房價收入比初探

摘要：根據(jù)房價收入比的相關(guān)概念和公式，對合肥市近幾年的房價收入比進行了實證研究，得出合肥的房價收入比處于全國平均水平，房價收入比的變化主要是由于人均住宅面積和人均收入的增長，房價的增長幅度相對不大。同時通過對不同收入階層以及不同住宅類型的房價收入比構(gòu)成分析，得出居民對經(jīng)濟適用房的承受力最廣，中等收入戶以上收入組對任何市場可供面積的經(jīng)濟適用房都具有有效的購買力，低收入組對90平方米以下中小面積經(jīng)濟適用房也具有有效的購買力，只有最低收入戶對其仍沒有購買力。

關(guān)鍵詞：房價收入比；構(gòu)成分析，經(jīng)濟適用房

中圖分類號：F714.1文獻標志碼：Ａ文章編號：1673－291Ｘ（2009）10－0104－02

一、房價收入比的概念和公式

（一）房價收入比的概念

房價收入比，顧名思義就是房價與收入的比例關(guān)系。世界銀行將其定義為平均每套住宅價格與城鎮(zhèn)家庭平均收入之比。聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心在《城市指標指南》中將其定義為居住單元的中等市場價格與中等家庭收入之比[1]。國內(nèi)一些專家將其定義為“一個國家或城市的年平均上市房價與居民年平均收人之比”，也有人認為“房價收人比是一個基礎(chǔ)性概念，是一個平臺性概念，不計其數(shù)的房價收人比衍生概念各有其內(nèi)在的經(jīng)濟學乃至社會學等意義”[2]。

1.按照收入劃分。從收入層面上看，中國長期以來統(tǒng)計劃分的標準是將全體居民按收入分為最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶和最高收入戶七大類。按照這一劃分的結(jié)果分別計算不同階層的房價收入比，這種細化的房價收入比比整個國家或地區(qū)級的指標更科學也更有說服力。

2.按照上市住房的新舊程度劃分。目前，中國許多城市上市交易的住房主要是房價相對較高的新建商品房，因此在計算房價收入比的時候多采用新建商品房的價格。越來越多的二手房上市會逐步降低住房均價。因此，全體家庭單位面對的房屋價格應(yīng)是新舊住房的加權(quán)平均價格。我們也可對新建商品房和二手房分別計算房價收入比來具體反映居民住房消費情況。

3.按照房屋的類型劃分。現(xiàn)今的住宅類型大致可以分為經(jīng)濟適用房、普通住宅、別墅高檔公寓、二手房等，不同的住宅類型房價是不同的，對于經(jīng)濟適用房、二手房、普通住宅來說，一般的購房對象是收人不高的居民，而相對于別墅、高檔公寓這樣的住宅，有能力購買它們的購房者都屬于收人頗高的居民。因此，應(yīng)根據(jù)住房類型分別考慮不同類型住房的房價收人比。

（二）房價收入比的公式

根據(jù)房價收入比的定義，房價收入比的基本公式為：

房價收人比=住宅價格/居民收人公式1

這一公式主要涉及到了三個指標，分別為每平方米的住宅平均價格、一套住宅的建筑面積及居民收人。根據(jù)以上對房價收入比的分析，住宅平均價格應(yīng)為新舊住房的加權(quán)平均價格；一套住宅的建筑面積可根據(jù)當年居民人均住宅建筑面積與戶均人口數(shù)來計算。這里的居民收入主要是用人均可支配收入來衡量，應(yīng)是不同收入階層人均可支配收入的加權(quán)平均值。因此，房價收入比的公式又可寫為：

房價收入比=每平方米住宅加權(quán)平均價*人均住宅面積*戶均人口數(shù)/人均可支配收入*戶均人口數(shù)公式2

為了對房價收入比的構(gòu)成進行進一步分析，考察不同收入階層居民對不同面積住宅的購買力，我們還可以得到這樣一個公式：

房價收入比=每平方米住宅加權(quán)平均價*套建筑面積 /不同收入階層人均可支配收入*戶均人口數(shù)公式3

這里的套建筑面積通常采用自選房屋戶型面積數(shù)作為計算標準，對于新建商品房按建筑面積分為75、90、105、130、145平方米五類；對于二手房和經(jīng)濟適用房按建筑面積分為60、75、90、105、120平方米五類。

