商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)繼續(xù)惡化

保羅.麥恩泰(Paul McEntire)

租金回報(bào)率在下降,并且大多數(shù)購(gòu)物中心的空置率上升

就在大眾認(rèn)為其可能有所改善時(shí),美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)了更多不好的跡象。租金回報(bào)率在下降,并且大多數(shù)購(gòu)物中心的空置率上升。在全國(guó)范圍內(nèi),商業(yè)樓宇按揭貸款的違約率接近4%,大部分地區(qū)辦公室的空置率超過(guò)10%。據(jù)估計(jì),價(jià)值超過(guò)1000億美元的酒店、寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心處于困境中。

三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)預(yù)計(jì),隨著諸多按揭貸款證券的評(píng)級(jí)被下調(diào),它們的市場(chǎng)價(jià)值也將縮水,商業(yè)抵押貸款證券在近期的損失會(huì)加快。根據(jù)德意志銀行最近一份名為《身臨絕境的商業(yè)地產(chǎn)》的報(bào)告稱(chēng),商業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)拖欠率在過(guò)去數(shù)月增加了一倍多。

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模約70000億美元,其中超過(guò)30000億美元是由債務(wù)支持的。其問(wèn)題可能影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)。

美國(guó)銀行業(yè)持有接近20000億美元的商業(yè)抵押貸款和建筑貸款。商業(yè)地產(chǎn)貸款的問(wèn)題今年已經(jīng)導(dǎo)致一些銀行倒閉。過(guò)去三年中有近50個(gè)貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)或被接管。其中許多都有商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)頭寸。迄今為止,政府對(duì)銀行業(yè)的注資避免了更多機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)貸款的短期集中還款加劇了這一問(wèn)題。商業(yè)抵押貸款通常是5年、7年、10年期的,快到期時(shí)有個(gè)集中的資金支付期。貸款者無(wú)法進(jìn)行再融資時(shí),就只能違約。

由于大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率不斷升高,需要政府拿出要多的資金來(lái)挽救相關(guān)銀行。即使如此,2010和2011年仍可能會(huì)有更多銀行倒閉,甚至壯觀到數(shù)以百計(jì)。

在未來(lái)至少兩年,商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題將成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要拖累之一。30000億美元的市場(chǎng)規(guī)模大到足以引發(fā)借貸者的憂慮。

1993年只有不足2%的銀行和機(jī)構(gòu)持有商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)頭寸,現(xiàn)在則是差不多12%。即800個(gè)商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄銀行和貸款公司。按照政府允許金融機(jī)構(gòu)使用的會(huì)計(jì)方法,根本看不出他們所擁有貸款的真正市場(chǎng)價(jià)值。

商業(yè)地產(chǎn)面臨的另一個(gè)壞消息是就業(yè)率。10月美國(guó)的失業(yè)率上升至10.2%,當(dāng)月有19萬(wàn)人失去了工作。那些已經(jīng)裁員的公司將盡快降低他們的商業(yè)租用空間以減少租金。11月“問(wèn)題銀行”的增加預(yù)示著中小企業(yè)負(fù)債表修復(fù)得不好,加重了裁員的壓力。

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)違約率上升,美聯(lián)儲(chǔ)將難以籌集到足夠資金來(lái)實(shí)施救助。此外,全球大型金融機(jī)構(gòu)也會(huì)這些掙扎中的商業(yè)地產(chǎn)持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度,許多人會(huì)默默地等待價(jià)格進(jìn)一步下跌。

例如,最大的美國(guó)房屋和汽車(chē)保險(xiǎn)業(yè)上市公司好事達(dá)(Allstate Corp)正在減少其在商業(yè)地產(chǎn)上的投資。根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),其持有的商業(yè)地產(chǎn)抵押資產(chǎn)已從60億美元下降至37億美元。

政府無(wú)疑將通過(guò)允許金融機(jī)構(gòu)采用必要會(huì)計(jì)方法的措施,來(lái)推遲其貸款損失的浮現(xiàn),但這一步驟只是在拖延不可避免的事實(shí)。不管這部分資產(chǎn)的名義價(jià)格是多少,最終銀行將不得不出售其沒(méi)收的抵押品,并面臨真正的巨額損失。■

作者為美國(guó)Palo Alto咨詢(xún)公司主席