開征物業(yè)稅對土地利用效率的影響*——比較靜態(tài)模型的理論分析與數(shù)值模擬

王智波

(華南師范大學經(jīng)管學院,廣東廣州510006;華南師范大學華南市場經(jīng)濟研究中心,廣東廣州510006)

一、引 言

自2003年10月,黨的十六屆三中全會提出：“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”以來,物業(yè)稅改革一直在積極穩(wěn)妥地推進。本文正是在此背景下,致力于研究即將開征的物業(yè)稅對土地利用效率的影響。當前,我國正處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速發(fā)展階段,土地資源緊張已經(jīng)成為制約社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。在這一嚴峻形勢下,開征物業(yè)稅對土地利用效率的作用方向和大小究竟怎樣,已成為房地產(chǎn)稅制改革中無法回避的重大理論與實踐問題。

傳統(tǒng)的物業(yè)稅效率分析可歸功于19世紀末的Cannan(1899)和Marshall(1890)。至今,這一分析方法仍然在教科書和政策建議分析中占有重要地位。傳統(tǒng)分析的核心是將土地供給視為完全無彈性;將房屋建筑物(資本)供給看成完全有彈性。通過簡單的圖形分析可得到,物業(yè)稅中對土地價值的征稅部分,即所謂“地價稅(land value taxation)”或“場所價值稅(site value taxation)”是沒有扭曲的,稅負完全由土地所有者承擔;對房屋建筑物價值征稅部分,即所謂“建筑物價值稅(structure value taxation)”是扭曲的,它將減少資本密度(資本—土地面積的比率,可以粗略地理解為容積率、建筑高度和建筑密度)。傳統(tǒng)模型的關鍵假設——資本供給完全有彈性實質(zhì)是指“建筑物具有完美可塑性”,然而,這一假設可能過于嚴苛了。

最近30年對物業(yè)稅效率問題的研究進展沿三個方向展開：第一,引入一般均衡分析,從物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁的角度考察討論物業(yè)稅的效率問題。Mieszkowski(1972)從Harberge的靜態(tài)一般均衡出發(fā),提出建筑物價值稅應被看作是對資本征稅,它將減少資本市場上的均衡收益,因而該部分稅負由所有的資本承擔。Sullivan(1985)通過一個可計算的一般均衡(CGE)模型證明了Mieszkow ski的結(jié)論,他對以物業(yè)稅代替土地稅的情形進行了模擬,發(fā)現(xiàn)物業(yè)稅將在開放城市中導致資本密度和城市人口的減少;而在封閉城市中將導致生產(chǎn)和就業(yè)轉(zhuǎn)移到其他城市地區(qū)。Feldstein(1977)同樣使用了一般均衡的方法,但從動態(tài)角度展開,所得結(jié)論也不盡相同,他否定了場所價值稅是中性的傳統(tǒng)觀點。Feldstein通過考察一個簡單的兩階段世代交疊模型,發(fā)現(xiàn)對土地征稅將引導家庭持有更大數(shù)量的資本,從而削弱了資本凈收益,因而,土地稅也轉(zhuǎn)嫁給了資本,并認為由此產(chǎn)生了無謂損失。

第二,引入空間因素分析,從空間均衡分析的角度研究物業(yè)稅對土地利用的集約化水平的影響。這是一個最近發(fā)展起來的研究領域,主要文獻有Brueckner和Kim(2003)、Yan Song和 Yves Zenou(2006)。Brueckner和Kim(2003)在Muth-Mills的空間一般均衡模型中引入物業(yè)稅,他們發(fā)現(xiàn)物業(yè)稅的作用是一方面會降低單位土地面積上的資本密度;另一方面會減少人均居住面積,從而物業(yè)稅對城市蔓延與土地集約化使用的影響是不確定的。Yan Song和Yves Zenou(2006)則在居民的擬線性效用函數(shù)假設下簡化并檢驗了Brueckner和Kim(2003)的一般性模型,他們得出了物業(yè)稅有助于抑制城市蔓延的結(jié)論,不過,這一結(jié)論所依賴的擬線性偏好在Yan Song和 Yves Zenou的模型中要求居民的收入與其住房面積成反比,其一般性令人生疑。

