由次貸危機(jī)看我國的房貸危機(jī)

劉海嘯　李悅享

摘要:2007年2月美國爆發(fā)了“次貸危機(jī)”,針對(duì)愈演愈烈的危機(jī),我們應(yīng)該冷靜地對(duì)美、中兩國的房地產(chǎn)金融、金融監(jiān)管方面的態(tài)度、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)等三個(gè)方面進(jìn)行比較分析,可發(fā)現(xiàn)雖然我國的房地產(chǎn)金融體系還不夠完善,銀行系統(tǒng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn),但我國尚未形成房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng),個(gè)人房貸的資金主要來源依然是居民的儲(chǔ)蓄存款,并且中國和美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不同,因此,當(dāng)前中國不會(huì)發(fā)生類似美國的“次貸危機(jī)”的房貸危機(jī)。,

關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房貸危機(jī);房地產(chǎn)抵押貸款

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)20-0082-02

受美國次貸危機(jī)影響,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)持續(xù)低迷。據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2008年我國房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅逐步回落。所產(chǎn)生的后果是:一方面對(duì)繼續(xù)還貸的購房者造成一定的損失。因?yàn)榉績r(jià)下跌,購房者將面臨著抵押房產(chǎn)價(jià)格縮水的損失,這樣他們會(huì)拒絕償還銀行貸款,去選擇購買價(jià)格更優(yōu)惠的房子,進(jìn)而就會(huì)造成銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn);另一方面導(dǎo)致一些中小企業(yè)無力償還貸款利息。房價(jià)下跌,房屋滯銷,一些中小企業(yè)得不到流動(dòng)資金進(jìn)行生產(chǎn)周轉(zhuǎn),致使它們因?yàn)闊o法償還貸款利息而被淘汰出市場(chǎng),這些因素使房地產(chǎn)信貸危機(jī)產(chǎn)生成為可能。

一、美國的房地產(chǎn)金融

美國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在已擁有成熟的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是借款人直接向抵押貸款機(jī)構(gòu)以房屋為抵押品獲得貸款的交易市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng)包括抵押貸款機(jī)構(gòu)或商業(yè)銀行出售資產(chǎn)抵押債券給二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和將房地產(chǎn)有機(jī)債券再轉(zhuǎn)讓的交易市場(chǎng)。

二、兩國房地產(chǎn)市場(chǎng)比較

(一)兩國房地產(chǎn)金融比較

美國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng),主體由各大商業(yè)銀行、投資銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等組成。發(fā)展到現(xiàn)在已形成完善的抵押貸款一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)。

有別于美國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),我國的房地產(chǎn)金融體系還不夠完善,在我國房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上只有銀行支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融體系,因此,銀行系統(tǒng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我國的住房金融運(yùn)作,即住房按揭貸款,事實(shí)上和美國的房地產(chǎn)抵押貸款是相同的。運(yùn)作過程中的不同是:由于我國現(xiàn)在還沒有形成個(gè)人征信系統(tǒng),因此居民向銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí),需出具收入證明、房屋預(yù)售合同和已付房款發(fā)票等證明材料,和美國居民申請(qǐng)住房貸款時(shí)出具的個(gè)人信用報(bào)告有所不同。

我國房地產(chǎn)金融有別于美國的房地產(chǎn)金融的另一點(diǎn)是:我國尚未形成房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng),個(gè)人房貸的資金主要來源依然是居民的儲(chǔ)蓄存款。資金來源的渠道比較狹窄,不利于分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。我國的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化比例在整個(gè)房地產(chǎn)信貸中所占份額還很小,資產(chǎn)證券化進(jìn)程還在探索階段:2005年12月15日,中國建設(shè)銀行在銀行間債券市場(chǎng)成功發(fā)行了首期個(gè)人住房抵押貸款支持證券,標(biāo)志著房地產(chǎn)個(gè)人貸款證券化在我國的開端,然而,發(fā)展的規(guī)模還不足以很好地成為我國房地產(chǎn)信貸融資的主要渠道。

通過比較兩國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn):美國已發(fā)展成擁有成熟的房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)。而我國的房地產(chǎn)金融體系中一級(jí)市場(chǎng)主體機(jī)構(gòu)單一,僅僅靠銀行支撐,在貸款資金來源方面還是銀行儲(chǔ)蓄起到主體作用;沒有形成房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng),融資渠道單一。

(二)兩國在金融監(jiān)管態(tài)度方面的比較

早在2000年,美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、前美國聯(lián)邦儲(chǔ)蓄委員會(huì)委員愛德華·葛蘭里奇就已經(jīng)向當(dāng)時(shí)的美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘指出了快速增長的次貸可能造成的風(fēng)險(xiǎn),希望美國有關(guān)監(jiān)管當(dāng)局能夠“加強(qiáng)這方面的監(jiān)督和管理”。曾一度被美國人認(rèn)為是“美國歷史上最偉大的聯(lián)儲(chǔ)主席”的格林斯潘在2005年5月就曾發(fā)表著名論斷:金融市場(chǎng)自我監(jiān)管比政府監(jiān)管更有效。然而,就在3年后,2008年10月23日的國會(huì)聽證會(huì)上,格林斯潘終于承認(rèn)當(dāng)初反對(duì)金融衍生品監(jiān)管的做法存在“部分錯(cuò)誤”,承認(rèn)缺乏監(jiān)管的自由市場(chǎng)存在缺陷。

