房地產定價及各方主體的利益分析

○畢曉琳

（中國海洋大學經濟學院 山東青島 266100）

一、房地產價格確定的特殊性及價格結構

1、房地產價格的特殊性

房地產價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。其共同之處是：首先都是價格，都用貨幣表示；其次是都有波動，受供求等因素的影響；第三是按質論價，優(yōu)質高價，劣質低價。然而房地產價格與一般物價相比，更表現(xiàn)出一些不同的特征。

（1）房地產價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金（房地產價格VS租金=本金VS利息）。其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產商品的人，是租用房地產的人，是他們看中了房地產商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值。他看中的是房地產商品所具有的收益性，房地產的價值最終是體現(xiàn)在使用者身上。

（2）房地產價格實質上是關于房地產權利利益的價格。房地產自然地理位置不可移動，可以轉移的并非房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權。

（3）房地產價格是在長期考慮下形成的。一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區(qū)。這個地區(qū)并非固定不變的。尤其是社會經濟位置經常在不斷變化，所以房地產價格是在考慮該房產過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果后才能形成房地產的今日價格。

（4）房地產的現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產不同于一般物品，沒有一個統(tǒng)一價格。

2、房地產價格的結構

房地產價格的結構包括生產成本、財務成本、銷售成本、利潤和稅金等項目。生產成本含土地成本、建筑物成本、管理費、貸款利息。土地成本即綜合開發(fā)費用。包括征地補償費、拆遷安置費、土地有償使用費、前期工程費。財務成本是指為項目開發(fā)向銀行貸款所發(fā)生的貸款利息。銷售成本是指銷售期間發(fā)生的一切費用，含廣告推介、中介、日常經營支出、辦證等費用。利潤是開發(fā)商銷售商品房后的銷售收入扣除全部生產、銷售成本，繳納稅金后的凈利潤。稅金指營業(yè)稅、教育附加稅、城市建設附加稅、防洪費、交易管理費等。

3、房地產的定價方法

一般來說，房地產的定價方法有成本加利潤法、市場價法和需求導向定價法三種。成本加利潤法是在全部成本的基礎上加上按目標利潤率計算的利潤額而得出的價格，即：價格=成本+利潤+稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投資利潤率計算）；市場價法是根據(jù)銷售市場上與自己位置、設施、裝修等有關因素相似的商品房售價作為參考標準而制定的價格；需求導向定價法需求導向定價法是依據(jù)買方對產品價值的理解和需求強度來定價，根據(jù)房屋的朝向、樓層、視野、景觀、內外銷、付款方式等因素的不同而給予不同的定價。在何種情況下采用何種定價方法，以及在銷售過程中如何調整價格，直接關系到開發(fā)商的營銷結果與投資效益。

（1）成本加利潤法。這一方法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標，有利于最大限度地控制成本，而目標利潤也可根據(jù)目前房地產業(yè)平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設計、套型、環(huán)境、施工質量等因素相應制定合理的目標利潤。這種方法無疑是比較簡便的以不變應萬變的定價方法。但是，由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，施工管理辦法不同等，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標成本加目標利潤制定價格，這個價格未免有點一廂情愿。市場能接受的價格才是合理的價格，只有市場接受你的價格你的房子才能賣出去，因此在存在競爭的情況下，市場價法是比較合理的。

（2）市場價法。以我國東部發(fā)達城市為例，房地產市場已經經歷兩個階段。第一階段是九十年代中期以前，房地產開發(fā)企業(yè)不多，開發(fā)項目也不多，目標市場尚未形成，近似于寡頭壟斷市場，少數(shù)幾家大企業(yè)生產、銷售了整個行業(yè)的極大部分產品，這種情況下，開發(fā)商采用成本加利潤定價法，獲取了極大的利潤。九十年代中期以后，隨著大量外資涌入和政府對房地產開發(fā)的放開，各種形式的房地產開發(fā)公司大量出現(xiàn)，而市場的需求量隨著前期的不斷消化，競爭變得非常激烈。此時，為了在市場競爭中立于不敗之地，除了在產品質量、促銷手段等方面具有競爭力之外，還必須在價格上具有競爭優(yōu)勢，此時一般就采用市場價法。

（3）需求導向定價法。這一方法是根據(jù)消費者的價格觀念，以較好的房屋設計、完善的配套設施、美麗的庭園、優(yōu)質服務等條件來影響消費者的購買行動。根據(jù)不同地區(qū)房地產市場、不同的時間、不同地點離市區(qū)中心遠近程度、繁華程度、交通條件等適當定不同價格?？偠灾?，房地產價格還是取決于市場的供求關系，以需求導向法定價是目前較多開發(fā)商使用的較科學合理的方法。需求導向定價即是價格歧視的應用，如圖1描述了需求導向性價格定價所額外獲取的利潤。