第三,以建筑物的“耐用性”假設替代傳統(tǒng)模型中的“完美可塑性”假設,來討論土地稅對土地利用效率的影響。目前,這一研究領域只關注房屋建筑物的生產(chǎn)供給方面,其主要方法是運用了動態(tài)資產(chǎn)定價理論將租金轉(zhuǎn)為價值,將物業(yè)稅視為是對價值而不是對租金征收,同時,假設土地開發(fā)后的資本密度不隨時間變化,因而考察了物業(yè)稅對耐用性建筑物,進而對土地開發(fā)行為的影響。這一研究方法依據(jù)其是否考慮土地開發(fā)的收益或成本具有不確定性,可歸類為“確定型模型”和實物期權(quán)模型(見Turnbull(2005))。其中,確定性模型首先是由Shoup(1970)提出,他探討了土地開發(fā)時機的選擇,得出了土地的最佳開發(fā)時機是使土地價值增長率等于利率的結(jié)論。隨后,Arnott和Lewis(1979)擴展了Shoup(1970)的分析,引入建筑資本密度作為土地開發(fā)的決策變量,使之成為物業(yè)稅對土地利用效率研究的標準模型。實物期權(quán)模型由Capozza和Li(1994)引入,強調(diào)在不確定性及投資不可逆性的交互作用下,開發(fā)商具有延后投資的期權(quán)價值,因此,可借助期權(quán)定價模型考查在不確定性條件下物業(yè)稅如何影響土地開發(fā)的資本密度與開發(fā)時機。

本文關注物業(yè)稅效率問題的第三個研究方向——物業(yè)稅是如何影響土地利用效率的。本文沿用了耐用性假設下的確定型土地開發(fā)模型,試圖在符合我國國情的假設下,重建模型,克服現(xiàn)有文獻中比較靜態(tài)分析無法得出確定性結(jié)論的缺陷,并使用數(shù)值模擬的方法評估了開征物業(yè)稅對我國土地利用效率的影響。我們相信,這一問題的厘清,對我國房地產(chǎn)稅制改革有著重大的理論價值和現(xiàn)實價值。當然,本文不敢奢望能對相關問題給出完全正確的答案,只是拋磚引玉,希望通過討論加深對問題的理解,使我國的房地產(chǎn)稅制改革更加合理和有效。

二、理論模型

(一)無稅條件下的土地一級市場模型

我們的分析框架是建立在由 Shoup(1970)提出,經(jīng) Arnott和 Lewis(1979),Turnbull(1988),Anderson(2005),Turnbull(2005),Arnott(2005)和Arnott、Petrova(2006)豐富和完善起來的房地產(chǎn)開發(fā)模型基礎之上,并根據(jù)我國土地和房地產(chǎn)管理制度的特征與市場運行的實際情況,引入了(1)政府作為城市土地唯一的合法所有者,完全壟斷土地一級市場;(2)通過征地拆遷,土地可以再開發(fā);(3)物業(yè)稅實行差別稅率,對物業(yè)中的土地價值和建筑物價值適用不同稅率,對征稅前開發(fā)的存量房、農(nóng)地和政府的土地儲備免稅;(4)政府規(guī)定土地出讓后的開發(fā)時間。

我們模型的背景是,城市化進程帶來了建筑用地需求的增長,對這一需求的滿足依賴于城市空間擴張(征收農(nóng)地)和城市土地再開發(fā)(舊城改造)。在城市化進程中,政府通過征地和拆遷取得土地,并作為唯一賣方在買方完全競爭的土地一級市場上出讓土地;開發(fā)商競價獲得土地,并對拍得的土地進行開發(fā)。

