房地產(chǎn)新政實施對房地產(chǎn)市場的影響

■ 廖英敏

2010年4月14日國務(wù)院常務(wù)會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策，堅決遏制住房價格過快上漲。之后于4月17日，國辦又發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)2010年10號），對新的調(diào)控政策進(jìn)一步地細(xì)化、完善，再出組合重拳，部署遏制高房價，房地產(chǎn)新政的實施將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。

房地產(chǎn)新政出臺的背景

這次房地產(chǎn)新的調(diào)控措施，是針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新變化而推出的。2010年初，上一輪中央出臺的一系列遏制房價過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)，1-2月商品住宅銷售面積增長36.6%，增幅比上年全年回落7.3個百分點；全國70個大中城市新建住宅銷售價格雖然同比上漲13.0%，環(huán)比上漲1.3%，但環(huán)比漲幅比1月份縮小0.4個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅比1月份縮小0.5個百分點，出現(xiàn)了交易量萎縮、房價上漲趨緩的形勢。

但進(jìn)入3月份情況發(fā)生變化，尤其是3月15日后北京土地招拍掛中土地價格不斷創(chuàng)新高，先后拍出三塊“新地王”，導(dǎo)致周圍的房價紛紛上漲，改變了市場的節(jié)奏和預(yù)期。隨后，杭州、福州、長春等地土地拍賣價格不斷刷新，北京等一線城市住房市場出現(xiàn)明顯反彈。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。其中3月銷售面積為8206萬平方米，是1－2月份銷售總和的1.15倍；比去年同期增長32.8%，增幅較去年同期上升了16.4個百分點。3月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升了16.1%；房價再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量價齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。飛漲的房價, 加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，引起了社會各界的焦慮，如果房價得不到有效控制，將加快房價上漲的趨勢，推動房地產(chǎn)市場泡沫繼續(xù)增大。面對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢，中央政府高度重視，及時出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

房地產(chǎn)新政的特點

認(rèn)真研讀這次房地產(chǎn)調(diào)控措施的內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，此次調(diào)控政策是在總結(jié)吸取歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上制定的，具有鮮明的特點。

第一，調(diào)控政策的針對性強(qiáng)，精確度高

這次房價啟動的導(dǎo)火索是“新地王”的出現(xiàn)。土地是住房建設(shè)的基本要素，2009年年末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)的土地儲備比上年下降32.4%，使得開發(fā)企業(yè)對土地資源的爭奪異常激烈。加之近年來房地產(chǎn)業(yè)豐厚的投資收益，吸引了更多的社會資金投入房地產(chǎn)業(yè)，新進(jìn)入企業(yè)首先需要土地，導(dǎo)致土地招拍掛的價格一路飆升，地價上升又進(jìn)一步帶動了周邊房價的快速上漲，并不斷推高整個市場的房價水平。而投資和投機(jī)性需求不斷增加，投機(jī)炒房占消費(fèi)需求比例不斷提高，投機(jī)需求擠占了有限的住房資源，加劇了供求矛盾，是房價過快上漲的主要原因之一。與此同時，2009年受金融危機(jī)的影響，住房的新開工量減少，中小戶型的普通住房建設(shè)比例下降，使得今年年初住房供給明顯不足，供求結(jié)構(gòu)不匹配，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。再加上房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售、抬高房價，加重了消費(fèi)者恐慌性購房的心理。這次調(diào)控政策是對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢進(jìn)行充分了解，摸清了推動房價上漲的原因，針對性非常明確的基礎(chǔ)上制定的。在強(qiáng)調(diào)加大住房保障力度、增加住房供給、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)市場監(jiān)管的同時，重點放在了加強(qiáng)住房需求管理，尤其是堅決抑制不合理住房需求，對炒房投機(jī)行為進(jìn)行精確嚴(yán)厲打擊。

第二，調(diào)控政策的力度大

與歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策相比，這次調(diào)控政策的力度最大?；仡櫼酝姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控效果較佳的當(dāng)屬2007年二套房貸政策，其內(nèi)容是：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。政策出臺后，市場反應(yīng)很快，消費(fèi)者觀望，投機(jī)者撤離，對抑制投機(jī)需求、穩(wěn)定房價起到較大作用。與2007年相比，現(xiàn)有政策力度更大，將購買二套房的貸款首付款比例提高到50%，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，對房價上漲過快的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。可以預(yù)測，實施的效果會更好。

