海南國(guó)際旅游島建設(shè)中外資購(gòu)房的法律監(jiān)管問(wèn)題

董萬(wàn)程

(海南大學(xué)法學(xué)院，海南海口 570228)

海南國(guó)際旅游島建設(shè)中外資購(gòu)房的法律監(jiān)管問(wèn)題

董萬(wàn)程

(海南大學(xué)法學(xué)院，海南海口 570228)

建設(shè)海南國(guó)際旅游島，其核心是海南旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)服務(wù)國(guó)際化、自由化，這對(duì)外資購(gòu)房監(jiān)管提出了新的要求，借鑒國(guó)際上其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)對(duì)外資購(gòu)房法律監(jiān)管作出適當(dāng)調(diào)整，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)資金的外匯管理，加強(qiáng)政府管理，限制外資炒作房地產(chǎn)。

法律監(jiān)管;外資購(gòu)房;國(guó)際旅游島;海南

在海南國(guó)際旅游島建設(shè)中，需要加強(qiáng)和完善與國(guó)際旅游島相關(guān)的法律制度建設(shè)，其中外資購(gòu)房的法律監(jiān)管是一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題，既往的研究文獻(xiàn)不多，筆者通過(guò)分析比較各國(guó)對(duì)外資購(gòu)房監(jiān)管的立法，結(jié)合建設(shè)海南國(guó)際旅游島的相關(guān)規(guī)定，提出對(duì)外資購(gòu)房法律監(jiān)管的建議和措施，以促進(jìn)海南國(guó)際旅游島的建設(shè)和發(fā)展。

一、海南國(guó)際旅游島建設(shè)對(duì)外資購(gòu)房監(jiān)管提出了新的要求

建設(shè)國(guó)際旅游島，是海南旅游發(fā)展的行動(dòng)目標(biāo)。自海南1988年建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)，海南經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，尤其是確立了以旅游業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)群。2007年4月海南省政府正式向國(guó)務(wù)院申請(qǐng)?jiān)O(shè)立“海南國(guó)際旅游島”試驗(yàn)區(qū)，2008年3月5日國(guó)務(wù)院辦公廳以《關(guān)于支持海南省發(fā)展旅游業(yè)有關(guān)問(wèn)題的函》(國(guó)辦函〔2008〕27號(hào))函復(fù)海南省政府，同意海南在旅游業(yè)對(duì)外開(kāi)放和體制創(chuàng)新上可以先行試驗(yàn)，探索經(jīng)驗(yàn)。2008年4月25日海南省政府在?？谂e行建設(shè)海南國(guó)際旅游島新聞發(fā)布會(huì)，宣布了《海南國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》，根據(jù)行動(dòng)計(jì)劃，海南旅游業(yè)將全面與國(guó)際接軌。

2009年12月31日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2009〕44號(hào))，正式批準(zhǔn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)，規(guī)定海南島將建設(shè)成為我國(guó)旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)、世界一流的海島休閑度假旅游目的地、全國(guó)生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作和文化交流的重要平臺(tái)、南海資源開(kāi)發(fā)和服務(wù)基地、國(guó)家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地;在落實(shí)保障措施、投融資政策方面，賦予海南省西部大開(kāi)發(fā)政策，設(shè)立旅游產(chǎn)業(yè)投資基金;財(cái)稅政策方面，加大對(duì)海南的支持，境外旅游購(gòu)物離境退稅及離島旅客免稅購(gòu)物政策需另行研究上報(bào)國(guó)務(wù)院;開(kāi)放政策方面，引入國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的大型旅游企業(yè)，將免簽證國(guó)家由21國(guó)新增加5國(guó)成為26國(guó)，對(duì)俄、韓、德三國(guó)旅游團(tuán)人數(shù)放寬到2人以上，入境停留時(shí)間延長(zhǎng)至21天。當(dāng)前海南正全面推進(jìn)海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，并引起國(guó)內(nèi)外和社會(huì)各界的高度關(guān)注。

根據(jù)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》，海南國(guó)際旅游島是指在海南島區(qū)域內(nèi)，以擴(kuò)大旅游業(yè)開(kāi)放為重點(diǎn)，對(duì)外實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開(kāi)放政策，推進(jìn)旅游服務(wù)的國(guó)際化進(jìn)程，成為具有特色和極具影響的國(guó)際旅游度假勝地。在國(guó)際旅游業(yè)界，類似國(guó)際旅游島的旅游天堂有很多，如美國(guó)的夏威夷群島、印度尼西亞的巴厘島、泰國(guó)的普吉島、印度洋的馬爾代夫群島等。