在我們的模型中,房屋的租金r(t)為外生,隨時間的變化而變化,而且與資本密度無關。單位土地面積上所能生產(chǎn)的房屋數(shù)量L(T,K)是由建筑資本密度決定。而單位土地的價值是由該單位土地的開發(fā)時機和資本密度共同決定。

基于我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)實和數(shù)學處理上的便利性考慮,此做出如下假設：

(1)在政府征收土地前,土地上的物業(yè)可產(chǎn)生租金或農(nóng)業(yè)租金,但土地在被政府征收以前,用途或資本密度不能改變;

(2)征地拆遷時,(a)政府按公平的價格補償業(yè)主,業(yè)主的福利不因征地拆遷而變好或變壞;(b)舊建筑的拆除成本、土地平整成本為零;(c)征地拆遷的交易成本為零,即政府不但是公正的,而且是權(quán)威的,被拆遷戶不存在討價還價的策略問題。這三個假設意味著政府的征地拆遷成本為開發(fā)前物業(yè)或農(nóng)業(yè)租金的現(xiàn)值;

(3)開發(fā)的物業(yè)不貶值,無折舊;

(4)土地使用權(quán)到期后的繼期成本可以忽略;①

(5)開發(fā)商具有理性預期且為風險中性;

(6)土地市場上的完全競爭,保證了土地最有效率的利用,也保證了土地出讓金等于土地價值,同時使得開發(fā)商只能獲得正常風險報酬和為滿足參與約束的無窮小的超額利潤。

本文所使用的符號的含義如下：

t：時點(t=0表示今天);

T：開發(fā)時機,選擇變量;

K：資本密度,表示單位土地上的非土地投入(資本)數(shù)量,選擇變量;

r*(t)：在征地之前,由業(yè)主享有的單位土地上的物業(yè)的租金或農(nóng)業(yè)租金;

Q(K)：房屋建筑物的生產(chǎn)函數(shù);

r(t)：t時刻土地開發(fā)所形成物業(yè)的單位租金;

i：建筑資本的機會成本,是開發(fā)商承擔房地產(chǎn)市場風險的必要收益率;

p：房屋建筑資本(非土地投入)的單位價格。

開發(fā)商的理性和競爭保證了其將選擇最優(yōu)的K和T,使土地資源的配置和利用達到帕累托有效。這時,開發(fā)后單位土地的租金現(xiàn)值與建設成本現(xiàn)值和征地拆遷成本之差實現(xiàn)最大化。t=0時,政府土地出讓收入凈值可表示為：

式(1)的一階必要條件(FOC)是：

式(2)說明：當開發(fā)時間固定時,資本應該增加到額外一個單位資本所增加的租金,對開發(fā)時間折現(xiàn)后等于單位資本的價格p。式(3)說明：開發(fā)的最優(yōu)時機是指推遲開發(fā)所節(jié)約的利益r*(T)+ipK,等于由于推遲開發(fā)所損失的物業(yè)租金r(T)Q(K)。

在K-T空間中,內(nèi)部最優(yōu)條件的一階條件：LT與LK都有正斜率,并且LT斜率大于 LK的斜率,LT與 LK的交點決定了最優(yōu)開發(fā)時機與優(yōu)資本密度。Arnott和Lewis(1979)以及Arnott(2005)為內(nèi)部最優(yōu)的二階充分條件的存在性和LT比LK比更加陡峭的原因提供了證明,本文不再贅述。

(二)幾個與物業(yè)稅稅基有關的物業(yè)價值概念

我們假設市場競爭與開發(fā)商的理性保證土地開發(fā)全部出現(xiàn)在最優(yōu)開發(fā)時機和最優(yōu)資本密度上,以下不再強調(diào),為簡便起見,我們使用P(t)表示開發(fā)后物業(yè)價值來代替P(t;T,K)。

