我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位的理論分析

皮文華 邱力生

中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

內(nèi)容摘要:我國房地產(chǎn)業(yè)一直是人們密切關(guān)注的領(lǐng)域,一則是其具有與人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)密不可分的特性;二是其增長速度驚人,房價(jià)上漲過快,引發(fā)許多問題;三是人們對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位的觀點(diǎn)存在分歧。房地產(chǎn)業(yè)的地位如何認(rèn)識,這既是個(gè)理論問題又是重要的現(xiàn)實(shí)問題,本文對此進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè) 支柱產(chǎn)業(yè) 金融安全 產(chǎn)業(yè)政策

近年來,國內(nèi)有一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不是我國國民經(jīng)濟(jì)和地方經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè),這實(shí)際上是把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)不同產(chǎn)業(yè)的作用與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際偏差混為一談。房地產(chǎn)業(yè)的地位如何認(rèn)識,這既是個(gè)理論問題又是重要的現(xiàn)實(shí)問題,需要進(jìn)行深入探討。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的特征

一般來說,支柱產(chǎn)業(yè)具有四個(gè)特征:一是高產(chǎn)業(yè)比重。它必須是在一定時(shí)期的國民經(jīng)濟(jì)中占有比較重要的地位,具有增長能力強(qiáng)、增長率高、貢獻(xiàn)率大的特征;二是高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。支柱產(chǎn)業(yè)必須具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,能通過產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)力,直接和間接地帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展;三是高市場需求。支柱產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品必須具有廣闊的市場前景和旺盛的社會(huì)需求,并能在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)保持持續(xù)增長穩(wěn)定發(fā)展的勢頭;四是高科技含量。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)無疑具有以上特征,所以在現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)是支柱性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然,支柱性產(chǎn)業(yè)也具有階段性,在未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)動(dòng)搖。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),是與我國國情相適應(yīng)的。我國是人口大國,但城市人口比重較低,自改革開放以來,城市化率雖然提高很快,但總體水平跟發(fā)達(dá)國家相比較,仍然有相當(dāng)一段距離,隨著我國城市化率的提高和城市人口的增加,房地產(chǎn)需求十分旺盛。一方面居民自主的剛性自住需求和改善性住房需求有著非常大的市場空間,另一方面城市改造和建設(shè)也給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了相當(dāng)數(shù)量的被動(dòng)需求。

房地產(chǎn)業(yè)既是支柱產(chǎn)業(yè)又是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),這體現(xiàn)在要發(fā)展經(jīng)濟(jì),必須超前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)商品的形成需要耗用較長的時(shí)間,一般一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期平均需要4年多時(shí)間,所以相對于對房地產(chǎn)商品提出需求的其他行業(yè)而言,房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)一般需要超前。另外,房地產(chǎn)的投資開發(fā)還會(huì)引發(fā)對其它許多行業(yè)的需求,對相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生程度不同的帶動(dòng)作用。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),這個(gè)結(jié)論是肯定的,不能因?yàn)槠浒l(fā)展中存在的問題就否認(rèn)它的支柱性質(zhì),也不能否定其經(jīng)濟(jì)規(guī)律的性質(zhì),要客觀地評價(jià)。

房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)內(nèi)需、保增長中的作用

近幾年,我國宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長導(dǎo)致了流動(dòng)性過?，F(xiàn)象的產(chǎn)生,在一定程度上加速了房價(jià)的過快增長,對我國房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。然而,美國的次貸危機(jī)使得全球的金融海嘯愈演愈烈,各國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重打擊,我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑。為了遏制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑趨勢,中央政府推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的措施。由于房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、融資量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動(dòng)力強(qiáng)的特點(diǎn),在擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長中的作用非常明顯。因?yàn)樽鳛樾枨笫袌?房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)提供生產(chǎn)資料并配合其發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響了60余個(gè)行業(yè)。據(jù)估算,房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)中,由房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動(dòng)的其他產(chǎn)業(yè)投資,居民消費(fèi)和建筑裝飾品,耐用消費(fèi)品的消費(fèi)支出對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)大于其本身對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。其中,直接貢獻(xiàn)約占40%,間接貢獻(xiàn)約60%。房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率達(dá)到了20%。所以,通過房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展來帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)需求的增長無疑是擴(kuò)大內(nèi)需的重要方面。所以說,房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)的內(nèi)需是最直接、最有效的市場。