建設(shè)國(guó)際旅游島是建設(shè)生態(tài)示范省，最大限度保持和發(fā)揮海南生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)的必然選擇，是進(jìn)一步提升海南旅游發(fā)展水平，提高海南旅游國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑，是貫徹黨中央國(guó)務(wù)院指示精神，構(gòu)建具有海南特色的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和更具活力的體制機(jī)制的迫切需要，也是深化改革開(kāi)放、促進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的切入點(diǎn)、突破點(diǎn)、制高點(diǎn)。將海南建設(shè)成為全面國(guó)際化的、以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或重要支柱產(chǎn)業(yè)的島嶼型目的地，實(shí)現(xiàn)海南旅游國(guó)際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和，不僅對(duì)海南的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)而深刻的影響，同時(shí)也對(duì)全國(guó)的改革開(kāi)放起到重要的示范作用，成為國(guó)家重要戰(zhàn)略發(fā)展期的重要戰(zhàn)略發(fā)展高地。

外資購(gòu)房，是指外國(guó)以及包括我國(guó)港、澳、臺(tái)地區(qū)在內(nèi)的境內(nèi)投資者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資。外資流入房地產(chǎn)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決國(guó)內(nèi)企業(yè)融資困境，提高房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平，其弊端在于對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)形成沖擊，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，熱錢(qián)流入中國(guó)，加大人民幣升值壓力，加劇金融體系風(fēng)險(xiǎn)。在旅游國(guó)際化政策下如何實(shí)施對(duì)外資購(gòu)房的有效監(jiān)管成為迫切需要解決的課題。

二、國(guó)外對(duì)外資購(gòu)房的法律監(jiān)管比較

根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織《2003年各國(guó)匯兌安排與匯兌限制》，對(duì)非居民投資或購(gòu)買房地產(chǎn)進(jìn)行必要限制是國(guó)際社會(huì)的通行做法。在其187個(gè)成員中，不論是發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，無(wú)論貨幣是允許自由兌換還是不允許自由兌換，有137個(gè)成員都針對(duì)不同對(duì)象和內(nèi)容，通過(guò)各種方式與手段對(duì)非居民投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制［1］。

(一)美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)外資購(gòu)房的法律監(jiān)管

在房地產(chǎn)方面，美國(guó)對(duì)外資的限制是比較嚴(yán)格的。美國(guó)原則上限制外國(guó)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擁有直接所有權(quán)，不過(guò)也有許多州對(duì)外國(guó)人購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)都沒(méi)有限制或要求履行報(bào)告的制度。外國(guó)自然人和法人投資農(nóng)業(yè)用地所有權(quán)超過(guò)10%或擁有實(shí)質(zhì)控制權(quán)的，必須向農(nóng)業(yè)部申報(bào)。美國(guó)對(duì)于外資購(gòu)房貸款的首付款、稅收制度以及自住房和投資房的銀行審核系統(tǒng)等都較為完善，再加上買房申請(qǐng)人的收入情況(可通過(guò)報(bào)稅單和工資)和基本信息一目了然，所有這些規(guī)章制度都能把“炒房團(tuán)”拒之門(mén)外。近幾年隨著亞洲經(jīng)濟(jì)的繁榮，有不少亞洲人帶現(xiàn)金到美國(guó)，全額買下房屋再進(jìn)行炒作。但是由于出租房的稅率較高，炒房相對(duì)冷清，外資“炒房團(tuán)”在美國(guó)基本形不成氣候。

(二)法國(guó)對(duì)外資購(gòu)房的法律監(jiān)管

自1999年至今，法國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲率接近50%，“房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫”的言論不絕于耳。一直以來(lái)，法國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)采取高稅收政策，與房屋有關(guān)的稅種達(dá)近十種:住房有住房稅，空房有空房稅，用于商業(yè)用途的房屋要交職業(yè)稅，辦公室要交辦公稅等。在“萬(wàn)稅”政策的作用下，幾乎沒(méi)有人把房地產(chǎn)作為投資的主渠道，因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)就意味著立即向國(guó)家繳納高額稅金，投資者很難在短期內(nèi)將房屋倒手以賺取利潤(rùn)。況且，法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也不大，人口增長(zhǎng)緩慢，加上多年來(lái)實(shí)施廉租房政策，令法國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未因缺少限制而呈現(xiàn)過(guò)熱態(tài)勢(shì)。

