小產(chǎn)權(quán)房的狼虎博弈

無疑，小產(chǎn)權(quán)房是個(gè)怪胎。

在我國(guó)城鄉(xiāng)二元體制下，兩塊其他條件完全相同的建設(shè)用地，若其中一塊是國(guó)有土地，便可出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并得以在交易中體現(xiàn)價(jià)值;而另一塊集體土地，則基本只有自用的權(quán)利而缺少交易的機(jī)會(huì)。

于是，城鄉(xiāng)交界處，一方是饑渴的無法忍受高房?jī)r(jià)之壓的老百姓;另一方是眈眈覬覦城市房市利益風(fēng)眼的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府。雙方之間形成了基于巨大交易需求的狼虎博弈。

一方雖然知道，根本沒有合法產(chǎn)權(quán)，但是他們壓根兒就不要產(chǎn)權(quán)，將法律保護(hù)棄之不要;另一方信誓旦旦，但根本無權(quán)簽約賣地，但是他們?cè)揪陀惺褵o恐，也將國(guó)法黨紀(jì)棄之不理。架空法律，成了狼虎雙方共同的默契。

然而，法律開始發(fā)出聲音。默契被打破，仍舊因?yàn)槔妗?/p>

6月24日，北京宋莊小產(chǎn)權(quán)房第一案歷經(jīng)三年迎來終審，結(jié)果是購(gòu)房人李玉蘭搬家，賣房人馬海濤需賠付對(duì)方28萬余元。面對(duì)這個(gè)巨額的賠償，農(nóng)民馬海濤的妻子告訴記者“難以支付”，而李玉蘭也仍希望雙方在案件執(zhí)行階段達(dá)成調(diào)解，自己可以不搬出房子。

這是小產(chǎn)權(quán)房第一次接受法律的洗禮。但它的標(biāo)本意義并沒有大家預(yù)期的那樣具有參考價(jià)值。原因有三:

第一，宋莊村民馬海濤看到其2002年賣給李玉蘭的房屋迅速升值，2006年反悔引發(fā)此次訴訟，類似宋莊靠文化產(chǎn)業(yè)迅速拉升房地產(chǎn)價(jià)值的情況不具有普遍性。所以，這樣反悔的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不在小產(chǎn)權(quán)房中具有普遍意義;

第二，此類情況屬于村民直接面對(duì)買房者，屬于一對(duì)一的情況，而更難解決的是一對(duì)多，也就是由開發(fā)商參與大規(guī)模建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房;

第三，李玉蘭作為無過錯(cuò)一方，即不知曉房屋合同無效、房子不能買賣的無辜一方，才獲得如此巨大的賠償款。而大多數(shù)買小產(chǎn)權(quán)房的人是明知房屋產(chǎn)權(quán)情況的。

但是，這個(gè)案件的結(jié)果給大家最大的啟示是:小產(chǎn)權(quán)房——能私下調(diào)解的最好私下了結(jié)。所以截至目前，宋莊14起此類訴訟中，有5起已經(jīng)因雙方達(dá)成協(xié)議實(shí)現(xiàn)了調(diào)解或撤訴。

法律再一次成為特例，法律的判決也再一次成為“小產(chǎn)權(quán)房”可以生長(zhǎng)的理由。

于是，不買的人覺得自己像傻瓜——人家都住得好好的，不買會(huì)不會(huì)虧了?

買的人存在潛在的心理:城市房?jī)r(jià)這么高，我根本住不起，住一天算一天，有一天轉(zhuǎn)正了交點(diǎn)兒罰金就交點(diǎn)兒;

賣地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府的想法:國(guó)家管就聽國(guó)家的，地方管就聽地方的，建了的樓住人的房，你還能怎么樣?

所以，幾乎每一個(gè)城市的邊緣都有小產(chǎn)權(quán)房的領(lǐng)地。深圳小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占比例超過50%，太原大約是40%，北京大約是30%。小產(chǎn)權(quán)房遠(yuǎn)低于各大市區(qū)的商品房?jī)r(jià)格，滿足了千萬外來人口的居住需求。

所以，國(guó)家從上世紀(jì)90年代開始就屢次出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房的整改意見，而小產(chǎn)權(quán)房卻發(fā)展得越來越快。最近的一次:5月21日，深圳市四屆人大會(huì)議通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，深圳的小產(chǎn)權(quán)房再次熱銷，補(bǔ)收土地出讓金之后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)。直到20天后，國(guó)土資源部調(diào)查后認(rèn)定深圳市人大處理的是國(guó)有土地上的違法建筑，與“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別，各種傳聞才平息下來。

之后監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部三部門又聯(lián)合發(fā)文，明確如有地區(qū)發(fā)生土地違法案件造成嚴(yán)重后果等五種行為，將對(duì)縣級(jí)以上地方人民政府主要領(lǐng)導(dǎo)人員和其他負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員，給予警告或者記過處分;情節(jié)嚴(yán)重的，將給予撤職處分。

而國(guó)家出臺(tái)的政策似乎是干打雷不下雨，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府更多地長(zhǎng)期處在有恃無恐的狀態(tài)中。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)小蘇近期表示，中央或國(guó)土資源部不會(huì)就小產(chǎn)權(quán)房出臺(tái)統(tǒng)一的文件。這種旨在放權(quán)的政策由于缺少具體的解釋，更多地被鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府理解為“不管”。北京郊區(qū)某村長(zhǎng)這樣判斷:這時(shí)再開發(fā)新的土地簡(jiǎn)直是往槍口上撞，而繼續(xù)賣樓則是另外一回事。這種上有政策，下有對(duì)策的執(zhí)行過程只能讓大家越來越看好小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。