圖1

二、房地產的利益格局

這里所說的房地產，是指高等住宅之外的公開上市的一般商品房，它具有一般商品的屬性。在完全市場經濟條件下，商品的交換遵循平均利潤率規(guī)律。在平均利潤率規(guī)律的作用下，商品的理論價格（P）等于平均成本（C）乘以[1+平均利潤率（r）]，即=C（1+r）。商品房既是商品，其價格必遵循以上一般商品的價格規(guī)律。商品房的成本主要包括兩項：一是建筑工程成本；二是土地占用費。設C1為建筑工程成本、C2為土地占用成本、P為商品房理論價格，那么，假設在房屋交易費用為零的情況下，P=（C1+C2）·（1+r）。下面我們分析房地產價格背后的利益格局。

1、利潤率r

這里假設r=10%，在成熟的市場經濟條件下，一項商品如能有10%的利潤率，對投資者就有足夠的吸引力了。如像我們眼下的商品房市場，其利潤率（r）高達20%—100%、200%，甚至更高，就是所謂的“商品房價格畸高”，這說明我們的房地產市場遠未成熟，是一個人為掌控的畸形市場。

2、建筑工程成本C1

C1的背后是建筑商的利益。迄今，我們的建筑市場已逐步成熟，它已不為人掌控，是一個非壟斷的市場。在這個條件下，C1是一個相對穩(wěn)定的值。據(jù)調查，在青島地區(qū)，普通商品房每平方米建筑成本1000—1200元（由于建筑質量不同的差別）。我們取值1000元／米，在此基礎上加10%的利潤，那么，便可設定 C1=1000×（1+10%）=1100（米）。

3、土地占用費C2

C2的背后利益格局復雜，它既牽涉到房地產開發(fā)商的利益，更牽涉到土地所有者——農民、村集體、地方政府的利益。而其中政府是多重角色，是關鍵角色：它既可能是土地所有者（國有土地的），又可能是房地產開發(fā)商（國有公司或國家控股的公司），還可能充當各種中介，又是稅費的收受者。政府的這種多重角色和重要角色，就決定了政府必定是房地產交易中起最大作用者。政府之所以起關鍵作用，最根本的原因是土地：在我們國家，從根本上說土地不是商品。因為土地不是商品，就不能循市場規(guī)律而買賣，因而就沒有價格機制，就沒有真正的“地價”。因而，土地的買賣不叫“買賣土地”，而稱“土地使用權流轉”；也沒有地價可稱，而稱“土地補償金”、“土地出讓金”和“土地占用費”。土地不是商品，卻要買賣，只能扭曲市場。土地市場扭曲，房地產市場就扭曲；房地產市場扭曲，就會有人為操作，操盤者便可從中漁利。這就是當前普通商品房價格畸高的癥結。因為沒有“地價機制”，“土地占用費”可以說是個隨意值，它可以4.5萬/畝，也可以15000元/平方米，其間的任何值都是可能的。這取決于政府的意愿。若我們設土地占用費為1000元/平方米，建7層公寓，按1∶1.2的比例分攤公用占地面積，那么C2=1000元／平方米÷7×1.2=171元／平方米。

在以上條件下，我們求普通商品房的理論價格為P，那么P=（C1+C2）·（1+r）=（1100+171）×（1+10%）=1400（元／米）。如果按價格P出售，購房者自然歡天喜地。農民如果獲得1000元／平方米的土地補償金更是天大的喜事，1畝地即可獲得66.67萬元（1000×666.67）。但實際這樣的好事既落不到購房者的頭上，也落不到農民頭上。事實是實際普通商品房價格（P*）與以上所算理論價格（P）相差甚遠。據(jù)調查，青島地區(qū)普通商品房的價格平均約為4000—5000元，我們假設某地區(qū)的商品房價格為5000元/平方米，進行比較，4500-1400=3100（元），這3100元即是所謂房地產開發(fā)商所創(chuàng)造的交易附加值?？煞譃閮刹糠謿w屬：一部分以稅費（契稅、印花稅、營業(yè)稅等）歸政府所有；另一部分以房地產開發(fā)利潤的形式歸房地產開發(fā)商所有。究竟各占多少，就看政府的意思了，可讓利也可不讓利。據(jù)了解，在房地產建設交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產價格的30%—40%左右，如果再加上占房地產價格20%—40%的土地費用，地方政府在房地產上的收入將占到整個房地產價格的50%—80%。在歐美國家，地價與費稅相加大約只占到房地產價格的20%左右。如果以上所算的3100元全為稅費，那么稅費即占普通商品房價格的69%（3100／4500）；如果按40%的估價計算，3100元中政府稅費所得即為1800元（4500元*40%）。房地產開發(fā)商的利潤所得即為1471（3100-1800+171）。如果這樣，房地產開發(fā)商的交易利潤率約為33%（1471／4500），可以說是最有利可圖的行業(yè)。

