IPO:廈門(mén)房企夢(mèng)寐的搖籃

呂 甜

2009年，在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)廈門(mén)3家地產(chǎn)在港相繼上市。扎堆上市，這些熱情奔赴IPO的房企表現(xiàn)如何?夢(mèng)想很美，它們又是怎樣面對(duì)破發(fā)或延遲的尷尬?

2009年10月14日，寶龍地產(chǎn)(01238，HK)在港上市；

2009年11月2日，禹州地產(chǎn)(01628HK)在香巷掛牌上市；

2009年11月14日，明發(fā)集團(tuán)(00846，HK)在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。這是繼寶龍地產(chǎn)和禹洲地產(chǎn)之后，第三家在港上市的廈門(mén)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。一個(gè)月內(nèi)三連發(fā)，廈門(mén)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)不小的奇跡。

搶灘融資扎堆上市

“不是已經(jīng)在香港上了市，就是在去香港上市的路上”。

香港聯(lián)交所近日稱(chēng)，已收到中駿置業(yè)的上市申請(qǐng)，預(yù)計(jì)融資4億美元(約31.2億港元)。成立于1996年的中駿置業(yè)，是中駿集團(tuán)(香港)有限公司的核心企業(yè)，主要業(yè)務(wù)包括投資控股、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及物業(yè)管理等，主力在廈門(mén)開(kāi)發(fā)豪宅物業(yè)，其余大部分分布在泉州、福州、漳州，另外也拓展至北京、山西及深圳等地。

如果上市成功，這將是廈門(mén)半年內(nèi)第四家港股上市的房產(chǎn)企業(yè)——不僅是廈門(mén)，此番赴港上市熱潮幾乎席卷了全國(guó)。

一切始于2009年7月北京金隅的成功上市。去年7月29日，北京金隅在香港證券交易所正式掛牌交易，籌集資金54億港元。兩周后的8月17日，世聯(lián)地產(chǎn)在深交所中小板上市，融資6億元。緊接著，在不到兩個(gè)月的時(shí)間里，恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、禹州地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等公司相繼成功在香港聯(lián)交所掛牌上市。

據(jù)了解，還有超過(guò)20家的房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過(guò)1000億元，一場(chǎng)房企的資本盛宴正在拉開(kāi)帷幕。

記者在采訪中了解到，有些房企2007年便開(kāi)始籌備在A股上市，例如寶龍，但因?yàn)楫?dāng)時(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)向，一直未能如愿。而由于監(jiān)管等一些原因，在香港IPO比A股更容易。所以，當(dāng)2009年總體環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)之時(shí)，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛選擇赴港上市。

2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％?！?/p>

這一被很多業(yè)內(nèi)人士比喻成“調(diào)控第一拳”的政策對(duì)房地產(chǎn)商的資金運(yùn)作能力提出了更高要求。地價(jià)高漲已經(jīng)奏響了行業(yè)集中度不斷提升的前奏，具有資本優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將加快土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)，其中，融資能力成為了影響行業(yè)地位的關(guān)鍵。

難以擺脫的破發(fā)魔咒

2009年10月9日，是寶龍地產(chǎn)原定在港交所掛牌上市的日子。然而就在10月6日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，鑒于香港資本市場(chǎng)新股發(fā)行方面的波動(dòng)情況以及公司面向散戶(hù)發(fā)行部分的股份認(rèn)購(gòu)不足，計(jì)劃將首次公開(kāi)募股籌資規(guī)模從6.28億美元降低至3.53億美元，而發(fā)行價(jià)也由原定的每股3.3～4.9港元下調(diào)至2.75～30港元，降幅達(dá)16.7～44％。調(diào)低招股價(jià)后，由于有關(guān)方面需要另出補(bǔ)充文件讓投資者考慮，其上市日期也最終推延至10月14日。

“寶龍主動(dòng)調(diào)低招股價(jià)意在拉升投資者信心，也是為了適應(yīng)目前的市場(chǎng)形勢(shì)?！睂汖埣瘓F(tuán)總裁助理劉曉蘭向記者表示。寶龍地產(chǎn)2009年全年盈利預(yù)測(cè)為12.2億元人民幣，對(duì)應(yīng)調(diào)整后定價(jià)的市盈率約為8倍。劉曉蘭認(rèn)為，這個(gè)數(shù)據(jù)與調(diào)整前對(duì)應(yīng)15倍的市盈率相比，新招股價(jià)對(duì)于投資者會(huì)有一定吸引力。

不僅是寶龍地產(chǎn)，明發(fā)集團(tuán)也在原定上市日期前發(fā)布公告，宣布發(fā)行價(jià)降低、發(fā)行延期。而禹洲地產(chǎn)更是以招股價(jià)下限2.7港元定價(jià)，發(fā)行價(jià)對(duì)應(yīng)的市盈率僅5.5倍，相比早先預(yù)期的融資規(guī)?？s水10多億港元。

在分析師們看來(lái)，此番降價(jià)、延期實(shí)屬無(wú)奈，內(nèi)地房地產(chǎn)公司近來(lái)在香港股市IPO的糟糕表現(xiàn)為此埋下了伏筆。受到金融危機(jī)及內(nèi)地樓市2008年低迷的影響，國(guó)際資本對(duì)內(nèi)地房企從當(dāng)年的追捧期直接進(jìn)入到嚴(yán)格的選擇期。他們的口味已經(jīng)明顯變化。

由2009年9月底上市的華南城開(kāi)始(01668 HK)，中國(guó)中冶(01618HK)、中國(guó)利郎(01234HK)和匹克體育(01968.HK)等多只新股在港上市首日都以破發(fā)收?qǐng)觥＜词挂灾邢孪薅▋r(jià)的恒盛地產(chǎn)(01845 HK)，也未能擺脫魔咒，10月2日開(kāi)盤(pán)首日即大跌14.6％，成為連續(xù)第5只破發(fā)的內(nèi)地新股。

