我國住房價(jià)格合理性研究

趙曉康 王 蕊

[摘 要]當(dāng)前我國房價(jià)的快速增長引起了很多大中城市居民的不滿,根據(jù)國際通用的房價(jià)合理性判斷標(biāo)準(zhǔn),從房價(jià)收入比和房價(jià)上漲速度兩方面來判斷我國房價(jià)的合理性。經(jīng)分析得出我國目前的住房價(jià)格不夠合理,因此合理住房價(jià)格水平,維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行,是我國宏觀調(diào)控的重點(diǎn)所在。

[關(guān)鍵詞]住房價(jià)格;房價(jià)收入比;房價(jià)合理漲幅

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432(2009)35-0072-02

近年來我國住宅價(jià)格水平快速增長,從宏觀總體角度而言有利于宏觀經(jīng)濟(jì)的增長;但是從收入結(jié)構(gòu)來看,房價(jià)的快速增長使得多數(shù)家庭住房支付能力相對下降,尤其對于居住在大中城市的居民家庭,居民可支配收入的增加卻趕不上住房價(jià)格高速上漲,很多人對房價(jià)的上漲表示不滿。那么,我國目前的房價(jià)是否合理?究竟怎樣才算是合理的住房價(jià)格水平?本文將借鑒國內(nèi)外相關(guān)研究,針對當(dāng)前我國實(shí)際情況對住房價(jià)格合理性進(jìn)行分析。

1 合理住房價(jià)格水平的標(biāo)準(zhǔn)

1.1 住房價(jià)格水平合理性的判斷標(biāo)準(zhǔn)

目前,對住房價(jià)格水平合理性的判斷標(biāo)準(zhǔn)為:區(qū)域內(nèi)中等收入家庭可以消費(fèi)得起中等房價(jià)的住房。房價(jià)合理性的衡量主要從家庭住房支付能力的角度來衡量。通過對數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價(jià)的考察,世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出 “合理的住房價(jià)格”的房價(jià)收入比應(yīng)該為3～6(世界銀行專家的說法為4～6)。澳大利亞學(xué)者的最近研究結(jié)果表明,如果10年前合理的房價(jià)收入比是6的話,由于低利率、低通脹的影響,當(dāng)前的合理房價(jià)收入比應(yīng)該是9。

目前社會(huì)上用平均房價(jià)和家庭平均年收入計(jì)算房價(jià)收入比還存在一定缺陷:一是沒有考慮到目前居民收入差距過大的影響,二是忽視了不同住房供應(yīng)體系。為使房價(jià)收入比的評定方法更加科學(xué)合理,我們根據(jù)家庭不同收入,將家庭分為高收入家庭、中高收入家庭、中等收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭;根據(jù)不同住房供應(yīng)體系,將住房分為高檔別墅、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房三類;把每類住房的價(jià)格與每類家庭年收入相比,來確定不同收入群體對不同檔次住房的房價(jià)收入比。

1.2 住房價(jià)格上漲速度的判斷標(biāo)準(zhǔn)

房價(jià)上漲的合理幅度可用居民收入增長率、物價(jià)上漲率、GDP增長率來確定。根據(jù)國內(nèi)外的研究成果,在假定初期房價(jià)處于合理水平的條件下,合理房價(jià)上漲幅度的上限水平應(yīng)該不小于物價(jià)上漲速度、土地增值幅度權(quán)重加權(quán)綜合。如果房價(jià)漲幅低于這個(gè)下限水平,表明房地產(chǎn)業(yè)正處于衰退時(shí)期;合理房價(jià)上漲幅度的下限水平應(yīng)該不大于經(jīng)濟(jì)增長水平或城鎮(zhèn)居民收入的增長水平,否則會(huì)影響到國家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好運(yùn)行以及居民生活質(zhì)量的提高。

2 對當(dāng)前房價(jià)的合理性初步評價(jià)

2.1 房價(jià)收入比

根據(jù)2008年中國統(tǒng)計(jì)年鑒和房地產(chǎn)年鑒已有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),分別測算了全國31個(gè)省市2007年的房價(jià)收入比(表1)。分析結(jié)果表明,這些城市2007年的房價(jià)收入比大部分集中在4～9,可以認(rèn)為是一個(gè)相對合理的房價(jià)支付能力范圍。從家庭住房支付能力的角度來看,其中內(nèi)蒙古、青海、寧夏、甘肅、新疆、吉林居民家庭住房的支付能力很強(qiáng);貴州、山西、黑龍江、云南、西藏、河南、廣西、山東、安徽的支付能力較強(qiáng);陜西、河北、江西、湖南、遼寧、重慶的支付能力一般;海南、廣東、四川、湖北、江蘇的支付能力較弱;福建、浙江、北京、上海四個(gè)省市的家庭住房支付能力呈現(xiàn)不足的趨勢。

