房市脆弱回暖

積壓了近一年的剛性購(gòu)房需求，在春節(jié)后迎來(lái)一次集中釋放，但低迷的土地成交量和房屋新開(kāi)工面積顯示，投資者短期內(nèi)信心難以恢復(fù)

《財(cái)經(jīng)》記者 張映光

北京春季房展會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，就像一個(gè)熙熙攘攘的房屋大超市。在各類房屋促銷廣告的吸引之下，駐足觀望近一年的消費(fèi)者，真的開(kāi)始出手買房了。

據(jù)房展會(huì)公布的數(shù)據(jù)，截至4月12日，春交會(huì)在五天展期中，參觀人次逾15萬(wàn);達(dá)成意向成交金額突破30億元，比去年增加近40%;每平方米意向成交均價(jià)，則比去年北京秋季房展會(huì)高出了600余元。

從表面看，房市確實(shí)在觸底反彈。這一輪突然回暖的行情，令很多業(yè)內(nèi)人士亦始料未及。因?yàn)榫驮?009年春節(jié)前，雖然各地旨在“救市”的地產(chǎn)新政頻繁出臺(tái)，房市成交量仍持續(xù)低迷。彼時(shí)，開(kāi)發(fā)商們四處叫苦，目的都是為了讓房地產(chǎn)同樣搭上振興規(guī)劃的快車，促使國(guó)家出臺(tái)更有利于市場(chǎng)回暖的政策。

如今，似乎一轉(zhuǎn)眼，房市便迎來(lái)一個(gè)“小陽(yáng)春”。原本愁眉苦臉的房地產(chǎn)商們捷報(bào)頻傳，一季度銷售紛創(chuàng)佳績(jī)。

富力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(香港交易所代碼:02777)稱，其2009年一季度合同銷售額達(dá)61.5億元，同比增長(zhǎng)80%，比其預(yù)計(jì)的47億元目標(biāo)高出31%。

2008年底，這家一直排在全國(guó)前十位的房地產(chǎn)公司，因?yàn)闊o(wú)法如期償還銀行逾80億元的貸款，而不得不申請(qǐng)貸款展期。

類似的房地產(chǎn)公司，在當(dāng)時(shí)還有很多，如今，這些房地產(chǎn)商似乎因銷售回暖暫時(shí)緩解了危機(jī)。一些原本還在唱衰的市場(chǎng)人士樂(lè)觀預(yù)言:房市已見(jiàn)底，價(jià)格將反彈。

但與看似火熱的銷售形成鮮明對(duì)比，房地產(chǎn)商仍舊在縮減投資，土地市場(chǎng)持續(xù)萎靡，外資依然謹(jǐn)慎，高端住宅市場(chǎng)無(wú)人問(wèn)津，商業(yè)地產(chǎn)租金連番下降。房市此輪回暖的基礎(chǔ)依然脆弱。

積壓的剛性需求

如果僅看成交量，房市確實(shí)在持續(xù)回暖中。

2009年春節(jié)后，全國(guó)各主要城市商品住宅市場(chǎng)成交量均現(xiàn)回升之勢(shì)。隨著北京、上海等一線城市商品住宅價(jià)格的進(jìn)一步下滑，房市迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度，全國(guó)商品房銷售面積11309萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.7%。商品房銷售額5059億元，同比增長(zhǎng)23.1%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)24.7%。

另?yè)?jù)香港最大的房屋代理機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2009年3月，八大主要城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州)一手住宅成交量環(huán)比增加57%。其中深圳、北京成交面積分別創(chuàng)下自2006年1月和6月以來(lái)的歷史新高。上海、天津、重慶、成都四城市亦是2007年四季度以來(lái)的月度最高銷量。

二手房市場(chǎng)也顯得十分活躍。據(jù)中原地產(chǎn)估計(jì)，3月，北京、上海、廣州等五大城市二手住宅成交量達(dá)649萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增加57.2%。

商品住宅市場(chǎng)的回暖，主要有三個(gè)原因:一是“月歷因素”，即春節(jié)后是商品住宅銷售的傳統(tǒng)旺季;二是一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，刺激剛性需求集中入市;三是房地產(chǎn)救市政策已“見(jiàn)底”。

