當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題及對策研究

趙 剛

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點,為我國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。但是因為房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚,歷史短,發(fā)展過于迅速,在很多方面還存在著不同程度的問題,阻礙著這個行業(yè)的健康發(fā)展。因此,在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮,房價持續(xù)攀升的今天,我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題,并且探討出有效的解決途徑,以促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè) 問題 對策

進(jìn)入二十世紀(jì)九十年代,中國的房地產(chǎn)業(yè)開始崛起,并迅速發(fā)展,現(xiàn)今已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。該行業(yè)關(guān)乎國計民生,并已遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了經(jīng)濟(jì)范疇,對國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建、社會安全以及政治穩(wěn)定起到了至關(guān)重要的作用。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的特征及其發(fā)展歷史和相應(yīng)的調(diào)控手段

1.房地產(chǎn)業(yè)的特征

房地產(chǎn)有其固有的特征。(1)地域性。房地產(chǎn)的特征是以土地的特征為基礎(chǔ)的。由于土地的不可移動性,就帶來了建造在其上的房屋建筑物的不可移動性,這就決定了房地產(chǎn)具有明顯的地域性。(2)具有耐用性和長期性。房屋的正常使用年限是由它的建筑結(jié)構(gòu)、用材質(zhì)量、施工質(zhì)量及當(dāng)?shù)貤l件下的自然磨損情況決定的,是房產(chǎn)所有人可以正常使用的年限。經(jīng)國家專業(yè)部門的測算,鋼筋混凝土的房屋為100年,磚混一等的房屋為80年,可見,房地產(chǎn)具有耐用性和長期性。(3)具有有限性和稀缺性。土地的稀缺性,城市規(guī)劃限制,如建筑密度、容積率、技術(shù)制約、建設(shè)周期較長等因素決定了一定時期內(nèi)房屋的供給是有限的。若短時期需求集中出現(xiàn)就容易造成供不應(yīng)求的局面,使房地產(chǎn)價格迅速上漲,如果控制不當(dāng),有可能導(dǎo)致其泡沫的產(chǎn)生。(4)具有投資和消費的雙重性,使其在一定的時間和空間上具有保值、增值的特性。房地產(chǎn)既是一種消費財產(chǎn)也是一種資本財產(chǎn)。由于它的有限性和稀缺性,導(dǎo)致其價格走勢為上升趨勢,因而在一般情況下,房地產(chǎn)便具有了保值增值的特性,就會成為逐利資本的追逐對象,如果投機(jī)資本大量涌入房地產(chǎn)市場,就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的非理性上漲。(5)具有一定的周期性。房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè),屬于固定資產(chǎn)投資的范疇,受國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的制約和影響較大,因此它具有一定的周期性。(6)房地產(chǎn)業(yè)不是一個絕對獨立的產(chǎn)業(yè),它與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度極高,如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密不可分的關(guān)系,同時,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生,如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估,房地產(chǎn)中介等,故房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的諸多領(lǐng)域都有著密切的聯(lián)系,對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率是很高的。據(jù)統(tǒng)計,在我國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1至1.5個百分點。鑒于房地產(chǎn)的上述特征及由此所產(chǎn)生的作用,政府對于該行業(yè)除了采用經(jīng)濟(jì)手段(包括金融和稅收)進(jìn)行調(diào)控外,還必須行使政府的行政干預(yù)管理和調(diào)控的職能。

2.我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其相應(yīng)的調(diào)控手段

(1)住房商品化試點與第一次房地產(chǎn)熱

改革開放以后,我國開始了住房制度改革,住宅商品化的工作開始推進(jìn)。1979年,西安、南寧、柳州、梧州四個城市率先開始了全價向個人出售住宅的試點。1980年,鄧小平對城鎮(zhèn)住房制度改革提出出售公房,調(diào)整租金,提倡個人建房、買房的設(shè)想。1992年南巡講話后,房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展。1992年-1993年,我國出現(xiàn)了第一次房地產(chǎn)熱。但過度膨脹的房地產(chǎn)熱導(dǎo)致投資規(guī)模和信貸規(guī)模膨脹引發(fā)了國內(nèi)的通貨膨脹。隨后,從1993年7月開始,我國政府開始著手整頓金融秩序,控制金融資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)量。