為進(jìn)一步區(qū)分不同收入群體對不同檔次住房的支付能力,本文利用2007年不同住房供應(yīng)體系下的房價(jià)與不同收入家庭的家庭年收入相比,結(jié)果如下。首先,從全國平均水平來看,我國居民對于普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的房價(jià)收入比分別為6.6和3.2,有一定的支付能力;對于別墅、高檔公寓支付能力存在不足。收入階層按照七等分劃分的房價(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)來劃分呈現(xiàn)如表2所示的階梯結(jié)構(gòu)。

由此可知,我國目前存在較大的收入差距,高收入階層的收入增長明顯快于低收入階層的收入增長。對于最低收入者,經(jīng)濟(jì)適用房的支付存在較大困難;而對于最高收入者,別墅和高檔公寓的支付能力較強(qiáng)。只有中上收入者、高收入者和最高收入者的住房支付能力超過全國平均水平。

2.2 住房價(jià)格上漲速度

根據(jù)1998—2008年中國統(tǒng)計(jì)年鑒中我國住宅平均銷售價(jià)格作為研究我國住房價(jià)格上漲速度的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),計(jì)算我國自1997年以來住宅價(jià)格的增長速度,并根據(jù)國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)分別計(jì)算出GDP增長率、人均可支配收入增長率、CPI增長率以及地價(jià)增長率。

結(jié)合上述全國主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長率數(shù)據(jù),確定我國住宅價(jià)格漲幅的上限和下限標(biāo)準(zhǔn)。通過對我國GDP增長率和城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率進(jìn)行取值,得出1998年到2007年間我國住房平均價(jià)格漲幅的上限標(biāo)準(zhǔn);再通過對CPI增長率、土地交易價(jià)格增長率取平均值,計(jì)算出1998—2007年我國住房平均價(jià)格漲幅的下限標(biāo)準(zhǔn)。

通過確定的我國房價(jià)漲幅上限和下限作為判斷標(biāo)準(zhǔn),對我國住房平均價(jià)格漲幅的合理性進(jìn)行判斷。通過上圖可知,我國住房價(jià)格的增長速度在1998—2003年一直處于合理的漲幅范圍之內(nèi),但是在2004年、2005年卻超出了我國住房價(jià)格合理漲幅的上限水平。2007年房價(jià)的漲幅也接近于房價(jià)合理漲幅水平的上限。說明近些年來我國住房價(jià)格呈現(xiàn)增長幅度過快的趨勢,超出了房價(jià)波動(dòng)的合理范圍,當(dāng)前房價(jià)不夠穩(wěn)定,有突破房價(jià)合理漲幅上限水平的趨勢。

3 結(jié) 論

根據(jù)國際上合理的住房價(jià)格判斷標(biāo)準(zhǔn)來判斷,我國的房地產(chǎn)價(jià)格還不夠合理。合理住房價(jià)格水平,維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行,是我國宏觀調(diào)控的重點(diǎn)所在?？偠灾?我們可以得出以下結(jié)論:

(1)從住房支付能力的基本判斷標(biāo)準(zhǔn)來看,我國住房價(jià)格水平整體偏高,尤其是部分大城市如上海、北京、浙江、福建這樣含有一線城市的省市中,房價(jià)相對于收入持續(xù)上漲使得居民的總體支付能力持續(xù)下降,房價(jià)逐漸趨于不合理。與此同時(shí),海南、廣東、四川、湖北、江蘇省市房價(jià)隨著城市的不斷發(fā)展而上漲,收入的增長也慢于房價(jià)的上漲,支付能力也逐漸呈現(xiàn)下降趨勢。

(2)由于我國存在較大的收入差距,近年房價(jià)的快速增長使得除最高收入群體外人群房價(jià)支付能力均較低。合理的住房供應(yīng)體系應(yīng)該在目前的基礎(chǔ)上全部提高一個(gè)檔次,使得中等收入者、中上收入者、高收入者和最高收入者的住房支付能力高于全國平均水平,同時(shí),讓低等收入者對經(jīng)濟(jì)適用房具有一定支付能力,中等收入者支付得起普通住宅,高等收入者的住房支付能力提高到可以支付別墅高檔住宅的水平上。

(3)近幾年來我國住房價(jià)格不夠穩(wěn)定,自2004年以來產(chǎn)生較大的波動(dòng)。2004年和2005年均出現(xiàn)了房價(jià)上漲速度超過GDP增長速度和人均可支配收入增長速度的情況,2006年房價(jià)的回調(diào)、2007年房價(jià)持續(xù)上漲、2008年房價(jià)的下降以及2009年房價(jià)的回升值得我們對房價(jià)穩(wěn)定性重點(diǎn)關(guān)注。盡管政府部門已經(jīng)采取一些措施,但是效果不是很明顯。合理住房價(jià)格水平,維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行,是目前的重點(diǎn)所在。

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[收稿日期]2009-08-13

[作者簡介]趙曉康(1965—),男,江蘇鎮(zhèn)江人,東華大學(xué)教授,博士生導(dǎo)師;王蕊(1985—),女,黑龍江伊春人,東華大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。