廣州地王VS港地遇冷

陳宜飚

陳直飚一香港理工大學(xué)金融學(xué)博士，獨(dú)立撰稿人，資深財(cái)經(jīng)記者及評(píng)論員；2004年進(jìn)人香港，對(duì)香港資本市場(chǎng)，企業(yè)管治，社會(huì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展等話題有深刻見(jiàn)解，致力于為兩地投資者提供專(zhuān)業(yè)及富有深度的報(bào)道與分析，常年為中外多

對(duì)大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，在2009年開(kāi)始流行的“蝸居”將繼續(xù)是2010年的熱門(mén)詞匯。而繼續(xù)關(guān)注“蝸居”的朋友，相信電會(huì)和本人一樣，對(duì)于2009年12月底一則關(guān)于中國(guó)內(nèi)地和香港地方政府土地拍賣(mài)的新聞感到驚訝。

2009年12月22日，廣州亞運(yùn)城以天價(jià)人民幣255億元?jiǎng)?chuàng)下中國(guó)土地拍賣(mài)有史以來(lái)的最高價(jià)。同一天，僅一江之隔的香港地政總署的官員向中國(guó)某財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)披露，港府2009年有40幅可供勾出的地皮(香港長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行勾地制度與定期拍賣(mài)土地并存，勾地制度本質(zhì)是通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)和成交的土地供應(yīng)制度)，卻還剩下37幅沒(méi)有勾出。

更出人意料的是，在2009年創(chuàng)出全球最高售樓價(jià)格紀(jì)錄的香港，政府于同年12月28日拍賣(mài)兩黃金地塊卻遇到冷場(chǎng)。這是香港近兩年來(lái)首次大型住宅地皮拍賣(mài)會(huì)，兩幅位于新界的地王級(jí)臨海地皮，最終分別以51.5億港元和52.5億港元成交。特區(qū)政府拍賣(mài)兩幅地皮成交總額為104億元，僅為市場(chǎng)預(yù)測(cè)100億元～130億元因區(qū)的一下限。

說(shuō)是出人意料是因?yàn)橄愀鄣呐馁u(mài)會(huì)此前被不少媒體看好，大家認(rèn)為在廣州、上海地王紛紛破紀(jì)錄的勢(shì)頭下，接受了全球近7000億港元熱錢(qián)的香港，每平方米樓面成交地價(jià)有望達(dá)到8.6萬(wàn)元，成為香港新地王。遺憾的是，香港的房地產(chǎn)商并不像媒體那么樂(lè)觀，在現(xiàn)場(chǎng)的拍賣(mài)官雖然多次動(dòng)用激將法，甚至表示如果達(dá)不到心理最低價(jià)位就會(huì)停止拍賣(mài)，但是仍然是應(yīng)者廖廖。

為什么一江之隔，會(huì)有這么不同的賣(mài)地結(jié)果?本人認(rèn)為，大體上可以從兩個(gè)方面來(lái)理解。一是從拿地的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，兩地的開(kāi)發(fā)商受到的資金約束是完全不同的；二是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)來(lái)看，兩地的市場(chǎng)成熟程度也不可同日而語(yǔ)。開(kāi)發(fā)商的“瓶頸”不同

在去年頻頻創(chuàng)造世界樓價(jià)紀(jì)錄的香港，為何到了年末房地產(chǎn)價(jià)格仍在上漲的時(shí)候，地產(chǎn)商對(duì)黃金地段的拿地?zé)崆閰s遠(yuǎn)遜于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商?港府30多幅的地皮無(wú)人問(wèn)津，背后是何原因?這其實(shí)與香港地產(chǎn)商的融資渠道及香港政府對(duì)應(yīng)地政策的打擊有關(guān)。

在香港，勾地機(jī)制下的地皮供應(yīng)與內(nèi)地政府賣(mài)地機(jī)制最為接近。但香港很不同的是，開(kāi)發(fā)商在拍到土地后。要在28日內(nèi)繳清全部地款，港府不會(huì)提供分期付款方式。但在內(nèi)地，一些地方政府甚至允許開(kāi)發(fā)商建樓賣(mài)了再還款，這與港府“急著要錢(qián)”的心態(tài)是鮮明的對(duì)比!

在需要盡快交地款的香港，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要詳細(xì)測(cè)算自己的融資成本，以及土地項(xiàng)目的盈利情況，因此不會(huì)在拍賣(mài)會(huì)上過(guò)度進(jìn)取。內(nèi)地地方政府對(duì)于囤地的某種默許狀態(tài)，更是為內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大大降低了高價(jià)買(mǎi)地的成本。北京地產(chǎn)商潘石屹曾語(yǔ)出驚人，稱(chēng)中國(guó)有1／3的開(kāi)發(fā)商只是囤地做“倒?fàn)敗保瑥膩?lái)不蓋房子。

去年央視披露的一個(gè)例子是李澤楷旋下盈大地產(chǎn)涉嫌囤地，僅兩三年時(shí)間，轉(zhuǎn)手便獲利2，35億港元。雖然媒體的焦點(diǎn)在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但這個(gè)消息電從側(cè)面反映出，內(nèi)地地方政府在打擊囤地方面的建樹(shù)并不高，效率低下。事實(shí)上，迄今為止，地方政府主動(dòng)去調(diào)查、并處罰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的例子很早見(jiàn)諸報(bào)端。

