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    金融危機(jī)期房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展問題

    2010-03-04 01:35:24強(qiáng)
    稅務(wù)與經(jīng)濟(jì) 2010年1期

    吳 強(qiáng)

    [摘要]綜觀我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,金融危機(jī)使房地產(chǎn)業(yè)加快進(jìn)入調(diào)整期,但房價(jià)依然過高,房地產(chǎn)市場虛火仍旺,房價(jià)震蕩跌漲是其理性回歸過程,預(yù)期房地產(chǎn)業(yè)真正回升還將有一段時(shí)間。建議:改革土地轉(zhuǎn)讓收費(fèi)制度,以大幅度降低住房價(jià)格;采用“共有產(chǎn)權(quán)”形式解決低收入群體的住房問題。只有廣大百姓的安居,才是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展之路。

    [關(guān)鍵詞]金融危機(jī);房價(jià)收入比;產(chǎn)權(quán)共有;土地制度改革;發(fā)展預(yù)期

    [中圖分類號]F293.35[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1004—9339(2010)01—0013—05

    世界性的金融危機(jī),影響著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,使已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)業(yè)加速進(jìn)入調(diào)整期。然而,房價(jià)下跌、房地產(chǎn)開發(fā)增速回落僅幾個月,房價(jià)又燒起上漲的虛火。面對如此狀況,國人拭目而待:房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)處發(fā)展周期的何階段?今后房價(jià)是高還是低,能否理性回歸?房地產(chǎn)業(yè)如何實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展?筆者就這些問題略述管見。

    一、房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展

    房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康,關(guān)系著我國現(xiàn)代化的大業(yè)。我國是發(fā)展中國家,正在實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和人口城市化,當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)不僅是在建住房、公共建筑,而且是在建設(shè)能夠容數(shù)億人口的現(xiàn)代化城市體系,帶動GDP的增長,承擔(dān)著為中國的城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的歷史使命。在當(dāng)前世界性金融危機(jī)期間,我國房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展至關(guān)重要。而如何判斷房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的根本指標(biāo)仍是房價(jià)是否合理、是否相對穩(wěn)定。

    1、用房價(jià)與家庭收入比來判斷房價(jià)高低。在中國這樣一個土地資源稀缺程度高,而勞動力稀缺程度低的國家,把購買一套滿足基本生活需要的60~90平方米普通住房的房價(jià)收入比定為5~8年的家庭收入,作為判斷有無支付能力的標(biāo)準(zhǔn)是符合實(shí)際的。因?yàn)榧彝サ脑率杖朐诋?dāng)?shù)仄骄唐贩績r(jià)1平方米以上的家庭,為有購房能力的家庭,其基本依據(jù)如上所述,即5~8年一個家庭的總收入相當(dāng)于60~90平方米的一套住房的總價(jià)。當(dāng)前有一種高房價(jià)合理的理論認(rèn)為,在城鎮(zhèn)居民中,完全有能力購房的家庭占20%~25%,此比重占到70%以上時(shí),房價(jià)才是合理的房價(jià)水平。并認(rèn)為,我國是一個工業(yè)化起步時(shí)間不長、城市化水平不高、老百姓私人財(cái)富累積程度還未達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。由此得出,我國房價(jià)的合理水平正處于以“20%~25%家庭”向“70%左右家庭”為標(biāo)準(zhǔn)的過渡階段。這一過渡的時(shí)間,取決于我國城市居民恩格爾系數(shù)下降的速度和收入增長速度。這個過程約需20~30年。也就是說,我國房價(jià)達(dá)到合理水平的時(shí)間還要向后推移二三十年。筆者認(rèn)為,上述結(jié)論難經(jīng)推敲。試問,在這么長的時(shí)間70%~80%的家庭無能力購房,老百姓的居住問題難以解決,社會如何實(shí)現(xiàn)和諧?房地產(chǎn)業(yè)怎么健康發(fā)展?

