淺論建立我國倒按揭貸款的法理基礎(chǔ)

郭慧娟

摘要倒按揭貸款是英美國家的以其特有的按揭制度構(gòu)建起來的一種融資工具。根據(jù)物權(quán)法定原則,我國要引入該制度,只有以典權(quán)或者抵押構(gòu)建倒按揭貸款才具有可探討性。本文認(rèn)為以典權(quán)為基礎(chǔ)建立一種中國式的“倒按揭貸款”制度,從法律理論上說是沒有問題的,但從現(xiàn)實(shí)意義來看頗值懷疑。而在我國語境下,抵押完全能吸收按揭制度。所以,以抵押為基礎(chǔ)構(gòu)建倒按揭貸款制度是完全可行的。

關(guān)鍵詞倒按揭 典權(quán) 抵押

中圖分類號(hào):D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-0592(2009)05-355-01

一、倒按揭貸款的概念和內(nèi)涵

倒按揭貸款是運(yùn)行于英美國家的一種融資工具,具體是指符合一定條件要求的老年人以自有住宅為擔(dān)保,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請消費(fèi)貸款,并在過世后,以房產(chǎn)價(jià)值為限償還貸款的一種擔(dān)保貸款制度。在美國,倒按揭貸款被成為“reverse mortgage”。所謂的reverse,即反向,倒,逆轉(zhuǎn)的意思,是因?yàn)樵撡J款與傳統(tǒng)的按揭貸款資金流向、申請主體資格相反等原因而得名。

近年來,隨著我國養(yǎng)老難題的日益嚴(yán)峻,國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)保障學(xué)家等紛紛著書立說對倒按揭進(jìn)行研究和詮釋。目前對倒按揭貸款內(nèi)涵的認(rèn)識(shí),學(xué)者間存在一定的分歧。總的說來,有以下幾種觀點(diǎn):壽險(xiǎn)產(chǎn)品說、老年期貨說、房屋買賣說和反向抵押說。

這些觀點(diǎn)從一定的側(cè)面反應(yīng)了倒按揭貸款的特點(diǎn),卻都存在管中窺豹的不足。筆者認(rèn)為,在英美,倒按揭貸款制度就是以其特有的按揭制度構(gòu)建起來的。按揭是一種所有權(quán)擔(dān)保,不同于大陸法系的交換價(jià)值或用益價(jià)值擔(dān)保。我國要引入該制度,涉及到的不僅僅是金融領(lǐng)域的產(chǎn)品設(shè)計(jì)問題,還有就是法律領(lǐng)域的物權(quán)法定問題。

二、倒按揭與物權(quán)法定

倒按揭貸款作為一種融資擔(dān)保貸款,其創(chuàng)設(shè)必然受擔(dān)保法的調(diào)整。首先,我國并不存在按揭制度。一方面,根據(jù)《物權(quán)法》第五條的有關(guān)規(guī)定:“物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定。”確立的物權(quán)法定原則。我國法律上并未承認(rèn)這一擔(dān)保方式;另外,現(xiàn)行的所謂商品房按揭實(shí)質(zhì)上是現(xiàn)房抵押和期房質(zhì)押。因此,除非法律對按揭制度進(jìn)行承認(rèn)與規(guī)定,否則,在我國以按揭為基礎(chǔ)創(chuàng)設(shè)倒按揭貸款是不實(shí)際的。

其次,以讓與擔(dān)保為基礎(chǔ)構(gòu)建也不可行。有學(xué)者認(rèn)為,英美法系的按揭制度實(shí)質(zhì)上就是大陸法系的讓與擔(dān)保制度。①因此有人主張,以讓與擔(dān)保制度構(gòu)建我國的倒按揭貸款制度最能反映出倒按揭貸款的創(chuàng)設(shè)意圖,也最能保護(hù)各方當(dāng)事人的利益。②讓與擔(dān)保雖然是大陸法系傳統(tǒng)民法的理論制度,但在我國的現(xiàn)有立法中并沒有體現(xiàn)。因此,以讓與擔(dān)保制度構(gòu)建倒按揭貸款也不可行。

似乎根據(jù)物權(quán)法定原則,只有以典權(quán)或者抵押構(gòu)建倒按揭貸款才具有可探討性。因?yàn)?典權(quán)作為我國特有的擔(dān)保方式,雖然在成文法上沒有明確規(guī)定,但在我國習(xí)慣法上卻謂源遠(yuǎn)流長;而抵押又是我國法律明文規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)之一,長期以來在經(jīng)濟(jì)生活實(shí)踐總發(fā)揮了不可低估的作用。那么究竟是以典權(quán)為基礎(chǔ)的構(gòu)建更合適,還是以抵押為基礎(chǔ)的構(gòu)建更合適?筆者將具體探討之。

三、建立倒按揭貸款的法理基礎(chǔ)探討

(一)以典權(quán)為基礎(chǔ)的可行性的可行性探討

典權(quán)制度與倒按揭制度有著極大相似性:首先,二者的客體都為不動(dòng)產(chǎn);其次,二者的權(quán)利義務(wù)有相似性。就典權(quán)人和按揭權(quán)人而言,在出典人和按揭人到期不回贖擔(dān)保物的情況下,都能夠取得擔(dān)保物的所有權(quán);就出典人和按揭人而言,二者都享有回贖權(quán)。