P(t)表示t時點上單位土地面積上所形成的物業(yè)產(chǎn)生的租金現(xiàn)值,也是由購房者支付的房價,此處t＞T表示開發(fā)后。

S(t)表示開發(fā)后t時點上剩余場所價值,它等于物業(yè)的價值減建筑成本,這里我們使用了假設(3)和假設(4),應有：

開發(fā)前,t＜T,t時點上的土地價值等于開發(fā)后物業(yè)的價值折現(xiàn)值減建筑成本的現(xiàn)值,它是政府的土地出讓毛收入,可表示為S(T)e-i(T-t)。

L(t)表示開發(fā)前(t＜T)t時點上政府的土地出讓凈收入：

式(6)表明,政府獲得了全部土地增值收益。這體現(xiàn)了19世紀亨利?喬治所倡導的“Value capture——社會發(fā)展和公眾活動所帶來的土地增值,應由政府獲得,以供全社會使用”精神和孫中山先生的“土地漲價歸公”理想。

(三)引入物業(yè)稅后的土地市場模型

1.這一部分使用的假設為：(1)物業(yè)稅的征稅對象是開發(fā)土地所形成的物業(yè),存量物業(yè)和農(nóng)地免稅;(2)消費者是風險中性的,對支付時間和風險的改變無偏好,從而征稅不改變消費者的最優(yōu)選擇,不影響房地產(chǎn)市場的需求;(3)征稅對資本市場上的供求關系影響可以忽略,從而建筑資本的機會成本不變;(4)市場是理性的,不存在對房價和地價的高估和低估。

2.對物業(yè)稅體系設計的解釋。本文假設我國的物業(yè)稅是不對存量房和農(nóng)地征收,原因在于：首先,對存量房征稅,不會對土地利用效率產(chǎn)生任何影響。因而,假設不對存量房征稅不影響我們研究目標的實現(xiàn),而且會使分析更為簡單。其次,增加文章的新穎性,因為現(xiàn)有文獻對這一物業(yè)稅體系的土地利用效率問題沒有系統(tǒng)研究過。最后,使本文假設的物業(yè)稅體系更符合我國國情。

按稅基的不同,我們模型中的物業(yè)稅的稅率設定為兩種：一是以開發(fā)后土地價值為稅基的剩余場所價值稅稅率,記為τS;二是以開發(fā)后建筑物價值為稅基的建筑物稅稅率,記為τK。注意,除這兩個稅率外,文中的下標均表示偏導。

3.引入物業(yè)稅之后的物業(yè)價值。這里,我們研究開征物業(yè)稅以后的土地市場。

(1)征稅后的物業(yè)價值也是購房者在購買環(huán)節(jié)所支付的金額。當 t＞T時,即有：

購買環(huán)節(jié)支付的減少,是由于保有環(huán)節(jié)需要付稅,因而征稅并不改變購房者支付的現(xiàn)值。

(2)征稅后的剩余場所價值,t＞T時有：

可以看出,對建筑物價值征稅增加了非土地投入的資本成本,使之從原來的i增加到i+τK,而剩余場所價值稅增加了開發(fā)后的折現(xiàn)率,使之從原來的i增加到i+τS。

(3)征稅后政府出讓土地的凈收入為：

將式(9)代入式(10)并化簡得：

一階條件如下：

式(12)表示最優(yōu)資本密度決策將最大化土地出讓收入在t時刻的凈現(xiàn)值。最優(yōu)的K出現(xiàn)在,最后一單位的非土地投入貢獻的租金r(u)QK(K)的現(xiàn)值等于使用者成本(i+τK)p的現(xiàn)值,所使用的折現(xiàn)率等于建筑資本機會成本i加上開發(fā)后剩余場所價值稅率τS。式(13)表示最優(yōu)開發(fā)時機出現(xiàn)在推遲開發(fā)一個時期的邊際收益等于邊際成本之時。邊際收益等于推遲建設的節(jié)約收益,即建設成本pK乘以使用者資本成本i+τK,加對場所價值稅的支出τSS(T),再加土地上原有物業(yè)的租金r*(T);邊際成本等于放棄的租金收益r(T)Q(K)。

