簡析“小產權房”帶來的相關影響

晉　津

提要近段時期，“小產權房”已經成為社會上最受百姓關注的焦點問題之一。一方面國家相關部門明確了小產權房違法，對小產權房緊急叫停，同時警示消費者慎重購買；另一方面很多“小產權房”交易已經由公開轉向地下，雖然風險巨大，但是由于價格優(yōu)勢，依然受到百姓的熱捧。

關鍵詞：“小產權房”；高房價；土地制度

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

“小產權房”的存在是否能夠平抑高房價，會不會動搖我國現(xiàn)有的土地制度，它的出現(xiàn)是否有其特有的積極意義呢？本文將予以分析。

一、“小產權房”的概念

這里的“小產權房”（也稱“鄉(xiāng)產權房”），是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設。因其用地的性質，它不能獲得國家建設及國土部門頒發(fā)的房屋所有權證，當然也不能上市交易。通常，其“房產證”是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，賣房者是村委會。相對于直接受法律保護的商品房所有權，這樣的產權性質以及所受到的產權保護比較“小”，所以被稱之為“小產權房”。

二、“小產權房”不能平抑高房價

有利于平抑房價也是支持“小產權房”發(fā)展的人們所持的重要理由，他們認為小產權房增加了住房供應量，有利于平抑快速增長的房價。那么“小產權房”是否能夠撼動城市里的商品房價格呢？事實卻未必如此。

1、隨著“小產權房”的發(fā)展，開發(fā)商采取了與商品房如出一轍的銷售技巧，制造熱銷之相，并且不斷提價，“小產權房”與商品房的價格也隨著商品房的價格增長保持一致的增長速度。而且，由于“小產權房”是集體產權，所以銀行不辦理按揭，多數(shù)“小產權房”要求購房者一次性付清所有房款，因此購房者所承擔的經濟壓力并不輕。

2、城市商品房由于其高地價、開發(fā)過程中各種稅費等造成了開發(fā)過程的高成本，也決定了商品房的價格下降空間不會很大，就算開發(fā)商壓縮利潤空間，也絕不可能低到與“小產權房”相提并論。

在房地產批租與開發(fā)階段，稅費包括土地出讓金、土地使用稅（費）、土地開發(fā)費、市政配套設施費、契稅等；在報建階段，稅費包括建設工程許可費、建設工程備案費、施工許可報建費（包括安檢費、質檢費、試樁費、造價審核費、墻體基金、水泥基金等）；建設階段的稅費包括營業(yè)稅、城市建設維護稅及教育費附加、印花稅、質檢費和工程管理費等；在房地產流通階段，稅費負擔主要有營業(yè)稅、城市建設維護稅及教育費附加、轉移登記費、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。在房地產保有階段，稅費負擔主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅。其中，共計稅12種、費和基金500余項。在稅費和出讓金的總額中，稅所占的比例僅為7%左右，93%是費和出讓金。

3、應客觀分析小產權房屋的價格定位。首先，小產權房屋的低價是以遠離市中心為代價的。如將交通費用、地價、增值潛力等等都估算在內，優(yōu)勢也就不那么大了；其次，因“小產權房”地處城鄉(xiāng)結合部，對生活帶來諸多不便；此外，“小產權房”購買群體的主流是中低收入的自住型消費者，一旦經濟狀況有所改變，則很可能將其出租或轉讓，進而再購買大產權房。正因如此，一些城市“小產權房”的數(shù)量雖然不斷增加，但整體房價仍然在上漲，小產權房屋對高價房產生不了“鯰魚效應”，也就是說房價不會因“小產權房”的出現(xiàn)而明顯降低。

三、“小產權房”不會動搖我國現(xiàn)有的土地制度

“小產權房”的產生歸根結底是我國土地制度二元化結構的產物。對小產權房的種種限制實質上是對農民集體所有土地進行限制，這種限制在今天看來仍有它存在的必要性，也屬于憲法允許的范圍。當然，土地二元化結構的弊病隨著經濟、社會的發(fā)展日益明顯，但只有從鞏固增強耕地價值、發(fā)展農業(yè)生產力、提高社會保障等方面進行統(tǒng)籌安排，才能取得良好的效果。如果在其他條件尚未成熟的情況下，只是單純地把土地制度的不完善單獨強調，武斷冒進地認為只要改變現(xiàn)有的土地制度，“小產權房”的問題就能迎刃而解，結果很可能是事與愿違，因為我國目前的土地制度不應該有所動搖和改變。

