金融危機(jī)期房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展問(wèn)題

吳 強(qiáng)

[摘要]綜觀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，金融危機(jī)使房地產(chǎn)業(yè)加快進(jìn)入調(diào)整期，但房?jī)r(jià)依然過(guò)高，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火仍旺，房?jī)r(jià)震蕩跌漲是其理性回歸過(guò)程，預(yù)期房地產(chǎn)業(yè)真正回升還將有一段時(shí)間。建議：改革土地轉(zhuǎn)讓收費(fèi)制度，以大幅度降低住房?jī)r(jià)格；采用“共有產(chǎn)權(quán)”形式解決低收入群體的住房問(wèn)題。只有廣大百姓的安居，才是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展之路。

[關(guān)鍵詞]金融危機(jī)；房?jī)r(jià)收入比；產(chǎn)權(quán)共有；土地制度改革；發(fā)展預(yù)期

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.35[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1004—9339(2010)01—0013—05

世界性的金融危機(jī)，影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使已經(jīng)過(guò)熱的房地產(chǎn)業(yè)加速進(jìn)入調(diào)整期。然而，房?jī)r(jià)下跌、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速回落僅幾個(gè)月，房?jī)r(jià)又燒起上漲的虛火。面對(duì)如此狀況，國(guó)人拭目而待：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)處發(fā)展周期的何階段?今后房?jī)r(jià)是高還是低，能否理性回歸?房地產(chǎn)業(yè)如何實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展?筆者就這些問(wèn)題略述管見(jiàn)。

一、房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康，關(guān)系著我國(guó)現(xiàn)代化的大業(yè)。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，正在實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和人口城市化，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)不僅是在建住房、公共建筑，而且是在建設(shè)能夠容數(shù)億人口的現(xiàn)代化城市體系，帶動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，承擔(dān)著為中國(guó)的城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的歷史使命。在當(dāng)前世界性金融危機(jī)期間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展至關(guān)重要。而如何判斷房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的根本指標(biāo)仍是房?jī)r(jià)是否合理、是否相對(duì)穩(wěn)定。

1、用房?jī)r(jià)與家庭收入比來(lái)判斷房?jī)r(jià)高低。在中國(guó)這樣一個(gè)土地資源稀缺程度高，而勞動(dòng)力稀缺程度低的國(guó)家，把購(gòu)買(mǎi)一套滿(mǎn)足基本生活需要的60～90平方米普通住房的房?jī)r(jià)收入比定為5～8年的家庭收入，作為判斷有無(wú)支付能力的標(biāo)準(zhǔn)是符合實(shí)際的。因?yàn)榧彝サ脑率杖朐诋?dāng)?shù)仄骄唐贩績(jī)r(jià)1平方米以上的家庭，為有購(gòu)房能力的家庭，其基本依據(jù)如上所述，即5～8年一個(gè)家庭的總收入相當(dāng)于60～90平方米的一套住房的總價(jià)。當(dāng)前有一種高房?jī)r(jià)合理的理論認(rèn)為，在城鎮(zhèn)居民中，完全有能力購(gòu)房的家庭占20％～25％，此比重占到70％以上時(shí)，房?jī)r(jià)才是合理的房?jī)r(jià)水平。并認(rèn)為，我國(guó)是一個(gè)工業(yè)化起步時(shí)間不長(zhǎng)、城市化水平不高、老百姓私人財(cái)富累積程度還未達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。由此得出，我國(guó)房?jī)r(jià)的合理水平正處于以“20％～25％家庭”向“70％左右家庭”為標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)渡階段。這一過(guò)渡的時(shí)間，取決于我國(guó)城市居民恩格爾系數(shù)下降的速度和收入增長(zhǎng)速度。這個(gè)過(guò)程約需20～30年。也就是說(shuō)，我國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到合理水平的時(shí)間還要向后推移二三十年。筆者認(rèn)為，上述結(jié)論難經(jīng)推敲。試問(wèn)，在這么長(zhǎng)的時(shí)間70％～80％的家庭無(wú)能力購(gòu)房，老百姓的居住問(wèn)題難以解決，社會(huì)如何實(shí)現(xiàn)和諧?房地產(chǎn)業(yè)怎么健康發(fā)展?

