淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

張　瑋

摘要:土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一,有效的土地增值稅稅收籌劃對企業(yè)的生存和發(fā)展有著重要的影響。本文著重分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的主要方式,試圖為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供相關參考。

關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃與安排,盡可能地取得節(jié)稅利益。稅收籌劃的實質(zhì)是在不損害國家利益的前提 下提高企業(yè)經(jīng)濟效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經(jīng)濟體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制,伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場化程度的提高,房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌建立的方向發(fā)展,企業(yè)的并購更加頻繁,現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標和保障,因此,如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局,充分完全利用現(xiàn)有資源,在管理中合理利用資金,合理的進行稅收籌劃,節(jié)省資金,創(chuàng)造節(jié)稅收益,是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發(fā),結合相關的稅收優(yōu)惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對土地增值稅的籌劃進行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率,采取四級超率累進稅率形式,增值額與應扣除項目的比率越大,適用的稅率越高,應負擔的稅負越重。根據(jù)國家有關規(guī)定,四級超率累進稅率額分別是:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分,稅率為60%。

3.應稅項目和扣除項目的確定

應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策,具體如下:

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額為未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;超過應扣除項目金額的,應按其全部增值額計稅。同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應分別核算增值額和應稅金額。

(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產(chǎn),免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定:“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅?！?/p>

根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅,可大大降低房產(chǎn)的成本,這樣可實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權,但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應繳納營業(yè)稅的義務;而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權而發(fā)生了銷售不動產(chǎn)應繳納營業(yè)稅的義務。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房,此時,對合營企業(yè)提供土地使用權的行為將視為投資入股,而稅法中規(guī)定:“以無形資產(chǎn)投資入股,參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業(yè)稅”,因此,就會只對企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅,雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅,這樣,合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅,均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經(jīng)濟行為中,雖然企業(yè)取得了收入,但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權的變動,其收入也就只屬于勞務收入性質(zhì),所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi),僅依據(jù)稅法中有關營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負擔,還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業(yè)的稅收負擔。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式,在開發(fā)之初就確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免了開發(fā)后再銷售時繳納土地增值稅,大大減輕了企業(yè)的稅收負擔。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權和房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發(fā)生產(chǎn)權變動,企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅,這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負擔,為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定,以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳營業(yè)稅和土地增值稅,而且以不動產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權時也不需要補交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方,可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股,再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權的房地產(chǎn)達到銷售房地產(chǎn)的目的,從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規(guī)定:“現(xiàn)行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除?！边@些選擇性條款為企業(yè)提供了一個新的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,都會發(fā)生大量的借款,不可避免的會有大量的利息支出,而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中要注意的問題

稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益,實現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價值的提升。但是,房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時也有一定的風險性,因此,企業(yè)還要注意以下問題:

(一)稅收籌劃應以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進行稅收籌劃時應堅持依法原則,在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下,結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃,才能達到預期的效果和目標。

(二)稅收籌劃應注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對單個項目,單筆交易或者單個環(huán)節(jié)進行籌劃,而忽略了項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響,單純地追求通過稅費籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本,最終對企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此,企業(yè)進行稅收籌劃,管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項,也要關注企業(yè)日常經(jīng)營的各個方面,不僅需要財務部門的工作人員的合作,還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

綜上所述,稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)的稅收負擔,還要有利于提高企業(yè)的凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。企業(yè)只有合理的利用稅收優(yōu)惠政策,制定戰(zhàn)略稅收籌劃,才能發(fā)揮稅收籌劃的作用,保證企業(yè)的持續(xù)性的發(fā)展。

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(作者單位:濟南市城市建設服務中心)