但是,二者又有不同:首先,典權(quán)人占有出典物而按揭權(quán)人并不占有按揭物,而是享有按揭物的所有權(quán);其次,出典人必須搬離出典房屋而按揭人仍然享有居住權(quán);第三,出典人可以隨意處分出典物,典權(quán)人的典權(quán)不受影響,但按揭人的處分權(quán)受到限制,其出賣該住宅可能導(dǎo)致合同終止;典權(quán)人享有轉(zhuǎn)典權(quán)和出租權(quán),而按揭權(quán)人雖然是法定的所有權(quán)人但是并不享有如上的處分權(quán);第四,典權(quán)人因?yàn)檎加谐龅湮锒仨毬男斜４媪x務(wù),而在倒按揭中,擔(dān)保物的保存義務(wù)是由按揭人履行的。

通過以上比較不難看出,中國的傳統(tǒng)典權(quán)與英美法系的倒按揭的差異還是有點(diǎn)大,那么,可不可能以典權(quán)為基礎(chǔ)建立一種中國式的“倒按揭貸款”制度呢?筆者認(rèn)為,從法律理論上說,應(yīng)該是沒有問題的。因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老的精髓在于以住宅換取流動(dòng)資金。但是,從現(xiàn)實(shí)意義來看,無論是對出典人還是對典權(quán)人都頗值懷疑:第一,設(shè)置倒按揭貸款的目的是為了使老年人在保持現(xiàn)有的居住環(huán)境下,擁有更優(yōu)渥的老年生活。但典權(quán)的重要一點(diǎn),在于轉(zhuǎn)移典物的占有。也就是說,老年人如果要在其房產(chǎn)上設(shè)典的話,前提之一,是老年人必須搬離其原有住宅。典價(jià)向來是低于典物本身價(jià)值的。即便老年人愿意搬離原有住宅,其所獲少許典價(jià)也是無法達(dá)到其補(bǔ)充養(yǎng)老的目的;第二,在出典情況下,典權(quán)人不僅僅占有典物,而且對典物享有實(shí)質(zhì)的處分權(quán):可以出租、轉(zhuǎn)典。這些對出典人而言,心理上是很難接受的;第三,典權(quán)人雖然對典物享有用益權(quán),但同時(shí)也負(fù)擔(dān)了保全義務(wù)。占有典物,對典物進(jìn)行保全,對銀行等金融機(jī)構(gòu)而言,無疑是一種高成本的活動(dòng)。所以,在我國,以典權(quán)為基礎(chǔ)建立倒按揭貸款制度是不可行的。

(二)以抵押為基礎(chǔ)的可行性探討

那么,在我國現(xiàn)有環(huán)境下,可不可能實(shí)現(xiàn)以抵押為基礎(chǔ)構(gòu)建倒按揭貸款制度呢?按揭與抵押最顯著的區(qū)別在于:第一,是否轉(zhuǎn)移權(quán)利;第二,是否享有回贖權(quán);第三,是否到期可以直接將財(cái)產(chǎn)歸屬債權(quán)人。假如在抵押的環(huán)境下能夠很好的解決這三個(gè)問題,那么按揭制度的功能就可以為抵押吸收。首先看是否轉(zhuǎn)移權(quán)利問題。無論按揭還是抵押,其目的都是以不動(dòng)產(chǎn)融資。英美法上有句名言,叫做“按揭就是按揭。”也就是說,當(dāng)事人不能打著按揭的旗號(hào)做不動(dòng)產(chǎn)買賣的行當(dāng)。這與抵押在擔(dān)保目的上是一樣的。所以,所有權(quán)的轉(zhuǎn)移并非是必要的;這與典權(quán)不同。典權(quán)人接受出典人出典的目的,最終是為了獲得房屋,或者因?yàn)榉课荻@得經(jīng)營收益。而且近些年來,英美法對按揭制度改革,權(quán)利轉(zhuǎn)移的訴求也逐漸的弱化;③其次,對于回贖權(quán)問題,根據(jù)我國合同法的有關(guān)法律規(guī)定,債務(wù)人在不損害債權(quán)人利益的前提下,可以提前履行債務(wù)。④當(dāng)事人履行了債務(wù),抵押物上所負(fù)抵押自認(rèn)也就解除,這種權(quán)利,也就類似于回贖權(quán)。因此,第二個(gè)問題也能夠順利解決;第三,對于可否直接將抵押物歸屬債權(quán)人的問題。我國抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式中,有規(guī)定折價(jià)這種方式。也就是以抵押物的價(jià)值折抵債務(wù)。事實(shí)上,在倒按揭中,按揭權(quán)人獲得房屋所有權(quán)后,對于超過債權(quán)價(jià)值部分,應(yīng)當(dāng)返還給債務(wù)人或者其繼承人,并非我國法律意義上的純粹流押。對于抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值小于被擔(dān)保債權(quán)的,法律上可以參考按揭中的禁止追索的規(guī)定,有政府,或者保險(xiǎn)公司承擔(dān)這一部分損失的擔(dān)保責(zé)任。所以,在我國以抵押為基礎(chǔ)建立倒按揭貸款制度是完全有可能的。

注釋:

王闖.讓與擔(dān)保法律制度研究.北京:法律出版社.2000年版.第102頁.

童勁松.倒按揭貸款法律問題研究.安徽大學(xué)2007年法律碩士論文.第32頁.

許明月.英國法中的不動(dòng)產(chǎn)按揭(mortgage).民商法論叢(第11卷).北京:法律出版社.1999年版.第279頁.

《中華人民共和國合同法》第七十一條第一款規(guī)定:“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù),但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外?！?基于同樣的原理,第二百零八條進(jìn)一步規(guī)定:“借款人提前償還借款的,除當(dāng)事人另有約定的以外,應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息?！边@里再一次明確了作為債務(wù)人的借款人可以提前償還借款的觀點(diǎn).