淺談物業(yè)費收費模式

惠麗蓉

摘要物業(yè)服務費屬于廣義的公共基金的一種,是全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。其主要用于對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。因此,物業(yè)服務收費關系到小區(qū)業(yè)主的切身利益和物業(yè)服務企業(yè)的健康運行?，F(xiàn)行的《物業(yè)管理收費管理辦法》規(guī)定物業(yè)費收費模式有兩種即酬金制和包干制,本文對這兩種模式進行分析,并提出完善建議。

關鍵詞物業(yè)費 收費模式 酬金制 包干制

中圖分類號:C936 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-234-02

物業(yè)服務費可以由業(yè)主自行管理,也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理,實踐中以后一種方式居多。物業(yè)服務費的支付和使用,可以采取兩種不同的方式即酬金制或者包干制。具體方式由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中進行約定。

一、現(xiàn)行收費模式

(一)包干制

《物業(yè)管理收費管理辦法》第9條規(guī)定:“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行物業(yè)服務費用包干制的,物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。”

(二)酬金制

《物業(yè)管理收費管理辦法》第9條規(guī)定:“酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行物業(yè)服務費用酬金制的,預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金?！?/p>

包干制中的“物業(yè)服務成本”和酬金制中的“物業(yè)服務支出”它們之間并沒有本質區(qū)別。一般包括以下部分:(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(6)辦公費用;(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修基金予以列支,不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

二、兩種收費模式的比較及評價

(一)兩種收費模式的共性

第一,都應該遵循合理、公開以及收費標準與服務水平相適應原則。第二、其收費標準的確定都應當由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定,并在物業(yè)服務合同中明確約定。第三、都應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點對物業(yè)收費標準做出靈活規(guī)定。第四、物業(yè)服務企業(yè)是一個經(jīng)濟實體,必然要追求利潤的最大化。

(二)兩種收費模式的區(qū)別

1.物業(yè)服務費的性質

“包干制”把物業(yè)服務企業(yè)提供的服務從整體上作為一個產(chǎn)品,物業(yè)服務費實際上是業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付的產(chǎn)品價格。物業(yè)服務費是物業(yè)服務企業(yè)的收入?！俺杲鹬啤眱H僅把物業(yè)服務企業(yè)的管理作為產(chǎn)品看待,支付的酬金是這種管理的價格,物業(yè)服務費僅僅是業(yè)主預付的用于日常物業(yè)服務開支的資金。物業(yè)服務費不是物業(yè)服務企業(yè)的收入。

2.酬金

“包干制”的酬金是浮動的,業(yè)主給物業(yè)服務企業(yè)一定的利潤空間,委托物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理,物業(yè)服務企業(yè)能否獲利以及獲利大小取決于其經(jīng)營能力;“酬金制”的酬金是固定的,由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中明確約定,在預收的物業(yè)服務資金中按照約定比例或者約定數(shù)額提取酬金。

3.風險負擔

第一、承擔風險的主體不同?！鞍芍啤笔俏飿I(yè)費由業(yè)主按建筑面積交納,盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔,物業(yè)服務企業(yè)不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。所以包干制承擔風險的主體是物業(yè)服務企業(yè);“酬金制”的物業(yè)服務費為交納的業(yè)主共有,由物業(yè)服務企業(yè)代為保管,主要用于維持物業(yè)的必要開支。年度結算后結余部分,將轉入下一年度繼續(xù)使用,年度結算后不足部分,由全體業(yè)主承擔,另行交納。所以酬金制承擔風險的主體是全體業(yè)主。

第二、降低風險的手段不同。物業(yè)費的開支包括隱形開支和明性開支,其中保安、保潔、綠地等業(yè)主能看得到的開支只占物業(yè)費的1/3,物業(yè)費的大頭都用在了電梯維護、樓宇養(yǎng)護等業(yè)主看不到的隱形開支上。如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費下降或者拒繳物業(yè)費,作為經(jīng)營企業(yè),物業(yè)公司通常都會選擇降低隱形開支,最終將拉低小區(qū)的生活品質。即包干制的物業(yè)服務企業(yè)可能通過偷工減料,降低服務標準和服務質量來降低其成本和風險。“酬金制”主要通過編制預算決算等程序降低風險。預算時要結合年度工作計劃內(nèi)容和往年物業(yè)管理開支的歷史數(shù)據(jù),還要充分考慮可預期的物價調整、費用的變動等情況。

4.側重點

“酬金制”側重于進行公示和各環(huán)節(jié)的透明度。根據(jù)《物業(yè)管理收費管理辦法》第12條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并且每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。公示的內(nèi)容包括服務內(nèi)容、收費項目、收費標準等等,對于預算額與實際開支數(shù)額較大的項目要說明原因。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金收支情況提出質詢時,物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。“包干制”的各項支出自行負責,不需向業(yè)主公開。