(三)新加坡對(duì)外資購(gòu)房的法律監(jiān)管

新加坡的政府組屋類似于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房，由政府開(kāi)發(fā)，提供給收入較低或一般收入的國(guó)民，其價(jià)格不到周邊公寓價(jià)格的一半。但組屋不對(duì)外資買房者開(kāi)放，只有取得了新加坡永久居民資格，并與另一位永久居民或者新加坡公民結(jié)婚后，才可以購(gòu)買組屋。即使如此，也只能購(gòu)買使用年限超過(guò)5年的二手房組屋。相對(duì)而言，新加坡政府對(duì)外國(guó)人購(gòu)買私人公寓的限制要寬松一些。按照規(guī)定，非新加坡公民或永久居民，可以不需特別申請(qǐng)，便可購(gòu)買高于六層(含六層)的私人公寓套房，或經(jīng)許可的共管式公寓。另外，外國(guó)人投資寫(xiě)字樓等非住宅房，也相對(duì)便利，不需要特別申請(qǐng)批準(zhǔn)。但要購(gòu)買空地和有地房產(chǎn)，比如花園別墅、半獨(dú)立式、復(fù)式等高級(jí)洋房住宅，以及已經(jīng)規(guī)劃為工業(yè)和商業(yè)區(qū)域內(nèi)的住房和其他房地產(chǎn)則需要通過(guò)政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)［2］。

(四)其他各國(guó)對(duì)外資購(gòu)房的法律監(jiān)管

從管制權(quán)的歸屬上，各國(guó)的管制權(quán)各有側(cè)重，分別歸屬不同的主管部門(mén)。多數(shù)主管部門(mén)集中在非居購(gòu)買之前的環(huán)節(jié)。例如，阿根廷對(duì)非居民房地產(chǎn)投資管理權(quán)歸屬國(guó)防部，保加利亞歸屬財(cái)政部，克羅地亞歸屬外交部，塞浦路斯歸屬地方行政機(jī)關(guān)，波蘭歸屬內(nèi)政部，韓國(guó)、俄羅斯、泰國(guó)歸屬中央銀行，蒙古歸屬國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

從管制的主要環(huán)節(jié)上，各國(guó)的管制主要集中在上游的交易環(huán)節(jié)，也有少數(shù)國(guó)家將匯兌環(huán)節(jié)作為管制的最后一道閘門(mén)。不過(guò)，匯兌管制往往需要交易管制作為。一是對(duì)匯兌環(huán)節(jié)的管制。除了前面提到在流入環(huán)節(jié)實(shí)行必要限制外，對(duì)非居民資金匯出也有一定要求。如塞浦路斯規(guī)定，對(duì)用外匯購(gòu)買的房地產(chǎn)，出售后每年匯出境外的款項(xiàng)不得超過(guò)100萬(wàn)塞鎊，或總金額的1/3。澳大利亞強(qiáng)制要求非居民離開(kāi)時(shí)必須立即出售。菲律賓要求非居民出售房地產(chǎn)的收益必須從銀行系統(tǒng)匯出。智利則要求非居民提供售房證明。二是對(duì)交易環(huán)節(jié)的限制。如巴基斯坦只允許專門(mén)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的非居民在當(dāng)?shù)爻鍪鄯慨a(chǎn)。西班牙、保加利亞對(duì)非居民大額出售或超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，有事前報(bào)備的要求。

從管制的動(dòng)機(jī)上看，主要有三種類型，一是考慮到土地資源的稀缺性，防止國(guó)民財(cái)富的對(duì)外流失;二是出于公共利益或國(guó)家軍事安全的考慮，對(duì)特定地區(qū)房地產(chǎn)實(shí)行必要的管制;三是出于限制非居民炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。

另外，生物教師應(yīng)該多接觸學(xué)生，上課提前到班，利用課間時(shí)間與學(xué)生聊聊天、開(kāi)開(kāi)玩笑；中午時(shí)間，與學(xué)生在辦公室內(nèi)聊聊天（我認(rèn)為課后師生是朋友關(guān)系，不是師生關(guān)系）。在平等的關(guān)系中，縮短了彼此間的距離，學(xué)生易接受和領(lǐng)悟教師的一些意圖，暗示效果好。教師要告訴學(xué)生，你能行，你會(huì)更好等。