(2)住房分配貨幣化與住房二級市場的形成

1998年7月3日,國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,規(guī)定從1998年下半年停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,同時實行積極的稅收政策和住房金融政策,鼓勵居民住房消費,尤其是銀行推出了個人購房按揭貸款業(yè)務(wù),有效激發(fā)了長期被壓抑的購房需求,住房消費有效需求迅速釋放,這標(biāo)志著我國實行了四十多年的福利分房制度發(fā)生了根本性變革,住房供應(yīng)體系逐步走上了住宅建設(shè)市場化和住房消費貨幣化的道路。從1999年下半年起,住房二級市場開始放開,允許房改房上市交易,增加了個人購房的支付能力,使住房需求在短時間內(nèi)迅速增加。另外,隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展,城市人口增加,大規(guī)模城市改造和居民拆遷,使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。

(3)土地市場規(guī)范化與第二次房地產(chǎn)熱

2002年,為了整頓土地市場秩序混亂及土地尋租等問題,國土部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,規(guī)定經(jīng)營性用地必須實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓政策。從此,土地市場走向了規(guī)范化發(fā)展的道路,也催生了中國的第二次房地產(chǎn)熱。2003年6月,鑒于新一輪房地產(chǎn)熱可能引發(fā)的投資風(fēng)險,中央發(fā)布了“121”號文件,規(guī)定對手續(xù)不全,自有資金不全的房地產(chǎn)項目不得發(fā)放貸款,不得使用銀行貸款墊資,房地產(chǎn)項目必須主體封頂才能發(fā)放按揭貸款等。2004年4月,國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項目)固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同時,國務(wù)院辦公廳發(fā)文,要求半年內(nèi)停止審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地,全面清理整頓在建、擬建項目,暫停部分項目的開工建設(shè)。

(4)支柱地位的確定與第三次房地產(chǎn)熱

2003年9月,為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,國務(wù)院發(fā)布了“18”號文件,首次公開肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位,并明確提出房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。

為了解決我國局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱,自2005年3月起,國務(wù)院建設(shè)部等政府部門連續(xù)頒布“雙八條”,穩(wěn)定房價時間表《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等相關(guān)政策,對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。此次調(diào)控最大的不同就是將調(diào)控的重點指向需求,特別是抑制投資性和投機(jī)性房地產(chǎn)需求。2006年4月28日,為了抑制投資需求央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點,其中,五年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。2006年5月17日,國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施(通常稱之為“國六條”),包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面,隨后一系列細(xì)則陸續(xù)出臺。從九部委十五條調(diào)控細(xì)則到住房結(jié)構(gòu)調(diào)控的“165”號文件說明,到規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營方式的“166”號文件,再到限制外資入市“171號”文件以及最新的強(qiáng)征個稅的“108”號文件。新一輪宏觀調(diào)控的核心,是做好穩(wěn)定房價的工作,保證低收入家庭的住房需求,打擊房屋投機(jī)等非理性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。

二、目前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及所存在的問題

1.目前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點,為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點,間接拉動0.6-1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資高速增長,供銷兩旺,供求總量基本平衡。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1-9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元,同比增長32.8%,高于固定資產(chǎn)投資增幅(31.4%)1.4個百分點,占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8%。其中新開工面積增長30.4%,購置土地面積同比增長44.7%,增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積同比增長38.9%,與前兩年增幅持平,商品房竣工面積增長34.9%,銷售面積增長35.9%,銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點,出現(xiàn)了供銷兩旺的態(tài)勢,但到了2008年下半年,一場席卷全球的金融海嘯,給我國的經(jīng)濟(jì)帶來了一些負(fù)面的影響,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩已是不爭的事實。各地房價應(yīng)聲下落,特別是一線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“跳水走勢”。居民的消費水平明顯下降,由于對危機(jī)的恐懼,大多數(shù)人采取了“現(xiàn)金為王”的策略,對房產(chǎn)的消費采取了觀望的態(tài)度,更有甚者,一些貸款買房的消費者因不堪資產(chǎn)縮水而采取“斷供”的方式,使國家金融資產(chǎn)的安全也受到了威脅,還有一些投資中國房地產(chǎn)的國際大財團(tuán),由于金融風(fēng)暴的影響使其財力受損,從而減少對我國國內(nèi)房地產(chǎn)的投資,甚至競相拋售國內(nèi)房產(chǎn)。至此,我國房地產(chǎn)市場迎來了一個寒冷的冬天。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)言這個冬天不但寒冷,而且漫長。我國政府為了應(yīng)對金融危機(jī),采取了積極的貨幣政策,在短短的時間里連續(xù)三次降息,并采取了降低存款準(zhǔn)備金比率和去除銀行信貸上限指標(biāo)等配套措施,加大資金的投放力度,降低稅賦等來刺激國內(nèi)需求。2009年1月,我國房地產(chǎn)市場便有了復(fù)蘇的跡象,一些主要城市的房屋交易量開始有所增加,成交價格也止跌回升。那么,出手的購房者又是以怎樣的心態(tài)來購房呢?據(jù)南方周末記者觀察,有這樣的三種心態(tài)人在購房:其一,三、四十歲,即將結(jié)婚或者生了孩子要換房,觀望了半年甚至一年兩年,發(fā)現(xiàn)降價無望,在回暖壓力之下倉惶買入。其二,一些先知先覺的消費者,擔(dān)心宏觀經(jīng)濟(jì)未來可能出現(xiàn)通貨膨脹,出于資產(chǎn)保值的考慮而出手購房。其三,一些精明的香港基金經(jīng)理紛紛開始到北京、上海購買高檔物業(yè),主要用作投資。另外,目前國內(nèi)保險業(yè)已經(jīng)被主管部門允許直接投資于房地產(chǎn)市場,還有備受觀注的房地產(chǎn)投資信托基金,它們也已經(jīng)出手了。這些力量,均為我國現(xiàn)今房地產(chǎn)市場迅速回暖的生力軍。但是,在這些繁榮的背后,我們卻不能忽視其中存在的問題。