商品住宅銷售在全年中的分布并不均勻，呈季節(jié)性上下波動(dòng)。春節(jié)后的一兩個(gè)月，是商品住宅銷售的傳統(tǒng)旺季。這主要是因?yàn)榇汗?jié)長(zhǎng)假壓制了一部分成交量。潛在購(gòu)房者一般會(huì)集中在春節(jié)后集中入市購(gòu)房。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商亦會(huì)利用這一規(guī)律集中推盤。因此，商品住宅市場(chǎng)在春節(jié)后的一兩個(gè)月交易量環(huán)比大幅上漲是慣例。

不過(guò)，今年春節(jié)比去年提前近一個(gè)月，因此，繼續(xù)運(yùn)用同比法對(duì)比去年同期房屋成交量的情況，便會(huì)產(chǎn)生一定判斷偏差。

更為合理的方法，是用今年2月的數(shù)據(jù)對(duì)比去年3月的數(shù)據(jù)。例如去年3月，北京期房成交5672套，實(shí)際上與今年2月扣除保障性住房簽約數(shù)(5843套)大體相當(dāng)。因此，一些全國(guó)重點(diǎn)城市成交量現(xiàn)在同比大幅上漲，并不一定代表今年的情況確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年。

另一方面，成交量持續(xù)回升，房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑，將是重點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)近一階段的主要特征。北京、上海等一線城市商品住宅價(jià)格的進(jìn)一步下滑，尤其是一部分新開(kāi)盤項(xiàng)目的降價(jià)，促成市場(chǎng)上持幣觀望已久的購(gòu)房者集中入市，而這部分剛性需求已經(jīng)積壓了近一年的時(shí)間。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年2月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，比1月降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.2%。

3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%，比2月降幅又?jǐn)U大0.1個(gè)百分點(diǎn);新建住宅銷售價(jià)格同比下降1.9%，比2月降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2月，北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市商品住宅價(jià)格仍呈下滑趨勢(shì)。其中，北京住宅成交均價(jià)為11417元/平方米，同比下降14%，環(huán)比上升5.8%。上海住宅成交均價(jià)為9518元/平方米，同比上升17.2%，環(huán)比下降11.7%。深圳成交均價(jià)為10988元/平方米，同比下降24.7%，環(huán)比下降0.4%。

政策觀望期結(jié)束

盡管各統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)很少公布成交量中一次置業(yè)與二次置業(yè)的比例，但據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者從深圳市銀行系統(tǒng)了解，深圳市1月至2月的購(gòu)房者中，一次置業(yè)占比超過(guò)八成。這從一個(gè)側(cè)面反映出，剛性需求是此次樓市“小陽(yáng)春”的主要推動(dòng)力。而剛性需求在春節(jié)后的集中釋放，除了季節(jié)性因素的影響，中央和地方政府在前一階段出臺(tái)的減息、減稅、補(bǔ)貼等救市政策起到了重要的推動(dòng)作用。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一次置業(yè)的消費(fèi)者在春節(jié)后集中入市買房，也表明在大部分人看來(lái)，政策利好已經(jīng)出盡。

去年10月，隨著國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，各地紛紛推出比較激進(jìn)的房地產(chǎn)救市政策。一些地方政府的救市政策雖然力度不小，但最初收效并不顯著。其中有一部分原因就是潛在的購(gòu)房者，不僅對(duì)樓市觀望，對(duì)政策也在觀望。在政策的“最后一只靴子”沒(méi)有落地的時(shí)候，在市場(chǎng)上不斷有傳言認(rèn)為，還將有更多利好的救市政策出臺(tái)的情況下(如傳言中的購(gòu)房抵扣個(gè)人所得稅)，潛在購(gòu)房者出于對(duì)更多利好政策的期待，反而不急于出手，因而房屋成交量在春節(jié)前持續(xù)低迷。

在一個(gè)月前結(jié)束的全國(guó)“兩會(huì)”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新等多位政府高官均公開(kāi)表示，目前只會(huì)執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，暫不會(huì)有新政出臺(tái)。這表明，在一定階段(至少到上半年)，政策的“最后一只靴子”已經(jīng)落地。這反而令市場(chǎng)的觀望情緒有所緩解，市場(chǎng)開(kāi)始消化現(xiàn)有政策為購(gòu)房者帶來(lái)的實(shí)惠。