三、比較靜態(tài)分析

(一)二階導數(shù)符號分析

在討論比較靜態(tài)之前,檢查二階導數(shù)的符號會使后面的分析工作更為方便。為了簡化計算,我們考察式(11)在 T時刻上的一階條件：ˉLK=LK(T),ˉLT=LT(T),由式(12)和式(13)得：

由內(nèi)部最優(yōu)的二階必要條件知,LKK≤0,LTT≤0,J=LTT LKK-L2TK≥0,但由于在物業(yè)生產(chǎn)函數(shù)中,資本的邊際產(chǎn)量嚴格遞減,所以LKK＜0;同時,由于ˉLTT≤0,將得出rt(u)≥0;而 rt(u)=0表明租金房價增長率為零,這與我們所假設的城市化進程不符。因而有L TT＜0,L KK＜0,J=LTT LKK-L2TK＞0。

下面考慮資本密度與開發(fā)時間的交叉偏導的符號：

使用分部積分,改寫LK為：

用式(16)替換上式的第一項得：

其中：rt(u)反映的是租金的時間變化率。由ˉLTT＜0可知,rt(u)＞0;代入式(15)得ˉLKT＞0。從上述推導中,我們得到命題1：當租金和房價時間增長率大于零時,隨開發(fā)時間的遞延,開發(fā)的資本密度將提高。這一命題與我國近幾年隨房價上漲而出現(xiàn)的新建住宅小區(qū)容積率增加和高樓林立的情況相符。

對式(14)和式(15)求物業(yè)稅稅率的導數(shù)得：

根據(jù)式(17)和式(18)知 ,ˉLKτS和 ˉLKT符號相反 ,即 ˉLKτS＜0 。

我們把二階導數(shù)符號總結(jié)如下：

表1 兩階導數(shù)的符號

(二)場所價值稅和建筑物價值稅對資本密度和開發(fā)時間的影響

對式(14)和式(15)分別求τK和τS的導數(shù),使用克萊姆法則,可以解出通常意義上的比較靜態(tài)分析：

根據(jù)表1所提供的信息,除非在非常偶然的情況下,上述任何一個比較靜態(tài)分析式都不會等于零。我們得到命題2：無論是建筑物價值稅τK,還是場所價值稅τS都不是中性的。這一結(jié)論的引申意義在于,傳統(tǒng)觀點推崇備至的差別物業(yè)稅的理論基礎——地價稅為中性的結(jié)論值得商榷。

然而,根據(jù)已知信息,我們還不能確定上述任一個比較靜態(tài)分析式的符號。其原因在于(見圖1)：建筑物價值稅τK增加了非土地投入的資本機會成本,這一方面降低了資本密度,使曲線下移;另一方面卻延后了開發(fā)時間,使曲線右移,而推后開發(fā)時間導致資本密度增加,因而總效應是增加資本密度還是減少資本密度取決于這兩種方向相反的效應的大小。場所價值稅τS對土地開發(fā)的作用與此相同,也是一方面降低資本密度,另一方面延后了開發(fā)時間。因而,要得出明確的比較靜態(tài)分析結(jié)論需要更多的信息。

圖1 建筑物價值稅和場所價值稅對最優(yōu)資本密度和最優(yōu)開發(fā)時間的影響

(三)政府規(guī)定了開發(fā)時間后的比較靜態(tài)分析

在我國現(xiàn)實環(huán)境中,土地出讓時間基本決定了土地開發(fā)時間。不過,也有報道稱開發(fā)商囤積土地,這正是我們在模型中所預見的開發(fā)商將開發(fā)時間作為選擇變量最大化土地開發(fā)利潤。然而,這樣的模式已經(jīng)被打破,按2007年8月30日修訂的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)”?？梢?目前在我國房地產(chǎn)開發(fā)管理制度中,時間選擇被完全排除在開發(fā)決策之外,因而,開發(fā)時間不再成為一個選擇變量,一階條件式(13)不存在,土地價值由僅由資本密度決定,根據(jù)式(12),對τK和τS求導,我們的比較靜態(tài)分析為：

