淺議房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理

江筱嵐　彭賀龍

提要在日益激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下,節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)成本越來(lái)越被房地產(chǎn)企業(yè)所重視,于是加強(qiáng)造價(jià)管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟的必然要求。造價(jià)管理關(guān)鍵是事前、事中控制,所以本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生命周期中的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段等四個(gè)階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的造價(jià)管理進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);造價(jià)管理;成本控制

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、引言

隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間的不斷壓縮,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈化和消費(fèi)者購(gòu)房行為理性化使房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目定價(jià)時(shí)必須慎重考慮各種因素合理定價(jià),這也使房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不斷減少,于是造價(jià)管理越來(lái)越被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所重視。房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,即涵蓋項(xiàng)目投資決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)階段、項(xiàng)目施工階段、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段乃至銷售階段。在節(jié)約成本、減少工程造價(jià)方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前四個(gè)過(guò)程中的造價(jià)管理對(duì)項(xiàng)目造價(jià)控制起主要作用,所以本文主要從四個(gè)階段探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的造價(jià)管理。

二、項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)管理

項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)管理是對(duì)項(xiàng)目從戰(zhàn)略上進(jìn)行統(tǒng)籌,該階段所決策的內(nèi)容涉及開(kāi)發(fā)物業(yè)類型、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平、工藝評(píng)選、設(shè)備選用等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),它們對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)影響巨大。所以,項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)管理需要進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析并科學(xué)編制投資估算。

可行性研究報(bào)告是決策的重要依據(jù),并且是后續(xù)開(kāi)發(fā)工作的基礎(chǔ)。在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)做好市場(chǎng)調(diào)研,科學(xué)評(píng)判項(xiàng)目市場(chǎng)定位是否合理和客戶定位是否準(zhǔn)確,準(zhǔn)確把握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所定位的業(yè)主們的需要,確保項(xiàng)目是適應(yīng)市場(chǎng)和社會(huì)發(fā)展要求的;在保證項(xiàng)目市場(chǎng)可行性、技術(shù)可行性前提下做好經(jīng)濟(jì)合理性分析,即在符合所在城市的規(guī)劃要求,滿足使用功能的前提下,做好項(xiàng)目效益研究,綜合考慮項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出,盡量節(jié)約項(xiàng)目造價(jià)。

投資估算是房地產(chǎn)后續(xù)工作造價(jià)控制的重要指標(biāo)之一,是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果分析的重要依據(jù),也是決策的主要依據(jù)。在投資估算中,設(shè)計(jì)人員應(yīng)從工程規(guī)模和項(xiàng)目?jī)?nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖。工程內(nèi)容、費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理,確保估算質(zhì)量;主要工藝應(yīng)進(jìn)行多方案的比較,設(shè)計(jì)方案不僅要在技術(shù)上可行,而且在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)合理。所以,必須使工程造價(jià)管理人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開(kāi)始,滲透到設(shè)計(jì)的全過(guò)程中去,并按工程造價(jià)的管理原則,合理預(yù)測(cè)投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化,不能留有缺口,這是編制投資估算工作的關(guān)鍵?？茖W(xué)的投資估算是后續(xù)造價(jià)管理工作開(kāi)展的基礎(chǔ)。

三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理

在工程項(xiàng)目造價(jià)管理全過(guò)程中,設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理對(duì)項(xiàng)目最終造價(jià)的影響最大。這是因?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)完成后,其工程造價(jià)便已基本確定了,在實(shí)施過(guò)程中很難改變?cè)O(shè)計(jì)留下的造價(jià)缺陷。只有在設(shè)計(jì)工作沒(méi)有完成,設(shè)計(jì)圖紙未交付使用之前把好工程造價(jià)管理的第一關(guān),才能為總體工程造價(jià)控制打好基礎(chǔ)。國(guó)內(nèi)外大量實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明:在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的可能性為75%～95%;而至施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束,影響工程造價(jià)的可能性為35%～75%;在施工階段,通過(guò)技術(shù)措施及施工組織,節(jié)約工程造價(jià)的可能性為5%～10%。由此可見(jiàn),控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于施工以前的投資決策及設(shè)計(jì)階段,而項(xiàng)目在做出投資決策后,控制造價(jià)的關(guān)鍵就歸咎于設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理應(yīng)注意以下幾點(diǎn):

