可累計租賃協(xié)議

趙普森　宋　岱

摘要:可累計租賃協(xié)議是在租賃協(xié)議基礎(chǔ)上的一種金融創(chuàng)新,其本質(zhì)可以看做一種在貸款基礎(chǔ)上的買方信用延伸。特別在房地產(chǎn)市場這類買賣雙方極度缺乏信任的市場出現(xiàn)供求矛盾時,引入可累計租賃協(xié)議可以使市場資源配置趨于合理。

關(guān)鍵詞:廉租房;可累計租賃協(xié)議;房地產(chǎn)市場

中圖分類號:F832.49文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2009)20-0190-02

一、市場的非均衡狀態(tài)

薩伊認(rèn)為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價值的商品永遠(yuǎn)不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國房地產(chǎn)市場遇到了自己的勁敵。“如托拉斯般共享著高昂的壟斷利潤,在遠(yuǎn)高于成本的價位上蠶食著消費(fèi)者手中的養(yǎng)命錢?！苯^大多數(shù)中低收入的買房者會如是想。但是,“以中國房地產(chǎn)價格的上漲趨勢而言,2009年的房價明顯被低估,如果考慮到危機(jī)中居民對財富的保值要求,房價肯定會大幅上揚(yáng)?！边@可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問題。總而言之,自次貸危機(jī)以來,我國大部分城市的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢,即正處于一種因?yàn)樾湃稳笔Ф鴮?dǎo)致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場的供給和需求兩個層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價格上漲趨勢,并因此將價格定在一個高于市場均衡點(diǎn)的位置;而需求層面,因?yàn)閷ξ磥聿淮_定性因素的預(yù)期增加,消費(fèi)者對市場價格的定位遠(yuǎn)低于原市場形成的均衡價格?？梢哉f,當(dāng)前市場的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問題。

從市場價格走勢來看,自去年以來延續(xù)的次貸危機(jī)的影響在今年2、3月份達(dá)到了頂峰,隨著危機(jī)能量的釋放,以及一年來被抑制的購買力的凝集,房地產(chǎn)市場在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象?？梢灶A(yù)見,在未來6、7、8三個月里,房地產(chǎn)價格的報復(fù)性回升將是市場必然的表象。不過類比之上世紀(jì)的大蕭條,美國經(jīng)濟(jì)亦出現(xiàn)過這種因?yàn)榻?jīng)濟(jì)自動回歸而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)回暖現(xiàn)象,但是長期以來,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不平衡導(dǎo)致的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退必將拖累經(jīng)濟(jì)走向虛假繁榮,一旦無法在8月之后控制實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的相對規(guī)模,則在未來受到考驗(yàn)的將更多集中在國家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機(jī)將會取代短期經(jīng)濟(jì)回暖帶來的效應(yīng),經(jīng)濟(jì)體系將會受到危機(jī)余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個月的市場緩沖期,做好應(yīng)對新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的工作是現(xiàn)在最應(yīng)該考慮的問題。

怎樣解決房地產(chǎn)市場買賣雙方的信任危機(jī)呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競爭,讓消費(fèi)者相信市場價格是經(jīng)過有效競爭后的合理價格。為此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出廉租房的概念,但在消費(fèi)者看來,租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費(fèi)結(jié)果在租賃期滿后便消失,而大多數(shù)中國消費(fèi)者把房屋的購買看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)家面對的現(xiàn)實(shí)問題。

顯然,如果把消費(fèi)者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價市場地位的替代品競爭者。只有市場上出現(xiàn)了這樣的競爭者,消費(fèi)者才會預(yù)期市場產(chǎn)生了有效競爭,也才會使持幣待購的行為大大減少。而對于房地產(chǎn)商來講,盡管新入市的競爭者對其利潤是一種削弱,可是如果長期以來市場因?yàn)槌~利潤導(dǎo)致資源配置失效,那么加入競爭者帶來的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場活躍起來之

后,對于市場的所有主體總是一個利好。

二、可累計租賃協(xié)議

如何建立起租賃協(xié)議與消費(fèi)者生活保障需求之間的聯(lián)系?在這里,我們第一次提出了“可累計租賃協(xié)議”的概念。所謂可累計租賃協(xié)議是一種金融創(chuàng)新的手段,是一種可以連帶影響市場供給、需求和政府三重主體的金融創(chuàng)新:即政府擁有用作廉租房政策的安居工程的全部產(chǎn)權(quán),消費(fèi)者如果需要使用房地產(chǎn),則可以通過租賃政府手中的廉租房來實(shí)現(xiàn)。在可累計租賃協(xié)議中,消費(fèi)者的租賃行為具有個人信用基礎(chǔ)上的累加性。也就是說,當(dāng)消費(fèi)者累積租賃達(dá)到一定數(shù)額時,政府可以根據(jù)消費(fèi)者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的租賃數(shù)額將特定的廉租房以已實(shí)現(xiàn)租賃總額加以置換。換言之,和普通貸款相類似,當(dāng)消費(fèi)者支付足夠多的資金時,便可以獲得特定房產(chǎn)的所有權(quán)。實(shí)施細(xì)則如下:

1.可累計租賃協(xié)議規(guī)定,消費(fèi)者按照市場價格P租賃政府的廉租房,其租賃費(fèi)用按照當(dāng)期銀行貸款利率R反計提房屋價值準(zhǔn)備金。因?yàn)榉康禺a(chǎn)租賃價格表現(xiàn)為兩個部分,房屋折舊D和當(dāng)期租賃的利潤Y。這兩個價值之和即是租賃市場價格P=D+Y。對于銀行貸款而言,貸款本金的價值應(yīng)該等于各期房屋折舊價值之和,而利息總和則與房屋租賃的利潤總和是相等的。這就意味著,在排除了銀行利率因素的干擾后,當(dāng)期租賃行為只要能夠抵償房屋折舊行為和未來對新房產(chǎn)的再生產(chǎn)計提,則租賃價格就是合理的。為了保證未來風(fēng)險發(fā)生時國家財產(chǎn)的穩(wěn)定,國家可以規(guī)定一個略高于市場租賃價格的價格水平,在這個略高的價格上,按照銀行當(dāng)期貸款利率,計提相關(guān)費(fèi)用,而余額則作為消費(fèi)者累積的消費(fèi)基金被積累下來。實(shí)際消費(fèi)基金累積為:F=0。當(dāng)時,即是表明消費(fèi)者累積的租賃消費(fèi)已經(jīng)足夠其購買一棟屬于自己的房屋的產(chǎn)權(quán),是否行使這個權(quán)利,全在于消費(fèi)者個人的理性選擇與國家政策的引導(dǎo)。

2.可累計租賃協(xié)議代表著一種消費(fèi)者信用的延伸,當(dāng)消費(fèi)者進(jìn)行房屋租賃消費(fèi)時,其消費(fèi)行為實(shí)質(zhì)上實(shí)現(xiàn)了對房屋固定資產(chǎn)價值的折舊性補(bǔ)償。特定消費(fèi)者基金累積到一定程度時,他就可以憑借當(dāng)前累積的房地產(chǎn)消費(fèi)基金置換政府手中的房產(chǎn)。

3.政府把廉租房按照市場價值作價,一旦消費(fèi)者基金達(dá)到政府廉租房的市場價值時,就可以憑借手中的基金置換政府的房地產(chǎn)。

4.為了保證消費(fèi)者基金的建立,消費(fèi)者進(jìn)行住房消費(fèi)時,應(yīng)采用實(shí)名制。在唯一身份的基礎(chǔ)上,其消費(fèi)具有可加性。這種基金也是對消費(fèi)者使用實(shí)名制度的一種激勵。但是,真正保證消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)消費(fèi)激勵的卻是國家信用。國家通過持有廉租房的行為,將國家信用注入房地產(chǎn)市場,這種信用由消費(fèi)者長期的租賃性消費(fèi)逐漸抵補(bǔ)。當(dāng)消費(fèi)者完成租賃基金與房地產(chǎn)所有權(quán)的交換后,國家收回了自己的國家信用,而消費(fèi)者則實(shí)現(xiàn)了和銀行貸款相類似的實(shí)質(zhì)性房屋購買行為。

5.考慮到消費(fèi)者的遺產(chǎn)和贈予權(quán)利,消費(fèi)基金的轉(zhuǎn)贈予將會被收取一定的稅率,國家可以通過調(diào)節(jié)稅率的高低來決定基金資產(chǎn)的流動性價值。

可累計租賃協(xié)議的作用和銀行貸款相類似,但卻具有超越貸款的優(yōu)越性。普通的貸款性房屋交易,其交易標(biāo)的的所有權(quán)在交易發(fā)生之時就已經(jīng)得到轉(zhuǎn)移,換言之,消費(fèi)者在交易發(fā)生之后,成為房屋所有權(quán)的擁有者,但卻要承擔(dān)因此而帶來的一切風(fēng)險。例如,當(dāng)消費(fèi)者完成和銀行的貸款交割行為后,一旦因?yàn)榉康禺a(chǎn)商違約,消費(fèi)者將會面臨既得不到房屋,又將背負(fù)銀行貸款的尷尬局面。出于對企業(yè)的保護(hù),房地產(chǎn)商可以通過破產(chǎn)行為逃避無限風(fēng)險的壓力,但是一旦與消費(fèi)者的交易協(xié)議發(fā)生,則房地產(chǎn)商的風(fēng)險天然會轉(zhuǎn)嫁給無辜的消費(fèi)者。顯然,可累計租賃協(xié)議對于這種風(fēng)險是有規(guī)避作用的。因?yàn)閷?shí)質(zhì)的所有權(quán)在消費(fèi)者尚處于租賃階段時,依然屬于國家,只有消費(fèi)者愿意以自己累積的租賃結(jié)果來兌換國家手中的安居房產(chǎn)時,實(shí)質(zhì)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才會發(fā)生,這樣就避免了在購買關(guān)系消費(fèi)者身家的房產(chǎn)后,消費(fèi)者依然面臨不確定性風(fēng)險的可能。