2、我國(guó)房?jī)r(jià)收入比依然偏高。當(dāng)前的高房?jī)r(jià)是否正常?不同利益的人有不同的回答。有人將我國(guó)的房?jī)r(jià)同日本東京和美國(guó)紐約的房?jī)r(jià)比較，認(rèn)為我國(guó)的房?jī)r(jià)不算高，還有不少上漲的空間。筆者認(rèn)為，我們是發(fā)展中國(guó)家，老百姓的收入還很低，我國(guó)的房?jī)r(jià)高低應(yīng)該用我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量。所謂“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地方的一套普通住房的均價(jià)與居民家庭年收入的比值。這一指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的購(gòu)房能力。

雖然廣東省是我國(guó)改革開(kāi)放的前沿，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，居民收入也居全國(guó)前列，但廣州的房?jī)r(jià)收入比依然偏高。據(jù)《廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市住宅價(jià)格近年快速飆升，上漲幅度快于家庭收入的增長(zhǎng)(見(jiàn)下表)。

從表中看出，2003年底廣州住房?jī)r(jià)格每平方米為3888元，到2007年猛增到11574元，4年增長(zhǎng)198％，增長(zhǎng)將近兩倍。2008年底受金融危機(jī)影響房?jī)r(jià)下跌，但到2009年7月，房?jī)r(jià)又上漲到萬(wàn)元以上。2008年與2003年相比，人均收入只增長(zhǎng)68.7％，而房?jī)r(jià)則增長(zhǎng)140.2％。收入的增長(zhǎng)大大慢于房?jī)r(jià)的上漲。一快一慢，差距越拉越大，十分不協(xié)調(diào)。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2008年廣州人均GDP已達(dá)10000美元，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段。以一個(gè)3口之家，一套普通住房(毛坯房)按80平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)為74.7萬(wàn)元，家庭年收入7.59萬(wàn)元，二者之比為9.3，遠(yuǎn)高于國(guó)際3～6的水平，這還是房?jī)r(jià)下跌后的住房?jī)r(jià)收入比。按2007年數(shù)據(jù)計(jì)算，此比例為13.7。深圳是我國(guó)的特區(qū)，居民收入高，房?jī)r(jià)也高，2008年每平方米房?jī)r(jià)超過(guò)15000元，當(dāng)年人均可支配收入33592元。房?jī)r(jià)與家庭年收入比為11.9，同樣高于國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)。廣州和深圳是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和個(gè)人收入水平高的城市，住房收入比尚且如此之高，其他城市更可想而知。

3、房地產(chǎn)健康發(fā)展取決于房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定。房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是個(gè)相對(duì)的概念，房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯超出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平而大起大落，即在2％之內(nèi)上下波動(dòng)，就應(yīng)視為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。金融危機(jī)使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)深受影響，2008年京、滬、深二手房市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)，作為一線城市的深圳跌幅最兇。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2008年深圳二手房成交量下跌61.1％，成交價(jià)格環(huán)比下跌近4％，高于北京、上海，居三大城市之首。國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年3月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.3％。這可謂之房地產(chǎn)業(yè)的冬天。為消除金融危機(jī)的影響，國(guó)家重新調(diào)整了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)方針，出臺(tái)了一系列財(cái)政和金融政策，地方政府更是不遺余力，甚至給所屬部門(mén)下達(dá)房屋銷(xiāo)售任務(wù)，有的地方還動(dòng)用財(cái)政經(jīng)費(fèi)買(mǎi)房為房產(chǎn)商排憂(yōu)解難。

