１０月或許是最后“出貨”機(jī)會

王智中

很多開發(fā)商教條主義、冒險(xiǎn)主義思想盛行,以為“秋天是收獲的季節(jié)”,做出“捂盤、惜售”等愚蠢行為,結(jié)果呢?也許今天沒有收成,反而要準(zhǔn)備“過冬”。

炒股要聽黨的話,這是股市名言,但真正按其行事者并不多,一則由于信息掌握得不充分,所謂的最新消息不過是“二手信息”,把握不了政策的動向,二則是過于貪婪,過于自信,聽不進(jìn)不同的意見,最終要么是“割肉”,要么是“套牢”?

其實(shí)樓市也一樣,因?yàn)橥苿庸墒?、樓市的?nèi)在動力一樣,即內(nèi)生經(jīng)濟(jì)發(fā)展和貨幣政策,千萬不要跟我講“剛性需求直接支撐了樓市”,這樣你就太抬舉剛性需求了,因?yàn)楝F(xiàn)在樓市、這個(gè)價(jià)位,沒有哪個(gè)剛性需求可以支撐起這個(gè)市場,誰能夠靠工資買得起北京150萬、上海200萬,深圳250萬的房產(chǎn)?當(dāng)一個(gè)市場脫離了真實(shí)需求,當(dāng)二手房中介店像發(fā)廊一樣開張(幾乎沒有一家發(fā)廊會續(xù)約再開上2年的),那么這個(gè)市場將和股市、期市沒有本質(zhì)區(qū)別,內(nèi)在動力都是貨幣政策,這就是所有樓市參考者(包括開發(fā)企業(yè)、基金、投行)對貨幣政策提心吊膽的原因?而決定政策的背后力量就是利益,政策本身就是利益妥協(xié)的產(chǎn)物。

不知大家近期是否聽到另外一種聲音,就是公平、公正的呼聲越來越大,這都會影響到政策走向,當(dāng)一個(gè)社會需要公平時(shí),就可能失去一些效率,當(dāng)一個(gè)社會需要效率時(shí),就可以失去一些公平,公平和效率就是政策天平的兩個(gè)秤砣。

請看以下消息:

央行行長周小川早先表示CPI控制在2%以內(nèi)

G20成員國澳大利亞央行率先加息0.25%

9月中國新增貸款預(yù)計(jì)僅維持在3000億-4000億(央行回收流動性的事實(shí))

國際投行率先“拋售”上海等地豪宅(內(nèi)線人士先撤一步)

官員房產(chǎn)申報(bào)制導(dǎo)致高檔二手房供應(yīng)量大增(送禮房需求進(jìn)一步萎縮)

國慶期間多數(shù)城市的一、二手房成交量繼續(xù)環(huán)比下降(剛性需求無力接捧)

……

如果把這些信息串在一起分析,就可以斷定,今年不會有“金九”,也不會有“銀十”,“金九銀十”是一廂意愿,或者說是一個(gè)銷售托辭。

為什么中國樓市曾經(jīng)存在著“金九銀十”呢?這其實(shí)是“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”或“產(chǎn)品導(dǎo)向”思維下的產(chǎn)物。中國生產(chǎn)經(jīng)營單位一般都以春節(jié)作為一個(gè)重要節(jié)點(diǎn),施工方要結(jié)算、銀行要收貸款、股東要分紅過年,一起樂呵樂呵,寄希望于明年風(fēng)調(diào)雨順,有個(gè)好收成。

直至2007年,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是這樣組織生產(chǎn)經(jīng)營活動的,年初消化去年積壓的產(chǎn)品,大力宣傳,故有“紅五月”之稱;當(dāng)年開工的項(xiàng)目,秋季拿到預(yù)售證,大力宣傳,故有“金九銀十”之稱,這都是“以銷定產(chǎn)”的傳統(tǒng)經(jīng)營模式(北方城市有季節(jié)原因)。上述開發(fā)經(jīng)營模式,在2007年之前都是適用的,因?yàn)槟翘幵凇肮┎粦?yīng)求”的年代,產(chǎn)品導(dǎo)向階段,生產(chǎn)什么,生產(chǎn)多少,就決定銷售什么,銷售多少。

但進(jìn)入2008年,供大于求,再加上宏觀調(diào)控,打亂了消費(fèi)者的需求節(jié)奏,所以需求的季節(jié)性消失了,既沒有“紅五月”,也沒有“金九銀十”。

2009年的樓市同樣是“政策市”,由于上半年不僅回補(bǔ)2008年的空缺,還“透支”了下半年的市場,故“金九銀十”是不存在的。全國商品房銷售的高點(diǎn)已經(jīng)在6月份出現(xiàn)了(季節(jié)性修正單月9465萬平方米),根據(jù)平衡預(yù)測法(2007*2=2008+2009),2009年9-12月的銷售面積約為3億平方米,月均7500萬平方米,與前8個(gè)月持平,但比6月高點(diǎn)下降17%-20%左右,而上海、深圳、北京等城市商品房成交量節(jié)節(jié)下滑就是明證。

進(jìn)入2009年的秋天,很多開發(fā)商教條主義、冒險(xiǎn)主義思想盛行,以為“秋天是收獲的季節(jié)”,做出“捂盤、惜售”等愚蠢行為,結(jié)果呢?也許今天沒有收成,反而要準(zhǔn)備“過冬”。

當(dāng)然沒有“金九銀十”,對開發(fā)企業(yè)來說,只不過一個(gè)階段性僵持或“小小意外”罷了,由于開發(fā)企業(yè)“內(nèi)在糧草,外有援兵”,大面積降價(jià)仍需時(shí)日。但根據(jù)“囚徒困境”,僵持期降價(jià)賣房,相對容易得多。

去年萬科以加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為名,識別形勢,率先降價(jià),因此招致業(yè)內(nèi)罵名,今年可能沒有大企業(yè)敢于承此重負(fù),但一些實(shí)力較小的無名企業(yè)可能率先降價(jià),提前讓自己上岸(我了解的一些小企業(yè)都是這個(gè)心態(tài))。但對于一些散客投資者來說,10月份或?qū)⑹亲詈蟮摹俺鍪謾C(jī)會”,如果過了這段時(shí)期,那么合同談判時(shí)間延長,隨時(shí)告吹。(作者為獨(dú)立地產(chǎn)評論員、社會學(xué)博士)