我國(guó)信托公司REITs業(yè)務(wù)初探

何武強(qiáng) 歐露筠

隨著中國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的變化,房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)已不再局限于產(chǎn)品本身,資本實(shí)力成為房地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量

為刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì),國(guó)務(wù)院曾在出臺(tái)的“國(guó)九條”中提出通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金等創(chuàng)新方式拓寬企業(yè)融資渠道,為我國(guó)信托公司大力開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)(以下統(tǒng)稱為REITs)提供了政策基礎(chǔ)與條件。

所謂REITs,是指信托公司通過(guò)發(fā)行受益憑證募集投資者的資金,然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資,并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。

設(shè)立REITs一方面可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道;另一方面為保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者及個(gè)人提供具有較高流動(dòng)性的投資對(duì)象,使REITs購(gòu)買者在保持資金流動(dòng)的同時(shí),參與原本需要大量資金的房地產(chǎn)投資,并獲取房地產(chǎn)投資及經(jīng)營(yíng)收益。

目前我國(guó)的REITs主要有三類,一是以房地產(chǎn)企業(yè)已建成的成熟物業(yè)為標(biāo)的提供信托融資,即標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品;二是直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的房地產(chǎn)投資基金,即通過(guò)信托募集資金以股權(quán)或債權(quán)的形式投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),類似于國(guó)外的私募房地產(chǎn)基金;三是政府廉租房REITs。

發(fā)展REITs的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型行業(yè)。能否盡快建立健全多渠道融資體系,獲得足夠資金支持,已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的變化,房地產(chǎn)業(yè)的融資門檻逐步抬高,再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施,房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)已不再局限于產(chǎn)品本身,資本實(shí)力成為房地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。

由于目前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初期,房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多、質(zhì)量參差不齊、資本市場(chǎng)融資渠道不通暢,使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要依靠銀行信貸等間接融資手段,但這種模式在一定程度上加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。因此,如何減少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴,降低銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),借鑒成熟市場(chǎng)的REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn),創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道就具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

第一,REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定,與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低,有相對(duì)較低的波動(dòng)性,在通貨膨脹時(shí)期也具有保值功能。同時(shí),REITs以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,可通過(guò)不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營(yíng)方式等投資組合來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn),還可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價(jià)證券投資以分散風(fēng)險(xiǎn)。

第二,REITs必須將大部分的收入(美國(guó)、新加坡以及香港都規(guī)定在90%或以上)作為紅利分配,投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入,一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。

第三,REITs是以證券化方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值。證券在發(fā)行后可以在次級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易,投資者可以隨時(shí)在市場(chǎng)上買賣證券,有助于資金的流通,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性;上市交易的REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資,信息不對(duì)稱程度低;而且REITs經(jīng)營(yíng)權(quán)與所有權(quán)高度分離,通過(guò)專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理,可以使房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)績(jī)效大幅度提高。

由此可見(jiàn),目前發(fā)展REITs有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān),有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范運(yùn)作與行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化;同時(shí),發(fā)展REITs可以匯集大量的資金投資于房地產(chǎn)業(yè),有利于增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求,活躍房地產(chǎn)的一、二級(jí)市場(chǎng),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)盡早進(jìn)入資本運(yùn)營(yíng);REITs提供了一條普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的較好渠道。其特有的運(yùn)行機(jī)制可以保證集中大量的社會(huì)資金,從而產(chǎn)生相當(dāng)大的市場(chǎng)強(qiáng)度與規(guī)模經(jīng)濟(jì),具有較高的投資回報(bào)和相對(duì)較低的投資風(fēng)險(xiǎn),是一種比較理想的投資資本市場(chǎng)的工具。

發(fā)展REITs的主要運(yùn)作模式

1.財(cái)產(chǎn)信托模式的REITs

此類REITs的基本運(yùn)作模式見(jiàn)圖1。REITs的收益主要來(lái)源于標(biāo)的物的租金收入及物業(yè)增值。REITs存續(xù)期間分配的收益為標(biāo)的物的租金收入。REITs到期后的清算分配可以采用兩種方式:物業(yè)分配和資金分配。

2.股權(quán)和債權(quán)投資模式的REITs

此類REITs的基本運(yùn)作模式見(jiàn)圖2。

在本REITs模式下,信托公司將REITs募集資金用于房地產(chǎn)企業(yè)(項(xiàng)目公司)的股權(quán)與債權(quán)投資。REITs收益主要來(lái)源于貸款利息收入和股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益。REITs存續(xù)期間分配的收益為主要貸款利息收入。REITs到期后的清算分配?！?/p>