金融危機(jī)背景下西安市商品房市場(chǎng)分析

[摘 要] 2008年，一場(chǎng)源于房地產(chǎn)的次貸危機(jī)蔓延為全球性金融危機(jī)，在金融危機(jī)形勢(shì)下，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)政策及貨幣政策都進(jìn)行了很多調(diào)整，西安市商品房市場(chǎng)也不可避免的受到了金融危機(jī)，以及相應(yīng)房地產(chǎn)政策調(diào)整所帶來(lái)的影響。本文首先對(duì)西安市的商品房市場(chǎng)宏觀環(huán)境進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)影響西安市商品房市場(chǎng)的因素進(jìn)行實(shí)證研究，最后對(duì)商品房市場(chǎng)最重要的三個(gè)主體，即開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者，以及政府提出了一些應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞] 金融危機(jī) 商品房市場(chǎng) 實(shí)證分析

2008年對(duì)于中國(guó)乃至于全世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是震撼的一年，始于2007年的美國(guó)次貸危機(jī)，在進(jìn)入2008年之后，隨著“兩房”(房利美和房地美)、AIG被政府接管，雷曼兄弟倒閉事件的發(fā)生，次貸危機(jī)不管升級(jí)惡化，最終演變?yōu)榘倌暌挥龅慕鹑陲L(fēng)暴并波及全球。2008年我國(guó)的房地產(chǎn)政策，以及相對(duì)應(yīng)的貨幣政策都進(jìn)行了很多調(diào)整，這對(duì)于2009年的商品房市場(chǎng)會(huì)有怎樣的影響?本文將就此對(duì)二線城市西安市的商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行具體的分析。

一、西安市商品房市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析

1.政策環(huán)境分析

由于2008年9月來(lái)，美國(guó)次貸危機(jī)急劇惡化，迅速演變?yōu)閲?guó)際金融危機(jī)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響也很大，對(duì)此我國(guó)政府明確提出要保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。在財(cái)政政策方面，2008年11月推出“四萬(wàn)億投資計(jì)劃”，把加快建設(shè)保障性安居工程作為重要投資領(lǐng)域，同時(shí)在2008年四季度又新增了1000億元中央投資。貨幣政策方面，從2008年9月開(kāi)始，央行連續(xù)五次下調(diào)基準(zhǔn)利率，四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免收印花稅;對(duì)個(gè)人住房暫免征收土地增值稅等。除此以外，我國(guó)在土地政策、稅收政策方面都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)整。

西安市政府在2008年9月份出臺(tái)了一項(xiàng)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，對(duì)市民購(gòu)房予以補(bǔ)貼;金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自主房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)為了配合中央政府四萬(wàn)億投資計(jì)劃，2009年西安市擬重點(diǎn)建設(shè)286個(gè)項(xiàng)目，總投資4442億元，對(duì)刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)、活躍房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。

2.西安市商品房市場(chǎng)整體環(huán)境分析

2008年西安市商品房市場(chǎng)經(jīng)歷了曲折的一年，上半年由于汶川地震等因素影響，西安市新批商品房預(yù)售面積同比下降18%，商品房實(shí)際銷售面積同比下降20% ，商品住房均價(jià)達(dá)到4340元/平方米，比2007年增長(zhǎng)10.8%，但是隨著9月政府出臺(tái)了救市政策，使得下半年商品房銷售有所回升，但是最終的結(jié)果是2008年西安市商品房的銷售面積為758.84萬(wàn)平方米，比2007年下降9.0%，而商品房的銷售額卻較2007年增長(zhǎng)了12.7%，為317.56億元。最新數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積170.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)68.76%;銷售191.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.83%;商品房銷售均價(jià)為4594元，同比增長(zhǎng)6.74%。從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，西安市的商品房市場(chǎng)總體還是樂(lè)觀的，但是限于全球金融危機(jī)、購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力不足的影響，同時(shí)由于國(guó)家保障性住房政策的出臺(tái)，西安市的商品房市場(chǎng)未來(lái)一段時(shí)間仍會(huì)處于焦灼狀態(tài)。