據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)等機(jī)構(gòu)估算，利率下降和減免契稅等政策，等同于令房?jī)r(jià)下降了30%。加之前一階段各地房?jī)r(jià)已不同程度下滑，在開(kāi)發(fā)商繼續(xù)降價(jià)促銷下，一批具有買房剛性需求的購(gòu)房者，成為這一輪房市“小陽(yáng)春”的主要支撐力。

如果就此認(rèn)為，房地產(chǎn)在持續(xù)一年多的深度調(diào)整后終于全面回暖，尚為時(shí)過(guò)早。深入分析“小陽(yáng)春”的成因即可發(fā)現(xiàn)，所謂“小陽(yáng)春”只是市場(chǎng)的一種常態(tài)表現(xiàn)，是積壓了近一年的剛性需求的短暫釋放。

不敢投資的開(kāi)發(fā)商

事實(shí)上，隨著有效剛性購(gòu)買力的逐步透支，房地產(chǎn)投資的持續(xù)放緩，商品住宅市場(chǎng)的整體下滑趨勢(shì)仍舊難以逆轉(zhuǎn)。

作為反映投資者信心的一個(gè)重要指標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和土地供應(yīng)還在持續(xù)回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增幅比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70.1%的商品住宅，完成投資3422億元，同比增長(zhǎng)3.2%，增幅比去年同期回落31.5個(gè)百分點(diǎn)。而房屋新開(kāi)工面積2.01億平方米，同比下降16.2%，降幅比1月至2月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。

比房屋投資更冷的是土地投資。1月至3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4742萬(wàn)平方米，同比下降40.1%，而去年同期是增長(zhǎng)29.7%;完成土地開(kāi)發(fā)面積5223萬(wàn)平方米，同比下降11.3%，去年同期為增長(zhǎng)11.0%。

與場(chǎng)面火熱的北京春季房展會(huì)相對(duì)應(yīng)的，是北京市國(guó)土局公布的依舊萎靡不振的土地成交量。北京2009年一季度共出讓土地41宗，土地成交面積為135.9萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為138.1萬(wàn)平方米;環(huán)比2008年四季度分別下降了76.2%和76.6%。

從這些數(shù)據(jù)中反映出的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一年多的深度調(diào)整，已令大多數(shù)房地產(chǎn)公司和投資機(jī)構(gòu)形成“過(guò)冬”共識(shí)，短期內(nèi)信心難以恢復(fù)。大多數(shù)大型開(kāi)發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)，均沒(méi)有伴隨著“小陽(yáng)春”設(shè)定新的投資計(jì)劃。

開(kāi)發(fā)商不敢投資，另一個(gè)原因是房屋存貨壓力仍舊很大。據(jù)瑞銀證券估算，按2009年1月的成交速度計(jì)，許多城市的現(xiàn)有存貨(即已竣工待售的樓盤面積加上已獲預(yù)售許可證的在建面積)需要至少半年、最多三年才能消化完畢。

盡管成交量的短暫回升有助于縮短一些城市的存貨周轉(zhuǎn)期，但存貨量也在不斷增加中。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1月至3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積17.87億平方米，同比增長(zhǎng)12.7%;竣工面積9922萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.3%，其中，住宅竣工面積8117萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了26.9%。

開(kāi)發(fā)商在過(guò)去幾年土地狂飆中購(gòu)置的大量土地，仍在源源不斷地轉(zhuǎn)化為存貨或潛在存貨。

很多機(jī)構(gòu)唱多樓市的主要依據(jù)，是中國(guó)具有巨大的剛性需求。但同樣為業(yè)內(nèi)人士廣泛認(rèn)同的是，這一輪的“小陽(yáng)春”多來(lái)自積壓了近一年的潛在購(gòu)房者。在這一輪剛性需求消化完后，成交量是否能夠持續(xù)，很多開(kāi)發(fā)商私下討論時(shí)，都心中沒(méi)底。他們目前的主要策略，或是借“小陽(yáng)春”之際降價(jià)回籠資金，或是繼續(xù)觀望。

