淺議不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

謝 濤

摘要不動產(chǎn)登記制度在我國物權(quán)領(lǐng)域是熱點問題,原因在于我國的不動產(chǎn)登記制度還存在很多缺陷,而且由于不動產(chǎn)的特殊性質(zhì),它的登記制度對于我國市場穩(wěn)定運行具有舉足輕重的地位。

關(guān)鍵詞不動產(chǎn)登記 物權(quán) 公示 登記機關(guān)

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)10-077-01

民法物權(quán)里的登記制度,主要涉及的是不動產(chǎn)的登記,不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件,也就是說,一定要進行登記,不動產(chǎn)才能完成其轉(zhuǎn)讓過程,之前無論什么程序都不能改變這個不動產(chǎn)物權(quán)。所謂不動產(chǎn)登記,應(yīng)該就是指登記機關(guān)在申請人的申請下,對于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更,轉(zhuǎn)讓和消滅依據(jù)法定程序進行登記,并能夠提供給特定第三人查閱。這種物權(quán)登記制度實質(zhì)上是一種物權(quán)的公示。

為什么不動產(chǎn)要進行登記,我認為原因在于有利于當事人及社會一般的第三人明確地知悉不動產(chǎn)的現(xiàn)實狀況,有利于維護不動產(chǎn)交易安全,達到“靜態(tài)秩序,動態(tài)安全”的法律目的。同時,由于不動產(chǎn)的特殊屬性,其變動會引起較大的社會影響,所以不動產(chǎn)的登記可以為解決糾紛提供方便的證據(jù)來源。因此,不動產(chǎn)登記能夠保護不動產(chǎn)的交易,降低交易風(fēng)險,減少交易成本,促進市場良性健康發(fā)展。

《物權(quán)法》14條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更,轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”,但我國實行合同效力和登記效力分離,有效地鼓勵了交易,以免這種絕對地效力阻礙不動產(chǎn)物權(quán)的順利轉(zhuǎn)移。也就是說,當雙方達成合意簽訂關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同,至合同成立之時合同開始發(fā)生效力,并不限于登記之后此合同才生效。所以,如果當事人之間對物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)移達成合意,只要這種合意不違反法律法規(guī)的強行性規(guī)定和公序良俗,即便沒有完成登記手續(xù),也應(yīng)當認為合同已經(jīng)生效,當事人可以在時候補辦登記手續(xù),這就可以促成許多交易。同時,采用這種合同效力和登記效力分離制度,也有利于保護善意一方當事人的利益。如果合同效力和登記效力混同,那么,當雙方當事人簽訂了合同后,不動產(chǎn)價值上漲,賣方會以不動產(chǎn)并未登記來否定合同效力,要求返還其不動產(chǎn)。這樣,不利于合同效力的穩(wěn)定。所以,雖然不動產(chǎn)登記作為其物權(quán)轉(zhuǎn)變的絕對權(quán)威,由于合同效力和登記效力相分離制度的實行,這種不動產(chǎn)登記制度在一定程度上有效地促進了我國社會主義經(jīng)濟的運行。

但是,正是由于不動產(chǎn)必須登記才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更,轉(zhuǎn)讓和消滅,這種權(quán)威的效力由于沒有其他配套的制度相稱,所以導(dǎo)致我國不動產(chǎn)登記制度存在很大缺陷。

首先,不動產(chǎn)登記所依據(jù)的法律不統(tǒng)一。我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律,法規(guī),其散亂,內(nèi)容繁雜且相互矛盾,導(dǎo)致我國不能建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易市場規(guī)則,導(dǎo)致一市一則,尤其難以統(tǒng)一房地產(chǎn)市場規(guī)則。這不利于我國市場繁榮和發(fā)展。

