我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的效率評(píng)價(jià)

摘 要:本文從經(jīng)濟(jì)適用房的定義、經(jīng)濟(jì)適用房制度中造成效率低下的原因、對(duì)策分析三方面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度進(jìn)行了論述，最后提出了明確經(jīng)濟(jì)適用房房的定位和發(fā)展方向，明確低收入家庭的劃分標(biāo)準(zhǔn)，合理確定近期經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)目標(biāo)，嚴(yán)格貫徹落實(shí)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房住房管理規(guī)定三條建議。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房; 效率; 管理

中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1006-3315(2010)6-146-001

一、經(jīng)濟(jì)適用房的定義

所謂經(jīng)濟(jì)適用住房，是指納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。

二、經(jīng)濟(jì)適用房制度中造成效率低下的原因

1.經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)效率低，容易發(fā)生腐敗

由政府出面組織建造經(jīng)濟(jì)適用房，效率低下，也容易發(fā)生腐敗。如果政府直接出面，生產(chǎn)效率肯定不如專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)專業(yè)分工原則。即使政府是間接出面，中間承接的開(kāi)發(fā)商如果不以經(jīng)濟(jì)效益為準(zhǔn)則，而以完成政治任務(wù)為目標(biāo)，那么就難以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的最優(yōu)配置。在中國(guó)，我們就經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，很多開(kāi)發(fā)商以承接經(jīng)濟(jì)適用房任務(wù)為條件，與政府討價(jià)還價(jià)，獲得土地使用的優(yōu)先權(quán)，“經(jīng)濟(jì)賬”與“政治賬”混在一起，難以真正反映開(kāi)發(fā)商的社會(huì)貢獻(xiàn)，還容易滋生腐敗。

2.經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格超出低收入居民支付能力，保障資源分配不公

出于特定歷史時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，經(jīng)濟(jì)適用房帶有較強(qiáng)的商品屬性，其實(shí)際供應(yīng)對(duì)象涵蓋了中低收入甚至部分更高收入階層，售價(jià)與購(gòu)買(mǎi)者的整體支付能力較為匹配。而在新形勢(shì)的要求下，供應(yīng)對(duì)象明確為低收入家庭，此時(shí)如繼續(xù)沿用以往模式，則經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格超出了政策設(shè)計(jì)供應(yīng)對(duì)象的支付能力。

3.經(jīng)濟(jì)適用房管理不到位

《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》明確了經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)要嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制度，嚴(yán)格建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，而且對(duì)供應(yīng)對(duì)象、銷售價(jià)格、上市交易管理等都作出了嚴(yán)格規(guī)定。但這些規(guī)定在一部分城市并沒(méi)有得到落實(shí)。突出表現(xiàn)在3個(gè)方面:一是對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象界定模糊、審查把關(guān)不嚴(yán)。一些地區(qū)采用開(kāi)發(fā)商自行組織銷售的辦法，少數(shù)地方引發(fā)了炒號(hào)現(xiàn)象，銷售秩序混亂。二是對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏控制，部分城市超過(guò)80平方米的戶型占大多數(shù)，經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性質(zhì)未能得到體現(xiàn)。三是開(kāi)發(fā)方式不規(guī)范。有些地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目仍然通過(guò)政府部門(mén)的下設(shè)機(jī)構(gòu)或直接指定開(kāi)發(fā)單位的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，沒(méi)有采取招投標(biāo)方式選擇建設(shè)單位。

4.經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)現(xiàn)方式不完善

政府通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提供優(yōu)惠政策解決中低收入家庭問(wèn)題，其出發(fā)點(diǎn)是正確的，但限于政府能力，只能集中于少數(shù)家庭，相當(dāng)一部分居民長(zhǎng)期排隊(duì)難以獲得住房，實(shí)際上并未享受到政府的住房保障。其中相當(dāng)多的困難家庭難以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格而提前放棄購(gòu)房，結(jié)果使一些不該優(yōu)先解決的家庭反而提前購(gòu)房，加劇了普通居民對(duì)該項(xiàng)政策的不滿。

三、針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度效率低下的相關(guān)對(duì)策分析

1.明確經(jīng)濟(jì)適用房房的定位和發(fā)展方向

經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房逐步過(guò)渡到保障性住房。有一定住房支付能力的低收入家庭，可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并完善共有產(chǎn)權(quán)制度，明晰產(chǎn)權(quán)，完善購(gòu)房人的推出機(jī)制。

2.明確低收入家庭的劃分標(biāo)準(zhǔn)，合理確定近期經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)目標(biāo)

根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?、住房狀況等，合理確定享受經(jīng)濟(jì)適用房住房供應(yīng)對(duì)象的劃分標(biāo)準(zhǔn)，全方位保障低收入家庭的住房需求。同時(shí)，隨著廉租房覆蓋面的擴(kuò)大，不斷調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，保證兩項(xiàng)制度的順利過(guò)渡和銜接，防止形成難以界定的“灰色地帶”。避免出現(xiàn)兩個(gè)“斷層”，一是享受不到廉租房也買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房;二是不符合經(jīng)濟(jì)適用房住房供應(yīng)對(duì)象條件也買(mǎi)不起普通商品住房。

3.嚴(yán)格貫徹落實(shí)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房住房管理規(guī)定

為使經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策切實(shí)落到低收入家庭。必須嚴(yán)格落實(shí)現(xiàn)行的管理規(guī)定，重點(diǎn)抓好以下5個(gè)方面:一是嚴(yán)格供應(yīng)對(duì)象申請(qǐng)審查制度。通過(guò)居委會(huì)、街道等機(jī)構(gòu)的協(xié)助，采取公示、公告等方式。充分發(fā)揮社會(huì)各界特別是鄰里監(jiān)督的優(yōu)勢(shì)，完善舉報(bào)機(jī)制，確保將有限的資源提供給真正的符合條件的低收入住房困難家庭。二是嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用房中套型建筑面積控制在80平方米左右，小套型建筑面積控制在60平方米左右。三是規(guī)范分配制度。抓好兩個(gè)環(huán)節(jié)，即認(rèn)購(gòu)或承租資格確認(rèn)環(huán)節(jié)和選房環(huán)節(jié)，嚴(yán)格操作程序，主管部門(mén)嚴(yán)格履行監(jiān)管職能，增加透明度。四是要嚴(yán)格收益管理，應(yīng)明確上市年限，政府投入資源對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)按比例分配收益，個(gè)人產(chǎn)權(quán)達(dá)不到規(guī)定比例的不得用于出租經(jīng)營(yíng)。五是嚴(yán)格集資合作建房管理。把集資合作建房嚴(yán)格納入經(jīng)濟(jì)適用房住房管理范疇，履行報(bào)批程序，嚴(yán)格禁止機(jī)關(guān)事業(yè)單位以集資名義建房，變相搞實(shí)物分配。六是嚴(yán)格推出機(jī)制。對(duì)超出低收入線的家庭限期推出經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)欺騙者給與嚴(yán)肅處罰，并與司法等相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，對(duì)阻礙退出的違規(guī)行為制定并實(shí)施有效的懲罰。

參考文獻(xiàn):

《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》國(guó)辦發(fā)【2006】37號(hào)文件