二、西安市商品房市場(chǎng)影響因素實(shí)證分析

西安市商品房市場(chǎng)的影響因素很多，總的來(lái)說(shuō)，可以分為四個(gè)部分:宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、供給、需求以及經(jīng)濟(jì)政策的影響，綜合考慮這幾個(gè)方面，從中選取適合的變量，通過(guò)建立計(jì)量模型對(duì)西安市商品房市場(chǎng)的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。

1.模型的變量選取

本文根據(jù)可比性、相關(guān)性和可量化的原則，在排除政策等不可計(jì)量性因素對(duì)西安市商品房市場(chǎng)的影響后，從其他幾個(gè)主要因素中比較具有代表性的指標(biāo)摘取出來(lái)建立模型。

(1)西安市GDP總值。GDP可以綜合反映西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和投資狀況。研究表明，城市的生產(chǎn)總值增長(zhǎng)越快，住宅業(yè)發(fā)展的速度越快。

(2)西安市商品房竣工面積。一般上商品房的竣工面積決定了商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量的狀況。

(3)西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。對(duì)于城市居民來(lái)說(shuō)，作為居住或投資的商品房是現(xiàn)階段最昂貴的耐用消費(fèi)品之一，只有在人均支配收入允許的情況下，這種居住用的剛性需求才能成為有效需求。它同時(shí)也反映了城市居民對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的可接受能力。

(4)西安市商品房?jī)r(jià)格。商品房的價(jià)格是目前影響西安市商品房市場(chǎng)走向的最重要變量，因此將其定為被解釋變量。

2.西安市商品房市場(chǎng)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

(1)模型建立

通過(guò)選取的特征變量建立西安市商品房?jī)r(jià)格的模型，進(jìn)而分析影響西安市商品房市場(chǎng)的因素。

Pt=f(Gt，St，It)

式中Pt為第t年商品房均價(jià)，Gt為第t年西安市GDP生產(chǎn)總值，St為第t年西安市人均可支配收入，It為第t年商品房竣工面積。

由于上述模型的解釋變量和被解釋變量之間存在非線性的函數(shù)關(guān)系，因此經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)淖兞孔儞Q或函數(shù)變換后將模型轉(zhuǎn)化成線性回歸模型，從而將非線性回歸模型的參數(shù)估計(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)化為線性回歸模型的參數(shù)估計(jì)，因此建立西安市商品房?jī)r(jià)格計(jì)量模型如下:

lnPt=C+α1lnGt+α2lnSt+α3lnIt+ε

式中C為常量，α1，α2，α3為回歸系數(shù)，ε為誤差項(xiàng)

(2)模型計(jì)算

用所建模型對(duì)西安市商品房市場(chǎng)的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。選取西安市2000年～2008年的各特征變量作為樣本。

注:以上數(shù)據(jù)來(lái)自于西安統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)和西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)

將各年數(shù)據(jù)分別代入以上所建立的模型，采用經(jīng)濟(jì)計(jì)量軟件Eviews對(duì)模型進(jìn)行多元線性回歸計(jì)算，得出相關(guān)回歸系數(shù)，代入模型得到最終的價(jià)格函數(shù)如下:

lnPt=7.6403+1.605lnGt-0.956lnSt-0.416lnIt

該回歸方程的判決系數(shù)R2=0.9415，調(diào)整后的判決系數(shù)R2=0.9063，這說(shuō)明該方程的擬合程度比較好。F值為26.801，在99%水平上顯著。DW=1.91，方程不存在自相關(guān)。