    2、我國房價(jià)收入比依然偏高。當(dāng)前的高房價(jià)是否正常?不同利益的人有不同的回答。有人將我國的房價(jià)同日本東京和美國紐約的房價(jià)比較,認(rèn)為我國的房價(jià)不算高,還有不少上漲的空間。筆者認(rèn)為,我們是發(fā)展中國家,老百姓的收入還很低,我國的房價(jià)高低應(yīng)該用我國的房價(jià)收入比來衡量。所謂“房價(jià)收入比”是指一個地方的一套普通住房的均價(jià)與居民家庭年收入的比值。這一指標(biāo)主要用于衡量房價(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平,它直接反映出房價(jià)水平與廣大居民的購房能力。

    雖然廣東省是我國改革開放的前沿,房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,居民收入也居全國前列,但廣州的房價(jià)收入比依然偏高。據(jù)《廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),廣州市住宅價(jià)格近年快速飆升,上漲幅度快于家庭收入的增長(見下表)。

    從表中看出,2003年底廣州住房價(jià)格每平方米為3888元,到2007年猛增到11574元,4年增長198%,增長將近兩倍。2008年底受金融危機(jī)影響房價(jià)下跌,但到2009年7月,房價(jià)又上漲到萬元以上。2008年與2003年相比,人均收入只增長68.7%,而房價(jià)則增長140.2%。收入的增長大大慢于房價(jià)的上漲。一快一慢,差距越拉越大,十分不協(xié)調(diào)。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,2008年廣州人均GDP已達(dá)10000美元,達(dá)到發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級階段。以一個3口之家,一套普通住房(毛坯房)按80平方米計(jì)算,房價(jià)為74.7萬元,家庭年收入7.59萬元,二者之比為9.3,遠(yuǎn)高于國際3~6的水平,這還是房價(jià)下跌后的住房價(jià)收入比。按2007年數(shù)據(jù)計(jì)算,此比例為13.7。深圳是我國的特區(qū),居民收入高,房價(jià)也高,2008年每平方米房價(jià)超過15000元,當(dāng)年人均可支配收入33592元。房價(jià)與家庭年收入比為11.9,同樣高于國際通用的標(biāo)準(zhǔn)。廣州和深圳是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和個人收入水平高的城市,住房收入比尚且如此之高,其他城市更可想而知。

    3、房地產(chǎn)健康發(fā)展取決于房價(jià)的相對穩(wěn)定。房價(jià)的穩(wěn)定是個相對的概念,房價(jià)沒有明顯超出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平而大起大落,即在2%之內(nèi)上下波動,就應(yīng)視為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。金融危機(jī)使我國的房地產(chǎn)業(yè)深受影響,2008年京、滬、深二手房市場盤點(diǎn),作為一線城市的深圳跌幅最兇。21世紀(jì)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2008年深圳二手房成交量下跌61.1%,成交價(jià)格環(huán)比下跌近4%,高于北京、上海,居三大城市之首。國家發(fā)展改革委員會和國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2009年3月全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%。這可謂之房地產(chǎn)業(yè)的冬天。為消除金融危機(jī)的影響,國家重新調(diào)整了對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)方針,出臺了一系列財(cái)政和金融政策,地方政府更是不遺余力,甚至給所屬部門下達(dá)房屋銷售任務(wù),有的地方還動用財(cái)政經(jīng)費(fèi)買房為房產(chǎn)商排憂解難。

    曾幾何時(shí),信貸政策開始寬松,千億元貸款投放,大大地緩解了開發(fā)商的資金壓力,給了開發(fā)商提價(jià)銷售的底氣。再加上受通脹預(yù)期的影響,房價(jià)開始不斷上漲,廣州、深圳和全國一樣,投資性購房重返樓市。住房成交數(shù)量快速攀升,房價(jià)逐月快速上漲,2009年的年初和年中相比較,房地產(chǎn)市場尤如冰火兩重天。.但筆者認(rèn)為,不能由此判斷這就是房地產(chǎn)業(yè)的又一個春天。因?yàn)樾枨蟮耐蝗辉龃?,很大程度上是投機(jī)性需求所致,而不是最終需求,保障性住房力度加大,供需結(jié)構(gòu)的變化,房價(jià)泡沫必然要被擠壓。國內(nèi)外市場上的價(jià)值規(guī)律也證明,商品價(jià)格的變化,是呈“w”型不斷運(yùn)動的過程,近期的房價(jià)下降后又在上漲,但是落的前奏,這是規(guī)律也是趨勢,更是房地產(chǎn)業(yè)探底回升的發(fā)展過程。

    綜上所述,我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于金融危機(jī)后的加速調(diào)整期,且是一個反復(fù)震蕩調(diào)整的過程,說其已進(jìn)入健康發(fā)展期還為時(shí)過早。