曾幾何時(shí)，信貸政策開(kāi)始寬松，千億元貸款投放，大大地緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，給了開(kāi)發(fā)商提價(jià)銷(xiāo)售的底氣。再加上受通脹預(yù)期的影響，房?jī)r(jià)開(kāi)始不斷上漲，廣州、深圳和全國(guó)一樣，投資性購(gòu)房重返樓市。住房成交數(shù)量快速攀升，房?jī)r(jià)逐月快速上漲，2009年的年初和年中相比較，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤如冰火兩重天。.但筆者認(rèn)為，不能由此判斷這就是房地產(chǎn)業(yè)的又一個(gè)春天。因?yàn)樾枨蟮耐蝗辉龃?，很大程度上是投機(jī)性需求所致，而不是最終需求，保障性住房力度加大，供需結(jié)構(gòu)的變化，房?jī)r(jià)泡沫必然要被擠壓。國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上的價(jià)值規(guī)律也證明，商品價(jià)格的變化，是呈“w”型不斷運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，近期的房?jī)r(jià)下降后又在上漲，但是落的前奏，這是規(guī)律也是趨勢(shì)，更是房地產(chǎn)業(yè)探底回升的發(fā)展過(guò)程。

綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于金融危機(jī)后的加速調(diào)整期，且是一個(gè)反復(fù)震蕩調(diào)整的過(guò)程，說(shuō)其已進(jìn)入健康發(fā)展期還為時(shí)過(guò)早。

二、房地產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整預(yù)期

房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)一樣，都遵照一定規(guī)律發(fā)展，尤如一年四季有春夏秋冬一樣，周而復(fù)始；發(fā)展中有繁榮必然有蕭條，不能跨越。

1、房地產(chǎn)業(yè)正面臨市場(chǎng)震蕩調(diào)整的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)，和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行曲線基本一樣，相輔相成協(xié)調(diào)發(fā)展。然而2008年下半年以來(lái)，受金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，我國(guó)GDP發(fā)展速度下滑。國(guó)外市場(chǎng)縮小，國(guó)內(nèi)需求不足，房?jī)r(jià)同其他商品價(jià)格一起下跌。當(dāng)時(shí)有媒體報(bào)道，住宅地價(jià)已大幅下跌。全國(guó)12城市土地價(jià)格調(diào)查報(bào)告顯示，滬、穗、深、津4市2009年1月份的土地成交價(jià)格較上年同

期下跌了50％，上海和杭州的地價(jià)2008年12月環(huán)比下跌20％，創(chuàng)近幾年來(lái)最大跌幅。全國(guó)其他主要城市的土地價(jià)格均較上年大幅下跌，土地流拍率高達(dá)25％。2009年1～2月份，全國(guó)房地產(chǎn)投資僅增長(zhǎng)1％，較2008年同期下降35％，其中廣東下降17.1％，增速比上年同期回落64.3％。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，歷經(jīng)2003年以來(lái)連續(xù)5年高速增長(zhǎng)，廣東的房?jī)r(jià)已終結(jié)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，全省商品房新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)到位資金、銷(xiāo)售回籠資金等多項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)2003年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)。大多數(shù)專(zhuān)家和業(yè)界人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整的低谷期。讓人難以預(yù)期的是，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)保穩(wěn)定、保增長(zhǎng)剛有回暖的跡象時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一花獨(dú)秀，房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲，買(mǎi)地開(kāi)發(fā)一片火熱，仿佛房地產(chǎn)業(yè)又進(jìn)入一個(gè)繁榮時(shí)期。筆者認(rèn)為，這是表面現(xiàn)象，更深層次的矛盾有的已開(kāi)始顯現(xiàn)，有的還未暴露。