我們很容易根據(jù)表1所提供的信息,判斷比較靜態(tài)分析的符號。我們得到命題3：政府規(guī)定了土地開發(fā)時間之后,開征物業(yè)稅——無論建筑物價值稅,還是土地價值稅,或者它們的組合單一稅率物業(yè)稅都將減少資本密度,降低土地利用效率水平。

這里,我們進一步說明資本密度的減少不僅會導致量的變化——容積率的降低,而且還會帶來質(zhì)的變化——房屋的質(zhì)量的下降,要知道房屋的質(zhì)量、功能、品質(zhì)和外觀等都與資本投入數(shù)量有關。

四、數(shù)值示例

比較靜態(tài)分析揭示了開征物業(yè)稅將對土地利用效率產(chǎn)生負面的影響,但卻不能得出這種影響的大小,為了直觀說明資本密度降低的程度,這里對開征物業(yè)稅對土地利用效率的影響進行數(shù)值模擬。

為簡化計算,我們假設物業(yè)租金增長率恒為η,且η＞0,并假設零時刻政府宣布征稅。上標b表示征稅前,上標a表示征稅后,那么,式(2)化簡為：

式(12)化簡為：

假設開征物業(yè)稅不影響非土地投入的價格p,同時假設物業(yè)稅實行單一稅率,τK=τS=τ。由式(19)和式(20)可得：

設土地開發(fā)滿足規(guī)模報酬不變的Cobb-Douglas生產(chǎn)函數(shù),則單位面積土地開發(fā)生產(chǎn)函數(shù)為Q(K)=c0 Kc1,其中：c0是轉(zhuǎn)移參數(shù),c1是Cobb-Douglas函數(shù)的資本產(chǎn)出彈性或者說資本份額參數(shù),QK=c0c1 Kc1-1。

設c0=1,Kb=Qb=1。這可以簡單理解為在開征物業(yè)稅之前,資本密度為1,此時容積率等于1。②設不動產(chǎn)投資的資本機會成本i=0.06,房價增長率η=0.03,在這一假設下租金房價比率為3%,與我國的城市房地產(chǎn)的租金收益率相近。我們選擇在物業(yè)稅稅率分別為τ=0.005、0.01、0.02、0.03,資本(非土地投入)在物業(yè)價值中的比重分別為 c1=0.3、0.4、0.5、0.6、0.7的不同情況下,模擬物業(yè)稅對資本密度的影響,數(shù)值模擬結(jié)果見表2。

數(shù)值模擬的結(jié)果與比較靜態(tài)分析的結(jié)論是一致的,開征物業(yè)稅導致資本密度下降。同時,數(shù)值模擬進一步提示我們,征稅所引起的資本密度的降幅是驚人的,其變化有兩個特征：一是在相同稅率下,征稅造成的資本密度降幅隨資本在物業(yè)價值中所占份額的增加而變大;二是在相同資本份額水平下,征稅造成的資本密度降幅隨物業(yè)稅稅率的提高而變大。

