我國房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范

何　山

提要作為典當(dāng)業(yè)半壁江山的房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)，在給典當(dāng)行帶來豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。本文以當(dāng)前低迷的樓市對(duì)房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的影響為出發(fā)點(diǎn)，簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)典當(dāng)；風(fēng)險(xiǎn)；防范

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨活躍，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)也日益火暴。2006年全國房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)平均占總業(yè)務(wù)量的50%，2007年突破60%，2008年初更急劇上升，部分典當(dāng)行甚至達(dá)到80%。但受2008年樓市低迷影響，從10月開始，京城等主要典當(dāng)行為降低風(fēng)險(xiǎn)，紛紛下調(diào)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)和折當(dāng)率，對(duì)房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)脑u(píng)估審查力度也大幅加強(qiáng)。由此，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范再一次成為業(yè)界關(guān)注的話題。

一、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)典當(dāng)是指房產(chǎn)所有者或土地使用者以其所擁有的房地產(chǎn)作為抵押向典當(dāng)行借款，并在約定時(shí)間內(nèi)付清本息、贖回房地產(chǎn)的融資行為。典當(dāng)人并不需將房地產(chǎn)移交典當(dāng)行占有，典當(dāng)行也無權(quán)使用、收益該房地產(chǎn)，而僅是限制其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將其作為清償本息的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，房地產(chǎn)仍歸其產(chǎn)權(quán)人所有。其風(fēng)險(xiǎn)主要有：

（一）絕當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。絕當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)是典當(dāng)行面臨的最大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)客戶違約，不能按期足額償還貸款，房地產(chǎn)成為絕當(dāng)，難以變現(xiàn)時(shí)，勢(shì)必占用典當(dāng)行大量資金，造成資金短時(shí)間無法收回，資本周轉(zhuǎn)困難；同時(shí)增加典當(dāng)行的營(yíng)業(yè)成本。一般來說，作為二手房地產(chǎn)，銷售變現(xiàn)的渠道相對(duì)狹窄，銷售過程將占用大量人力、財(cái)力，成本較高。

（二）道德風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于信息不對(duì)稱，典當(dāng)行面臨客戶騙取當(dāng)金的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)信息透明度不高，典當(dāng)行難以了解到房地產(chǎn)公司的真實(shí)底細(xì)。一些省市就出現(xiàn)過典當(dāng)行被騙案例，開發(fā)商拖欠施工單位工程款，在拿到銷售許可證后，到典當(dāng)行圈走一筆錢，再繼續(xù)低價(jià)賣房，最后同一房產(chǎn)形成多方債主，典當(dāng)行難以收回當(dāng)金，遭受損失。2008年9月全國典委會(huì)秘書處接到寧波典當(dāng)有限公司友情提醒，請(qǐng)全國典當(dāng)同仁提高防范意識(shí)和識(shí)別能力，防止假房產(chǎn)證典當(dāng)，有人曾拿假房產(chǎn)證去典當(dāng)房產(chǎn)（身份證是真的），假證的制作水平達(dá)到以假亂真的地步。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指辦理房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)過程中由于內(nèi)控制度不健全，監(jiān)督機(jī)制不完善，內(nèi)部工作人員錯(cuò)誤操作而導(dǎo)致直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。比如，對(duì)客戶的房產(chǎn)和提供的證件考察不實(shí)不準(zhǔn)；對(duì)涉及房地產(chǎn)占有、使用、收益、處分和共有問題審查不嚴(yán)；對(duì)抵押人的信譽(yù)、償還能力未認(rèn)真了解；操作中只收下房地產(chǎn)證而不去登記；房地產(chǎn)估價(jià)不準(zhǔn)，等等，這些極易引起法律糾紛和騙當(dāng)絕當(dāng)?shù)陌l(fā)生，造成抵押放款的損失。

（四）法律規(guī)章沖突風(fēng)險(xiǎn)。目前，典當(dāng)業(yè)只有作為部門規(guī)章的《典當(dāng)管理辦法》（效力低于法律效力），一旦引起訴訟，典當(dāng)行依據(jù)《典當(dāng)管理辦法》提出訴訟請(qǐng)求，與其他法律法規(guī)相沖突時(shí)，法院優(yōu)先以《合同法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)為依據(jù)進(jìn)行判決，典當(dāng)行的利益將得不到根本的保證。比如，《破產(chǎn)法》規(guī)定企業(yè)欠稅和所欠工程款先于抵押權(quán)受償，這將使典當(dāng)行受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)大為增加；《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物與該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，如果出典人憑房產(chǎn)證抵押貸款，而將房屋所占用土地使用權(quán)另行抵押登記，“一女二嫁”，將使典當(dāng)行難以完全實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)；按照民事訴訟法強(qiáng)制執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣、變賣或抵債，導(dǎo)致典當(dāng)行變現(xiàn)房產(chǎn)受阻；如果房地產(chǎn)典當(dāng)所約定的息費(fèi)率過高（沒有違背《典當(dāng)管理辦法》的規(guī)定），法院認(rèn)為違背《民法通則》公平的基本原則，則典當(dāng)行應(yīng)收未收的大額息費(fèi)將無法收回。

除上述幾個(gè)方面之外，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)還面臨因不可抗力帶來損失的自然風(fēng)險(xiǎn)，如洪水、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害帶來的典當(dāng)房地產(chǎn)受損或損毀的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)典當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