5.與業(yè)主的關系

“包干制”物業(yè)企業(yè)的各項支出自行負責不需要向業(yè)主公開,容易使業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)不信任,引發(fā)矛盾糾紛?！俺杲鹬啤蔽飿I(yè)服務企業(yè)年度預決算都要經(jīng)過業(yè)主審核,業(yè)主有權要求增加或者減少服務項目。同時業(yè)主享有質詢權,業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金收支情況提出質詢時,物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。

通過以上比較我們可以得出如下結論:“包干制”的優(yōu)點:具有強大的激勵作用和盈利動機,有利于促進物業(yè)服務企業(yè)提高經(jīng)營管理水平,完善各種成本控制的手段和方法,從而獲取更大的利潤。收費環(huán)節(jié)簡單,標準明確,不用向業(yè)主公布支出情況,便于操作。缺點:(1)風險較大。物業(yè)服務標準一旦確定很難提高,長期下去不能適應物業(yè)服務成本的提高,企業(yè)會出現(xiàn)入不敷出,沒有增收和補貼的渠道。迫不得已降低服務標準,減少成本支出,維持企業(yè)的運轉。(2)在同等收費標準下,提供的服務項目越多、服務質量越高,所支付的成本相應也越高,也就是說,在包干制模式下,物業(yè)管理企業(yè)干得越好,掙得就越少。

“酬金制”的優(yōu)點:更能體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的委托關系,有利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量。也便于業(yè)主監(jiān)督,業(yè)主能夠自己選擇如何消費,也有利于企業(yè)規(guī)范運作,合法經(jīng)營。企業(yè)利潤有保障,風險較小。酬金制能夠更好的維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的各自利益。缺點:對小區(qū)業(yè)委會的組織協(xié)調能力要求非常高,業(yè)委會的成員對物業(yè)管理要有一定的了解。

因此,不能籠統(tǒng)的說包干制或者酬金制是好還是壞,應該根據(jù)所在區(qū)域的實際情況選擇不同的收費模式。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),市場經(jīng)濟環(huán)境較為成熟,不同物業(yè)類型的物業(yè)費價格基本上都比較明確。在這種情況下,選擇“包干制”收費模式更加容易執(zhí)行,通過市場定價使價格趨于合理,而通過市場行為對物業(yè)服務企業(yè)的服務進行監(jiān)管,有利于降低監(jiān)管成本和提高物業(yè)管理的創(chuàng)新以及控制成本的積極性。在市場經(jīng)濟發(fā)展較慢、物業(yè)管理起步較晚的地區(qū),物業(yè)管理價格的確定沒有市場價格可以參考,定價存在困難,在這種情況下,可以采用“酬金制”,既易于讓業(yè)主接受,又可以讓物業(yè)服務企業(yè)及行業(yè)在這些地區(qū)進行確定價格,平穩(wěn)度過當?shù)匦袠I(yè)發(fā)展的幼年期。這兩種收費方式在實施上也存在著一個適用范圍,就目前的實際國情來講,可能酬金制較適合高檔項目。因為高檔物業(yè)的業(yè)主具備較強的經(jīng)濟實力,能夠聘請有品牌、能提供優(yōu)質服務且管理規(guī)范的物業(yè)公司,同時業(yè)主的整體素質也比較高,有知識和能力對物業(yè)管理的過程進行監(jiān)督。包干制對一些住宅小區(qū)或者公寓等中低價位的社區(qū)來說則更為適合,因為這些小區(qū)的業(yè)主相對缺乏精力和專業(yè)知識去監(jiān)督和甄別物業(yè)公司的服務內(nèi)容。另外,地段好經(jīng)營資源豐富的小區(qū)更適合采用包干制物業(yè)公司也愿意承擔經(jīng)營風險。

三、 酬金制遭遇的困境

“酬金制”最早由中國香港傳入深圳,并且逐漸為中國物業(yè)管理行業(yè)借鑒和應用?！俺杲鹬啤币肓藰I(yè)主主導地位的理念,因此在觀念上容易為業(yè)主接受。酬金制與包干制相比雖然有許多好處,但是由于相關法律制度的不夠完善以及人們認知程度的不同,在實際的執(zhí)行過程中,酬金制遇到了許多難題。

(一)業(yè)主預交資金性質的界定

預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金,物業(yè)服務支出如有結余,歸全體業(yè)主所有,轉為下年度使用。從酬金制的構成來看,物業(yè)服務支出是代收代付行為,因而物業(yè)服務企業(yè)收取的物業(yè)服務費不能全額作為營業(yè)收入計繳營業(yè)稅額,只有作為企業(yè)的酬金部分才能計稅。同時物業(yè)服務支出的結余部分不是物業(yè)服務企業(yè)的利潤,企業(yè)只承擔代為保管的責任。實際操作中稅務部門按照物業(yè)服務費的總收入向物業(yè)服務企業(yè)征收稅金,增加物業(yè)服務企業(yè)的負擔。

