軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

[摘 要] 軌道交通具有快速、準(zhǔn)點(diǎn)、低污染的特點(diǎn)，軌道交通不僅能夠節(jié)省乘車者的出行時(shí)間，而且還能減少其出行的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，同時(shí)還促進(jìn)了沿線土地的高密度開發(fā)和房地產(chǎn)價(jià)值的增值。軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響使得其沿線房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出一定的分布規(guī)律，借助對(duì)這一規(guī)律的研究，可以探討軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的范圍和程度。

[關(guān)鍵詞] 軌道交通 房地產(chǎn)價(jià)格

一、研究背景

1965年7月1日，北京市開始興建第一條地下鐵道，即地鐵1號(hào)線，一期工程全長(zhǎng)23.6公里，于1969年10月1日建成通車。

隨后，地鐵2號(hào)線也于1984年9月通車試運(yùn)營(yíng)。然而到2001年，這32年的時(shí)間中，北京總共只修建了42公里的地鐵，每年平均修建1.3公里。特別是從1987年到1997年的10年時(shí)間內(nèi)，只修通了西單-復(fù)興門的1.8公里地鐵。

近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，中國(guó)城市軌道交通事業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委提供的資料，在“十五”期間，我國(guó)城市需要建設(shè)的軌道交通線約為800km，投資規(guī)模將達(dá)到2700億元。2002年、03年，隨著13號(hào)線和八通線、2007年地鐵五號(hào)線、2008年地鐵8號(hào)線的全線貫通，北京市地鐵運(yùn)營(yíng)總長(zhǎng)度已經(jīng)超過了200公里，成為了北京公共客運(yùn)的骨干力量。

軌道交通的修建對(duì)于沿線的房地產(chǎn)價(jià)格有著明顯的影響，并且存在著一定的規(guī)律，通過對(duì)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)的研究，就可以準(zhǔn)確把握變化規(guī)律，研究軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度和范圍。

二、資料來源及對(duì)象選擇

1.資料來源

本文選取的房地產(chǎn)價(jià)格是2006年10月～2008年10月間的房地產(chǎn)平均價(jià)格，這些數(shù)據(jù)將作為本文分析研究的數(shù)據(jù)源。

2.對(duì)象選擇

本文以北京市地鐵五號(hào)線作為研究對(duì)象，因?yàn)榈罔F五號(hào)線開通于2007年10月，而且這條線路貫通了北京其他四條主要地鐵線(1號(hào)線、2號(hào)線、10號(hào)線、13號(hào)線)，由南到北穿越北京市城市核心區(qū)、城市邊緣區(qū)和城市外圍區(qū)，對(duì)周邊地區(qū)的影響符合廊道效應(yīng)，即圍繞著廊道一定范圍內(nèi)存在效應(yīng)梯度場(chǎng)，這種效應(yīng)梯度場(chǎng)隨著距站點(diǎn)距離的增加而逐漸衰，適合于研究城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響。根據(jù)各站點(diǎn)與天安門的距離，在各個(gè)區(qū)域內(nèi)選取了地鐵五號(hào)線沿線經(jīng)過的6個(gè)北京重要的、規(guī)模較大的住宅區(qū)域的站點(diǎn)進(jìn)行研究。

由于城市軌道交通對(duì)周邊地區(qū)的影響符合廊道效應(yīng)，因此選取城市軌道交通沿線2000m 區(qū)域作為研究范圍，并將其分為親軌道區(qū)(0m～500m)、近軌道區(qū)(500m～1000m)、遠(yuǎn)軌道區(qū)(1000m～2000m)。對(duì)于軌道沿線2000m以外的區(qū)域，由于距離軌道交通站點(diǎn)較遠(yuǎn)很少有人選擇軌道交通作為出行方式，所以不將此區(qū)域列入影響特征的研究范圍。

三、城市軌道交通沿線房地產(chǎn)價(jià)格的特征

1.對(duì)所得數(shù)據(jù)(表1)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析表明:

從2006年10月開始，地鐵五號(hào)線沿線6個(gè)站點(diǎn)附近的房地產(chǎn)均價(jià)都有了不同程度的上升，值得注意的是，除了東單地區(qū)外，其他5個(gè)站點(diǎn)附近的房地產(chǎn)均價(jià)在兩年內(nèi)的增長(zhǎng)速度都超過了北京市房地產(chǎn)價(jià)格的平均增長(zhǎng)速度。而且，2006年10月，地鐵五號(hào)線修建以前，這6個(gè)主要站點(diǎn)的房地產(chǎn)均價(jià)為12455元/m2，比北京市房地產(chǎn)價(jià)格高32.50%;2007年10月，地鐵五號(hào)線開通運(yùn)營(yíng)，此時(shí)這6個(gè)站點(diǎn)的房地產(chǎn)均價(jià)為15093元/m2，比同期北京市房地產(chǎn)價(jià)格高40.95%;2008年10月，地鐵五號(hào)線正式開通1年以后，這6個(gè)站點(diǎn)的房地產(chǎn)均價(jià)為17231元/m2，比同期北京市房地產(chǎn)價(jià)格高41.61%。