一是，天文數(shù)字的銀行信貸并未如期真正進(jìn)入實(shí)業(yè)部門(mén)，而轉(zhuǎn)圈流向已是暴利的房地產(chǎn)業(yè)。俗話說(shuō)，羊多的地方必然草多，因此，那些和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毫不沾邊的紡織企業(yè)和家電企業(yè)都紛紛加入，此情此景和1993年前后的房地產(chǎn)業(yè)虛假“黃金時(shí)期”如出一轍。

二是，受通脹預(yù)期影響，投資與投機(jī)性炒房階層重回房市。小富者為貨幣資產(chǎn)保值而買(mǎi)房，大富者為貨幣資產(chǎn)增值而囤房、炒房。房市的剛性需求降低到40％不到，多數(shù)低收入群體無(wú)力購(gòu)房。

三是，受?chē)?guó)家土地政策的限制，可轉(zhuǎn)讓的土地所剩無(wú)幾，開(kāi)發(fā)商將買(mǎi)到手的地囤積起來(lái)待價(jià)而沽，住房的供給人為地減少。這些矛盾的暴露，使本來(lái)可以和緩的調(diào)整過(guò)程，可能在震蕩調(diào)整中實(shí)現(xiàn)。

據(jù)報(bào)道，商業(yè)銀行已開(kāi)始從嚴(yán)審批二套住房的按揭貸款，國(guó)家相關(guān)部門(mén)也將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)量囤地和哄抬房?jī)r(jià)的行為出臺(tái)相應(yīng)政策。由此，從表面現(xiàn)象看，雖然今年8月份房?jī)r(jià)沒(méi)有下降，但銷(xiāo)售面積已大幅下降，房?jī)r(jià)已處在高處不勝寒的位置，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨震蕩性調(diào)整的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期預(yù)期。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)階段都有一個(gè)過(guò)程，不可能人為地大量縮短，一半年后就又進(jìn)入一個(gè)上升期。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，由于土地資源剛性供應(yīng)，住房需求不斷增加，房?jī)r(jià)上漲是總的趨勢(shì)。在這一過(guò)程中，房?jī)r(jià)也不是一直下跌或上漲，而是有升有跌、有起有落。在近期，由于多種因素凝合房?jī)r(jià)被震蕩拉升至高位，這是金融危機(jī)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期到底多長(zhǎng)?雖然眾說(shuō)紛紜，但又有相同之處。國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)專(zhuān)家在分析金融危機(jī)的影響時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行曲線基本一樣，調(diào)整期會(huì)有3～5年。

美國(guó)一項(xiàng)對(duì)世界房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融危機(jī)中發(fā)展情況的研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)周期性的調(diào)整，大概會(huì)持續(xù)5～6年，其價(jià)格下跌大約35.5％。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，主要在于價(jià)格的全面調(diào)整，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需深入調(diào)整。世界經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、研究員李向陽(yáng)指出，經(jīng)驗(yàn)推測(cè)行業(yè)危機(jī)至少持續(xù)兩年之久，房屋價(jià)格下跌35％。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)雖有不同，但都認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整還未到位，調(diào)整期是個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，這是正確的。雖然在宏觀利好政策的綜合作用下，敏感的房?jī)r(jià)在較短的下滑期后，快速地呈“V”型攀升，但房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整主要是房?jī)r(jià)的調(diào)整，什么時(shí)期房?jī)r(jià)能調(diào)整到位，房市的真正需求才會(huì)釋放出來(lái)，而這樣的調(diào)整期會(huì)快于CDP半年提前到位。由此預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇將還要一年左右。

左證：新華網(wǎng)調(diào)查顯示，有82.3％的網(wǎng)友認(rèn)為，現(xiàn)在的樓市不是真實(shí)回暖；中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟預(yù)計(jì)，在短期內(nèi)由于一些非理性需求的支撐，房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲，但之后又會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，并將一直調(diào)整到2010年底。