1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度。設(shè)計(jì)招標(biāo)制度的推行為開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,進(jìn)行投資控制提供了契機(jī)。在設(shè)計(jì)招標(biāo)過(guò)程中,建設(shè)單位有權(quán)對(duì)投標(biāo)方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)估和比較,能夠在滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求下,把設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性也納入評(píng)標(biāo)條件,從而督促設(shè)計(jì)方搞好項(xiàng)目設(shè)計(jì)的同時(shí)積極主動(dòng)地去考慮項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)施的成本和項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)施后的經(jīng)濟(jì)效益。需要注意評(píng)標(biāo)過(guò)程中應(yīng)專門(mén)邀請(qǐng)懂建筑的專業(yè)經(jīng)濟(jì)師參與。在確定中標(biāo)方案后,建設(shè)單位仍有必要匯集開(kāi)發(fā)、預(yù)算、工程管理和營(yíng)銷部門(mén)的專業(yè)人員,共同對(duì)中標(biāo)方案再次提出優(yōu)化意見(jiàn),力求進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性和合理性。

2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)和主動(dòng)預(yù)防設(shè)計(jì)變更。限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)領(lǐng)域控制投資支出、有效使用建設(shè)資金的一項(xiàng)有力措施,它要求設(shè)計(jì)方按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì),然后按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì),即將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè),然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和方法。在設(shè)計(jì)階段,造價(jià)人員要全程跟蹤核算,發(fā)現(xiàn)超限額的專業(yè)要及時(shí)分析原因并修改設(shè)計(jì),確保工程造價(jià)控制在投資估算內(nèi)。主動(dòng)預(yù)防技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更,以保證項(xiàng)目總投資限額不被突破。設(shè)計(jì)變更意味著項(xiàng)目建設(shè)成本的大幅度增加,它不僅會(huì)影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度延長(zhǎng)工期而且會(huì)增加項(xiàng)目不可估風(fēng)險(xiǎn),常常伴隨著施工方的索賠大量增加進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目的造價(jià)大幅度提升。所以,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)階段需要主動(dòng)預(yù)防初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的變更,對(duì)必須要進(jìn)行的設(shè)計(jì)變更,應(yīng)盡量提前變更;對(duì)重大設(shè)計(jì)變更,要采取先算賬后變更,并須取得投資主管部門(mén)的同意。對(duì)設(shè)計(jì)變更所造成的損失必須向責(zé)任方提出索賠。

運(yùn)用價(jià)值工程原理進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化。價(jià)值工程是指通過(guò)各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作,對(duì)所研究對(duì)象的功能與成本進(jìn)行系統(tǒng)分析,旨在提高所研究對(duì)象價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)。價(jià)值工程重功能分析,力求用最低的壽命周期總成本,生產(chǎn)出功能上充分滿足用戶需求的產(chǎn)品、服務(wù)或功能項(xiàng)目,從而獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。在設(shè)計(jì)方案優(yōu)化時(shí)充分運(yùn)用價(jià)值工程的原理,對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的各項(xiàng)功能進(jìn)行價(jià)值分析,剔除那些實(shí)現(xiàn)成本高而實(shí)際價(jià)值低的功能部分。盡量用最小的投資成本滿足業(yè)主對(duì)產(chǎn)品的最大需求,以尋求減少項(xiàng)目造價(jià),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

四、項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)管理

通過(guò)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)選擇承包商,降低工程承包價(jià)格,這有利于節(jié)約投資、提高投資效益,從而使工程造價(jià)得到有效控制。項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)管理應(yīng)該抓好科學(xué)編制招標(biāo)文件、合理低價(jià)中標(biāo)和加強(qiáng)合同管理三項(xiàng)工作。

1、科學(xué)編制招標(biāo)文件。工程招標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招標(biāo)和施工招標(biāo)兩個(gè)方面。招標(biāo)文件確定了建設(shè)工程施工招標(biāo)的原則和程序,規(guī)范和指導(dǎo)工程建設(shè)施工招標(biāo)的各個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)建設(shè)工程從項(xiàng)目報(bào)建到合同簽訂的全過(guò)程都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定,它不僅是施工單位投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù),還是雙方簽訂合同的依據(jù),也是竣工結(jié)算處理索賠的依據(jù)。因此,招標(biāo)文件的編制應(yīng)當(dāng)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、詳細(xì),使其對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素及相應(yīng)造價(jià)控制的方式給予約定,以避免投標(biāo)單位利用招標(biāo)文件上的漏洞制造不必要的糾紛及爭(zhēng)議,從而有效地避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生,減少額外的造價(jià)成本。