可累計租賃協(xié)議在博弈上對厭風(fēng)險主義者有著天然的親和力,即使政府將可累計租賃合同的總價值定在略高于銀行同期房地產(chǎn)按揭的總價值,在消費(fèi)者看來,這依然是一種可以被接受的結(jié)果。因?yàn)檫@種協(xié)議相當(dāng)于消費(fèi)者將一部分所有權(quán)轉(zhuǎn)移帶來的風(fēng)險讓渡給政府,所以在精算層面完全可以規(guī)定一個略高于市場租賃的價格。

三、問題的補(bǔ)充

作為一種金融創(chuàng)新方式,“可累計租賃協(xié)議”的提出針對的是中國的房地產(chǎn)市場的資源配置失靈狀態(tài),作為制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法的一種嘗試,我們還需要給出這種金融創(chuàng)新方式在執(zhí)行之后的經(jīng)濟(jì)效果。

1.作為貨幣創(chuàng)造的結(jié)果。任何一種和貸款相似的金融創(chuàng)新都具有貨幣創(chuàng)造的結(jié)果。在“可累計租賃協(xié)議”中,政府相當(dāng)于將房地產(chǎn)這種資產(chǎn)以信用的方式提前交付消費(fèi)者消費(fèi),消費(fèi)者之所以能夠消費(fèi)是因?yàn)槠鋫€人信用與國家信用掛鉤。如果在過程中消費(fèi)者死亡,則國家可以收回賦予消費(fèi)者的信用,沒有損失。一旦消費(fèi)者堅(jiān)持支付租賃,并在最后完成了租賃協(xié)議,則他可以在交易完成后獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。而這種房屋產(chǎn)權(quán)的獲得相對國家而言則是一種信用的釋放。從理論上講,當(dāng)我們認(rèn)可貸款協(xié)議時,市場同樣可以認(rèn)可“可累計租賃協(xié)議”這種與之同構(gòu)的經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新。

2.作為替代品競爭的結(jié)果。一旦租賃協(xié)議可以與消費(fèi)者的保障性需求掛鉤,則房屋租賃行為將會成為與房屋買賣活動一樣有效的經(jīng)濟(jì)活動。一部分消費(fèi)者會放棄通過貸款購房的努力,轉(zhuǎn)而租賃國家提供的廉租房。而且,這種競爭性的市場信息會糾正廉租房的幾大弱點(diǎn):“房屋質(zhì)量差,地理位置不方便,結(jié)構(gòu)與樣式不新穎,缺乏變化的美感……”,在這種批評中,具有同樣缺點(diǎn)的房地產(chǎn)商會被市場自動清除出局。同時,在較多房地產(chǎn)商面臨壓力增加自己房屋質(zhì)量與地段的競爭力時,一部分投資者會將資金投入了與政府同樣的投資領(lǐng)域,這種超越銀行信用的投資方式對投資者的風(fēng)險甚至小于貸款的風(fēng)險,穩(wěn)定的或不穩(wěn)定的消費(fèi)都可以帶來收入,只要前期擁有了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),于是更多具有市場競爭力的特種租賃公司也會進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這樣,在市場的作用下,短期的租賃行為與長期的投資行為發(fā)生著激烈的競爭,兩者在金融市場最后的均衡點(diǎn)決定了短期與長期價格的平衡。

3.初始路徑依賴問題。如果沒有國家信用的介入,“可累計租賃協(xié)議”這種金融創(chuàng)新活動無論如何也不會發(fā)生,因?yàn)閷τ谫u方而言,這種協(xié)議顯然不是他們的博弈均衡點(diǎn),在賣方的邏輯下,對消費(fèi)者額外的信用補(bǔ)貼是一種不能帶來利潤的經(jīng)濟(jì)行為,也因此,“可累計租賃協(xié)議”天然就帶有一種政策引導(dǎo)的味道。

參考文獻(xiàn):

[1]張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海:三聯(lián)書店,2005.

[2]盛洪.現(xiàn)代制度經(jīng)濟(jì)學(xué)[上卷][M].北京:北京大學(xué)出版社,2005.

[3]盛洪.現(xiàn)代制度經(jīng)濟(jì)學(xué)[下卷][M].北京:北京大學(xué)出版社,2005.

[4]中國社會科學(xué)院.中國城市年鑒2008[M].北京:中國社會科學(xué)院,2008.

[5]熊國平.國際經(jīng)驗(yàn)與我國廉租房建設(shè)[J].國際城市規(guī)劃,2009,(2).

[6]馮天義.我國廉租房制度缺陷分析及對策選擇[J].知識經(jīng)濟(jì),2009,(3).

[責(zé)任編輯 王 莉]