三、金融危機(jī)期房地產(chǎn)業(yè)路在何方

金融危機(jī)嚴(yán)重影響了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，唯獨(dú)房地產(chǎn)鶴立雞群，房?jī)r(jià)下降幾個(gè)月后又感冒高燒不退。如何使過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，有三個(gè)方面的對(duì)策。

1、改革現(xiàn)行的土地轉(zhuǎn)讓收費(fèi)制度。房?jī)r(jià)過(guò)高有種種原因，但地價(jià)過(guò)高并不斷上漲是主要原因。據(jù)國(guó)土資源部公布，中國(guó)的地價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比例為23.2％，對(duì)此數(shù)據(jù)房地產(chǎn)業(yè)界有很大異議。2009年7月24日，該部將全國(guó)被調(diào)查的620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)予以發(fā)布，其中北京的21個(gè)項(xiàng)目中，地價(jià)最高占房?jī)r(jià)的51.36％。全國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的最高比例為58.6％，該項(xiàng)目在河北石家莊市。地價(jià)占房?jī)r(jià)低的比例為5.3％。但全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2008年就全國(guó)9個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的調(diào)查，土地成本占開(kāi)發(fā)成本比例高達(dá)58.2％。兩個(gè)機(jī)構(gòu)公布的地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例，高低相差太遠(yuǎn)。

對(duì)于國(guó)土資源部有關(guān)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例的數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)商大聲喊冤。以任志強(qiáng)為代表的開(kāi)發(fā)商公開(kāi)反駁，認(rèn)為“如果政府用不同部門(mén)分別收取的和土地相關(guān)費(fèi)用又各算各的賬，各自只公布自己收取的那一部分錢(qián)，就認(rèn)為是土地的成本在房?jī)r(jià)中的比例不高，是欺騙群眾。”地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例到底已高到多少，難以準(zhǔn)確知道，但比例高應(yīng)是事實(shí)。而地方政府對(duì)此并不煩心，因樓市高溫帶動(dòng)地市火熱，進(jìn)而增加了地方財(cái)政的收入。有數(shù)據(jù)顯示，截至2009年7月底，上海市政府已有217億元土地出讓金收入，值得注意的是2008年全年這項(xiàng)收入也只有154億元。從而看出，地方政府的這一供地潮，名義上是平抑房?jī)r(jià)，實(shí)際上是為地方財(cái)政做抓手，向土地要收成、要收益，自然地價(jià)越高越好。

過(guò)高的房?jī)r(jià)如何降下來(lái)?要在土地的轉(zhuǎn)讓制度上做文章，在土地制度的改革和完善中尋出路。應(yīng)當(dāng)改革當(dāng)前土地50～70年出讓期一次收取轉(zhuǎn)讓金的體制，以每年繳納房產(chǎn)稅代替一次收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。這樣的好處在于，一次性的土地成本分?jǐn)偟浇窈髱资甑耐恋厥褂眠^(guò)程中，房?jī)r(jià)由此會(huì)下降30％多。政府對(duì)出讓土地的財(cái)政收入也會(huì)持續(xù)不斷，從而杜絕一次性吃子孫飯的短期行為。使大多數(shù)城鎮(zhèn)居民，包括農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)民工也買(mǎi)得起房，在城市安居樂(lè)業(yè)，進(jìn)而加快城市化步伐。當(dāng)然，不論何種具體的土地轉(zhuǎn)讓形式，必需采取嚴(yán)厲的措施，嚴(yán)防開(kāi)發(fā)商囤地，否則再好的土地轉(zhuǎn)讓制度也會(huì)流于形式。