(二)物業(yè)服務企業(yè)的利潤空間

物業(yè)服務企業(yè)的利潤相對固定,企業(yè)在提高經(jīng)濟效益和管理效益上容易缺乏積極性。在市場經(jīng)濟中,追求利潤是企業(yè)永恒的目標。酬金制由于以成本節(jié)約收益屬于業(yè)主,限制了物業(yè)服務企業(yè)增大收益的可能,不利于激發(fā)物業(yè)服務企業(yè)努力創(chuàng)新和控制成本的積極性,甚至可能導致物業(yè)服務企業(yè)有意增加物業(yè)服務支出,以增大酬金計算的基數(shù)。

(三)監(jiān)管深度把握不好

業(yè)主對于酬金制認知程度不夠,以至于實踐中出現(xiàn)了在項目管理中,常常出現(xiàn)兩種極端:過于“放手”和過于“深入”。前者,業(yè)主還是按照包干制管理的思維模式,只要結果不問過程,一旦簽訂物業(yè)服務合同,視同一切費用均包括在內(nèi),雖然一方面給予了物業(yè)服務企業(yè)充分的空間,另一方面卻會造成服務范圍沒有明確的界定,物業(yè)管理的成本概念模糊,將風險強加在物業(yè)服務企業(yè)頭上,不按照實際發(fā)生的情況調整成本費用。另一種情況就是業(yè)主過于深入地插手物業(yè)服務公司的管理,角色不清,造成物業(yè)服務公司無法進行正常的內(nèi)部管理。

(四)業(yè)主對酬金制不夠了解

業(yè)主盲目的認為自己交了物業(yè)費就理所應當享受“全程服務”,認為小區(qū)內(nèi)所有事務都與物業(yè)服務企業(yè)有關,其經(jīng)營好壞應當自行負責。于是物業(yè)服務費入不敷出時本來應由全體業(yè)主負擔而實際上很多情況下卻由物業(yè)服務企業(yè)承擔,類似了包干制。

四、完善建議

(一)業(yè)主預交資金的性質

預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。我們可以借鑒香港的規(guī)定,即將物業(yè)費用的成本和酬金分別開立不同的賬戶,只有酬金賬戶按照營業(yè)收入上繳稅金,成本部分不繳稅。國內(nèi)有的地方能夠根據(jù)物業(yè)管理費用不同性質區(qū)分稅收標準,但在實際操作過程中,大多數(shù)情況還是沒有對成本和酬金進行有效的區(qū)分。因此需要稅務部門對業(yè)主預交資金的性質作出統(tǒng)一的界定,只有作為企業(yè)的酬金部分才能作為營業(yè)收入計繳營業(yè)稅額。

(二)建立相應的獎勵機制

物業(yè)服務企業(yè)管理得當,保證了物業(yè)管理服務標準的前提下,管理費出現(xiàn)結余,結余部分可以拿出一部分進行獎勵的第二批分配,以獎勵物業(yè)服務企業(yè)。同時鼓勵物業(yè)服務企業(yè)在與業(yè)主協(xié)商一致的前提下,對公共設施和場地開展多種經(jīng)營,擴大資金來源渠道。

(三)業(yè)主應加強對酬金制的認識

物業(yè)服務企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同之前,應當向業(yè)主說明酬金制的特點以及與包干制的主要區(qū)別。國家或者地方的物業(yè)管理法規(guī)頒布后物業(yè)服務企業(yè)應及時將其張貼在宣傳欄,便于業(yè)主了解物業(yè)管理的動態(tài)。同時業(yè)委會成員素質也有待提高,應當加強對業(yè)委會人員的培訓,提高業(yè)委會的工作能力和水平,加強對酬金制的認識,以便于更好的對物業(yè)服務企業(yè)進行適度監(jiān)管和為小區(qū)業(yè)主服務。

(四)完善物業(yè)服務費用的公示制度

物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供服務,應當明碼標價的內(nèi)容包括:物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式等。實行政府指導價的物業(yè)服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度,以及實際收費標準。物業(yè)管理企業(yè)在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點,可采取公示欄、公示牌、收費表、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時,物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月,將所標示的相關內(nèi)容進行調整,并應標示新標準開始實行的日期。

現(xiàn)實中已有不少值得仿效的樣本,比如北京萬科的物業(yè)。據(jù)悉,北京萬科物業(yè)一直堅持實行“管理報告”制度,即不僅每季度向業(yè)主公布管理費的收支情況,還將各類設施的運行情況、房屋設備的保養(yǎng)情況、保潔綠化的管理狀況、安全管理狀況等,詳細地向業(yè)主說明。

注釋:

陳冠群.酬金為何實行難.城市開發(fā).2008(5).第54頁,第55頁.

物業(yè)收費酬金制有望全市推廣.新京報.2007年11月22日.第A20版.

鹿光元.收費模式比拼——酬金制與包干制.城市開發(fā).2008(5).第52頁.

包干制和酬金制何分優(yōu)劣.http://www.govyi.com.

酬金制收費模式的利弊分析.http://www.govyi.com.