在香港，早在賣(mài)地時(shí)，便已經(jīng)杜絕了囤積土地的可能性。港府在每一份的“勾地表”上會(huì)列出可供申請(qǐng)售賣(mài)土地的詳情，其中就包括了土地項(xiàng)目最終建成的時(shí)間表，而政府會(huì)不斷跟進(jìn)這個(gè)時(shí)間表。香港地政總署官員私下用“海鮮價(jià)”來(lái)形容香港的土地價(jià)格變化，可見(jiàn)他們對(duì)于處理囤地現(xiàn)象的認(rèn)識(shí)程度。

有了最終期限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)，便需要考慮項(xiàng)目完成時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。從2009年12月底的兩幅土地拍賣(mài)會(huì)情況來(lái)看，香港地產(chǎn)商對(duì)于未來(lái)幾年市場(chǎng)價(jià)格并不抱過(guò)高希望。因此不僅參與熱情有所下降，連出價(jià)也不是太過(guò)進(jìn)取。

市場(chǎng)成熟程度不同

對(duì)于內(nèi)地同胞來(lái)說(shuō)，同樣會(huì)感到意外的是，香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2009年的樓市看漲行情中，并不敢大幅加價(jià)賣(mài)樓。他們只是在漲價(jià)的不同階段對(duì)新樓盤(pán)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，但是幅度有限，用地產(chǎn)分析師的評(píng)論說(shuō)，“完全是隨行就市。

很多人會(huì)奇怪，香港的樓價(jià)不是去年頻頻創(chuàng)出全球新高嗎?香港不是有7000億的熱錢(qián)流入嗎?香港不是經(jīng)常有房?jī)r(jià)飚升至1997年水平的報(bào)道嗎?為什么地產(chǎn)商不利用這個(gè)時(shí)機(jī)大賺一筆?這與內(nèi)地情況大不相同。

北京、上海與深圳等大城市的情況就不用多說(shuō)了，去年連福州這樣的二線城市也傳出了開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)頻頻對(duì)新盤(pán)提價(jià)的新聞。據(jù)搜房網(wǎng)的報(bào)道，去年福州商品住宅均價(jià)已經(jīng)升至9420元／m²，樓市紀(jì)錄再被刷新，樓市均價(jià)或?qū)⑷孢M(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”。最新一些福州新盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)高達(dá)13000～18000元／m²，接近或是超越了深圳某些樓盤(pán)的水平。

福州的生活水平近幾年有了顯著提升是有目共睹，而海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的前景也頗令人看好，但這兩者似乎都不足以支持上述的樓價(jià)。筆者關(guān)注的是，在福州這類(lèi)二線城市里，究竟有多少市場(chǎng)成交是真正數(shù)據(jù)——大量的報(bào)道顯示，一些“成交”純屬開(kāi)發(fā)商行為。不過(guò)遺憾的是，正如國(guó)內(nèi)囤積土地的大多數(shù)城市一樣，購(gòu)房者面臨巨大的信息不對(duì)稱(chēng)性，雖然他們可能對(duì)開(kāi)發(fā)商或是房屋中介披露的數(shù)據(jù)與價(jià)格將信將疑，但他們沒(méi)有更多的渠道了解這個(gè)市場(chǎng)，因此要么被迫接受較高的價(jià)格(從而抬高了下筆交易起點(diǎn))，要么他們只能選擇繼續(xù)觀望。

這種信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)狀其實(shí)也不利于開(kāi)發(fā)商，特別是對(duì)那些急于回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，獲取真正的市場(chǎng)需求信息是相當(dāng)重要的。在香港，情況要好得多。每天房地產(chǎn)市場(chǎng)上的成交記錄都被輸入電腦，購(gòu)房者可以從中介那兒獲得最真實(shí)的信息，包括他想購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)的面積大小、該樓盤(pán)歷史上的所有成交記錄以及房東姓名等，一目了然。中介如果向購(gòu)房者提供了虛假的信息，將承擔(dān)所有的經(jīng)濟(jì)后果。另一方面，這些信息也成為開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售價(jià)的重要參考。

由于缺乏福州居民的實(shí)際收入數(shù)據(jù)，本人無(wú)法準(zhǔn)確地說(shuō)福州“萬(wàn)元時(shí)代”究竟是否符合經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。不過(guò)很明顯的是，在2009年，世界發(fā)達(dá)國(guó)家人民擔(dān)心經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與就業(yè)問(wèn)題的時(shí)候，中國(guó)人更多的是在擔(dān)心通脹問(wèn)題，擔(dān)心“蝸居”問(wèn)題，這一點(diǎn)從各大財(cái)經(jīng)媒體對(duì)地產(chǎn)的關(guān)注就可以看出。

2010年會(huì)是什么情況呢?經(jīng)濟(jì)疲弱的美國(guó)仍在維系它的寬松貨幣政策，國(guó)家主席胡錦濤則稱(chēng)也將“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。不過(guò)筆者留意到，胡主席也提出，要“根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”，中國(guó)政府在今年會(huì)否繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)推出針對(duì)性與靈活性的政策?值得觀察。

不管怎么說(shuō)，港府去年12月賣(mài)地遇冷對(duì)我們是一個(gè)信號(hào)，顯示進(jìn)入2010年，香江兩岸的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)分歧。這種分歧又意味著什么?大家還是見(jiàn)仁見(jiàn)智罷了。