房地產(chǎn)業(yè)在國家金融安全中的重要性

中國證監(jiān)會(huì)(CSRC)于1999年4月以國家統(tǒng)計(jì)局制定的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》為主要依據(jù),將產(chǎn)業(yè)分為三級,13個(gè)門類,86個(gè)大類和307個(gè)種類,CSRC把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的門類排在第15位。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了其與金融行業(yè)密不可分。從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來說,把房地產(chǎn)歸類于金融產(chǎn)業(yè)更加準(zhǔn)確,這在摩根斯坦利和標(biāo)準(zhǔn)普爾共同推出的全球產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(Global Industry Classification Standard,GICS)以及倫敦金融時(shí)報(bào)推出的全球分類系統(tǒng)(Global Classification Standard,GCS)中得到了充分印證,作為投資型的產(chǎn)業(yè)分類體系,GICS和GCS的分類標(biāo)準(zhǔn)既考慮了產(chǎn)品類型,同時(shí)也結(jié)合了消費(fèi)者的市場需求,更著重考慮到產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資價(jià)值的同一性,即從生產(chǎn)者立場向消費(fèi)者立場轉(zhuǎn)移,因此,GICS和GCS 均將房地產(chǎn)業(yè)歸類于金融行業(yè)。

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程表明,房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相互支持、相互依存、共同發(fā)展,而且房地產(chǎn)市場的起伏波折與金融及相關(guān)政策變動(dòng)密切相關(guān)。一方面,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的大力支持;另一方面,房地產(chǎn)業(yè)又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。對銀行貸款過分依賴的現(xiàn)狀是我國房地產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)無法改變的,房地產(chǎn)業(yè)貸款同時(shí)也是金融業(yè)的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。因此可以說,我國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上也是房地產(chǎn)金融的問題,房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到金融業(yè)會(huì)給我國金融安全帶來不良的后果。所以,我國要解決金融安全問題,不應(yīng)輕視房地產(chǎn)業(yè)的重要性。

房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及配套改革的實(shí)施

為了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展并使之符合科學(xué)發(fā)展觀的要求,房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及配套改革應(yīng)該有條不紊的進(jìn)行。

(一)改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入門檻制度

在考慮地區(qū)差異的前提下,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入門檻制度進(jìn)行大幅度改革。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻制度于2000年才得以建立和完善,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》,建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》,根據(jù)該規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級:一級開發(fā)企業(yè)注冊資本不低于5000萬元,二、三、四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)注冊資本分別不低于2000萬元、800萬元和100萬元。準(zhǔn)入門檻制度對規(guī)范我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為,促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了建設(shè)性作用。然而,過低的準(zhǔn)入門檻使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場秩序混亂,以至于產(chǎn)生誰都能進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),誰都能搞房地產(chǎn)的假象。

房地產(chǎn)業(yè)是專業(yè)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),投入大,周期長,政策性強(qiáng),對于技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、管理、資金都有很高的要求,大量的外行和小企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)必然隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn):一是市場風(fēng)險(xiǎn),在房地產(chǎn)業(yè)日趨規(guī)范后,市場必然會(huì)優(yōu)勝劣汰,大批有失專業(yè)水準(zhǔn)的開發(fā)商面臨淘汰出局;二是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),低水平的開發(fā)不僅不能為城市居民提供高品位的商品,還會(huì)造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。因此,我國房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)區(qū)域特征提高房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻,不能搞一刀切。

