經(jīng)濟(jì)適用房問題的探討

劉 芳

摘要經(jīng)濟(jì)適用房在我國發(fā)展多年,作為一項帶有住房福利性質(zhì)的制度,隨著“房改”的啟動在全國各地迅速興起,起到了一定的積極作用,但在實踐中也存在不少問題。本文先從經(jīng)濟(jì)適用房制度的定位入手,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和社會條件下來考察其存在的不合理性,然后再具體分析其實踐中存在的相關(guān)法律問題,以及找出解決問題的辦法,最后探討通過立法完善來解決這些問題的必要性和可行性,并提出相應(yīng)的立法建議。

關(guān)鍵詞經(jīng)濟(jì)適用房 房改

中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-223-01

一、經(jīng)濟(jì)適用房的概述

2003年1月1日實施的《經(jīng)濟(jì)適用房價格管理辦法》第三條規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房是指納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃,建設(shè)用地實行政府劃撥,享受政府提供的優(yōu)惠政策,向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。

二、經(jīng)濟(jì)適用房存在的相關(guān)法律問題

經(jīng)濟(jì)適用房制度自實施以來,還存在不少問題,其主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)計劃與實際需求不符:

(一)財政利貼導(dǎo)致“擠出效應(yīng)”,誘發(fā)違規(guī)操作

政府對經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼主要表現(xiàn)為政府以行政劃撥方式供應(yīng)土地和減免各項稅費等。由于開發(fā)商獲得了大量的隱性財政補(bǔ)貼,并掌握了這部分補(bǔ)貼的支配,而我國立法尚未規(guī)定家庭收入的精確標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的銷售審查制度。有些開發(fā)商基于利潤最大化目標(biāo)將銷售對象定位于中等收入偏高或高收入群體,不僅使一部分買得起商品房的人轉(zhuǎn)而購買經(jīng)濟(jì)適用房,使得建設(shè)普通商品房的開發(fā)商因不具備政策優(yōu)惠所賦予的價格優(yōu)勢,喪失了最主要的且數(shù)量有限的消費群,被擠出市場競爭,導(dǎo)致了“擠出效應(yīng)”。暗箱操作現(xiàn)象也時有發(fā)生,并且誘發(fā)了政企交易和“尋租行為”。

(二)供需失衡狀況仍未改善

政府把保障性的經(jīng)濟(jì)適用房交給追逐利潤的市場來實現(xiàn),是一種邏輯上的錯誤。在某種程度上政府雖然能夠起到一定的緩解作用,但是不能從整體解決這個問題。原因在于這是一個總量性矛盾,而不是一個結(jié)構(gòu)性矛盾。

(三)供應(yīng)對象失控

首先,根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對象為中低收入家庭。由于立法未予明確界定,使得“中低收入家庭”變成一個寬泛模糊的概念,易于發(fā)生偏差;其次,有些開發(fā)商基于利潤最大化目標(biāo)自然將銷售對象定位于中等收入偏高或高收入群體,這使得中低收入階層住房問題非但沒有得到解決,反而使政府補(bǔ)貼流向非目標(biāo)人群。另外,不少經(jīng)濟(jì)適用房流入了高收入者和投資者手中。反而有了“劫貧濟(jì)富”之嫌。

(四)住房面積、選址的不當(dāng)

經(jīng)濟(jì)適用房選址的不合理,造成了大規(guī)模人口日夜鐘擺式的單向流動。其引發(fā)的惡性交通擁堵、環(huán)境污染、管理混亂等現(xiàn)象正損耗著大量的社會成本。

由于監(jiān)督管理制度的不完善,經(jīng)濟(jì)適用房在開發(fā)建設(shè)中出現(xiàn)了面積失控的問題,有向裝修高檔化、面積擴(kuò)大化發(fā)展的趨勢,有些戶型達(dá)上百平米,甚至個別項目的戶型面積近300平方米大戶型。高價位的經(jīng)濟(jì)適用房偏離了國家推行經(jīng)濟(jì)適用房制度的初衷,這既違反了公平原則,也不利于提高效率。