“正是這些內(nèi)地企業(yè)、特別是恒盛地產(chǎn)上市首日的糟糕表現(xiàn)，讓投資者對(duì)內(nèi)地房企的信心動(dòng)搖，最后直接促使三家地產(chǎn)調(diào)價(jià)?！庇⒋笞C券資深理財(cái)經(jīng)理周達(dá)望對(duì)記者表示。

精心準(zhǔn)備下，寶龍地產(chǎn)掛牌當(dāng)日開(kāi)盤(pán)價(jià)比發(fā)行價(jià)高開(kāi)12％，之后便一路走低，最終以2.8港元報(bào)收，較發(fā)行價(jià)高出1.8％。而禹州地產(chǎn)與明發(fā)集團(tuán)更是沒(méi)有逃過(guò)首日“破發(fā)”的命運(yùn)——掛牌首日，禹州地產(chǎn)開(kāi)市報(bào)價(jià)2.45港元，較招股價(jià)2.7港元低開(kāi)9.3％，最低曾探至2.42港元，最終報(bào)收于2.6港元，微跌0.741％；明發(fā)集團(tuán)首日開(kāi)盤(pán)即報(bào)2.29港元，較發(fā)行價(jià)2.39港元下跌4.18％，而這個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)2.29港元正是明發(fā)掛牌首日的最高價(jià)，隨后一路走低，休市時(shí)明發(fā)收?qǐng)?bào)2.15港元，較發(fā)行價(jià)下跌達(dá)10.04％。

“因?yàn)?008年資本市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整使得赴港上市的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了改變?！敝苓_(dá)望表示，“香港市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)地房企是存在疑問(wèn)的，這些疑問(wèn)都是基于內(nèi)地房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，這與國(guó)家未來(lái)的政策以及2010年貨幣政策的不確定性關(guān)系很大?！?/p>

資本戰(zhàn)引發(fā)圈錢(qián)熱

雖然“錢(qián)途”并不平坦，但仍有不少地產(chǎn)商堅(jiān)定奔赴上市。局達(dá)望認(rèn)為，這些公司“明知山有虎，偏向虎山行”的原因，一方面是希望能夠獲得一張“上市牌照”，為未來(lái)擴(kuò)張鋪路；另一方面，地產(chǎn)商們均中長(zhǎng)期看好中國(guó)樓市，如果不上市，將被邊緣化。即便折價(jià)、時(shí)機(jī)不太晗當(dāng)。也不會(huì)放棄上市之路。

“圈錢(qián)，是房地產(chǎn)商赴港IPO的目的之一?！敝苓_(dá)望毫不諱言，“現(xiàn)在房企拿地遠(yuǎn)不如以前那樣容易了，拼的就是資金。誰(shuí)錢(qián)多，誰(shuí)就買(mǎi)得起地，誰(shuí)就能占有市場(chǎng)份額。有了地，又能再進(jìn)行融資，這樣便具備了無(wú)限擴(kuò)大的可能。可以說(shuō)，如今資本運(yùn)作方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

“買(mǎi)地——上市——再買(mǎi)地”，在資本市場(chǎng)瘋狂的2007年，這樣的資本運(yùn)作模式讓不少地產(chǎn)企業(yè)獲益匪淺，也引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。在2009年多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的情況下，資金過(guò)度涌入房地產(chǎn)行業(yè)容易造成新一輪的泡沫。為了遏制這一現(xiàn)象，證監(jiān)會(huì)有關(guān)債責(zé)人曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，對(duì)募集資金用于囤積土地、房原，或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO，不予核準(zhǔn)。

據(jù)寶龍地產(chǎn)透露，此次上市募得27億資金中的大約15億元將用于在內(nèi)地收購(gòu)新的土地儲(chǔ)備以供開(kāi)發(fā)，以及償還最近購(gòu)得新項(xiàng)目中的部分尚未繳付的七地出讓金。這筆資金占此次上市募集資金的60％以上。

對(duì)此，英大證券資深房地產(chǎn)行業(yè)分析員何思楊認(rèn)為，“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上市后籌得的這些資金會(huì)流入樓市，導(dǎo)致樓市資金量擴(kuò)大。但由于土地供應(yīng)是有限的，資金的大量涌入反而會(huì)推高地價(jià)，房?jī)r(jià)便會(huì)跟著上漲。這是一個(gè)推波助瀾的影響?！?/p>

何恩楊表示，在金融危機(jī)之后，銀行加大了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，從而更傾向于向資信良好的大型企業(yè)發(fā)放貨款，而上市也往往眷顧有競(jìng)爭(zhēng)力的大型房企?！斑@無(wú)疑將加速全行業(yè)洗牌的過(guò)程。而部分優(yōu)秀的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商在二、三線城市占有一定的影響力，它們必然也會(huì)通過(guò)謀求上市實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張和份額提升?！?/p>

禹洲地產(chǎn)的目前土地儲(chǔ)備為350萬(wàn)平方米，其中近160萬(wàn)平方米集中丁二廈門(mén)，在近期在港上市融資的內(nèi)地房地產(chǎn)公司中，屬于中小型地產(chǎn)公司?？偨?jīng)理助理陳賽紅表示，他們?cè)诼费葸^(guò)程中發(fā)現(xiàn)，基金們不再“以土地多寡論英雄”，而是更為關(guān)注土地具體所處的城市、土地的優(yōu)質(zhì)程度能否帶來(lái)高增長(zhǎng)性，充足的土地儲(chǔ)備不再是“一夜走紅的法寶”。