以上數(shù)據(jù)表明，地鐵五號(hào)線沿線房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度大大超過了北京市房地產(chǎn)價(jià)格的平均增長(zhǎng)速度，并且二者之間的差距在繼續(xù)擴(kuò)大。由此可見地鐵五號(hào)線的修建對(duì)于沿線房地產(chǎn)價(jià)格的升高有著非常大的推動(dòng)作用。

2.對(duì)表2的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析表明:

從2006年10月～2008年10月兩年的時(shí)間內(nèi)，地鐵五號(hào)線沿線6個(gè)站點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)了不同程度的上漲。其中距離天安門距離最遠(yuǎn)(16.1km)的天通苑地區(qū)，是房地產(chǎn)價(jià)格增加最多的地區(qū)，該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲了82.24%;其次，宋家莊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格增加了80.37%;接下來依次是和平里地區(qū)、蒲黃榆和雍和宮地區(qū)，這三個(gè)站點(diǎn)附近的房地產(chǎn)價(jià)格分別上漲了42.61%、38.98%、38.31%。距離天安門最近(1.7km)的東單地鐵站附近的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)了15.39%。由此可見，地鐵五號(hào)線對(duì)于站點(diǎn)附近的房地產(chǎn)價(jià)格的提升作用，會(huì)隨著距離天安門距離的增加而增加。

這是由于距離天安門較近的地區(qū)為北京的老城區(qū)，交通相對(duì)于新開發(fā)的區(qū)域更加便利，交通網(wǎng)分布更加密集，所以新建成的地鐵五號(hào)線對(duì)于這些地區(qū)的影響并不像新開發(fā)地區(qū)明顯。并且由于商業(yè)集中，位于城市核心區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)受到除了交通因素以外的其他因素影響。因此，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的提升作用與城市核心區(qū)域的距離成正比。

3.通過對(duì)表3進(jìn)行分析，可以表明:

無論是位于城市核心區(qū)域的東單、雍和宮，或者是位于城市邊緣區(qū)域的和平里、蒲黃榆，還是處于城市外圍區(qū)域的宋家莊、天通苑，房地產(chǎn)的均價(jià)都會(huì)隨著距離附近站點(diǎn)距離的增加而下降。這表明，房地產(chǎn)價(jià)格與軌道交通站點(diǎn)之間距離是有一定的關(guān)聯(lián)性的，與站點(diǎn)的距離越近，軌道交通對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的提升作用越明顯。

除此之外，城市核心區(qū)的房地產(chǎn)由于與站點(diǎn)距離而產(chǎn)生的差價(jià)要低于邊緣區(qū)和外圍區(qū)的差價(jià)。雖然城市核心區(qū)的平均差價(jià)小于城市邊緣區(qū)和城市外圍區(qū)，但城市外圍區(qū)的平均降幅高于城市核心區(qū)域城市邊緣區(qū)。

這是由于城市核心區(qū)由于開發(fā)比較完善，交通網(wǎng)密集，所以居民可以選擇其他方式出行，對(duì)于軌道交通的依賴性小于城市邊緣區(qū)與城市外圍區(qū)。因此，城市外圍區(qū)房地產(chǎn)距離軌道交通站點(diǎn)的距離對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響比城市核心區(qū)以及邊緣區(qū)更加明顯。

四、結(jié)論

1.軌道交通的修建對(duì)于沿線房地產(chǎn)價(jià)格有著明顯的提升作用。軌道交通不僅可以增加沿線房地產(chǎn)的價(jià)格，并且可以加快沿線房地產(chǎn)價(jià)格的提升速度，建設(shè)軌道交通會(huì)出現(xiàn)沿線房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度超過所在城市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度的現(xiàn)象。

2.軌道交通對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利、交通網(wǎng)密集的城市核心區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的的推動(dòng)作用，弱于交通相對(duì)閉塞、開發(fā)程度較低的城市邊緣區(qū)域和外圍區(qū)域。也就是說，軌道交通對(duì)與房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用與該區(qū)域的開發(fā)程度、交通便利程度成反比。

3.距離軌道交通站點(diǎn)的距離會(huì)影響軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用。一般來說，與站點(diǎn)相距越近，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用就越強(qiáng);而且，房地產(chǎn)與軌道交通站點(diǎn)的距離對(duì)于城市核心區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格的影響要弱于城市邊緣區(qū)與城市外圍區(qū)。

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