物業(yè)管理企業(yè)成本核算與管理研究

晏嘉薇

摘要：目前，物業(yè)管理已經(jīng)成為我國城市居民生活中的必需品，并成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的又一增長點。但是隨著人們居住質(zhì)量的顯著改善，以產(chǎn)品為成本對象的傳統(tǒng)管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理等新興服務行業(yè)的成本管理的需求。以作業(yè)為中心的先進的成本管理方法越來越受到企業(yè)尤其是非制造企業(yè)的重視，為其在成本管理上提出了新的解決途徑。本文為此著眼以作業(yè)為中心的成本管理方法的研究，充分論述了物業(yè)管理企業(yè)等服務業(yè)采用作業(yè)成本法進行成本核算與管理的必要性和可行性，然后提出了面向物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)成本管理體系。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)成本核算成本管理

21世紀是中國物業(yè)管理行業(yè)進入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將出現(xiàn)了一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，物業(yè)管理行業(yè)將由勞動力密集型向知識密集型、管理密集型轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理企業(yè)面臨難得的機遇和巨大的挑戰(zhàn)。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務觀念到服務方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應的變革，才能適應發(fā)展的需要。然而目前我國物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況卻不容樂觀，物業(yè)管理公司全行業(yè)虧損現(xiàn)象嚴重。如何解決我國物業(yè)管理公司的盈利障礙，成本管理是關(guān)鍵要素。長期以來受多方面的影響，物業(yè)成本管理始終是一個薄弱環(huán)節(jié)。理論研究也剛剛起步。當前，以產(chǎn)品為成本對象的傳統(tǒng)管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理等新興服務行業(yè)的成本管理的需求。我們認為運用作業(yè)成本法可以使物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)鏈處于受控狀態(tài)，為成本核算與控制提供科學的管理手段，嚴格控制投入產(chǎn)出，節(jié)能降耗，有效提高企業(yè)經(jīng)濟效益，提高物業(yè)企業(yè)的綜合管理與經(jīng)營能力。

一、當前物業(yè)成本核算與管理的現(xiàn)狀

物業(yè)管理是指專門的機構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律以及合同和契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術(shù)對己投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進行管理。同時對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供全方位、多方面的綜合性服務。當前物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)涵和外延不斷提升，和上下游及相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)連通，與房地產(chǎn)業(yè)、商品零售業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、家政服務業(yè)、教育業(yè)、文化娛樂業(yè)等行業(yè)充分交融，構(gòu)筑了合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而前所未有的產(chǎn)生與放大了物業(yè)管理行業(yè)的社會效益與經(jīng)濟效益。物業(yè)管理的價值在價值鏈中各環(huán)節(jié)的分配已經(jīng)越來越符合市場的規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)開始不斷將自身推向價值鏈的上游。根據(jù)成本管理制度，目前我國物業(yè)管理企業(yè)一般實行定額管理的辦法控制成本費用。但是由于服務工藝的復雜性、服務產(chǎn)品的無形性決定了物業(yè)管理企業(yè)很難制定消耗定額。因此，物業(yè)管理企業(yè)仍然按照“統(tǒng)一領(lǐng)導，分級管理”的原則，將收支差額作為成本計劃的替代指標，從上到下壓任務、壓指標，以達到控制總成本費用的目的。進入21世紀以后，企業(yè)外部環(huán)境的變化使得傳統(tǒng)的成本會計技術(shù)與方法所計算的成本扭曲了信息，無法解決現(xiàn)實問題。

1“隱含成本”眾多

物業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)成本計算模式造成了大量的物業(yè)管理“隱含成本”。一般情況下，企業(yè)成本核算范圍局限于服務過程中實際發(fā)生的成本，即營業(yè)成本，并不核算作業(yè)成本、營銷成本、開發(fā)設計成本等；在傳統(tǒng)成本管理模式中，成本是對象化的費用，而銷售費用、管理費用都被劃為期間費用，直接抵減當期損益，并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒有完全顯示各項物業(yè)費用。在確認、分類、分析和控制物業(yè)成本上都存在許多缺陷。

