開征物業(yè)稅對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

王 鵬 李 菁

[摘要]開征物業(yè)稅有利于轉(zhuǎn)變政府職能，使政府的稅源更依賴于環(huán)境的建設(shè)，而不是過多地依賴于土地出讓；有利于減輕開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)初期的資金壓力，降低其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，吸引更多的開發(fā)商進(jìn)入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，增進(jìn)消費(fèi)者福利；有利于鼓勵(lì)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的自住性需求；有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為。但由于開征物業(yè)稅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本和進(jìn)入壁壘降低，也可能造成房地產(chǎn)開發(fā)過度，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)稅；房地產(chǎn)稅制；房地產(chǎn)供給；房地產(chǎn)需求

[中圖分類號(hào)]F812.42[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1004－9339(2010)01－0092－03

自1998年取消福利分房制度，實(shí)施以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房供給制度以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。然而，盡管近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速成長對(duì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長、改善居民生活水平起到了至關(guān)重要的作用，但是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中也暴露出一些突出的問題，如土地閑置、投資過熱、房價(jià)飛漲等。針對(duì)這些問題，國家先后采取了土地政策、金融政策以及行政審批等手段進(jìn)行調(diào)控和干預(yù)，但收效甚微。在這種背景下，通過對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行新一輪改革，以稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控已成為目前學(xué)術(shù)界和政府相關(guān)部門關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)問題。

然而，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度一方面存在著稅種繁多、重復(fù)征稅的現(xiàn)象，同時(shí)又存在著重流通輕保有的問題，這樣就使得采用稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控很難達(dá)到預(yù)期的功效。特別是重流通輕保有的房地產(chǎn)稅收制度極易造成房地產(chǎn)的合理流通受限，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在這種情況下，2003年10月《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出了“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”的設(shè)想。自此之后，理論界圍繞物業(yè)稅展開了深入研究，國家稅收主管部門也在部分城市開展了物業(yè)稅模擬評(píng)估試點(diǎn)，為實(shí)施物業(yè)稅改革作技術(shù)準(zhǔn)備。特別是2009年5月《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》明確指出“要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。這一系列舉措表明，我國開征物業(yè)稅勢(shì)在必行。因此，本文擬從稅制、供給和需求三個(gè)方面分析開征物業(yè)稅對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

一、物業(yè)稅概念的界定

雖然，從國際上看，許多國家和地區(qū)在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)都征收了物業(yè)稅(稱謂有所差異，也有稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”、“財(cái)產(chǎn)稅”以及“房地產(chǎn)稅”等)，但是到目前為止，學(xué)術(shù)界對(duì)物業(yè)稅概念的界定并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一般來說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的賦稅，主要是以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，要求其所有者或承租人每年都要繳納一定的稅款，并且隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的提高所繳納的稅款也要相應(yīng)提高，因此物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

盡管目前我國還沒有明確提出征收物業(yè)稅的具體實(shí)施方案和細(xì)則，但其基本的改革方向是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求持有者或承租人每年都要交納一定的稅款，并且稅款隨不動(dòng)產(chǎn)市值的上升而增加；改革的主要思路是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收物業(yè)稅。

二、開征物業(yè)稅對(duì)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的影響

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度主要集中在房地產(chǎn)的開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅項(xiàng)也是現(xiàn)行稅收制度下繳納地方稅種最多的行業(yè)。繁雜的稅費(fèi)不僅加重了房地產(chǎn)供給和需求各方的負(fù)擔(dān)，而且也加重了稅務(wù)部門的工作，同時(shí)也導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)大量重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，更造成了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度“重流通輕保有”的弊端。開征物業(yè)稅可以從以下兩個(gè)方面規(guī)范和完善我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度。

