我國前期物業(yè)管理中存在的問題及對策

郭慶祥　張　偉　李晨光

中圖分類號:F299.23 文獻標(biāo)識碼:A

內(nèi)容摘要:前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中的起始階段,也是物業(yè)管理中的重要環(huán)節(jié)。本文首先對前期物業(yè)的概念進行分析,然后揭示前期物業(yè)管理中存在的一些問題,進而結(jié)合我國實際情況,提出完善前期物業(yè)管理的一些建議。

關(guān)鍵詞:前期物業(yè) 前期介入 物業(yè)管理

前期物業(yè)的概念及特點

(一)前期物業(yè)的概念

關(guān)于“前期物業(yè)管理”的概念,無論是立法還是學(xué)界,并沒有一個統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實務(wù)中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)接管驗收之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務(wù)者角度積極參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的行為,即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。

對于前期物業(yè)概念,應(yīng)將前期介入和前期物業(yè)相區(qū)別,前期物業(yè)不應(yīng)包含前期介入,即應(yīng)僅指前期物業(yè)的第二階段?；诖?前期物業(yè)可定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作內(nèi)容僅或主要為規(guī)劃設(shè)計和工程施工建設(shè),這兩項工作由施工單位具體負(fù)責(zé)實施,發(fā)包方聘請監(jiān)理進行監(jiān)督,國家規(guī)劃和建設(shè)部門負(fù)責(zé)行政監(jiān)督,即使是施工現(xiàn)場的秩序維護和環(huán)境保護等,也是由施工單位負(fù)責(zé),因此沒有物業(yè)管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業(yè)管理的必要。

其二,在前期介入階段,物業(yè)合同是由開發(fā)商和其自主聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,通常該合同具有顧問性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)無指揮權(quán)、決定權(quán),只有顧問建議權(quán),因此,前期介入與物業(yè)管理的含義相去甚遠(yuǎn)。

(二)前期物業(yè)的特點

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建筑單位通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住,在業(yè)主大會成立之前,業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設(shè)單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等內(nèi)容進行驗收。

涉及三方主體且法律關(guān)系具有復(fù)合性。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業(yè)主是買賣合同關(guān)系;在建筑單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時,二者之間是委托合同關(guān)系;建筑單位是作為業(yè)主的代理人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托代理關(guān)系;當(dāng)物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)時,與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關(guān)系。

建筑單位占據(jù)主導(dǎo)地位。在前期物業(yè)管理中,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間并非處于平等地位。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業(yè)合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設(shè)單位又處于主導(dǎo)地位,因此建設(shè)單位在前期物業(yè)中始終占據(jù)主導(dǎo)地位。因此如何規(guī)制建筑單位,保護業(yè)主利益成為前期物業(yè)管理中十分重要的問題。

我國前期物業(yè)管理中存在的主要問題

(一)對前期物業(yè)涵義缺乏認(rèn)識

前期物業(yè)的起算點是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè),則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時間,容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業(yè)企業(yè)適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同,將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量,不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立,影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長期經(jīng)營。

(二)前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益

表面上看,在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的,是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是,實際上建設(shè)單位始終處于絕對的主導(dǎo)地位,無論是對物業(yè)企業(yè),還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理條例》建設(shè)單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中,決定權(quán)完全在建筑單位手中,前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo),而一味強調(diào)最低價格,造成中標(biāo)企業(yè)利潤空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤,就可能會將一些不合理的條件,轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。

(三)對前期物業(yè)時間和“質(zhì)價比”缺少具體規(guī)定

在前期物業(yè)中,前期物業(yè)的存在時間直接影響向日常物業(yè)的過渡,而“質(zhì)價比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時間。我國《物業(yè)管理條例》第10條只是規(guī)定,業(yè)主大會、業(yè)主委員會由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負(fù)責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機關(guān)如何指導(dǎo)都沒有明確規(guī)定。在此情況下,業(yè)主大會的建立比較困難,如果再不對前期物業(yè)時間進行限制,則可以說業(yè)主大會的成立將更加撲朔迷離。

解決前期物業(yè)管理中存在問題的對策

(一)明確前期物業(yè)的涵義

由于我國目前對于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識,且存在著一些錯誤,而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開展,各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行,以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過渡,基于此必須首先對前期物業(yè)涵義有一個正確的認(rèn)識。筆者認(rèn)為,前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),從接管驗收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。以此強調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接管驗收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時間,明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。

(二)加強對建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督

為了保障物業(yè)的順利開始,建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢,這是由前期物業(yè)特點所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位,就需要對建設(shè)單位的優(yōu)勢地位進行一定的限制,以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。筆者認(rèn)為,可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設(shè)單位制定的臨時物業(yè)規(guī)約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續(xù),或由行政部門制定臨時物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)企業(yè)的選聘,或監(jiān)督選聘。

(三)規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度

前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨立性的身份,能否按市場規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè),不僅對前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨立的前期物業(yè)企業(yè)對于建設(shè)單位也能形成一種制約。筆者認(rèn)為,保障前期物業(yè)企業(yè)的獨立,規(guī)范選聘制度可從以下方面進行:強調(diào)房產(chǎn)開發(fā)必須與物業(yè)管理分離,物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有任何實質(zhì)上的聯(lián)系,特別是對于特定的物業(yè)區(qū)域,其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系;進一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度,對于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的,就應(yīng)采用招投標(biāo)方式,只有在無人投標(biāo)的情況下,在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式,并且必須進行公示,接受業(yè)主的監(jiān)督。

(四)明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時間并限定前期物業(yè)費

由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在,在無強制性時間限制的情況下,前期物業(yè)將會無限期的延續(xù)下去,并且前期物業(yè)企業(yè)還會盡力阻止業(yè)主大會的召開或以各種方法破壞業(yè)主大會。而在對前期物業(yè)費沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。筆者認(rèn)為,要想防止這種情況發(fā)生,可以采用以下方法:一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年,在特殊情況下,經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn),可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業(yè)費,由物業(yè)所在地的物價部門會同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監(jiān)督,該地前期物業(yè)費必須在該幅度之內(nèi)具體確定。

參考文獻:

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