2成本失真嚴重

由于近年來勞動法的不斷完善，人工費用價格不斷上漲，物業(yè)服務產(chǎn)品獲利空間一再下降，此時成本核算及控制變得非常重要和敏感，一方面價格己在成本的邊緣。稍有不甚就有虧本的危險。另一方面，對定單的選擇也開始成為公司決策的一項重要內(nèi)容，選擇訂單時，最基本的要求是進行獲利能力分析，只有那些能夠為公司盈利的訂單才是最終要選擇生產(chǎn)的。而經(jīng)過盈利預測分析不能盈利的訂單，則需要與客戶進行進一步地議價，根據(jù)議價情況再做決定。但是采用傳統(tǒng)成本核算方法計算的成本信息并不準確，用于指導公司決策顯然也不合適。怎樣解決這一難題成了當前困擾物業(yè)管理企業(yè)的大問題。

二、物業(yè)管理企業(yè)應用作業(yè)成本法進行成本核算與管理的可行性

傳統(tǒng)成本法提供的產(chǎn)品成本信息己經(jīng)不能滿足對外制訂正確的市場和銷售決策信息，無法有效衡量每一個客戶、每一個產(chǎn)品品種的價值。當原有的成本計算方法提供的信息其可信性受到懷疑，已經(jīng)影響到企業(yè)決策的正確性時，采用作業(yè)成本法對產(chǎn)品成本重新加以驗證。顯然，這不僅是必要的，也是可行的。作業(yè)成本法產(chǎn)生于西方發(fā)達國家，由于市場需求的多樣化和個性化，以及在先進制造技術(shù)和計算機集成等技術(shù)的驅(qū)動下，先進制造系統(tǒng)如CAD、CAM等在制造企業(yè)得到了廣泛應用，作業(yè)成本法才應運而生。對物業(yè)管理企業(yè)而言，采用作業(yè)成本法具有很大的優(yōu)勢：首先，可以解決物業(yè)管理成本的分攤對象問題。物業(yè)管理企業(yè)本身是沒有具體的產(chǎn)品而是以作業(yè)為主并且定位為服務為先的企業(yè)，于是把物業(yè)管理的服務功能(具體作業(yè))作為物業(yè)管理成本的分攤對象，在此基礎上計算出每個客戶的成本。因此，與傳統(tǒng)的成本制度相比，作業(yè)會計制度拓寬了成本核算范圍，同時提供產(chǎn)品、作業(yè)二維成本信息。其次，可以解決準確分攤間接費用的問題。物業(yè)管理企業(yè)的運營間接費用雖然不高，但是包含的項目范圍很廣、種類很多，服務產(chǎn)品生產(chǎn)的個性化極高，準確分攤這部分成本就顯得格外重要。再次，可以解決物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)品定價難的問題。最后，可以解決成本控制的問題。

三、基于作業(yè)成本法的物業(yè)管理企業(yè)成本核算與管理的流程

由于物業(yè)管理企業(yè)沒有產(chǎn)品庫存、人員和管理知識密集、產(chǎn)品的統(tǒng)一計量標準尚未完全形成。以作業(yè)為中心的核算方法的核心思想是采用作業(yè)作為資源與產(chǎn)品之間的聯(lián)接點或代理，作業(yè)與資源相比較，更符合物管企業(yè)的運營模式?；诖?，我們將傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)成本核算過程分解為五步，即分析確定資源、確認作業(yè)和作業(yè)中心、分配資源耗費至作業(yè)成本庫、確定作業(yè)動因和分配作業(yè)成本計人成本對象。

1確認作業(yè)和作業(yè)中心

根據(jù)我國目前的物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀、成本核算體系，借鑒發(fā)達國家關(guān)于成本的分類標準，企業(yè)應把作業(yè)成本法的作業(yè)動因和物業(yè)管理的功能結(jié)合起來對企業(yè)物業(yè)管理成本進行分類，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理成本核算體系，即把物業(yè)管理這一服務活動分為多項作業(yè)，在此基礎上企業(yè)可根據(jù)實際情況進一步合并作業(yè)項目，形成作業(yè)中心。根據(jù)物業(yè)企業(yè)的特性，我們可以將物業(yè)管理企業(yè)的主要作業(yè)劃分為保潔作業(yè)、綠化作業(yè)、治安護衛(wèi)作業(yè)、車輛管理

作業(yè)、消防管理作業(yè)、物業(yè)修繕作業(yè)、裝修管理作業(yè)、設備設施管理作業(yè)、社區(qū)文化作業(yè)、服務收費作業(yè)、顧客溝通作業(yè)、服務產(chǎn)品監(jiān)控和測量作業(yè)等。

