歲末土地大戰(zhàn)意興正酣

楊　俠

11月20日，位于北京市順義區(qū)的天竺22號地以50.5億元的總價、29859元／平方米的樓面地價刷新了北京土地公開拍賣成交總價和單價紀(jì)錄。這場突如其來的土地大戰(zhàn)不但造就了繼方興地產(chǎn)之后的又一匹國企“黑馬”——大龍地產(chǎn)，也讓世人警醒，2009年雖已接近尾聲，然土地大戰(zhàn)依舊意興正酣。

土地供應(yīng)計劃多未能完成

資料統(tǒng)計顯示，雖已臨近年底，北京、廣州、武漢、成都等地紛紛加大土地供應(yīng)量，形成新一輪供地小高潮。據(jù)思源數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至9月底，全國多數(shù)大城市僅完成全年住宅用地供應(yīng)計劃的不到50％，其中，北京市通過招拍掛方式完成住宅用地供應(yīng)469公頃，與全年1100公頃的供地計劃相比，也僅完成43％。上海完成住宅用地供應(yīng)523公頃，占全年供應(yīng)計劃的60％；而廣州、深圳的住宅用地供應(yīng)均不足200公頃，僅分別完成全年計劃的35％和23％。一線城市面臨著建設(shè)用地供應(yīng)不足的問題。數(shù)據(jù)還顯示，重慶、南京、長春等地的住宅用地供應(yīng)也才分別完成全年計劃的50％、32％、1％。

由于需求旺盛導(dǎo)致供不應(yīng)求，部分城市臨近年底仍在加大供地力度。資料統(tǒng)計指出，北京在9月30日兩塊商品住宅性質(zhì)土地成交后，10月僅成交一宗住宅用地，而11月北京公開的土地出讓信息17塊，其中純住宅性質(zhì)用地4塊，成為今年第二季度集中土地供應(yīng)后，又一次土地集中供應(yīng)。武漢11月新推出11宗地；成都近期擬出讓的20宗地，其中1O宗地都將在12月出讓。另據(jù)了解，整個12月，廣州土地市場將密集出讓23幅地塊。廣州開發(fā)區(qū)、番禺區(qū)小谷圍島大學(xué)城和花都南方花卉交易中心所在的巨幅住宅用地都將相繼拍賣。12月10日推的五幅大學(xué)城住宅地塊，總用地面積66208平方米，起拍價合約8.2億元；花都的6幅地塊占地面積共39萬平方米的住宅用地，底價高達(dá)9.7401億元：起拍價165億元的廣州亞運城地塊更將成為年末廣州土地供應(yīng)市場的重頭戲。這些地塊的入市，無疑將讓年底的土地市場好戲連臺。

大品牌開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p

對于此番年底的土地盛宴，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人早已明確表態(tài)，加大住宅用地供應(yīng)，意在抑制房價上升。

分析人士卻認(rèn)為，供地不能緩解房價壓力。雖然政府近年來加大了土地供應(yīng)，但開發(fā)商并沒有及時開發(fā)，而是拿回籠的資金去陪備新的土地。特別是近期拿地的一些企業(yè)，大多是資金實力輕為雄厚、土地儲備相對豐富的全國性大房企，其土地利用及項目開發(fā)周期多有全盤統(tǒng)籌，短期內(nèi)，恐難看到加大土地供應(yīng)對旁價產(chǎn)生的影響，反倒是房企高價拿地可能使現(xiàn)有在售項目進(jìn)一步有理由推高房價。

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月份北京、天津、寧波等地的土地成交皆有所增加。其中，北京順義的天竺22號地吸引了龍湖、遠(yuǎn)洋、保利、中建、合景泰富、融僑等地產(chǎn)大腕競相爭奪，在持續(xù)近一個半小時的190輪競價后，終被隸屬順義區(qū)人民政府的北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司“力壓群雄”，以50.5億元的價格成功收入囊中。大龍地產(chǎn)也因此一戰(zhàn)成名，該地塊亦受到各界矚目。此外，近期還較為活躍的競地企業(yè)包括：綠城以29.1億的總價競得杭州喜得寶地塊，溢價率高達(dá)88％，這也是繼9月以61億競得蘇州兩湖地塊后，綠城在土地市場上的又一大手筆；保利和融橋分別以17.9億、13.7億的總價競得南京兩住宅地塊，溢價率分別為88％、198％；雅居樂以43.41億的總價競得廣州2009年新的地王，溢價率高達(dá)152％；中海分別以41億、38.2億的總價分別將重慶和佛山地王收入囊中。大品牌開發(fā)商拿地?zé)崆殡m然彰顯了各自的實力，但此起彼伏的地王，也著實讓業(yè)內(nèi)人士為后市地價繼續(xù)推動房價上漲捏一把汗。

地價上漲恐難抑制

由于一線城市供地不足、地價高漲，一些開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，使得以南京、杭州、天津、成都、沈陽等為代表的發(fā)展熱點城市土地成交量持續(xù)上升。分析人士指出，雖然有些城市的土地出讓計劃已經(jīng)完成，但地方政府為了獲取土地收益，也可能趁勢加大推地力度，第四季度的供地?zé)岢笨赡軙榈亻_花。

而為了減少開發(fā)商的囤地現(xiàn)象，國土部近日連出嚴(yán)令，一方面開展劉哥建設(shè)用地“批而未用”嚴(yán)格核實工作，另一方面明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限，規(guī)定小城市(鎮(zhèn))的單幅土地不超過7公頃，中等城市的單幅土地不超過14公頃，大城市的單幅土地不能超過20公頃。這些規(guī)定的出臺并執(zhí)行，將使得總價“地王”有所減，也使得開發(fā)商囤地更為困難。另外，針對“囤地不開工”的情況，廣州、無錫等地已開始回收相應(yīng)土地，并加大處罰力度。

盡管種種跡象顯示，2009年末土地市場有可能呈現(xiàn)供需兩旺勢頭，但對于低價與房價的聯(lián)動上漲，機(jī)構(gòu)分析多表示無可奈何。國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼日前也對媒體透露，從長期來看，我國城市正處于加快發(fā)展的過程中，土地日益稀缺，價格還是要上漲。對此，任何人恐怕都難以抑制。