我國房地產(chǎn)市場中貨幣政策效果分析

廖榮榮

【摘要】 運(yùn)用VAR模型實(shí)證分析貨幣政策,在我國房地產(chǎn)市場內(nèi)部的傳導(dǎo)路徑及其效果。

【關(guān)鍵詞】 貨幣政策;房地產(chǎn)市場;傳導(dǎo)路徑

一、文獻(xiàn)綜述

目前國內(nèi)關(guān)于貨幣政策和房地產(chǎn)市場之間關(guān)系的研究大致可以分為兩個(gè)方向。

第一個(gè)方向,是分析貨幣政策變量對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。如王來福、郭峰(2007)發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價(jià)格有長期的持續(xù)正向影響,貨幣供應(yīng)量的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。利率變化對房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向影響,但在其長期動態(tài)影響逐漸減弱,并最終回歸到原點(diǎn)。貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率大于利率變化對房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率。

第二個(gè)方向,是研究房地產(chǎn)價(jià)格在貨幣政策宏觀傳導(dǎo)機(jī)制中的作用。何平、吳義東(2007)實(shí)證分析表明:我國房地產(chǎn)價(jià)格與其他主要經(jīng)濟(jì)變量之間存在著密切聯(lián)系,房地產(chǎn)價(jià)格有助于預(yù)測未來通貨膨脹。

現(xiàn)有關(guān)于貨幣政策和房地產(chǎn)市場之間關(guān)系的研究更多集中在房地產(chǎn)價(jià)格上,較少涉及貨幣政策在房地產(chǎn)市場內(nèi)部的傳導(dǎo)機(jī)制。

二、房地產(chǎn)市場中貨幣政策傳導(dǎo)路徑的理論分析

由于房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè),貨幣政策的變動自然會影響到房地產(chǎn)市場的流動性供給。寬松的貨幣政策伴隨的充足流動性供給會刺激房地產(chǎn)市場的投資和消費(fèi),相反,從緊的貨幣政策則會對投資和消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用。貨幣政策對供給的調(diào)控效應(yīng)是短期利率能夠影響房地產(chǎn)建設(shè)的一個(gè)重要原因。

價(jià)格最終是由供求關(guān)系決定,房地產(chǎn)市場也不例外,房地產(chǎn)市場投資和消費(fèi)形勢的變動必然會帶來房地產(chǎn)價(jià)格的改變。房地產(chǎn)價(jià)格的改變會通過Tobin Q效應(yīng)渠道、資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)渠道和預(yù)期效應(yīng)等渠道反過來影響房地產(chǎn)市場的供給和需求,房地產(chǎn)市場形勢的變化又會要求貨幣政策做出相應(yīng)的調(diào)整。貨幣政策通過供求層面?zhèn)鬟f到價(jià)格,價(jià)格再通過與投資和消費(fèi)的相互作用為貨幣政策進(jìn)一步調(diào)整提供依據(jù),貨幣政策正是通過這樣的方式在房地產(chǎn)市場中傳導(dǎo)并實(shí)現(xiàn)相關(guān)的政策意圖。

三、基于VAR模型的實(shí)證分析

實(shí)證結(jié)果顯示,信貸總量指標(biāo)對房地產(chǎn)供給和需求指標(biāo)并沒有顯著影響。嘗試把信貸總量指標(biāo)替換為全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中“國內(nèi)貸款”的數(shù)據(jù),實(shí)證結(jié)果沒有顯著的改善。這樣的結(jié)果是由兩方面原因造成:

首先,雖然資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)對信貸資金有比較大的需求,就我國信貸總量而言,房地產(chǎn)業(yè)所占比例并不很大。

其次,房地產(chǎn)業(yè)的資金來源并不局限于信貸資金,還有自有資金、外資、預(yù)收款等,信貸資金所占比例有限。

貨幣供應(yīng)量指標(biāo)僅對房地產(chǎn)市場的供給產(chǎn)生影響,對需求則沒有顯著影響,這和我國之前的房地產(chǎn)市場運(yùn)行實(shí)際也是吻合的。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程以及對房價(jià)上漲的預(yù)期等因素,我國房地產(chǎn)市場存在著旺盛的需求,幾乎是有多少供給就有多少實(shí)現(xiàn)的需求,表現(xiàn)在模型中就是貨幣政策對房地產(chǎn)市場需求調(diào)節(jié)作用不顯著,房地產(chǎn)市場的供給決定了房地產(chǎn)市場實(shí)際實(shí)現(xiàn)的需求。在這樣一個(gè)需求龐大而供給有限的市場中,由需求推動的一個(gè)上升的房地產(chǎn)價(jià)格趨勢也就自然形成。

四、結(jié)語

運(yùn)用VAR模型實(shí)證分析了貨幣政策在我國房地產(chǎn)市場內(nèi)部的傳導(dǎo)路徑及其效果。結(jié)果顯示:信貸政策對我國房地產(chǎn)市場的供給和需求沒有顯著的影響,貨幣供應(yīng)量能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的供給層面起到調(diào)節(jié)作用;貨幣政策在我國房地產(chǎn)市場中遵循“貨幣供應(yīng)量——房地產(chǎn)供給(投資)——房地產(chǎn)需求(消費(fèi))——房地產(chǎn)價(jià)格”這樣的傳導(dǎo)路徑,但是貨幣政策的整體傳導(dǎo)效率不高。

與目前關(guān)于貨幣政策和房地產(chǎn)市場關(guān)系的大多數(shù)研究不同,關(guān)注的重點(diǎn)并不在房地產(chǎn)價(jià)格,而是嘗試研究貨幣政策在我國房地產(chǎn)市場內(nèi)部的傳導(dǎo)路徑及其效果。在實(shí)證數(shù)據(jù)的選擇方面,沒有選擇投資額、銷售額這樣的總量指標(biāo),用商品房新開工面積和商品房銷售面積分別表示房地產(chǎn)市場的供給和需求,可以剔除房地產(chǎn)價(jià)格等物價(jià)變動的干擾,更好地反映房地產(chǎn)市場的供求狀況。只是對貨幣政策在我國房地產(chǎn)市場內(nèi)部的具體傳導(dǎo)路徑及其效果進(jìn)行了實(shí)證分析,對這樣的傳導(dǎo)路徑和效果的形成原因以及該如何優(yōu)化貨幣政策在房地產(chǎn)市場內(nèi)部的傳導(dǎo)機(jī)制,還需要做進(jìn)一步的研究。

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