從管制的方法上看，大體可以分為七大類。一是限制非居民投資或購(gòu)買房地產(chǎn)的地域。例如，阿根廷、愛(ài)沙尼亞、墨西哥、土耳其等國(guó)，對(duì)邊界、海岸線或軍事途區(qū)的土地及其他附屬物的投資有明確規(guī)定。二是限制非居民投資或購(gòu)買房地產(chǎn)的面積。例如，塞浦路斯、波蘭規(guī)定，對(duì)非民民購(gòu)買超過(guò)一定面積、規(guī)模的房地產(chǎn)需要審批。三是限制非居民投資或購(gòu)買房地產(chǎn)的金額。如澳大利亞、保加利亞對(duì)非居民購(gòu)房超過(guò)一定金額有審批或報(bào)備的要求。四是限制投資者的身份。如波蘭、捷克、丹麥、斯洛伐克等國(guó)明確規(guī)定，允許非居民因繼承或共同財(cái)產(chǎn)分割、與本國(guó)公民結(jié)婚滿足一定年限、獲得本國(guó)永久居留權(quán)或居住滿足規(guī)定年限、出于商業(yè)活動(dòng)需要、在自有土地上建房等情況進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)。五是限制非居民投資的用途。如澳大利亞、芬蘭等國(guó)僅允許自用、休閑等性質(zhì)的房地產(chǎn)交易。六是限制非居民持有房地產(chǎn)的比例。如菲律賓對(duì)非居民土地?fù)碛袡?quán)規(guī)定了上限比例，澳大利亞對(duì)非居民購(gòu)房規(guī)定了最高上限。七是規(guī)定非居民持有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間。如澳大利亞、埃及等國(guó)規(guī)定，持有房地產(chǎn)滿1～5年以上才可交易。此外，有些國(guó)家對(duì)非居民投資還設(shè)有禁止性條款。例如，保加利亞、越南禁止非居民購(gòu)買土地;捷克禁止非居民、外國(guó)法人機(jī)構(gòu)購(gòu)買農(nóng)業(yè)或林業(yè)用途的房地產(chǎn)［1］。

三、當(dāng)前我國(guó)對(duì)外資購(gòu)房法律監(jiān)管規(guī)定的分析

為了阻止國(guó)外資金投機(jī)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)，我國(guó)政府采取了多項(xiàng)政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。2006年7月24日，建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委等八部委曾共同簽發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)資格準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》該文件四大項(xiàng)共十四條，主要在四方面為外資進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)置了十四道關(guān)卡:

第一方面規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，該文件明確規(guī)定:“境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或其他方式并購(gòu)的境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，需妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。”

第二方面就是對(duì)加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)始設(shè)限，其內(nèi)容大體是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額的35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

第三方面是對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理提出具體要求，比如其中明確規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自住、自用商品房必須在華工作或者學(xué)習(xí)滿一年且采用實(shí)名制。

第四方面主要是針對(duì)地方政府，要求“進(jìn)一步規(guī)劃和落實(shí)監(jiān)督責(zé)任”:各地不得擅自出臺(tái)對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺(tái)的需要清理整理并予以糾正。

2006年9月4日，作為《意見(jiàn)》的細(xì)則，國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，旨在加強(qiáng)外資投資地產(chǎn)領(lǐng)域的外匯管理，對(duì)外資投資房地產(chǎn)進(jìn)行限制。根據(jù)規(guī)定，境外主體辦理購(gòu)房結(jié)匯時(shí)，應(yīng)提交房地產(chǎn)主管部門(mén)出具的商品房預(yù)售合同登記備案文件等相關(guān)材料，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣帳戶，所購(gòu)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購(gòu)匯匯出。

與此同時(shí)，凡外投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊(cè)資本金、未取得《國(guó)有土地使用證》或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得借用外債;境外主體并購(gòu)或收購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記;外國(guó)投資者專用外匯帳戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。

2006年8月8日，商務(wù)部、國(guó)資委、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家工商總局、國(guó)家外匯管理局和中國(guó)證監(jiān)會(huì)六部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》公布，于9月8日起施行。根據(jù)《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，對(duì)外資并購(gòu)的原則、條件、程序、例外和監(jiān)管等作出了更加明確、詳盡的規(guī)定，其部分條款可以對(duì)抑制當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和外資投機(jī)發(fā)揮一定作用。

2007年3月22日，商務(wù)部發(fā)布《2007年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)》，稱將嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。該意見(jiàn)明確指出:采取有效措施，嚴(yán)格限制外商投資高耗能、高污染、低水平產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。根據(jù)該意見(jiàn)，商務(wù)部將健全相關(guān)法規(guī)制度，鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)和規(guī)范外資并購(gòu)健康發(fā)展，防范壟斷并購(gòu)和惡意并購(gòu)，保持我國(guó)在重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域的控制務(wù)，確保國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。同時(shí)，進(jìn)一步拓展外資統(tǒng)計(jì)工作的廣度、深度，完善外商投資全口徑統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，提高聯(lián)合年檢工作水平，加強(qiáng)外商投資監(jiān)測(cè)分析。