2.目前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

(1)土地資源的浪費與流失。由于開發(fā)的失控和無序發(fā)展,導(dǎo)致耕地面積縮減,一些開發(fā)商受利益的驅(qū)使,擅自改變土地的使用性質(zhì),更有甚者,為了逃避了衛(wèi)星監(jiān)測,將開發(fā)的地產(chǎn)項目與農(nóng)業(yè)大棚生產(chǎn)掛起了鉤。土地是人類賴以生存的基本要素,如果不加以控制,盲目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),未來我們的子孫將只能對著那些鋼筋混凝土的“森林”喟嘆了。

(2)商品房空置量增加,而且有進(jìn)一步擴(kuò)大的傾向。由于人們購房的目的之一是投資,獲取其中的差價是最終目標(biāo),因此,買房而未使用會導(dǎo)致短期市場虛假繁榮,令房地產(chǎn)價格大起大落,不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展,據(jù)統(tǒng)計1993年底商品房空置面積達(dá)到5000萬平方米,此后這一指標(biāo)持續(xù)上升,2000年達(dá)9000萬平方米,到2003年11月底已突破1億平方米,同比增長6.5%,其中,空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例是商品房的空置率一般應(yīng)控制在10%左右,而中國的空置率已接近20%,而且隨著中國人口結(jié)構(gòu)的變化,“四二一”的家庭模式將會使商品房的空置率進(jìn)一步擴(kuò)大。

(3)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我國金融體制的關(guān)系很不合理,會導(dǎo)致金融風(fēng)險的發(fā)生。我國房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源,除了一部分大型的地產(chǎn)商在股市融資,很大一部分資金仍依賴銀行信貸。隨著個人住房按揭貸款的普及,絕大多數(shù)購房者的購房資金依賴于銀行。由于我國居民的收入水平相對較低,收入的穩(wěn)定程度也不是很高,未來的還貸能力存在著不確定性,這會誘發(fā)金融資產(chǎn)的不良性,導(dǎo)致未來風(fēng)險的發(fā)生。

三、我國政府應(yīng)采取的政策措施

上述問題是我國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中的一些瑕疵,是可以通過政府的調(diào)控政策得到解決的。談及政策,我認(rèn)為英國的H.K科爾巴奇在他的著作《政策》中闡述得十分精辟。他認(rèn)為,政策是“國家政權(quán)機(jī)關(guān)、政黨組織和其他社會政治集團(tuán)為了實現(xiàn)自己所代表的階級、階層的利益與意志,以權(quán)威形式標(biāo)準(zhǔn)化地規(guī)定在一定的歷史時期內(nèi),應(yīng)該達(dá)到的奮斗目標(biāo),遵循的行動原則,完成的明確任務(wù),實行的工作方式,采取的一般步驟和具體措施。政策具有以下特點:(1)階級性是政策的最根本特點。在階級社會中,政策只代表特定階級的利益,不反映所有人的意志。(2)正誤性。任何階級及其主體的政策都有正確和錯誤之分。(3)時效性。政策是在一定時間內(nèi)的歷史條件和國情條件下推行的現(xiàn)實政策。(4)表述性。就表現(xiàn)形式而言,政策不是物質(zhì)實體,而是外化為符號表達(dá)的觀念和信息。它由有權(quán)機(jī)關(guān)用語言和文字等表達(dá)手段進(jìn)行表述。由于政策的特點和作用,在一個健康持續(xù)的市場里,就必須有相適應(yīng)的政策和成熟、科學(xué)的監(jiān)管體系來進(jìn)行規(guī)范。記得索羅斯有過一段這樣的講話發(fā)人深省:“我在金融市場進(jìn)行投機(jī),我是按照通行的規(guī)則來做的。如果禁止投機(jī),我也不會投機(jī),如果允許投機(jī),那我就會投機(jī),所以我實際上是一個參與者,一個金融市場合法的參與者,我的行為無所謂道德與不道德,因為這里沒有所謂的道德。如果我違反規(guī)則,那我就是做錯了,但我沒有違反規(guī)則,我采取的行動有時會出現(xiàn)驚人的結(jié)果,這不是我的責(zé)任,這是制定游戲規(guī)則的人的責(zé)任,而且事實上,我更關(guān)心讓規(guī)則正確,我希望市場運(yùn)作良好,我只是一個市場的參與者,這是我的職業(yè)”。可見,市場的健康與否,不在于參與者的行為,而取決于政策即制定的游戲規(guī)則的正誤。