    二、房地產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整預(yù)期

    房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)一樣,都遵照一定規(guī)律發(fā)展,尤如一年四季有春夏秋冬一樣,周而復(fù)始;發(fā)展中有繁榮必然有蕭條,不能跨越。

    1、房地產(chǎn)業(yè)正面臨市場震蕩調(diào)整的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的一個產(chǎn)業(yè)部門,和國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行曲線基本一樣,相輔相成協(xié)調(diào)發(fā)展。然而2008年下半年以來,受金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,我國GDP發(fā)展速度下滑。國外市場縮小,國內(nèi)需求不足,房價(jià)同其他商品價(jià)格一起下跌。當(dāng)時(shí)有媒體報(bào)道,住宅地價(jià)已大幅下跌。全國12城市土地價(jià)格調(diào)查報(bào)告顯示,滬、穗、深、津4市2009年1月份的土地成交價(jià)格較上年同

    期下跌了50%,上海和杭州的地價(jià)2008年12月環(huán)比下跌20%,創(chuàng)近幾年來最大跌幅。全國其他主要城市的土地價(jià)格均較上年大幅下跌,土地流拍率高達(dá)25%。2009年1~2月份,全國房地產(chǎn)投資僅增長1%,較2008年同期下降35%,其中廣東下降17.1%,增速比上年同期回落64.3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示,歷經(jīng)2003年以來連續(xù)5年高速增長,廣東的房價(jià)已終結(jié)快速增長勢頭,全省商品房新開工面積、開發(fā)到位資金、銷售回籠資金等多項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)2003年以來的負(fù)增長。大多數(shù)專家和業(yè)界人士認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整的低谷期。讓人難以預(yù)期的是,在國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)保穩(wěn)定、保增長剛有回暖的跡象時(shí),房地產(chǎn)業(yè)一花獨(dú)秀,房價(jià)開始快速上漲,買地開發(fā)一片火熱,仿佛房地產(chǎn)業(yè)又進(jìn)入一個繁榮時(shí)期。筆者認(rèn)為,這是表面現(xiàn)象,更深層次的矛盾有的已開始顯現(xiàn),有的還未暴露。

    一是,天文數(shù)字的銀行信貸并未如期真正進(jìn)入實(shí)業(yè)部門,而轉(zhuǎn)圈流向已是暴利的房地產(chǎn)業(yè)。俗話說,羊多的地方必然草多,因此,那些和房地產(chǎn)開發(fā)毫不沾邊的紡織企業(yè)和家電企業(yè)都紛紛加入,此情此景和1993年前后的房地產(chǎn)業(yè)虛假“黃金時(shí)期”如出一轍。

    二是,受通脹預(yù)期影響,投資與投機(jī)性炒房階層重回房市。小富者為貨幣資產(chǎn)保值而買房,大富者為貨幣資產(chǎn)增值而囤房、炒房。房市的剛性需求降低到40%不到,多數(shù)低收入群體無力購房。

    三是,受國家土地政策的限制,可轉(zhuǎn)讓的土地所剩無幾,開發(fā)商將買到手的地囤積起來待價(jià)而沽,住房的供給人為地減少。這些矛盾的暴露,使本來可以和緩的調(diào)整過程,可能在震蕩調(diào)整中實(shí)現(xiàn)。

    據(jù)報(bào)道,商業(yè)銀行已開始從嚴(yán)審批二套住房的按揭貸款,國家相關(guān)部門也將對房地產(chǎn)開發(fā)商的過量囤地和哄抬房價(jià)的行為出臺相應(yīng)政策。由此,從表面現(xiàn)象看,雖然今年8月份房價(jià)沒有下降,但銷售面積已大幅下降,房價(jià)已處在高處不勝寒的位置,房地產(chǎn)業(yè)將會面臨震蕩性調(diào)整的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

    2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期預(yù)期。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個階段都有一個過程,不可能人為地大量縮短,一半年后就又進(jìn)入一個上升期。長遠(yuǎn)看,由于土地資源剛性供應(yīng),住房需求不斷增加,房價(jià)上漲是總的趨勢。在這一過程中,房價(jià)也不是一直下跌或上漲,而是有升有跌、有起有落。在近期,由于多種因素凝合房價(jià)被震蕩拉升至高位,這是金融危機(jī)期間房地產(chǎn)市場的獨(dú)特現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期到底多長?雖然眾說紛紜,但又有相同之處。國家發(fā)展改革委員會專家在分析金融危機(jī)的影響時(shí)認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行曲線基本一樣,調(diào)整期會有3~5年。