第三，多管齊下，各部門協(xié)調(diào)作戰(zhàn)

這次調(diào)控政策，是由各職能部門和經(jīng)濟(jì)監(jiān)管部門共同參與的組合拳和系統(tǒng)工程，是遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，圍繞促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求平衡，進(jìn)而穩(wěn)定房價的思路進(jìn)行的。各級政府和各個管理部門相互協(xié)調(diào)，通過住房保障政策、土地政策、金融信貸政策、財政稅收政策、市場監(jiān)管政策的實施和調(diào)整，規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為和住房需求者的消費(fèi)行為，緩解住房市場供求矛盾，創(chuàng)造有利于房價合理形成的市場環(huán)境。這次調(diào)控政策目標(biāo)明確，職責(zé)分明，政策內(nèi)容具體，可操作性強(qiáng)，將有利于調(diào)控政策的貫徹落實。

房地產(chǎn)新政實施對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)新政的實施將從多個方面對房地產(chǎn)市場供求產(chǎn)生重大影響，進(jìn)而促進(jìn)房價趨于穩(wěn)定。

第一，采取嚴(yán)厲措施，堅決抑制不合理住房需求

房地產(chǎn)新政將加強(qiáng)需求管理放在調(diào)控的首位，尤其是對投機(jī)炒房需求采取了相當(dāng)嚴(yán)厲措施，通過大幅度提高二套以上房貸的首付和利率，加大炒房成本，大幅度壓縮炒房的利潤空間，沉重打擊炒房投機(jī)行為，對抑制投機(jī)需求、穩(wěn)定房價將起到較大作用。

第二，合理安排土地供應(yīng)，穩(wěn)定土地價格

要求各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，增加居住用地的供應(yīng)總量。使土地供應(yīng)的總量基本滿足房地產(chǎn)市場的需求；有效利用存量土地，改革土地招拍掛方式，將一定程度穩(wěn)定土地價格，為穩(wěn)定房價創(chuàng)造較好的基礎(chǔ)。

第三，加大中低收入群體的住房政策支持力度，減輕市場壓力

要求地方政府加快保障性安居工程建設(shè)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)，擴(kuò)大住房保障政策的覆蓋范圍，既解決不同收入群體的住房難問題，減少了對商品住宅的需求，也減輕了住房市場的壓力。

第四，增加住房供給，改善供給結(jié)構(gòu)

在增加居住用地的供應(yīng)總量同時，要求保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。將促進(jìn)住房供給總量的增加和中小戶型普通住房的供應(yīng)比例增加，以滿足普通居民的住房需求。

第五，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序

加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，防止抬高地價；加大交易秩序監(jiān)管力度，防止開發(fā)商捂盤惜售，推高房價，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，創(chuàng)造利于房價合理形成的市場環(huán)境。

總之，房地產(chǎn)新政的出臺，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的震動，近日房地產(chǎn)市場已經(jīng)有所反映，一些嗅覺敏銳的投機(jī)者已經(jīng)開始撤離，北京、深圳二手房市場有放量的跡象，新房市場也出現(xiàn)促銷打折的現(xiàn)象。更為重要的是，房地產(chǎn)新政不僅力度大，對供求總量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；也向社會表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心，將扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場各類主體對房地產(chǎn)市場和房價走勢的預(yù)期，對市場主體的心理上產(chǎn)生影響，促使開發(fā)商加快銷售速度、投機(jī)者放盤撤離、自住性消費(fèi)者持幣觀望，引導(dǎo)市場主體行為發(fā)生變化，進(jìn)而促進(jìn)供求總量的均衡，房價在新的均衡中穩(wěn)定?？梢灶A(yù)測，隨著新政的逐步落實，投機(jī)者將選擇撤離，自住者則選擇觀望，二手房交易將出現(xiàn)萎縮，買賣雙方僵持一段時間后，二手房價將逐步回落，而隨后房價下降的趨勢也將蔓延到一手房。下半年住房供給量將增加，需求量得到抑制，供求矛盾緩解，房價將向合理水平穩(wěn)步回落。

客觀地評價，這次房地產(chǎn)新政，主要是針對房地產(chǎn)市場當(dāng)前的形勢出臺的中短期政策，雖然見效快，但不能從根本上解決房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題，還需要盡快推進(jìn)土地制度、財政體制、房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制才是治本之策。