論房地產項目開發(fā)過程中的成本控制

覃智慧

摘要:文章主要針對在房地產項目開發(fā)中的設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段四個階段的成本控制作出了分析。

關鍵詞:房地產;項目開發(fā);成本控制

中圖分類號:F299文獻標識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)24-0109-02

隨著市場競爭的日趨激烈,房地產正在告別暴利時代,利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業(yè)正在進入精耕細作時代,專業(yè)化分工越來越細,專業(yè)化水平越來越高,需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理,實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化,實現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?！伴_源”要求對公司現(xiàn)有資源通過整合,發(fā)揮其最大效益;節(jié)流是成本費用的降低、控制。特別在房地產開發(fā)項目上節(jié)流有著更重要的意義。

本文主要針對在房地產項目開發(fā)中的設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段四個階段的成本控制作出分析。對房地產項目在開發(fā)過程中的各種耗費進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和限制,及時控制與糾正即將發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差,把各項費用控制在規(guī)定的范圍內。

一、設計階段

房地產開發(fā)企業(yè)要降低產品造價,就必須重視設計工作,從投資形成之初就進行嚴格的控制。據(jù)資料統(tǒng)計,設計階段對房地產項目投資有較大影響,初步設計階段對投資的影響可能性達75%～95%?？梢?房地產開發(fā)項目設計的科學性、合理性和經(jīng)濟性對項目成本起著關鍵性的作用。項目設計階段成本控制的主要措施主要有以下幾點:

1.引入競爭機制,實行設計招標。實行設計招標制度,一方面可以有效地防范設計領域的不規(guī)范行為,保證有資質有實力的設計單位在良好的制度環(huán)境下進行公平競爭,不斷加強自身管理,提高設計水平,增強競爭能力。另一方面也擴大了房地產開發(fā)企業(yè)在設計方案上的選擇范圍,保證了設計方案的質量。最后,在保證設計方案的技術性、安全性、合理性及使用功能的前提下,實行設計招標制度有利于選擇最經(jīng)濟合理的方案,降低工程造價,使設計階段投資費用控制。

2.推行限額設計,努力減少設計費用?？尚行匝芯侩A段編制的投資估算,經(jīng)批準是初步設計的投資最高限額;初步設計階段編制的設計概算,經(jīng)批準是施工圖設計的投資最高限額;施工圖設計則按照概算投資細分指標進行限額設計,形成施工圖預算。估算、概算、預算等不同階段的投資指標有前后制約、相互補充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預先措施與事后綜合平衡相結合,才能不會突破投資目標值,這就是限額設計的目標管理。只要這個目標管理到位,限額設計工作就會成功,項目的投資目標值就能實現(xiàn)。

特別需注意影響建筑設計方案經(jīng)濟性的因素,比如說結構配筋,要求設計單位根據(jù)地質勘察報告的設計數(shù)據(jù),按地質條件及樓房的抗震要求等要求選取最佳配筋率,從而控制工程造價。

二、招標投標階段

住宅地產(商品房)項目的招投標大致有土地招投標、設計招標、施工招投標、監(jiān)理有招標、裝修裝飾招投標、配套工程投招標、景觀綠化招投標、智能化招投標、材料設備招投標等等。采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中,充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格,特別是對于影響力大的重點項目,往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標。

在招標投標階段進行成本控制必須抓住以下幾點:

1.選擇合格合作方。對潛在合作方進行五項控制內容(即資質等級、誠信記錄、近期在本地域的同業(yè)業(yè)績、資金實力、參與項目經(jīng)理人選、技術、設備)應綜合考評,缺一不可,規(guī)避進場后再調整風險;特別是主要項目負責人近來的業(yè)績、服務、信譽必須經(jīng)過分項嚴格的考察。

2.招標文件的編制。所有招投標標書的編制、合同的草擬,均應合規(guī)合法、科學細致完整、嚴而不滯、盈而不褊;以我為本又具有可行性;避免馬拉松談判徒增時間成本;所有標書、合同一經(jīng)成立均應進入“監(jiān)管機制”系統(tǒng),同時需注意合同約定的付款額度、付款時限與施工形象進度是否同步?各部協(xié)調配合、時限、順序、制約是否平衡?均應有設置的總調度把控,達到真正意義上的事前控制投資成本。

3.圖紙審核及合理化建議的選擇。在招標過程中,應仔細審閱圖紙,盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中,要仔細分析各投標單位的投標文件,防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設計方案。如在山水美地四組團的弱電工程招標中,投標單位就提出了非常好的優(yōu)化方案,最終為項目節(jié)約了數(shù)百萬元的投資。

4.采用工程量清單報價。在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式,工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態(tài)控制。采用工程量清單的形式,對房地產開發(fā)商而言,首先,工程單價易與市場價進行競爭性比較,擠掉單價中的水分,堵住漏洞;其次,可控制因設計變更引起的工程價款的增加。

5.合同簽署要嚴密。簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本,是房地產開發(fā)項目成本控制的又一重點。編制嚴密的招標文件、合同文本,對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步,防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口,進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由,提出趕工申請,要求增加工程費用,如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素,明示不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款,就能有效地杜絕這類費用的增長;比如在設備安裝預算中,由于不同的品牌型號價格出入很大,如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊,就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”,影響工程質量和壽命,損害開發(fā)商的信譽,造成不良后果。

6.建立招投標戰(zhàn)略聯(lián)盟。在項目開發(fā)中與之合作有著工程經(jīng)驗豐富、管理水準較高的承包商,利用群體項目開發(fā)的優(yōu)勢,與之建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關系,才能維持項目的工程質量,減少管理及交易成本,實現(xiàn)雙贏局面。

7.完善招投標監(jiān)督考核體系。在招投標管理過程中,推行標準化招標文件,標的(或控制價)的制作要規(guī)范并要嚴格復核,建立項目招投標合同簽訂執(zhí)行、工程結算等全過程監(jiān)控聯(lián)動機制,防范商業(yè)欺詐及商業(yè)賄賂,及時糾正和處理各種違規(guī)行為。

三、施工階段

項目進行至施工階段,即為房地產開發(fā)項目的承建階段,在此項目施工過程中所發(fā)生的費用又稱為建筑安裝造價,在整個項目開發(fā)的成本中約占40%左右。開發(fā)商在這一階段的任務就是要在預定的投資預算和規(guī)定的時間內完成開發(fā)項目的建筑安裝工程,使項目按時投入使用。我認為主要控制以下三點。

1.加強監(jiān)控,加強預算審查,特別要注重經(jīng)濟簽證和工程變更管理。在項目建設過程中,工程變更的管理非常重要,工程管理人員和造價人員應密切配合,嚴格控制洽商變更的發(fā)生,但由于工程項目周期長、技術復雜等特點,項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。對于大的洽商變更,必須事先做詳細的技術經(jīng)濟分析,這時要充分利用設計單位和監(jiān)理單位的技術資源,并就其對工程成本的影響做出評價,綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行,任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價,如合同中無此單價或因變更帶來的變化,應按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù),監(jiān)理工程師審定,業(yè)主認可后,按認可的單價執(zhí)行。