    美國一項(xiàng)對世界房地產(chǎn)市場在金融危機(jī)中發(fā)展情況的研究結(jié)果顯示,房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)周期性的調(diào)整,大概會持續(xù)5~6年,其價(jià)格下跌大約35.5%。中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的調(diào)整,主要在于價(jià)格的全面調(diào)整,中國的房地產(chǎn)市場仍需深入調(diào)整。世界經(jīng)濟(jì)研究所副所長、研究員李向陽指出,經(jīng)驗(yàn)推測行業(yè)危機(jī)至少持續(xù)兩年之久,房屋價(jià)格下跌35%。筆者認(rèn)為,上述觀點(diǎn)雖有不同,但都認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整還未到位,調(diào)整期是個較長的過程,這是正確的。雖然在宏觀利好政策的綜合作用下,敏感的房價(jià)在較短的下滑期后,快速地呈“V”型攀升,但房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整主要是房價(jià)的調(diào)整,什么時(shí)期房價(jià)能調(diào)整到位,房市的真正需求才會釋放出來,而這樣的調(diào)整期會快于CDP半年提前到位。由此預(yù)期,房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇將還要一年左右。

    左證:新華網(wǎng)調(diào)查顯示,有82.3%的網(wǎng)友認(rèn)為,現(xiàn)在的樓市不是真實(shí)回暖;中國指數(shù)研究院院長陳晟預(yù)計(jì),在短期內(nèi)由于一些非理性需求的支撐,房價(jià)仍然會上漲,但之后又會進(jìn)入調(diào)整期,并將一直調(diào)整到2010年底。

    三、金融危機(jī)期房地產(chǎn)業(yè)路在何方

    金融危機(jī)嚴(yán)重影響了我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,唯獨(dú)房地產(chǎn)鶴立雞群,房價(jià)下降幾個月后又感冒高燒不退。如何使過高的房價(jià)降下來,有三個方面的對策。

    1、改革現(xiàn)行的土地轉(zhuǎn)讓收費(fèi)制度。房價(jià)過高有種種原因,但地價(jià)過高并不斷上漲是主要原因。據(jù)國土資源部公布,中國的地價(jià)占房價(jià)的平均比例為23.2%,對此數(shù)據(jù)房地產(chǎn)業(yè)界有很大異議。2009年7月24日,該部將全國被調(diào)查的620個房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)予以發(fā)布,其中北京的21個項(xiàng)目中,地價(jià)最高占房價(jià)的51.36%。全國地價(jià)占房價(jià)的最高比例為58.6%,該項(xiàng)目在河北石家莊市。地價(jià)占房價(jià)低的比例為5.3%。但全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2008年就全國9個城市房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)查,土地成本占開發(fā)成本比例高達(dá)58.2%。兩個機(jī)構(gòu)公布的地價(jià)占房價(jià)的比例,高低相差太遠(yuǎn)。

    對于國土資源部有關(guān)地價(jià)占房價(jià)比例的數(shù)據(jù),開發(fā)商大聲喊冤。以任志強(qiáng)為代表的開發(fā)商公開反駁,認(rèn)為“如果政府用不同部門分別收取的和土地相關(guān)費(fèi)用又各算各的賬,各自只公布自己收取的那一部分錢,就認(rèn)為是土地的成本在房價(jià)中的比例不高,是欺騙群眾?!钡貎r(jià)占房價(jià)的比例到底已高到多少,難以準(zhǔn)確知道,但比例高應(yīng)是事實(shí)。而地方政府對此并不煩心,因樓市高溫帶動地市火熱,進(jìn)而增加了地方財(cái)政的收入。有數(shù)據(jù)顯示,截至2009年7月底,上海市政府已有217億元土地出讓金收入,值得注意的是2008年全年這項(xiàng)收入也只有154億元。從而看出,地方政府的這一供地潮,名義上是平抑房價(jià),實(shí)際上是為地方財(cái)政做抓手,向土地要收成、要收益,自然地價(jià)越高越好。