綜上，同國(guó)外的監(jiān)管規(guī)定相比，我國(guó)對(duì)外資購(gòu)房也進(jìn)行了一定限制，其特點(diǎn)表現(xiàn)在:1.區(qū)分外資類型，分別進(jìn)行管理。外資購(gòu)房分為兩種，第一種是境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)設(shè)立外商投資企業(yè)，并對(duì)其規(guī)定了較高的實(shí)際到位注冊(cè)資金的要求;第二種是境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支，代表機(jī)構(gòu)可以購(gòu)買辦公用房，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買一套用于自用、自住的商品房。對(duì)境外個(gè)人購(gòu)買商品房采取實(shí)名制，防止炒作房地產(chǎn)。2.先結(jié)匯，后入帳原則。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，應(yīng)當(dāng)在外匯指定銀行審核確認(rèn)相關(guān)材料后，先將購(gòu)房外匯資金結(jié)匯為人民幣后再匯入賣房帳戶，不允許將外匯資金直接進(jìn)入賣房帳戶。

筆者認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行對(duì)外資購(gòu)房監(jiān)管的規(guī)定存在以下問(wèn)題:1.現(xiàn)有規(guī)定不明確。例如，如何認(rèn)定自住房，是按居住時(shí)間還是按人均居住面積計(jì)算，辦公用房是否屬于自用房，購(gòu)房資金是境外籌集還是境內(nèi)籌集?對(duì)投機(jī)性強(qiáng)的海外投資基金沒(méi)有過(guò)多限制;2.將房地產(chǎn)市場(chǎng)和外資歸入經(jīng)常項(xiàng)目管理，而不是列入資本項(xiàng)目管理，不利于監(jiān)管外國(guó)熱錢(qián)以防止金融風(fēng)險(xiǎn);3.一些地方政府和部門(mén)不當(dāng)作為，為了招商引資突破現(xiàn)行規(guī)定，擅自出臺(tái)地方優(yōu)惠政策。

四、加強(qiáng)外資購(gòu)房的法律監(jiān)管和服務(wù)，推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)

海南建設(shè)國(guó)際旅游島，是加快旅游業(yè)國(guó)際化進(jìn)程的一次跨越?！吨泄埠Ｄ鲜∥?、海南省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)的意見(jiàn)》提出:建設(shè)國(guó)際旅游島，就是要把海南建成旅游國(guó)際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的世界一流的海島國(guó)際旅游目的地，建設(shè)海南國(guó)際旅游島的一個(gè)核心是實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)國(guó)際化和自由化，產(chǎn)生超越國(guó)界的吸引力［3］。隨著“免鑒定、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要內(nèi)容的旅游開(kāi)放政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)外游客以每年遞增20% ～30%的比率到海南旅游。2008年，海南全省接待境內(nèi)外游客和旅游總收入為2 060萬(wàn)人次和192億元，其中境外游客達(dá)97.9萬(wàn)人次。在國(guó)際金融危機(jī)等多種不確定因素的形勢(shì)下逆勢(shì)而上，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。與此相關(guān)，越來(lái)越多的境外游客到海南旅游，越來(lái)越多的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人到海南置業(yè)買房，2009年12月，海南三亞一線旅游房產(chǎn)價(jià)格達(dá)每平方米2～3萬(wàn)元，超過(guò)國(guó)內(nèi)多數(shù)一線城市。如何有效地加強(qiáng)對(duì)外資購(gòu)房的監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)外資購(gòu)房監(jiān)管與國(guó)際接軌，推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)，成為當(dāng)前需要研究和解決的一個(gè)迫切問(wèn)題。

筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策，當(dāng)前應(yīng)采取以下措施對(duì)外資購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，促進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)。

