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    房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的管控措施分析

    2019-10-21 14:57:13周蘇薇
    名城繪 2019年2期
    關(guān)鍵詞:項目成本房地產(chǎn)企業(yè)

    周蘇薇

    摘要:房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一大支柱產(chǎn)業(yè),在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 中起到了重要的作用。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場更加活躍、更趨理性的新形勢下,強(qiáng)化項目成本管理、降低成本費(fèi)用已成為現(xiàn)實的必然。加強(qiáng)項目過程管理,強(qiáng)化項目成本控制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);項目成本;控制措施分析

    一、房地產(chǎn)項目成本的主要構(gòu)成

    要做好成本的管理和控制工作,就要首先分析和把握房地產(chǎn)項目的主要成本構(gòu)成,了解哪一項是影響成本的主要因素、次要因素,哪一項是可控因素,哪些是不可控因素。然后根據(jù)各項因素的具體情況,采取有針對性的應(yīng)對措施,認(rèn)真抓好落實工作,把每一個項目、每一項成本都進(jìn)行深入、細(xì)致地分析,找準(zhǔn)切入點,把握關(guān)鍵點,把項目管理好,把成本控制住。從房地產(chǎn)項目的運(yùn)行情況進(jìn)行分析,構(gòu)成房地產(chǎn)項目的成本主要有:

    1、土地成本。主要是土地開發(fā)成本,其中包括用于支付土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的土地費(fèi)用;用于項目開發(fā)的前期策劃、可行性研究、環(huán)境評估、施工設(shè)計、地質(zhì)勘查、工程監(jiān)理、園林綠化以及現(xiàn)場“三通一平”的前期費(fèi)用;用于工資、福利、水電、辦公、勞動保護(hù)以及開發(fā)銷售過程中發(fā)生的間接費(fèi)用;用于設(shè)備購置費(fèi)、建筑工程費(fèi)的建筑安裝費(fèi)用;用于小區(qū)水、電、氣、通訊、道路綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用;用于公用設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用等等。這些費(fèi)用是房地產(chǎn)建設(shè)的配套和完善的必要投資,構(gòu)成了房地產(chǎn)成本的主要因素。

    2、工程成本。工程成本則是指在工程運(yùn)行過程中發(fā)生的各種資源消耗的總和,包括直接成本和間接成本。直接成本由材料費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)組成。間接成本包括項目施工過程中從事管理或施工所發(fā)生的各項支出,主要有人員工資、津帖、獎金、職工福利費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、檢驗費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用,是項目工程在施工過程中直接發(fā)生的各種費(fèi)用,是工程項目成本控制的重要因素。

    二、房地產(chǎn)項目成本控制的主要措施和途徑

    成本是項目施工過程中產(chǎn)生的各種耗費(fèi)的總和,包括人、機(jī)器、材料、管理和其他相關(guān)因素所發(fā)生的費(fèi)用,有的可控,有的不可控。但通過強(qiáng)化工序管理,明確管理責(zé)任等手段,可以有效地降低和控制成本。可以說,成本管理貫穿于工程項目管理活動的全過程,從項目中標(biāo)、現(xiàn)場施工,到竣工驗收,每道工序、每個環(huán)節(jié)都需要做好成本管理工作,

    (一)做好工程項目的成本計劃和預(yù)算工作

    成本管理就是過程管理,貫穿于項目開始到完工的全過程。計劃是一項工作的開始,更是一項工作的基礎(chǔ),有了預(yù)算和計劃,就能夠明確目標(biāo),掌握主動,就能夠根據(jù)計劃安排,做好每個環(huán)節(jié)的成本管理工作。在具體的管理工作中,項目管理者要從項目的組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置出發(fā),充分論證項目運(yùn)行過程中成本控制的可行性,并按照施工進(jìn)度的計劃要求,對目標(biāo)成本進(jìn)行分解和細(xì)化,使每個項目部門、每支施工隊伍都能夠有成本責(zé)任。