表2 租金收益率為3%,土地-資本替代彈性等于1時,開征物業(yè)稅對資本密度的影響

五、結(jié)語及討論

在本文中,我們構(gòu)建了符合我國房地產(chǎn)開發(fā)市場制度特征的“物業(yè)稅—土地開發(fā)”模型,通過比較靜態(tài)分析和數(shù)值模擬,發(fā)現(xiàn)土地價值稅和建筑物價值稅都是扭曲的;并且在限制開發(fā)商的開發(fā)時間情況下,證明了開征物業(yè)稅,無論是按土地價值征稅,還是按建筑物價值征稅,或者是對其組合形成的房地產(chǎn)價值征稅,都將減少資本密度,降低土地利用效率。本文的發(fā)現(xiàn)對于我國在人多地少、土地資源稀缺、大量農(nóng)村人口亟須轉(zhuǎn)移、城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進程加速條件下推進房地產(chǎn)稅費制度改革有著重要的理論意義與現(xiàn)實意義。

本文在論證過程中,為簡化計算,使用了一些特殊假設,如(1)建筑物具有無限耐用性,這使我們無須在物業(yè)建成后計提折舊;(2)土地使用權(quán)續(xù)期成本可忽略。當然,放棄這些假設,并不會實質(zhì)性改變我們的結(jié)論,只是計算更為復雜。

雖然,本文對物業(yè)稅對土地利用效率的影響提供了一個相當合理而且穩(wěn)健的分析,但是仍然存在一些問題有待未來更深入的研究予以解決。

1.物業(yè)稅對土地集約利用水平的影響。本文關注的是在局部均衡中土地的利用效率問題,假設了開征物業(yè)稅不改變需求因素。但是,在一般均衡中,房屋供給的減少將影響房地產(chǎn)市場價格,價格的改變會影響購房者的最優(yōu)選擇。因而,物業(yè)稅對集約利用土地存在兩方面的影響：一是降低資本密度,減少單位土地面積上的房地產(chǎn)供給;另一方面,在降低居民效用水平的條件下,減少了居民對房屋的需求。在這兩方面的影響中,具體哪一種影響占主導地位是我國城市土地開發(fā)中需要考慮的一個問題,對此更深入的分析需要進一步通過空間一般均衡模型來完成。

2.對存量房征稅的效率問題。因為在房屋耐用性假設下,對存量房征物業(yè)稅不會改變土地利用效率,因而,本文沒有討論對存量房征稅的效率問題。然而,對存量房征物業(yè)稅將迫使一部分家庭調(diào)整住房,縮小面積,從而釋出一部分存量房。雖然,家庭的避稅行為不改變建筑的資本密度,但將提高土地集約利用效率。當然,對存量房征稅還將產(chǎn)生極為敏感的公平問題。

*(1)本文曾在中國房地產(chǎn)學術研討會暨高等院校房地產(chǎn)學者聯(lián)誼會2009年年會上報告,并獲得優(yōu)秀論文獎,感謝與會代表的批評與建議。(2)本文為廣東省高校學科建設創(chuàng)新團隊重大項目(C10082)和廣東高校優(yōu)秀青年創(chuàng)新人才培養(yǎng)項目(開征物業(yè)稅對城鎮(zhèn)土地利用效率與集約化水平的影響)的階段性成果。

注釋：

①在信息不對稱條件下,購房者沒有估計到在購房后的保有環(huán)節(jié),政府會再對他的房屋征收物業(yè)稅,因而其購房時的出價中沒有扣除物業(yè)稅現(xiàn)值;在信息對稱(宣布征稅)條件下,這一情況不會發(fā)生。土地出讓金、營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、對房屋交易資本利得所征收的個人所得稅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的企業(yè)所得稅等與房地產(chǎn)價格有關的稅費將由于征稅所導致的房價降低(稅收資本化)而降低。這說明,在開征物業(yè)稅之前,與房地產(chǎn)價格有關的稅費中已經(jīng)包含了物業(yè)稅。因此,對存量房再征物業(yè)稅,存在重復征稅的問題。

②據(jù)報道,2002年我國城市的平均容積率為0.33,我國香港的容積率是2.0。資料來源：樊志全：我國城市人均用地面積超國標1/3形勢嚴峻,http：//finance.people.com.cn/GB/1037/4473961.html。

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