2、推行“產(chǎn)權(quán)共有”，解決低收入群體安居問(wèn)題。在城市居民中有相當(dāng)部分人，由于經(jīng)濟(jì)收入窘迫，買(mǎi)不起商品住房，三代同居一室的家庭不是少數(shù)。不僅西部如此，就連東部的珠三角地區(qū)也有同樣現(xiàn)象。為此，中央專(zhuān)撥經(jīng)費(fèi)，并要求地方政府配套經(jīng)費(fèi)，以解決低收入群體的住房問(wèn)題。各地各級(jí)政府的辦法不少，但效果不好。一是地方財(cái)政困難，無(wú)財(cái)力配套；二是即便為這部分弱勢(shì)群體蓋了經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，但仍有人買(mǎi)不起。并非這部分低收入者不愿以自己的能力解決住房問(wèn)題，而是心有余而力不足，他們的家庭收入只能購(gòu)買(mǎi)一套房的部分產(chǎn)權(quán)。如何破解這個(gè)難題，可推行“共有產(chǎn)權(quán)”解決資金問(wèn)題。如西部的甘肅省，解決低收入群體的住房共需資金156億元，其中國(guó)家補(bǔ)助41.6億元，要求地方財(cái)政配套114.4億元，而全省2008年地方財(cái)政收入僅為264.9億元，如此大的配套資金數(shù)額顯然超出了地方財(cái)政的承受能力。資金困難，但事還要辦。他們?cè)囆幸惶鬃》績(jī)煞N產(chǎn)權(quán)制度，國(guó)有產(chǎn)權(quán)由國(guó)家投資和省財(cái)政補(bǔ)助的保障性住

房資金形成，私有產(chǎn)權(quán)由符合保障性住房條件的家庭，通過(guò)自愿購(gòu)買(mǎi)保障性住房(廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房)的部分產(chǎn)權(quán)取得。交清白有產(chǎn)權(quán)的房款后，辦理房產(chǎn)證，注明共有產(chǎn)權(quán)的比例，視同該戶(hù)一次性享受了國(guó)家住房保障優(yōu)惠政策，解決了住房困難。共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房可上市交易，國(guó)有產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房收入作為保障性住房的建設(shè)經(jīng)費(fèi)，專(zhuān)款專(zhuān)用。出售保障性住房的家庭不得再申請(qǐng)政策性?xún)?yōu)惠住房。

從實(shí)際效果看，“共有產(chǎn)權(quán)”方式是當(dāng)前緩解保障性住房建設(shè)資金不足的好辦法，起到一石三鳥(niǎo)的作用。一是解決了保障性住房的資金問(wèn)題，且有可持續(xù)性；二是基本上解決了低收入家庭的住房問(wèn)題，用市場(chǎng)房?jī)r(jià)的30％左右經(jīng)費(fèi)購(gòu)買(mǎi)即有了自己的產(chǎn)權(quán)(部分)房；三是可按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作自由出售，有經(jīng)濟(jì)能力時(shí)可全部購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)。這種共有房產(chǎn)權(quán)的形式是保障性住房建設(shè)的創(chuàng)新之舉，也是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保障。

3、房地產(chǎn)業(yè)震蕩調(diào)整的方向。在金融危機(jī)期間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由冷到熱，房?jī)r(jià)由降到漲，房地產(chǎn)業(yè)再次站在十字路口，何去何從?

(1)國(guó)家政策將變臉。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)再次燃燒起的房?jī)r(jià)虛火，宏觀政策不得不開(kāi)始變臉，房地產(chǎn)政策的蜜月期也將結(jié)束。銀監(jiān)會(huì)再次重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，北京、上海、深圳、廣州和南京等一線城市，二套房貸政策相繼收緊，各家商業(yè)銀行已開(kāi)始執(zhí)行“首付四成+利率1.1倍”的新政策，之前的8.5折利率優(yōu)惠相繼取消。

面對(duì)2009年7月后土地市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，高溢價(jià)導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)比過(guò)早進(jìn)入危險(xiǎn)地帶，對(duì)開(kāi)發(fā)商國(guó)地的強(qiáng)烈意愿和行為，國(guó)土資源部表示，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車(chē)圈地。過(guò)高的房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)商的暴利，引起國(guó)家稅務(wù)總局的高度重視，2009年8月5日表示，近日要把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)。財(cái)政部表示，防范信貸資金進(jìn)入股市、樓市，助長(zhǎng)泡沫和引發(fā)金融危機(jī)。很明顯，樓市的虛火、過(guò)高的房?jī)r(jià)，已引起監(jiān)管層的高度重視，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)敏感時(shí)期。