較之美國的房地產(chǎn)金融監(jiān)管,我國的高層給予了高度重視。在我國對(duì)銀行金融業(yè)起監(jiān)督作用的是銀監(jiān)會(huì),過去的兩年里,銀監(jiān)部門不斷對(duì)銀行業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示,要求銀行業(yè)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。2007年9月,銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策對(duì)購買首套住房的居民,限制按揭比例不得低于30%,對(duì)于購買第二套住房的居民,限制按揭貸款首付比例不得低于40%,用這樣的措施來提高房屋信貸門檻,以應(yīng)對(duì)過高房價(jià)。中國人民銀行行長周小川在2008年10月份召開的全國人大常委會(huì)上也明確表示:下一階段人民銀行將建立健全房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)機(jī)制,密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。簡化和規(guī)范住房貸款制度,理順住房消費(fèi)貸款政策?？梢?我國在金融監(jiān)管上講求效率和安全的有效結(jié)合。

(三)兩國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)比較

1.經(jīng)濟(jì)體制。美國是一個(gè)擁有悠久市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)歷史的國家,從上世紀(jì)80年代開始,轉(zhuǎn)移大量的制造業(yè)到拉美和東歐,并把本土造就成為貿(mào)易、航運(yùn)和金融等服務(wù)中心。近些年,美國金融業(yè)所創(chuàng)造的附加值對(duì)GDP貢獻(xiàn)巨大,金融衍生品不斷出新,并逐漸成立成熟的衍生品市場(chǎng)。現(xiàn)在有很多學(xué)者用“虛擬經(jīng)濟(jì)”來概括美國目前經(jīng)濟(jì)形式。

較之美國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制,中國從實(shí)行改革開放的30多年時(shí)間里,經(jīng)濟(jì)增長迅猛。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,過去5年中國經(jīng)濟(jì)增長速度平均10.8%,2007年更是接近12%,其中“制造業(yè)”為GDP所作貢獻(xiàn)巨大,是我國經(jīng)濟(jì)的主要支撐產(chǎn)業(yè)。有別于美國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),我國的經(jīng)濟(jì)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì),經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。金融業(yè)是第三產(chǎn)業(yè),其發(fā)展服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的社會(huì)發(fā)展職能。

2.經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

(1)兩國房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比重比較

房地產(chǎn)業(yè)是美國經(jīng)濟(jì)的三大支柱之一,在國民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的地位,其產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的10%～15%,1970年以來,美國住房投資占GDP比重在3%～6%之間(均值為4.7%),房地產(chǎn)股票、公債和抵押債券占全國有價(jià)證券的相當(dāng)一大部分,抵押貸款幾乎都是房地產(chǎn)抵押貸款,其規(guī)模在世界處于領(lǐng)先地位,

較之美國,改革開放以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2008年11月8日公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的比重超過5%,在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的作用。

(2)兩國金融業(yè)占經(jīng)濟(jì)發(fā)展比重比較

通過上面兩表可以看出,在這18年以來雖然我國金融業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重比較穩(wěn)定(均值在4.3%左右),然而,較之美國的金融業(yè)發(fā)展,我國金融業(yè)發(fā)展還是較緩慢的,比較兩表可以發(fā)現(xiàn),美國金融占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國的金融業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例。

總結(jié)上述兩國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)對(duì)其各自經(jīng)濟(jì)發(fā)展所做貢獻(xiàn)得出:房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)均為在美國支柱產(chǎn)業(yè);我國房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè),金融業(yè)發(fā)展落后;美國爆發(fā)“次貸危機(jī)”的一個(gè)間接原因是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的不合理性,因?yàn)橐粋€(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須建立在以實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基礎(chǔ)之上,而美國自第二次世界大戰(zhàn)以來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變,錯(cuò)誤將第三產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)其經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?在這次的危機(jī)中,我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè),過度的金融支持很容易產(chǎn)生泡沫,泡沫一旦破裂即會(huì)產(chǎn)生危機(jī);而我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短,并且目前來看還是以第二產(chǎn)業(yè)——制造業(yè)作為帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心力量。

三、結(jié)論

通過兩國房地產(chǎn)市場(chǎng)等多方面因素進(jìn)行比較分析,我們可以得出結(jié)論:中國和美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不同,因此當(dāng)前中國不會(huì)發(fā)生類似美國的“次貸危機(jī)”的房貸危機(jī)。但是針對(duì)我國目前還不具備高度發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的狀況,在未來對(duì)規(guī)劃房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的具體措施上,我們?cè)谖∶绹按钨J危機(jī)”經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的同時(shí),要加大力度發(fā)展金融監(jiān)管制度,鼓勵(lì)發(fā)展金融創(chuàng)新,逐步規(guī)范和完善我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),使其朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 杜 娟]