    過高的房價(jià)如何降下來?要在土地的轉(zhuǎn)讓制度上做文章,在土地制度的改革和完善中尋出路。應(yīng)當(dāng)改革當(dāng)前土地50~70年出讓期一次收取轉(zhuǎn)讓金的體制,以每年繳納房產(chǎn)稅代替一次收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。這樣的好處在于,一次性的土地成本分?jǐn)偟浇窈髱资甑耐恋厥褂眠^程中,房價(jià)由此會下降30%多。政府對出讓土地的財(cái)政收入也會持續(xù)不斷,從而杜絕一次性吃子孫飯的短期行為。使大多數(shù)城鎮(zhèn)居民,包括農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)民工也買得起房,在城市安居樂業(yè),進(jìn)而加快城市化步伐。當(dāng)然,不論何種具體的土地轉(zhuǎn)讓形式,必需采取嚴(yán)厲的措施,嚴(yán)防開發(fā)商囤地,否則再好的土地轉(zhuǎn)讓制度也會流于形式。

    2、推行“產(chǎn)權(quán)共有”,解決低收入群體安居問題。在城市居民中有相當(dāng)部分人,由于經(jīng)濟(jì)收入窘迫,買不起商品住房,三代同居一室的家庭不是少數(shù)。不僅西部如此,就連東部的珠三角地區(qū)也有同樣現(xiàn)象。為此,中央專撥經(jīng)費(fèi),并要求地方政府配套經(jīng)費(fèi),以解決低收入群體的住房問題。各地各級政府的辦法不少,但效果不好。一是地方財(cái)政困難,無財(cái)力配套;二是即便為這部分弱勢群體蓋了經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房,但仍有人買不起。并非這部分低收入者不愿以自己的能力解決住房問題,而是心有余而力不足,他們的家庭收入只能購買一套房的部分產(chǎn)權(quán)。如何破解這個難題,可推行“共有產(chǎn)權(quán)”解決資金問題。如西部的甘肅省,解決低收入群體的住房共需資金156億元,其中國家補(bǔ)助41.6億元,要求地方財(cái)政配套114.4億元,而全省2008年地方財(cái)政收入僅為264.9億元,如此大的配套資金數(shù)額顯然超出了地方財(cái)政的承受能力。資金困難,但事還要辦。他們試行一套住房兩種產(chǎn)權(quán)制度,國有產(chǎn)權(quán)由國家投資和省財(cái)政補(bǔ)助的保障性住

    房資金形成,私有產(chǎn)權(quán)由符合保障性住房條件的家庭,通過自愿購買保障性住房(廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房)的部分產(chǎn)權(quán)取得。交清白有產(chǎn)權(quán)的房款后,辦理房產(chǎn)證,注明共有產(chǎn)權(quán)的比例,視同該戶一次性享受了國家住房保障優(yōu)惠政策,解決了住房困難。共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房可上市交易,國有產(chǎn)權(quán)的購房收入作為保障性住房的建設(shè)經(jīng)費(fèi),??顚S?。出售保障性住房的家庭不得再申請政策性優(yōu)惠住房。

    從實(shí)際效果看,“共有產(chǎn)權(quán)”方式是當(dāng)前緩解保障性住房建設(shè)資金不足的好辦法,起到一石三鳥的作用。一是解決了保障性住房的資金問題,且有可持續(xù)性;二是基本上解決了低收入家庭的住房問題,用市場房價(jià)的30%左右經(jīng)費(fèi)購買即有了自己的產(chǎn)權(quán)(部分)房;三是可按市場規(guī)律運(yùn)作自由出售,有經(jīng)濟(jì)能力時(shí)可全部購買房屋產(chǎn)權(quán)。這種共有房產(chǎn)權(quán)的形式是保障性住房建設(shè)的創(chuàng)新之舉,也是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保障。

    3、房地產(chǎn)業(yè)震蕩調(diào)整的方向。在金融危機(jī)期間,我國房地產(chǎn)業(yè)由冷到熱,房價(jià)由降到漲,房地產(chǎn)業(yè)再次站在十字路口,何去何從?