四、“小產權房”的出現(xiàn)具有其特殊的積極意義

國家緊急叫?！靶‘a權房”，態(tài)度堅決地禁止“小產權房”的發(fā)展，是不是就說明其一無是處，毫無意義可言？筆者認為，可以換個角度考慮，“小產權房”存在有一定的積極意義，我們可以得到些啟發(fā)，從中參考、借鑒其積極的方面。

1、增加土地供應渠道，降低房地產成本，使更多的城鄉(xiāng)居民能夠住得起房。由于目前土地供應渠道的狹小和單一，土地使用權的數(shù)量遠遠不能滿足城市居民房地產建設的需要，再加上相當多數(shù)的開發(fā)商囤積土地，使全國城市房屋價格直線上升。相對于居民收入水平，越來越多的城鎮(zhèn)居民都慨嘆買不起房。而小產權房以其低廉的價格、簡易的手續(xù)使人們不顧政策的風險而踴躍購買。

2、通過農村土地的商品化，居住的集中化，農民收入的提高，充分享受到土地商品化帶來的收益?！靶‘a權房”的交易，客觀上必然導致城鎮(zhèn)居民的資金流向農村人口。這部分資金對于促進農業(yè)發(fā)展、農民增收，以及農民進城都將起到積極的作用。我國農民手中掌握的可流轉的資源太少，農民最重要的財產——土地又被極為嚴格地限制流通，這就使農民脫貧致富變得極為艱難。如果法律能夠允許集體土地使用權的流通，不僅能夠緩和城市房價的上漲趨勢，也必將提高廣大農民生活水平。

我國目前經濟存在的問題之一，就是需求高度市場化和供給市場化嚴重不足。要解決這個問題，最好的辦法就是讓供給系統(tǒng)充分地市場化，減少甚至取消政府對于市場估計體制的干預和參與。農民如果可以將手中的土地資源商品化，對于提高經濟發(fā)展的效率、實現(xiàn)農業(yè)現(xiàn)代化、提高農民收入的促進作用也是顯而易見的。

3、有利于打破城鄉(xiāng)界限，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，形成城鄉(xiāng)經濟一體化。建國以來，為了迅速實現(xiàn)工業(yè)化，面對農業(yè)人口占絕大多數(shù)的現(xiàn)狀，國家采取了城鄉(xiāng)二元制的管理體制，以工農業(yè)產品價格剪刀差等方式幫助我國初步實現(xiàn)了工業(yè)化，廣大農民承擔了養(yǎng)活全國人民和支持國家建設的沉重負擔。今天，我們在一定程度上已經有能力安排更多的農業(yè)人口實現(xiàn)就業(yè)，工業(yè)反哺農業(yè)，城市反哺鄉(xiāng)村就成為我們的一個義務。如果，相當數(shù)量的農民不再以傳統(tǒng)農業(yè)為謀生手段，可以轉化為城市居民，一方面減少了這些人對農村土地的使用；另一方面對于社會主義新農村建設也有著不可忽視的作用，真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

4、打破特定國家對于土地使用權供應的壟斷，形成競爭，從而減少房地產業(yè)開發(fā)中的種種腐敗。長期以來，某些地方政府享有壟斷性質的土地出讓權，從而滋生了腐敗。要減少或防止這種腐敗，最好的辦法就是打破壟斷，開拓更為廣泛的土地使用權供應渠道?！靶‘a權房”現(xiàn)象為此做出了大膽的實踐。如果有了更多的土地供應渠道，那些政府部門也就自然不會唯我獨尊，借土地轉讓權而大肆尋租了。

由此可知，“小產權房”雖然對于增加土地供應渠道、加快社會主義新農村建設、加速城鄉(xiāng)融合、縮小城鄉(xiāng)之間在生活方式上的差距有一定的積極意義，但這仍然不能改變其存在本身的違法性，不能忽視其帶來的其他方面的問題。在我們建設社會主義法制社會的過程當中，決不應該以犧牲“法治”為代價來換取一時、一事的解決。那么，對已經出現(xiàn)的“小產權房”問題應該在法治的前提下尋求有效的解決途徑，而決不能簡單取締或叫停了之。

（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）