(2)價(jià)漲量跌，博弈加劇。2009年第3季度開(kāi)始，深圳、廣州、北京、上海等大城市房?jī)r(jià)與成交量齊升的走勢(shì)正在發(fā)生變化，價(jià)漲量跌正成為主題詞。8月份環(huán)比住房成交量大幅下滑。如深圳市，在國(guó)內(nèi)具有樓市風(fēng)向標(biāo)的作用，8月份一手住房成交4114套，比7月成交的5501套減少25％。全國(guó)樓市銷(xiāo)售面積同樣出現(xiàn)同步下滑現(xiàn)象，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院8月份的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，僅有8個(gè)城市住房成交量上升，22個(gè)城市成交量環(huán)比下降11.2％。另?yè)?jù)9月3日的全國(guó)秋季房展數(shù)據(jù)，首日成交面積較春季房展會(huì)下降47.6％。從而看出，在房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)狀下，房市已進(jìn)入博弈狀態(tài)，持幣觀望再次出現(xiàn)。

(3)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況良好，2009年9月和10月房?jī)r(jià)受漲價(jià)慣性影響還可能上漲，但絕不會(huì)太持久，種種跡象顯示，房市的拐點(diǎn)將在近期再現(xiàn)。原因如下：

一是房市從金融危機(jī)后由冷到熱，房?jī)r(jià)已連續(xù)5個(gè)月暴漲，是特殊情況下的非正常需求引起的。房?jī)r(jià)如此暴漲，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，嚴(yán)重地?cái)D壓了其他需求，影響了內(nèi)需正常擴(kuò)大。吹大了的房?jī)r(jià)泡沫應(yīng)逐漸破滅，否則將會(huì)給我國(guó)金融業(yè)造成毀滅性的打擊。這次由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的國(guó)際性金融危機(jī)，不啻為一記當(dāng)頭棒喝，不能傷口未好就忘了痛。

二是市場(chǎng)規(guī)律顯示，價(jià)格始終圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，有商品交換，物價(jià)就有升有降，否則就不是市場(chǎng)規(guī)律。2009年的房?jī)r(jià)，由降低到高漲，再到下降跡象的出現(xiàn)，正是房?jī)r(jià)震蕩調(diào)整合理回歸的過(guò)程；是房地產(chǎn)業(yè)周期性發(fā)展，由波谷走向波峰，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展的過(guò)程。

三是不斷攀升的房?jī)r(jià)使剛性需求難以實(shí)現(xiàn)，投資性需求也將看淡投資升值，購(gòu)房人群會(huì)進(jìn)一步減少，需求會(huì)進(jìn)一步萎縮，市場(chǎng)住房成交量將進(jìn)一步下降，房?jī)r(jià)面臨向下調(diào)整的壓力，拐點(diǎn)將再現(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

住房問(wèn)題能否較好解決?房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展?回答是肯定的。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2009年9月11日?qǐng)?bào)道，重慶市政府鄭重公布了調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)：“一個(gè)正常就業(yè)的普通家庭，6.5年的家庭收入可買(mǎi)得起一套中低檔商品房。”此言點(diǎn)燃了重慶市民購(gòu)房的希望，也給了其他城市市民解決住房問(wèn)題的信心。

各級(jí)人民政府有責(zé)任采取措施，想方設(shè)法解決中低收入者的住房難題。既要讓老百姓分享改革發(fā)展的成果，實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)、住有所居的希望，也要讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充滿(mǎn)信心，有一定利潤(rùn)可賺。只有這樣，才是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展之路。

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