2、合理低價(jià)中標(biāo)。目前國(guó)內(nèi)推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)存在一定的缺陷,給投標(biāo)單位低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)提供了可能,然后他們?cè)倮妙l繁的設(shè)計(jì)變更來(lái)虛報(bào)項(xiàng)目建設(shè)成本從而達(dá)到企業(yè)盈利的目的。作為開(kāi)發(fā)商,應(yīng)本著項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和施工方雙贏的思想,堅(jiān)決杜絕盲目追求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo),以避免上述事件的發(fā)生。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期和施工方合理利潤(rùn)的前提下的合理低價(jià)。

3、加強(qiáng)合同管理。施工合同是辦理工程結(jié)算、撥付工程款及處理索賠的直接依據(jù),也是工程建設(shè)質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、費(fèi)用控制的主要依據(jù)。因此,在簽訂合同時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該主動(dòng)把“風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”的理念引入施工合同的編制中,把可能引起結(jié)算糾紛的許多費(fèi)用納入合同之中予以說(shuō)明,以避免施工索賠的發(fā)生。

五、項(xiàng)目施工階段的造價(jià)管理

施工階段是造價(jià)管理的重要階段,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)入施工階段后,項(xiàng)目造價(jià)管理的內(nèi)容較為單一。由于在設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段的造價(jià)管理已經(jīng)基本確立了項(xiàng)目的建設(shè)成本,所以施工階段的主要任務(wù)是盡可能控制項(xiàng)目的額外支出,即嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目的工程變更,減少施工單位索賠事件的發(fā)生。

由于開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、或施工單位以及其他因素的影響,在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中施工的實(shí)際情況與工程招投標(biāo)時(shí)所設(shè)想的情況往往有一定程度的改變,這導(dǎo)致工程變更時(shí)常發(fā)生,從而造成工期的延誤、工程內(nèi)容的增減或施工工序的改變,這些在成本上變現(xiàn)為工程造價(jià)的增加,控制變更是這一時(shí)期開(kāi)發(fā)商的主要工作,這直接關(guān)系到項(xiàng)目的最終造價(jià)。如果有變更的情況出現(xiàn),開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡快地分析變更產(chǎn)生原因及其影響,及時(shí)合理地做好變更的控制工作。

如何對(duì)變更進(jìn)行有效的控制,可以考慮從以下幾個(gè)方面努力:1、加強(qiáng)甲方現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員、工程技術(shù)人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念培養(yǎng)、素質(zhì)教育,職業(yè)操守教育,使其配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí),對(duì)工程的建設(shè)成本控制也給予足夠重視;2、盡量減少設(shè)計(jì)變更。在建設(shè)工程施工過(guò)程中,引起設(shè)計(jì)變更的原因很多。如,施工現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探有誤、市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等。為了減少設(shè)計(jì)變更,除了設(shè)計(jì)階段做好管理,嚴(yán)格把關(guān)設(shè)計(jì)質(zhì)量以減少設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或不合理設(shè)計(jì);在施工階段發(fā)現(xiàn)需要采取設(shè)計(jì)變更時(shí),對(duì)于涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更,必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效;另外,有條件的業(yè)主方可以指派工程造價(jià)管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng),隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況;3、建立一套嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)施制度,規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過(guò)程中的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,工程現(xiàn)場(chǎng)簽證不規(guī)范往往給工程結(jié)算帶來(lái)非常大的麻煩,甚至引起不必要的糾紛,給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)不少經(jīng)濟(jì)損失,所以簽證管理應(yīng)該

規(guī)范化。

六、結(jié)論

造價(jià)管理關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)將來(lái)的成敗,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的造價(jià)管理涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)階段,本文討論的四個(gè)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造價(jià)管理關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容,但是這也不意味著可以忽視其他階段的造價(jià)管理。在實(shí)際造價(jià)管理操作過(guò)程中理應(yīng)抓好前四個(gè)階段,兼顧其他階段,爭(zhēng)取把開(kāi)發(fā)成本降到最低。

(作者單位:1.重慶市渝咨工程造價(jià)咨詢有限公司;2.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

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