3.模型經(jīng)濟(jì)意義解釋

從上面函數(shù)可以看出，西安市GDP對(duì)商品房的影響程度最大，彈性達(dá)到1.605，即西安市的GDP每增長(zhǎng)1%，會(huì)使得西安市的商品房?jī)r(jià)格上漲1.605%，而城鎮(zhèn)人均可支配收入和當(dāng)年商品房竣工面積也會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生顯著影響，但是作用顯示為負(fù)。

4.小結(jié)

(1)從研究結(jié)果來(lái)看，西安市的商品房?jī)r(jià)格主要是由西安市的總體經(jīng)濟(jì)需求拉動(dòng)的，即總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的迅猛發(fā)展促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的繁榮。

(2)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)并沒(méi)有拉動(dòng)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)，反而成為其制約因素，這主要是因?yàn)槭艿酵ㄘ浥蛎浐徒鹑谖C(jī)的影響。從圖1可以可以看出，2000年～2007年西安市的人均購(gòu)房與建房支出占到總支出的比重很少，與人均消費(fèi)性支出的差距很大。從圖2:2000年～2008年西安市的城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)值可以看出，由于國(guó)內(nèi)通貨膨脹的因素影響，西安市居民的消費(fèi)性支出，尤其是食品支出比重大大增加，城鎮(zhèn)居民在購(gòu)房時(shí)要考慮到日常消費(fèi)性支出的比重，可能會(huì)縮減購(gòu)房支出。同時(shí)受到2008年全球金融危機(jī)影響，西安市的城鎮(zhèn)居民在購(gòu)房時(shí)不僅要考慮自身需求，同時(shí)更多地考慮了資產(chǎn)增值情況，因此導(dǎo)致了購(gòu)房的有效需求不足，使得商品房的銷售在一定程度上受到影響。

(3)商品房供應(yīng)越多，其價(jià)格反而會(huì)下降，這是符合價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)，因此在函數(shù)中即表現(xiàn)為負(fù)的影響系數(shù)。

三、金融危機(jī)下西安市商品房市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)措施

在全球金融危機(jī)形勢(shì)下，西安市商品房市場(chǎng)面臨的最強(qiáng)烈的沖擊便是樓市低迷，大量購(gòu)房者止步不前，持幣觀望。而開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和政府，作為商品房市場(chǎng)中的三個(gè)不可缺少的存在，分別可以從幾個(gè)方面應(yīng)對(duì)金融危機(jī)中西安市商品房市場(chǎng)困境。

1.金融危機(jī)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)的幾點(diǎn)策略

(1)在金融危機(jī)下，政府制定了很多新的政策，因此開(kāi)發(fā)商要提高對(duì)政策的敏感性，及時(shí)把握政策變化。

(2)針對(duì)國(guó)家、西安市政府對(duì)商品房市場(chǎng)的規(guī)定，以及未來(lái)西安市保障性工程建設(shè)情況，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重新規(guī)劃和定位。

(3)從消費(fèi)者需求出發(fā)，推行整合營(yíng)銷戰(zhàn)略，提高銷售量。

(4)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)、預(yù)算、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的管理，提高企業(yè)整體管理水平。

2.對(duì)購(gòu)房者的幾點(diǎn)建議

(1)從自身需求出發(fā)，不要過(guò)分追求資產(chǎn)的增值，除非有足夠的資金實(shí)力，否則不要將房地產(chǎn)作為炒作的目標(biāo)。

(2)根據(jù)自身資產(chǎn)情況，結(jié)合金融政策及利率變化，合理制定購(gòu)房計(jì)劃。

3.政府應(yīng)采取的幾點(diǎn)政策建議

(1)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。

(2)改革土地政策，減少農(nóng)地轉(zhuǎn)商業(yè)的占用面積，轉(zhuǎn)而加強(qiáng)城中村的改造工程。同時(shí)在稅費(fèi)改革上對(duì)土地的使用進(jìn)行限制。

(3)建議政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行限價(jià)調(diào)整，加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格的宏觀調(diào)控，限制開(kāi)發(fā)商的不合理的價(jià)格制定。

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