典當(dāng)行面對(duì)諸多風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)防范，采取多種措施，盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（一）完善規(guī)章制度，加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)。借鑒銀行的內(nèi)控制度，辦理房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)時(shí)實(shí)行分級(jí)審批制度、差錯(cuò)事故責(zé)任追究制度、崗位責(zé)任制度，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督制約，通過制度來管理和約束每個(gè)員工、每道工作環(huán)節(jié)，減少人為因素的干擾；規(guī)范業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，落實(shí)嚴(yán)格、審慎的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，避免估價(jià)過高；強(qiáng)化內(nèi)部稽核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)操作中的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，減少各類問題和事故的發(fā)生。以制度的完善來實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的事前防范。

（二）關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及宏觀政策，明晰典當(dāng)行業(yè)走勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策影響較大，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)較大變化，房?jī)r(jià)產(chǎn)生波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將增大，當(dāng)戶違約現(xiàn)象將增多。在進(jìn)行房地產(chǎn)典當(dāng)時(shí)，一定要認(rèn)真分析當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國家可能出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)政策，從而明晰房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的大勢(shì)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)的折當(dāng)率和估價(jià)政策進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)的基本明確，人們繼續(xù)看淡樓市的心理預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格下跌空間及變現(xiàn)難度的擔(dān)憂，促使典當(dāng)行下調(diào)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)和折當(dāng)率，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)出典人進(jìn)行分類，加強(qiáng)事后監(jiān)督。根據(jù)出典人的資產(chǎn)質(zhì)量、資信狀況、借款用途、還款來源、利潤(rùn)效益等，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)及出典人進(jìn)行信譽(yù)評(píng)級(jí)，區(qū)分優(yōu)質(zhì)客戶群、一般客戶群和風(fēng)險(xiǎn)客戶群。對(duì)資信狀況良好的優(yōu)質(zhì)客戶可以適當(dāng)提高折當(dāng)率及當(dāng)金，對(duì)抵押房地產(chǎn)區(qū)位偏僻、變現(xiàn)能力差、借款用途不明確的業(yè)務(wù)，當(dāng)期過長(zhǎng)及借貸資金過大的業(yè)務(wù)，則要重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)督。在分類的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)變不問用途的傳統(tǒng)觀念，加強(qiáng)事后監(jiān)督。貸款以后，應(yīng)保持與當(dāng)戶的聯(lián)系，深入了解當(dāng)金的用途是否符合合同約定，當(dāng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資金回籠、經(jīng)濟(jì)效益等情況；一旦發(fā)現(xiàn)當(dāng)戶逾期未付息而有意躲避、尚未絕當(dāng)?shù)呀?jīng)多次續(xù)當(dāng)、逾期未贖當(dāng)?shù)惹闆r，應(yīng)加緊對(duì)當(dāng)戶進(jìn)行跟蹤，并要求其定出還款計(jì)劃，加強(qiáng)催還力度，防患于未然。

（四）完善二級(jí)市場(chǎng)，拓寬絕當(dāng)房地產(chǎn)變現(xiàn)渠道。絕當(dāng)品的處理中，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)揮著重要作用，直接決定著變現(xiàn)速度，尤其在房地產(chǎn)這類不動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中，直接影響著大額資金的回籠。典當(dāng)行與拍賣行聯(lián)合，建立定期有效的拍賣機(jī)制，將絕當(dāng)房地產(chǎn)盡早脫手；與二手房中介機(jī)構(gòu)合作，構(gòu)建針對(duì)絕當(dāng)房地產(chǎn)的房交會(huì)市場(chǎng)，同時(shí)信息共享，加快房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)變現(xiàn)；利用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和知名拍賣網(wǎng)站開設(shè)淘寶專區(qū)，發(fā)布房產(chǎn)供應(yīng)信息，進(jìn)行銷售；對(duì)競(jìng)拍成功卻難以一次全額付清房款的客戶，推廣競(jìng)拍融資業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)拍賣順利進(jìn)行。通過上述措施，可以為房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)提供良好的流通環(huán)境，減小缺乏流動(dòng)性造成的損失。

（五）分散資金，客戶多元化。房地產(chǎn)抵押所占用的資金比例較大，如果資金集中投放于某一大項(xiàng)目，會(huì)使典當(dāng)行潛在風(fēng)險(xiǎn)趨于集中。因此，要防止資金集中投放造成“一損俱損”的風(fēng)險(xiǎn)，尤其不能只追求做大業(yè)務(wù)，對(duì)資金鏈薄弱的中小企業(yè)投放大筆貸款。應(yīng)該分散資金，實(shí)現(xiàn)客戶多元化，突出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，兼顧一般業(yè)務(wù)，以民房為主，以量取勝，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，避免因個(gè)別大客戶發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)給典當(dāng)行帶來沉重的包袱。

（六）呼吁國家盡早出臺(tái)典當(dāng)業(yè)相關(guān)法律?，F(xiàn)代典當(dāng)業(yè)已經(jīng)成為主流金融業(yè)的有力補(bǔ)充，作為“第二銀行”，對(duì)房地產(chǎn)和中小企業(yè)融資更是起到了獨(dú)特的作用，這其中房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)所占比重最大。典當(dāng)業(yè)的不斷發(fā)展，必然要求提升和完善典當(dāng)業(yè)的立法層次，出臺(tái)具有法律效力的典當(dāng)業(yè)法律法規(guī)，避免訴訟過程中國家法律與行業(yè)法規(guī)相沖突的矛盾，明晰責(zé)任與權(quán)利，減少糾紛，規(guī)范典當(dāng)行為，為從根本上保障典當(dāng)業(yè)尤其是房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的合法利益提供法律依據(jù)。

（七）對(duì)典當(dāng)房地產(chǎn)投保。這是彌補(bǔ)和減小自然風(fēng)險(xiǎn)帶來損失的最有效方法。典當(dāng)行與出典人就房地產(chǎn)典當(dāng)達(dá)成協(xié)議時(shí)，可以要求出典人就該房地產(chǎn)投保，從而將自然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生院）