三套房?！皫啄昵案改笍睦霞襾?lái)京后與我們住不到一起去，讓我在附近再買一套。80多平米的兩居室，買的時(shí)候只有50萬(wàn)，如今已經(jīng)漲到了260多萬(wàn)，翻了5倍多。所以我一直后悔自己為什么沒(méi)有早一點(diǎn)投資房產(chǎn)的意識(shí)，為什么以前買的這兩套都是小房子?！?/p>

根據(jù)王智中的統(tǒng)計(jì)，北京10月全款買房的比例上升到50％以上，目前更是高達(dá)70％。

“說(shuō)白了，銀行存款利率太低，貸款利率太高。這些人有錢不愿意放在銀行，都想拿來(lái)投資置業(yè)，與其高息向銀行借錢，還不如用自己的錢。”

如果說(shuō)第三套房無(wú)貸款無(wú)法堵住投資者的熱情，那么限購(gòu)令，是否能夠堵住再購(gòu)買第二套、第三套？

“據(jù)我了解，限購(gòu)還是嚴(yán)格執(zhí)行的。但我很早就講過(guò)，限購(gòu)令沒(méi)有價(jià)值，在執(zhí)行過(guò)程中，上有政策、下有對(duì)策，總能鉆到空子。比如用親戚、家人的身份證，換房主購(gòu)買。在實(shí)際操作過(guò)程中問(wèn)題不大。往往持有10年、20年才可能產(chǎn)生糾紛，如果買了短期就出手，一般都不存在風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

王智中在和這一波購(gòu)買方交流中，感覺(jué)到他們對(duì)后市比較有信心，覺(jué)得即使不漲，也跌不下去?！霸缒杲▊}(cāng)者無(wú)所謂，已經(jīng)沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)了。但這部分后來(lái)者，相當(dāng)于是在股票漲到5000點(diǎn)才買入。雖然房?jī)r(jià)真的不容易跌不下去，但也不是絕對(duì)安全。這兩年是看不到什么下降的空間，以后還是會(huì)有變數(shù)?！?/p>

人們對(duì)“地王”分外警惕，便是擔(dān)心面粉溢價(jià)這么高，明年面包是不是也會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性大漲？

“我認(rèn)為只要現(xiàn)有的政策執(zhí)行到位，房?jī)r(jià)還是可以穩(wěn)定住的。畢竟后來(lái)者、全款購(gòu)房者，這些人的財(cái)富對(duì)樓市的支撐作用不會(huì)太強(qiáng)。而炒房人，通常不會(huì)選擇全款炒房，房?jī)r(jià)不具備大量瘋漲的可能性?，F(xiàn)在北京房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了僵持期。短期內(nèi)，現(xiàn)有貨幣政策，也許會(huì)在春節(jié)之間讓某些資金鏈繃不住的開(kāi)發(fā)商降降價(jià)?！?/p>

是什么，在以房?jī)r(jià)的名義急速下跌？

今年一連兩輪號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策和加強(qiáng)版，難道房地產(chǎn)市場(chǎng)，真的要倒逼出“第三輪調(diào)控”？最近一段時(shí)間，房產(chǎn)稅呼聲甚高，財(cái)政部官員“頻頻吹風(fēng)”:12月2日，財(cái)政部稅政司綜合處處長(zhǎng)周傳華表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。3天后，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康亦聲稱，配合目前的房地產(chǎn)調(diào)控，可推出不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅制度框架，進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。12月6日則傳出消息，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于明年初推出，且重慶方案針對(duì)別墅等高檔房征收，上海方案針對(duì)普通住房征收。

但剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將保障房建設(shè)定調(diào)為房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)政策，而被寄以厚望的房產(chǎn)稅并未“雀屏中選”。

“如果房產(chǎn)稅稅率達(dá)至2％，一個(gè)人有10套房，10年以后兩套房就沒(méi)了，對(duì)購(gòu)房者的影響可想而知?！钡踔侵姓J(rèn)為:“如果僅僅是降房?jī)r(jià)，政府有無(wú)數(shù)的手段，技術(shù)上沒(méi)有什么難題。但國(guó)家下不了決心去做，有政策不敢推，導(dǎo)致房?jī)r(jià)難降?！?/p>

在政策權(quán)衡中，房地產(chǎn)的財(cái)富示范洪流，裹挾了愈來(lái)愈多的制造企業(yè)、中產(chǎn)階層……社科院剛剛發(fā)布的《房地產(chǎn)綠皮書(shū)》發(fā)出警示:“當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化將加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡、阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)、助長(zhǎng)投機(jī)心理，從而掏空未來(lái)30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。如果我們的國(guó)家、我們的政府還不能從中醒來(lái)，那么其問(wèn)題的嚴(yán)重性是可想而知的?！?/p>

正如一位網(wǎng)友看了牛刀新出版的《窮人通脹，富人通縮》一書(shū)后留言:“個(gè)人認(rèn)為，在牛刀這本書(shū)中最經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的結(jié)論只有一個(gè)，并不是房?jī)r(jià)會(huì)下跌，或者幾種解決房?jī)r(jià)的措施最終被應(yīng)用，而是中國(guó)的所有創(chuàng)造力、精神財(cái)富、人的自我認(rèn)知和價(jià)值，這些真正能夠在幾十年的歷史尺度上決定一個(gè)國(guó)家命運(yùn)的東西，正在以房?jī)r(jià)的名義急速下跌。”