    (1)國家政策將變臉。面對房地產(chǎn)業(yè)再次燃燒起的房價(jià)虛火,宏觀政策不得不開始變臉,房地產(chǎn)政策的蜜月期也將結(jié)束。銀監(jiān)會再次重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策,北京、上海、深圳、廣州和南京等一線城市,二套房貸政策相繼收緊,各家商業(yè)銀行已開始執(zhí)行“首付四成+利率1.1倍”的新政策,之前的8.5折利率優(yōu)惠相繼取消。

    面對2009年7月后土地市場的過熱現(xiàn)象,高溢價(jià)導(dǎo)致地價(jià)房價(jià)比過早進(jìn)入危險(xiǎn)地帶,對開發(fā)商國地的強(qiáng)烈意愿和行為,國土資源部表示,下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管,防止趁機(jī)搭車圈地。過高的房價(jià)和開發(fā)商的暴利,引起國家稅務(wù)總局的高度重視,2009年8月5日表示,近日要把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)。財(cái)政部表示,防范信貸資金進(jìn)入股市、樓市,助長泡沫和引發(fā)金融危機(jī)。很明顯,樓市的虛火、過高的房價(jià),已引起監(jiān)管層的高度重視,我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個敏感時(shí)期。

    (2)價(jià)漲量跌,博弈加劇。2009年第3季度開始,深圳、廣州、北京、上海等大城市房價(jià)與成交量齊升的走勢正在發(fā)生變化,價(jià)漲量跌正成為主題詞。8月份環(huán)比住房成交量大幅下滑。如深圳市,在國內(nèi)具有樓市風(fēng)向標(biāo)的作用,8月份一手住房成交4114套,比7月成交的5501套減少25%。全國樓市銷售面積同樣出現(xiàn)同步下滑現(xiàn)象,據(jù)中國指數(shù)研究院8月份的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示,監(jiān)測的30個城市中,僅有8個城市住房成交量上升,22個城市成交量環(huán)比下降11.2%。另據(jù)9月3日的全國秋季房展數(shù)據(jù),首日成交面積較春季房展會下降47.6%。從而看出,在房價(jià)居高不下的現(xiàn)狀下,房市已進(jìn)入博弈狀態(tài),持幣觀望再次出現(xiàn)。

    (3)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況良好,2009年9月和10月房價(jià)受漲價(jià)慣性影響還可能上漲,但絕不會太持久,種種跡象顯示,房市的拐點(diǎn)將在近期再現(xiàn)。原因如下:

    一是房市從金融危機(jī)后由冷到熱,房價(jià)已連續(xù)5個月暴漲,是特殊情況下的非正常需求引起的。房價(jià)如此暴漲,不利于國民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,嚴(yán)重地?cái)D壓了其他需求,影響了內(nèi)需正常擴(kuò)大。吹大了的房價(jià)泡沫應(yīng)逐漸破滅,否則將會給我國金融業(yè)造成毀滅性的打擊。這次由美國次貸危機(jī)引發(fā)的國際性金融危機(jī),不啻為一記當(dāng)頭棒喝,不能傷口未好就忘了痛。

    二是市場規(guī)律顯示,價(jià)格始終圍繞價(jià)值上下波動,有商品交換,物價(jià)就有升有降,否則就不是市場規(guī)律。2009年的房價(jià),由降低到高漲,再到下降跡象的出現(xiàn),正是房價(jià)震蕩調(diào)整合理回歸的過程;是房地產(chǎn)業(yè)周期性發(fā)展,由波谷走向波峰,實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展的過程。

    三是不斷攀升的房價(jià)使剛性需求難以實(shí)現(xiàn),投資性需求也將看淡投資升值,購房人群會進(jìn)一步減少,需求會進(jìn)一步萎縮,市場住房成交量將進(jìn)一步下降,房價(jià)面臨向下調(diào)整的壓力,拐點(diǎn)將再現(xiàn)。

    四、結(jié)語

    住房問題能否較好解決?房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展?回答是肯定的。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2009年9月11日報(bào)道,重慶市政府鄭重公布了調(diào)控房價(jià)的目標(biāo):“一個正常就業(yè)的普通家庭,6.5年的家庭收入可買得起一套中低檔商品房?!贝搜渣c(diǎn)燃了重慶市民購房的希望,也給了其他城市市民解決住房問題的信心。

    各級人民政府有責(zé)任采取措施,想方設(shè)法解決中低收入者的住房難題。既要讓老百姓分享改革發(fā)展的成果,實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)、住有所居的希望,也要讓房地產(chǎn)開發(fā)商充滿信心,有一定利潤可賺。只有這樣,才是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展之路。

    [參考文獻(xiàn)]

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    責(zé)任編輯:一凡

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