三、房地產各主體利益分析

1、政府

在中國當前情況下，政府在房地產市場中占據(jù)著不可動搖的主導地位。中央政府掌握最高政策制定權和地方政府、各國有銀行主要人事任免權。政府在房地產市場中處于一種非常特殊的地位、扮演著特殊的角色，即博弈規(guī)則的制定者，同樣，政府在博弈中是以“社會福利”最大化為目的，實現(xiàn)的手段是通過行使國家權力制定房地產市場博弈規(guī)則，約束各方幫助其實現(xiàn)目標。房產市場價格上漲又有利于財政收入的增加和GDP的高速增長。因而，在2004年以前，并未見中央有參與房地產市場的大的政策，但由于近年我國房地產價格增長速度過快，泡沫不斷加大，已經開始影響到國家經濟的整體運作，中央政府才開始出臺新政直接打擊投機，遏制房價，因為，中央政府更期待的是一個和諧的房地產市場和一個和諧的社會。

2、銀行

在現(xiàn)在的房產市場形勢下，銀行所處的位置是十分微妙的。銀行是房地產市場發(fā)展中的最主要的資金供給者。買房所使用的資金大部分來自于銀行按揭貸款；開發(fā)商用以購買建設用地和建筑材料等等的資金約有90%最終來自于銀行貸款，真正的自由自己不到10%；政府賣地獲得的現(xiàn)金來自于開發(fā)商在銀行的貸款。整個房地產市場漫長的產業(yè)鏈上的資金幾乎都來自于銀行。作為追求利益最大化的企業(yè)，銀行是很希望房價越漲越高的，因為住房貸款一直都是銀行最核心的績優(yōu)資產。但是，中國的主要銀行多為國有，本身抵御金融風險的能力低下，無法承擔金融風浪的沖擊。

3、消費者

對于那些按揭貸款購買房屋的消費者來說，在內心深處也不希望城市房地產價格下降，因為這意味著自己購買的商品房價值將會大大降低，他們希望商品房的價格不斷上漲，自己購買的房屋不斷升值，償還貸款的希望不斷增加，而不希望房地產市場的價格不斷下降。

對于即將購房者和潛在購房者來說，當然希望中央的宏觀調控措施取得良好效果使房價真正遏制，依靠購房者自己的力量是很難在這場博弈中取得任何優(yōu)勢，在網(wǎng)絡上發(fā)起的“不買房行動”雖然也是聯(lián)合抵制，但是很難產生效果。

4、房地產開發(fā)商

房地產開發(fā)商在博弈中也屬于優(yōu)勢力量，當他們感覺房屋銷售受到影響之后，可以通過抵押貸款，從商業(yè)銀行得到大筆收入，并且通過要求建筑承包商“墊資進場”等方式，很快將風險轉嫁給商業(yè)銀行、建筑承包商和地方有關部門，商業(yè)銀行本身抵御風險的能力就很低，必然會與房地產開發(fā)商聯(lián)系在一起，而地方有關部門為了地方利益和他們自身的政績問題，也會通過各種方式減輕房地產開發(fā)商的負擔。至于炒房團，利用資金優(yōu)勢左右房地產價格牟取暴利，該行為和股票市場的莊家行為如出一轍。

影響房地產市場的因素是錯綜復雜的，利益集團的博弈在其中發(fā)揮著很大的作用。中國房地產業(yè)的現(xiàn)狀是由社會幾股力量反復博弈的結果，其實質是不同的利益集團之間的利益之爭?？偟膩砜?，中國的房地產市場是一個不夠成熟和完善的市場，既有房地產開發(fā)企業(yè)的非理性開發(fā)，暴利和違規(guī)現(xiàn)象的存在，也有消費者的非理性判斷。在中國房地產市場走向成熟的過程中，一方面要求國家加強財政政策、貨幣政策等各項宏觀政策的引導；另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)應以廣大老百姓的實際需求為導向，合理開發(fā)，避免漲價過快，促進房地產市場的長遠健康發(fā)展。否則，將會影響消費者的信心和房地產經濟的良性發(fā)展。同時，地方政府也要擺正自身位置，發(fā)揮地方優(yōu)勢，給房地產市場的發(fā)展創(chuàng)造安定健康的環(huán)境。

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