2分析和確定資源

資源是物業(yè)管理成本的源泉，是物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)耗費的最原始形態(tài)。在作業(yè)成本法中，資源按一定的相關(guān)性進入作業(yè)。如果把整個物業(yè)管理企業(yè)看成是一個與外界進行物質(zhì)交換的投入產(chǎn)出系統(tǒng)，則所有進入該系統(tǒng)的人力、物力、財力等都屬于資源范疇。因此，物業(yè)管理企業(yè)的資源可以簡單地區(qū)分為貨幣資源、材料資源、人力資源、動力資源等幾類。物業(yè)管理企業(yè)各項資源被確認后，要為每類資源設立資源庫，并將一定會計期間的資源耗費歸集到個相應的資源庫中。對于資源庫的設置可以從物業(yè)管理企業(yè)原有成本核算體系中的成本項目及其明細項目中得到，合并或分解這些項目。確認物業(yè)運作所消耗的資源費用項目。根據(jù)作業(yè)成本法的基本理論，可以將物業(yè)管理企業(yè)的資源劃分成以下6項：人工費、固定資產(chǎn)折舊費、動力費、材料費、業(yè)務費、辦公費。

3分配資源耗費至作業(yè)成本庫

作業(yè)成本庫是與某作業(yè)中心有關(guān)的所有成本要素的總和，分配到作業(yè)中心的每一種資源就成為該作業(yè)成本庫的一項成本要素。各項資源耗費分配至各作業(yè)成本庫的原則是：(1)如果某一項資源耗費能直觀地確定為某一特定產(chǎn)品所消耗，則直接計入該特定產(chǎn)品的成本中，此時資源動因也是成本動因，該動因可以被認為是“終結(jié)耗費”，物業(yè)管理企業(yè)的材料費適用于該原則。(2)如果某項資源耗費可以從發(fā)生區(qū)域劃為某項作業(yè)所耗，則可以直接計人該作業(yè)成本庫，此時資源動因可以被認為是“作業(yè)專屬耗費”，由作業(yè)人員直接根據(jù)作業(yè)消耗資源的情況在資源憑證上進行記錄，形成相應的作業(yè)成本元素。③如果某項資源耗費從最初消耗上呈混合耗費性態(tài)，則需要選擇合適的量化依據(jù)將資源分解并分配到各項作業(yè)，這個量化依據(jù)就是資源動因。

4確定作業(yè)動因

成本動因是分配的標準，對于成本信息的準確性和相關(guān)性有重要影響，是進行成本分析的基礎，通過成本動因建立成本分析的因果關(guān)系，因此成本動因的確定是作業(yè)成本實施的重要內(nèi)容。在選擇成本動因時，

需要考慮以下因素：(1)相關(guān)程度。在分配過程中假設分配源的成本與成本動因的數(shù)量線形相關(guān)。在實際中，存在多個成本動因，成本動因數(shù)量與分配源總成本線性相關(guān)最好的成本動因是最恰當?shù)某杀緞右?，這樣能保證成本信息的準確性。(2)實行成本。一次分配需要針對每個分配目標采集成本動因數(shù)據(jù)，無法采集數(shù)據(jù)則無法分配。確定成本動因時，必須考慮成本動因數(shù)據(jù)采集成本，保證相關(guān)的數(shù)據(jù)的易獲取。如果數(shù)據(jù)采集成本太大，則可能使得作業(yè)成本法無法實施。(3)行為導向。不同的成本動因有不同的分配結(jié)果。不同的成本分配結(jié)果以及基于分配結(jié)果的管理決策(如獎金)會對組織和員工的行為產(chǎn)生導向作用。因此必須仔細分析成本動因的行為導向作用。企業(yè)可以利用成本動因的行為導向功能。把員工的行為導向有利于降低成本的方向。

5分配作業(yè)成本計入成本對象

把成本準確地分配至各成本對象，這是進行成本管理和控制的基礎。物業(yè)管理作業(yè)成本計算是將成本庫歸集的作業(yè)成本按成本動因分配到各成本計算對象上。作業(yè)動因分配率是將各作業(yè)或作業(yè)中心消耗的資源成本分配到成本目標的依據(jù)。其計算公式如下：作業(yè)動因分配率=作業(yè)或作業(yè)中心費用／作業(yè)或作業(yè)中心動因總量。有了作業(yè)成本動因率之后，即可根據(jù)各成本對象消耗各作業(yè)成本庫的成本動因的數(shù)量，進行作業(yè)成本庫費用的分配。

總之，面向物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)成本核算與管理方法，為研究服務行業(yè)的成本核算與管理提出了一種新的思路，它不但使服務行業(yè)的成本管理更科學，而且對于促進企業(yè)扭虧為烹，提高市場競爭力具有重要的現(xiàn)實意義。