(二)改革現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)金融政策

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資本金制度是地方政府根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第248號)的規(guī)定以及《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定投資項(xiàng)目資本金比例》(國發(fā)(2004)13號)的通知精神而制定的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資本金不低于項(xiàng)目總投資額的35%。內(nèi)源性資金不足和外源性資金來源渠道單一是房地產(chǎn)業(yè)的通病,為了克服這一通病給房地產(chǎn)業(yè)帶來的不利影響,有必要采取雙管齊下的辦法來改變這一局面。一方面,大幅提高自有資本金的比例來解決內(nèi)源性資金不足的問題。這對自有資金不高、過分依賴銀行貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目抑制作用會(huì)更強(qiáng),而這一類項(xiàng)目一般都包含著許多風(fēng)險(xiǎn)。這樣做首先可以減緩房地產(chǎn)業(yè)的增長速度。房地產(chǎn)業(yè)增長速度太快往往帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)過熱,使能耗、物耗過高的企業(yè)能夠維持下去,這不利于產(chǎn)業(yè)調(diào)整。其次,能夠抑制中小資本大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),使現(xiàn)有資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)更能有效地發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的作用。再者,能夠有效防止銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)。因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)主要是靠銀行貸款,遇到金融危機(jī)或者其他經(jīng)濟(jì)問題時(shí),其還款能力差容易導(dǎo)致銀行不良債權(quán)的出現(xiàn)。另一方面,加快推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,解決外源性資金來源渠道單一給房地產(chǎn)業(yè)造成的資金瓶頸。.

(三)完善與《物權(quán)法》相配套的拆遷管理制度

近年來城市建設(shè)中的拆遷安置問題呈逐年上升趨勢,各地的“釘子戶”事件層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)要得到健康發(fā)展必須完善現(xiàn)行的拆遷管理制度,使之既能滿足城市建設(shè)快速發(fā)展的需要,又能相應(yīng)化解因拆遷而引發(fā)的社會(huì)矛盾。因此,建立與《物權(quán)法》相配套的拆遷管理制度顯得異常迫切。

第一,以人為本的思想要在拆遷過程中得到具體的體現(xiàn),政府強(qiáng)制拆遷的權(quán)力必須在維護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán),保證被拆遷人得到合理賠償?shù)那疤嵯潞侠硎褂?第二,區(qū)別對待公益目的與商業(yè)目的的拆遷,強(qiáng)制拆遷只能用于公益目的的市政建設(shè),對商業(yè)目的的拆遷應(yīng)做出嚴(yán)格限制;第三,對房價(jià)的評估要公正、公平,嚴(yán)格監(jiān)管估價(jià)機(jī)構(gòu)及人員的職業(yè)行為;第四,對房屋拆遷中腐敗行為要及時(shí)按中央紀(jì)委關(guān)于推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭“六項(xiàng)措施”嚴(yán)厲查處,堅(jiān)決制止司法部門縱容和幫助濫用強(qiáng)制拆遷的行為。

(四)從三元供應(yīng)體制過渡到二元供應(yīng)體制

按照現(xiàn)行的住房保障制度設(shè)計(jì),低收入家庭可以住廉租房和購買經(jīng)濟(jì)適用房,中低或者中等收入家庭可以購買限價(jià)商品房,高收入家庭可以購買商品房,確立了我國住房制度的三元供應(yīng)結(jié)構(gòu),即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房。然而,上述三個(gè)層次既無嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn),又無明確的退出機(jī)制,不可避免地出現(xiàn)尋租行為。廉租房作為低收入家庭的住房保障措施無可厚非,經(jīng)濟(jì)適用房作為低收入家庭的保障措施必須輔之以完善的退出機(jī)制。只有這樣才能保障社會(huì)公平。住房商品化是不可避免的歷史潮流,房地產(chǎn)業(yè)只有堅(jiān)持市場化才能合理配置資源,從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房的三元供應(yīng)體制過渡到廉租房、商品房的二元供應(yīng)體制,推進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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