投資不振的另一佐證，是高端住宅市場(chǎng)的持續(xù)低迷，成交量始終未見(jiàn)回升。對(duì)于兼具使用與投資雙重屬性的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房?jī)r(jià)下調(diào)固然可令潛在剛性需求受益，推動(dòng)成交量回升，卻進(jìn)一步打擊投資者信心，令“買漲不買跌”的投資者繼續(xù)保持距離。

誰(shuí)為漲價(jià)埋單

盡管大多數(shù)房地產(chǎn)商仍舊信心不足，不敢擴(kuò)大投資，但確有部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在“小陽(yáng)春”刺激下開(kāi)始提價(jià)。

據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)萬(wàn)科、保利、中海、招商、富力等十家大型房地產(chǎn)公司近期新開(kāi)盤項(xiàng)目的調(diào)查，3月，其中五家公司成交均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，其中，綠城項(xiàng)目成交均價(jià)環(huán)比增加25%，中海成交均價(jià)則上漲了13%。

北京此前出現(xiàn)大幅降價(jià)的樓盤，價(jià)格也出現(xiàn)了反彈。例如，遠(yuǎn)洋沁山水價(jià)格已由開(kāi)盤均價(jià)11000元/平方米漲至14000元/平方米，首城國(guó)際、唐寧ONE等項(xiàng)目也出現(xiàn)了每平方米上千元的漲幅。

如前所述，政策性利好的釋放加上房?jī)r(jià)下降，是令一部分潛在購(gòu)房者在一季度進(jìn)入房市的主要推動(dòng)力。隨之而來(lái)的漲價(jià)，是令部分潛在購(gòu)房者知難而退，還是進(jìn)一步刺激房市的投資需求，從而帶來(lái)地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇，這是開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者將面臨的新一輪博弈。

如果成交量退潮，意味著一些開(kāi)發(fā)商可能就此錯(cuò)過(guò)快速消化大量存貨的良機(jī)。

中原地產(chǎn)對(duì)十家大型開(kāi)發(fā)商的調(diào)查亦顯示，3月底，十家上市房企已領(lǐng)預(yù)售證而未銷售的庫(kù)存面積總量達(dá)1635萬(wàn)平方米。由于3月成交量激增，十家房企總共銷售了284萬(wàn)平方米，占總庫(kù)存面積的17%。庫(kù)存壓力有所緩解，但總存量仍相當(dāng)巨大。

對(duì)此，中原地產(chǎn)報(bào)告亦認(rèn)為，此輪成交高峰來(lái)自于去年底積壓至今的剛性需求集中釋放，但由于剛性需求數(shù)量有限，且對(duì)價(jià)格敏感，因此預(yù)計(jì)積壓需求于近期釋放完后，下半年的銷售狀況不容樂(lè)觀，漲價(jià)的局面恐難持續(xù)。

事實(shí)上，部分地產(chǎn)商的債務(wù)危機(jī)并未因“小陽(yáng)春”而告結(jié)束。為了免于被債券持有人清算，中新地產(chǎn)(香港交易所代碼:00563)3月25日公告，提出以每1萬(wàn)港元本金支付4000港元，贖回票面價(jià)值13.4億港元的可轉(zhuǎn)債，這筆可轉(zhuǎn)債中的一部分將于2009年6月到期，原定為每1萬(wàn)港元本金支付1.201萬(wàn)港元。但4月16日就此事召開(kāi)的債權(quán)人大會(huì)，最終因人數(shù)不夠而取消。

而另一家在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司綠城中國(guó)(香港交易所代碼:03900)也在近期提出，提前打折贖回4億美元的9%優(yōu)先票據(jù)，目的是為了避免票據(jù)持有人起訴其違約。綠城中國(guó)承認(rèn)，公司在近兩年間因市場(chǎng)低迷、項(xiàng)目延期，旗下子公司進(jìn)行了大量土地抵押和向銀行及其他股東、投資者融資借款的活動(dòng)，已違反了公司當(dāng)年發(fā)票據(jù)時(shí)的契約承諾。

在很多開(kāi)發(fā)商仍然深陷資金捉襟見(jiàn)肘的窘境之下，盲目的漲價(jià)對(duì)于消化存貨沒(méi)有幫助，只能加速樓市“小陽(yáng)春”的曇花一現(xiàn)?！?/p>