第二,不動產(chǎn)的登記的效力絕對化。這個是不動產(chǎn)登記制度穩(wěn)定交易而不能避免產(chǎn)生的缺點。我國的不動產(chǎn)登記制度反映我國實行登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護原所有權(quán)人的利益,便于第三人參加交易。但是,絕對實用此原則難免存在不合理現(xiàn)象。如果登記機關(guān)出現(xiàn)登記瑕疵,也就是登記出現(xiàn)錯誤,即使是這樣,登記人仍然可以享有不動產(chǎn)的所有權(quán),以之對抗真正的所有權(quán)人,并使真正的所有權(quán)人的利益受到損害。另外,如果第一個買受人由于事由沒有進行不動產(chǎn)登記,那么出賣人仍然是該不動產(chǎn)的合法擁有人,而他如果此時把該不動產(chǎn)又專賣給第三人,并辦理了登記,那么第三人無論是善意還是惡意當然成為該動產(chǎn)的合法擁有人,而第一個買受人只能通過請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任來補償自己的損失,這樣不利于市場穩(wěn)定。根據(jù)《物權(quán)法》第十七條對不動產(chǎn)權(quán)屬證書的規(guī)定,產(chǎn)權(quán)證是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。正因為這種不動產(chǎn)物權(quán)登記制度,使產(chǎn)權(quán)證成為財產(chǎn)的代表與憑證。這樣,就有很多人在利益的趨勢下以各種不法手段牟取產(chǎn)權(quán)證以達到占有非法不動產(chǎn)物權(quán)的目的。

第三,不動產(chǎn)登記信息缺乏公開化。我國在不動產(chǎn)登記方面一個顯著的錯誤方向就是片面強調(diào)不動產(chǎn)登記的行政功能,把這種制度只當成行政管理的需要,而忽視了登記方面的作用,導(dǎo)致以前立法中幾乎沒有對登記資料查詢的條款。

第四,登記機關(guān)繁雜不統(tǒng)一。目前我國不動產(chǎn)登記部門主要是依據(jù)行政管理的職能來確定,由于土地,房屋,森林,草原,海域等不動產(chǎn)分別由不同的政府職能部門進行管理,因此不動產(chǎn)的登記就被離散到各個行政機關(guān)。而且,由于登記中登記機關(guān)往往能夠收取一定的費用,因此不同的行政機關(guān)又產(chǎn)生了爭奪登記權(quán)限的利益驅(qū)動。這不可避免使得登記人在確定負責(zé)登記的具體機關(guān)時找不著北。

因此為了完善我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度,我認為對癥下藥采取以下手段比較適宜:

第一,統(tǒng)一和梳理不動產(chǎn)物權(quán)登記制度所依據(jù)的法律。在物權(quán)法頒布后,制定統(tǒng)一的甚至獨立的不動產(chǎn)物權(quán)登記法律,可以讓不動產(chǎn)物權(quán)登記清晰有條例,有利于人們理解不動產(chǎn)物權(quán)登記制度,更好地使不動產(chǎn)物權(quán)登記制度發(fā)揮其在推進市場繁榮的作用。

第二,建立不動產(chǎn)物權(quán)登記錯誤賠償方案和機制。這樣可以使不動產(chǎn)登記機構(gòu)提高工作的責(zé)任心,使不動產(chǎn)物權(quán)登記疏漏出現(xiàn)減少,而且能夠在出現(xiàn)錯誤的情況下給予利益損害著一定的補償,穩(wěn)定市場秩序。

第三,建立不動產(chǎn)物權(quán)登記公開查詢機制,讓不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示本質(zhì)得到更好的,有效的表現(xiàn)。而且能增加登記的透明度,減少利用不動產(chǎn)物權(quán)登記來牟取非法利益的行為。這種機制的建立可以收取一定的查詢費。很高興,我們看到了物權(quán)法的頒布,該法第18條規(guī)定:“權(quán)利人,利害關(guān)系人可以申請查詢,復(fù)制登記資料,登記機構(gòu)應(yīng)當提供?！?/p>

第四,統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)。統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān),可以使不動產(chǎn)物權(quán)登記更加方便快捷,縮減登記的流程,緩解登記機關(guān)混亂給登記者造成的不便,提高效率,促進市場高效運行。

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