（三）房價收入比區(qū)間的確定

關(guān)于房價收入比，目前國際上公認的 “合理的住房價格”的“房價收入比”應(yīng)該為3～6倍，世界銀行的標準為4～6倍[3]。但由于各個國家具體國情的差異，上述標準不一定適用于所有國家，因此國內(nèi)學者也根據(jù)國內(nèi)房產(chǎn)的實際情況，對房價收入比進行了研究。長春稅務(wù)學院車延杰對中國房價收入的適用區(qū)間比進行了以下分析計算，認為中國房價收入比的合理區(qū)間應(yīng)為3.38～6.75[4]；申請國內(nèi)政策性貸款的房價收入比上限為10.1。這個上限均遠高于3～6的發(fā)達國家的市場上限標準，這是因為這里是依據(jù)中國可獲得的住房金融貸款限額計算的家庭單位所能承受最高的房屋價格，而不是家庭單位可以輕松支付的房屋價格。

二、對合肥市房價收入比的實證分析

1.房價收入比的整體分析。近年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2004年人均可支配收入為7 511.43元，2005年為8 470.68元，比上年上漲了12.28%，2006年為9 971.05元，比2005年上漲了11.77%。與此同時，房價也有所上升，2004年平均房價為2 957元，2005年為3 189元，比上年增長了7.85%，2006年為3 268元，比2005年增長了2.01%。合肥市作為中部二線城市，居民購買力相對較弱，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較慢，與全國一線城市相比，平均房價相對較低，增長速度也較慢。

合肥市的房價收入比都在3～9倍的合理區(qū)間內(nèi)，其中2005年上漲幅度較大，從4.12上升到6.43，2006年的上漲幅度較小，僅從2005年的6.43上升到6.92。2006年全國平均房價收入比為6.7[5]，而上海、北京、廣州等一線城市的房價收入比則高達15.55、13.55和12.67[6]?？梢姾戏适械姆績r比相對不高，處于全國的平均水平。

2.房價收入比的構(gòu)成分析。為了進一步對房價收入比進行構(gòu)成分析，我們根據(jù)公式3，計算不同收入階層居民購買不同面積住宅的房價收入比情況，并按照房屋類型將其分為新建商品房、二手房和經(jīng)濟適用房進行分別計算。

不同收入階層之間的房價收入比差別較大，具有明顯的階梯性和不均衡性。對最高和高收入戶而言，普通商品房在當前價位下，任何市場可供面積都具有有效的購買力；高收入戶以下收入組的房價收入比產(chǎn)生階梯狀變化，不同收入組隨著面對住房面積的不同產(chǎn)生不同的房價收入比，中間收入戶具有購買90平方米以下中小面積套型住房的購買力。而對中間收入戶以下收入組而言，房價收入比的數(shù)值范圍均在10倍以上，說明當前房價超出了中等收入戶以下組的購買力。

較高收入戶及其以上組對任何市場可供面積的二手房都具有有效的購買力；中間及中等偏下收入戶具有購買90平方米以下中小面積二手房的購買力。而對較低收入戶以下收入組而言，各組房價收入比的數(shù)值范圍均為10倍以上，超過了房價收入比的上限，說明當前二手房價超出了較低收入戶以下組的購買力。

上表反映了不同收入階層對于不同面積二手房的房價收入比。從中可以看出，雖然仍具有階梯性和不均衡性，但房價的可承受力范圍較新建商品房和二手房明顯擴大。

2004—2006年房價收入比的變化主要是由于人均住宅面積和人均收入的增長，房價的增長幅度相對不大，分別為7.8%和2.5%。通過對2006年房價收入比構(gòu)成分析，可以看出居民對經(jīng)濟適用房的承受力最廣，中等收入戶以上收入組對任何市場可供面積的經(jīng)濟適用房都具有有效的購買力，低收入組對90平方米以下中小面積經(jīng)濟適用房也具有有效的購買力，只有最低收入戶對其仍沒有購買力。因此，政府應(yīng)加大對經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，調(diào)節(jié)普通商品房與經(jīng)濟適用房的供應(yīng)比例并進一步降低價格，使更多的低收入家庭能夠住上經(jīng)濟適用房。對于二手房，由于價格、供應(yīng)量、相關(guān)政策等各種原因，目前合肥市二手房的成交量很小，使存量房產(chǎn)資源沒有得到有效利用。因此，政府應(yīng)進一步完善二手房市場的各項政策，鼓勵二手房市場的發(fā)展，使存量房產(chǎn)資源得到有效利用，使居民的住房條件得到進一步改善。對于普通商品房，一般中等收入戶只具有90平方米以下住宅類型的購買力，這也為建設(shè)部劃定90平方米以下住宅占新建住宅面積的70%提供了充分的依據(jù)。

參考文獻：

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[責任編輯陳麗敏]