針對我國房地產(chǎn)市場存在的問題,我國的房地產(chǎn)政策的制定應(yīng)該從以下方面加以完善。

1.嚴(yán)格加強(qiáng)房地產(chǎn)用地的監(jiān)管,開發(fā)建設(shè)用地的規(guī)劃和城市的發(fā)展建設(shè)規(guī)劃相適應(yīng),杜絕土地性質(zhì)的隨意改變,土地的使用權(quán)限應(yīng)集中于國土資源部,防止在土地開發(fā)上的地方保護(hù)主義和權(quán)錢交易。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)的考評工作應(yīng)該完善,防止不夠資質(zhì)的公司介入其中,造成固定資產(chǎn)投資過熱,資源浪費和無序競爭的現(xiàn)象產(chǎn)生。

3.采取售租并舉的住房政策。“居者有其屋”這是一個理想化的世界,與中國的社會現(xiàn)狀和未來發(fā)展都不吻合,由于我國的居民收入水平還比較低,住房雖為生活必需商品,但擁有其產(chǎn)權(quán)則需較大投入。因房屋的產(chǎn)權(quán)屬于高檔商品行列,我國政府應(yīng)鼓勵百姓租用住房,并完善租房體系,改民間租用方式為官方租用管理模式,這樣既可以使住房消費理性化,提高百姓的生活品質(zhì),又可以抑制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。對于出售部分的房地產(chǎn)的價格應(yīng)該大幅度上漲,它的價格不應(yīng)以建造成本等相關(guān)成本費用做依據(jù),而是還要考慮土地稀缺性和不可再生性等因素以及環(huán)保等因素,昂貴的價格可以使擁有其房屋所有權(quán)為少數(shù)人的專利,真正使擁有住房所有權(quán)的行為是一種真實有效的消費行為,而不是以銀行信貸的墊資消費行為(個人購房信貸將最終取消),這在一定程度上解決了我國貧富分化的現(xiàn)實問題,同時也使中國百姓真正過上自己的生活而不是為子孫后代積累財富,使我們的后代從小就能學(xué)會自食其力,建立良好的民族生存觀,國家對房地產(chǎn)商取得的高額利潤征收相應(yīng)的暴利稅,充實國庫,并用以改善和補(bǔ)貼租住房屋者的生活。由此可以改變我國房屋自有率過高的現(xiàn)狀(我國城市居民住房自有率高達(dá)82%)而發(fā)達(dá)國家美國和英國僅為68%和56%。其他歐洲國家僅為30%-50%)。隨著人口數(shù)量的減少,過高的住房自有率會使未來的房屋空置量增加,新開工房屋量就會受到影響,房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展就會受阻,供大于求的局面將對未來房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重創(chuàng)。同時,房屋自有率的商企也加大了城市改造拆遷的成本。

4.對房地產(chǎn)業(yè)的資金來源做好合理組合,降低房地產(chǎn)商以銀行信貸進(jìn)行開發(fā)的比率,防止金融風(fēng)險的產(chǎn)生。

我國房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展,應(yīng)該著眼于中國自己的國情,出臺的相關(guān)政策力求適時適當(dāng),既要借鑒國外成功的經(jīng)驗,又要避免過度迷信,要建立一套我們自己的切實可行的科學(xué)完備的政策體系,為我國的房地產(chǎn)業(yè)保駕護(hù)航。