(一)優(yōu)化現(xiàn)行稅制，起到正稅、清費(fèi)、明租的作用

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅征收狀況較為混雜，目前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而征收的稅項(xiàng)有11種之多，并且諸如營業(yè)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等多個(gè)稅種在房地產(chǎn)的不同環(huán)節(jié)重復(fù)征收；同時(shí)，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制下還存在大量的收費(fèi)，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)登記、使用、過戶等等環(huán)節(jié)所收取的多種費(fèi)用。因此，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著較為嚴(yán)重的稅費(fèi)混雜、以費(fèi)擠稅、以費(fèi)代稅、稅費(fèi)重疊等問題。另外，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)稅制還存在著內(nèi)外兩套稅制，對(duì)外資企業(yè)和外籍個(gè)人取得房產(chǎn)采用與內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人不同的稅收制度(外高于內(nèi))，有失公平。而開征物業(yè)稅的基本取向是“寬稅基、少稅種、低稅率、嚴(yán)征管”。在稅基上，公共事業(yè)、宗教、慈善機(jī)構(gòu)以外的房產(chǎn)均要納稅，建立以市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心的稅收體系；在稅種上，將房地產(chǎn)所涉及的多種稅費(fèi)清理、合并、調(diào)整而統(tǒng)一征稅，精簡現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)；內(nèi)外稅制統(tǒng)一。這樣，既可以避免稅負(fù)不公現(xiàn)象，也有利于降低稅收成本，提高稅收效率。此外，物業(yè)稅的開征并不觸及作為土地所有者身份的地方政府在出讓一定期限的土地使用權(quán)時(shí)所獲得的土地出讓租金的收入。因此，相對(duì)于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度，征收物業(yè)稅可以有效規(guī)范和完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收制度，真正起到正稅、清費(fèi)、明租的作用，極大地促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

(二)消除重流通輕保有的弊端，有利于房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度下，在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等多個(gè)稅種，且稅負(fù)過重；而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅、土地使用稅等少數(shù)稅種，稅負(fù)較低，且免稅范圍較大。這種重流通輕保有的房地產(chǎn)稅收制度極大地阻礙了房地產(chǎn)交易的進(jìn)行，進(jìn)而限制了我國房地產(chǎn)二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)的有效運(yùn)行。而物業(yè)稅則側(cè)重于對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，一方面有利于改善現(xiàn)階段重流通輕保有的稅收制度；另一方面流通環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)的減輕，也將有利于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)的交易和租讓，極大地促進(jìn)我國房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展和健康穩(wěn)定運(yùn)行，合理改變我國現(xiàn)有房地產(chǎn)資源的配置格局，使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠像房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)國家那樣健康、穩(wěn)定、合理地運(yùn)行和發(fā)展。通過對(duì)以前的房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行清理，減少房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅種和稅負(fù)，增加對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種和稅負(fù)，使房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅成為基層政府的主體稅種，作為地方政府公共支出的主要收入來源。

三、開征物業(yè)稅對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響

(一)對(duì)土地出讓的影響

在我國現(xiàn)行的以“招、拍、掛”為主要特征的土地出讓制度下，房地產(chǎn)的價(jià)格中包含了40～70年不等的在土地使用期限內(nèi)其所有者所應(yīng)交納的大部分稅費(fèi)，而這些稅費(fèi)都作為本屆政府的財(cái)政收入納入其財(cái)政預(yù)算，相當(dāng)于本屆政府提前預(yù)支了以后若干屆政府的財(cái)政預(yù)算，這在很大程度上助長了地方政府只顧開發(fā)現(xiàn)有土地資源而不注重從長遠(yuǎn)角度考慮投資環(huán)境建設(shè)的短視行為。而另一方面，在現(xiàn)有的土地出讓制度和稅收制度下，各級(jí)地方政府出于招商引資和支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的考慮，經(jīng)常采用對(duì)投資者優(yōu)惠或減免包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的多種稅收，甚至將大量工業(yè)用地廉價(jià)或無償出讓，而為了彌補(bǔ)由此