三、經(jīng)濟(jì)適用房的去留

經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾曾表示自己不贊同搞經(jīng)濟(jì)適用房,“住房不公平很難改變,經(jīng)濟(jì)適用房這條路走錯了”。筆者認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房制度在實際操作中,弊大于利,更重要的是,經(jīng)濟(jì)適用房并不能滿足一些人的住房需求,而僅僅滿足了一部分人對房地產(chǎn)的占有欲望。這不但沒有解決住房難的問題,反而適得其反?；谏鲜?建議取消經(jīng)濟(jì)適用房制度。原因如下:

(一)政府腐敗問題可能產(chǎn)生

經(jīng)濟(jì)適用房的分配政策為貪污腐化創(chuàng)造了機(jī)會。不少地方和部門有可能打著經(jīng)濟(jì)適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、爭貸款。很容易誘發(fā)政企交易和政府尋租行為。

(二)定位不當(dāng)

我國資源有限,經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不是很充分和完善。首先應(yīng)該照顧最貧困的人,而不是幫助“次貧困”的人。應(yīng)當(dāng)先保護(hù)公民的居住權(quán),居住權(quán)不是買房子的權(quán)利而是有地方住。政府應(yīng)當(dāng)先解決的是住房這一基本問題,而非產(chǎn)權(quán)問題。

(三)定價問題

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定:經(jīng)濟(jì)適用房的價格實行政府指導(dǎo)價而不是企業(yè)自主定價,在重重限制下,開發(fā)商為追求利潤最大化,可導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)。

(四)浪費資源

經(jīng)濟(jì)適用房的自實施來雖然帶來了一定的積極效應(yīng)。但并沒有滿足廣大中低收入的階層的住房需求,對城市化進(jìn)程也有一定的阻力作用。并沒有抑制房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大。

四、可行性的措施

經(jīng)濟(jì)適用房制度只能作為一種過渡性的政策,隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和成熟,應(yīng)當(dāng)逐步將此制度取消,進(jìn)而退出市場?？尚行缘拇胧┯?

1.改革現(xiàn)行土地管理體制,實現(xiàn)政府角色和職能的轉(zhuǎn)變,政府只充當(dāng)管理者,不做市場參與者,從全面管制型政府過渡到公共服務(wù)型政府。

2.大力發(fā)展存量房市場,就是允許居民以買賣、租賃、抵押交換、轉(zhuǎn)租等多種方式交易存量房。通過這種方式可以分散消費者對新房需求的壓力。促使住房一、二、三級市場的聯(lián)動。

3.抑制現(xiàn)行物價水平不合理的上漲,努力提高居民收入。持續(xù)發(fā)展國民經(jīng)濟(jì),不斷提高居民收入。

4.實施房改新制度,將住房消費納入工資。住房貨幣化分配就是把傳統(tǒng)體制下國家扣除下來的職工住房消費基金,根據(jù)按勞分配的原則,量化到職工頭上。我國還不完全具備把住房消費基金全部納入職工工資的條件,因此要通過建立住房公積金和實行住房補(bǔ)貼的方式加以實現(xiàn)。

5.放寬廉租房的入住條件和加大收益群體。廉租房是國家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅,其主要針對的是低收入的家庭。擴(kuò)大廉租房的受益對象,對人們來說,購房的壓力也會相對減低,對房地產(chǎn)膨脹的也能起到一個較好的抑制作用。廉租房雖然不能創(chuàng)造財富,但可以起到兼顧公平的作用。

總之,在構(gòu)建我國多層次住房供應(yīng)體系的過程中,政府和公眾除了依法行事,還要具備足夠的耐心。更應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到,一項制度的存廢,最終目的還是要看它是否有有利于人民利益的實現(xiàn)和社會的進(jìn)步。換句話說,其最終目的為是否有利于社會生產(chǎn)力的發(fā)展。

注釋:

海濤.經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的區(qū)別.深圳法制報.2000年7月20日.

李世平,孫寒冰.我國經(jīng)濟(jì)適用房頑疾與對策分析.當(dāng)代經(jīng)濟(jì).2005年版.

石玉.山東省直機(jī)關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房最大面積近300平方米.第一財經(jīng).2006年12月15日.