    (二)全員參與,營造講成本、降成本的良好氛圍

    計劃是工作的基礎(chǔ),特別是工程項目的成本預(yù)算和計劃,就需要通過一定的形式進(jìn)行分解。特別是要在整個工程項目過程中,大力宣傳成本理念、成本目標(biāo),鼓勵全體項目人員積極參與到成本的管理和控制工作中,要把整個項目的成本管理變成每個人的實際行動。

    (三)抓好過程控制,降低施工成本

    施工成本是整個項目成本的重要組成部分,因為涉及的人、物及其他相關(guān)因素較多,必須引起高度地重視并加以控制。從工程項目的整個過程來看,需要從以下幾個方面進(jìn)行控制:

    1、人工費(fèi)控制。人工費(fèi)的控制主要從數(shù)量上入手,就是要控制用工數(shù)量。在保證施工運(yùn)行正常的前提下,要減少或縮短某些不必要的工序流程,控制不必要的人員配置,降低人工費(fèi)用。

    2、材料費(fèi)控制。材料成本在整個工程成本中占有很大的比例,抓好材料成本的控制,就等于抓好了整個工程項目的成本管理。但管理的內(nèi)容廣,流程復(fù)雜,控制難度大。要做好材料成本的管理工作,必須從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、人員及合同管理等方面進(jìn)行控制。一是對材料用量的控制。在施工過程中,嚴(yán)格按照成本控制計劃的要求,實行材料限額制度,控制材料消耗量。同時,通過改進(jìn)施工技術(shù)、推廣應(yīng)用新新材料、新工藝等方式,降低材料消耗。二是對材料價格的控制。價格直接反映成本,在工程項目的材料采購中,需要深入市場進(jìn)行調(diào)查,掌握行情,貨比三家,擇優(yōu)采購。在保證質(zhì)量的前提下,合理組織材料運(yùn)輸,降低運(yùn)輸成本。

    (四) 應(yīng)用新技術(shù),降低工程施工成本

    在房地產(chǎn)業(yè)得到不斷發(fā)展的新形勢下,工程施工的新技術(shù)、新工藝得到廣泛的應(yīng)用和推廣,改變了以往的那種技術(shù)單一、施工效率低、管理效率差的狀況,取得了較好的效果。因此,隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范,必須注重持續(xù)改進(jìn)和技術(shù)更新,與應(yīng)用新材料、新工藝等結(jié)合起來,就可以保證項目施工的高效率、高水平,達(dá)到節(jié)約能耗、控制成本的目的。

    (五)加強(qiáng)安全管理,控制工程成本

    安全是最大的效益,保證了安全就降低了成本。在房地產(chǎn)項目施工中,安全與成本、質(zhì)量管理一樣,都貫穿于項目工程的全過程,包括人員安全、施工安全、設(shè)備安全、工藝安全,甚至還包括房地產(chǎn)項目中的合同安全。一系列的安全管理內(nèi)容決定了房地產(chǎn)項目必須經(jīng)以安全管理為核心,以成本管理為重點,切實抓好項目工程項目的過程管理。

    (六)重視質(zhì)量管理,控制工程成本

    在項目施工過程中,在確保安全的前提下,必須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。質(zhì)量管理也是項目管理工作中的一項自始至終的管理內(nèi)容,沒有質(zhì)量就沒有安全,沒有質(zhì)量就沒有效益。在房地產(chǎn)工程項目中,質(zhì)量的意義更加重要、更加深遠(yuǎn)。在質(zhì)量管理上,要把握與項目施工相關(guān)的各項工作質(zhì)量,包括合同、材料、施工、安全、人員素質(zhì)等方面的工作質(zhì)量。

    總之,成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理中的重中之重,影響的因素多,涉及面廣,需要房地產(chǎn)管理者客觀地面對市場,冷靜對待,認(rèn)真分析影響工程項目成本的各種因素,抓住重點,把握關(guān)鍵,按照工程項目的總體目標(biāo)和成本計劃的要求,認(rèn)真做好成本控制工作,在確保安全、質(zhì)量的基礎(chǔ)上,努力實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

    參考文獻(xiàn):

    [1].周景山.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的特點研究[J].財經(jīng)界.2010(18).

    [2].李健生.目標(biāo)成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的應(yīng)用[J].北方經(jīng)濟(jì).2009(20).

    (作者單位:河北家樂園地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

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