(一)完善相關(guān)法律規(guī)定，適當(dāng)調(diào)整非居民購(gòu)房的限制

應(yīng)盡快出臺(tái)外資購(gòu)房的實(shí)施細(xì)則，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人自用房、自住房及購(gòu)房資金籌措渠道作出明確的界定。同時(shí)，對(duì)不同的地區(qū)采取不同的政策，引導(dǎo)外資流向中西部等欠發(fā)達(dá)地區(qū)，鑒于中國(guó)地域廣闊且發(fā)展極為不平衡，為切實(shí)控制房地產(chǎn)過(guò)熱地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫，也不阻礙欠發(fā)達(dá)地區(qū)的招商引資，應(yīng)對(duì)不同的地區(qū)采取不同的政策。因此應(yīng)對(duì)京津滬及東部沿海地區(qū)外資進(jìn)入房地產(chǎn)嚴(yán)加規(guī)定，而對(duì)中西部等欠發(fā)達(dá)地區(qū)政策可適當(dāng)放寬，引導(dǎo)外資流向中西部地區(qū)。在這些地區(qū)外資進(jìn)入不僅能帶來(lái)充裕的資金，而且能帶來(lái)先進(jìn)的管理方式和治理理念，同時(shí)也會(huì)縮短?hào)|部沿海地區(qū)與中西部的地區(qū)差距，總體來(lái)看，利大于弊。借鑒國(guó)際上其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，考慮到其他國(guó)家較少對(duì)非居民購(gòu)房居住期限進(jìn)行限制，為推進(jìn)海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，建議取消境外個(gè)人購(gòu)房需在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)滿一年時(shí)間的限制，明確境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房必須通過(guò)外匯管理部門(mén)使用資金，辦公用房不應(yīng)屬于非居民自用房。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)資金流動(dòng)的外匯管理

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金流動(dòng)的外匯管理，一是外匯監(jiān)管部門(mén)需要完善境外資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策。境外匯入的外匯結(jié)匯購(gòu)房地產(chǎn)金額超過(guò)100萬(wàn)美元限額的必須經(jīng)外匯管理局審批，減小資本過(guò)度流入房地產(chǎn)的規(guī)模。二是按資本項(xiàng)目管理原則，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的交易和匯兌環(huán)節(jié)進(jìn)規(guī)范，嚴(yán)格管理非居民投資房地產(chǎn)，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)違法違規(guī)資金加大查處力度，以抑制投資行為。

(三)加強(qiáng)政府管理，限制外資房地產(chǎn)投機(jī)

規(guī)范外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，一是加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。各國(guó)出于土地資源的稀缺性、公共利益和軍事安全、限制非居民大資金炒作等原因均對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置程度不一的準(zhǔn)入限制。因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)的中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入審批;提高外資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本在總投資中的比例;取消外資房地產(chǎn)企業(yè)在稅收、土地出讓等方面的優(yōu)惠待遇，實(shí)行國(guó)民待遇。二是加大對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為的限制，限制短期投機(jī)性資本流入。如對(duì)于按揭購(gòu)房的，規(guī)定在一定期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，以鼓勵(lì)真實(shí)居住需求，抑制投機(jī)性炒作。三是加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求;同時(shí)，規(guī)定境內(nèi)銀行(含外資銀行)不得為非居民個(gè)人和境外機(jī)構(gòu)的境內(nèi)購(gòu)買商品房提供外匯按揭貸款。各地不得出臺(tái)新的優(yōu)惠政策，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的統(tǒng)一規(guī)定，要建立政府各地各相關(guān)部門(mén)外資房地產(chǎn)信息共享和聯(lián)合監(jiān)管的機(jī)制。

［1］溫建東，馬昀，陳斌.管理外資流入房地產(chǎn)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及對(duì)中國(guó)的啟示［J］.國(guó)際金融研究，2005(7):58－63.

［2］喻筱玥.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資監(jiān)管問(wèn)題［D］.上海:華東政法學(xué)院，2007:14.

［3］陸志遠(yuǎn).建設(shè)海南國(guó)際旅游島［J］.新東方，2009(5):8 －13.

The Legal Supervision of Foreign Housing Buying in Hainan International Tourism Island Construction

DONGWan-cheng
(Law School of Hainan University，Haikou 570228，China)

The core of Hainan International Tourism Island construction is to achieve internationalization and liberalization of the service in Hainan tourism and related industries，which brings forward new requirements on the legal supervision of foreign housing buying.With the experiences of other countries，China should regulate the laws of foreign housing buying;strengthen foreign exchange control on real estate funds and governmentmanagement to restrict real estate speculation of foreign buyers.

legal supervision;foreign housing buying;international tourism island;Hainan

D 927

A

1004－1710(2010)02－0001－05

2010－01－25

董萬(wàn)程(1967－)，男，河北隆化人，海南大學(xué)法學(xué)院副教授，主要從事民商法研究。

［責(zé)任編輯:王 怡］