論當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展和正確選擇

胡毓娟　管寶龍　張慧玲

[摘 要]美國(guó)次級(jí)債引發(fā)的全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)已對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了負(fù)面影響,為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧持續(xù)發(fā)展,應(yīng)積極探索并實(shí)施房?jī)r(jià)與地價(jià)剝離的定價(jià)方式,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)強(qiáng)化自身建設(shè),加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新實(shí)踐,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)保障性住房的建設(shè)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè);宏觀調(diào)控;金融創(chuàng)新;保障性住房

[中圖分類號(hào)]F293.35

[文獻(xiàn)標(biāo)志碼]A

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展的政策環(huán)境和市場(chǎng)走向

隨著全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的爆發(fā),我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策在2008年經(jīng)歷了巨大變化。從緊縮信貸抑制樓市瘋狂到默認(rèn)地方政府連續(xù)出臺(tái)拯救房地產(chǎn)政策、再到積極出臺(tái)新政減免流通環(huán)節(jié)稅費(fèi),政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度在一年內(nèi)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的4萬(wàn)億元財(cái)政投入和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議保增長(zhǎng)的主題都發(fā)出了宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向的明確信號(hào)。2008年10月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在安排部署新一年經(jīng)濟(jì)工作時(shí),更明確提出要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費(fèi),支持居民購(gòu)房。這一政策信息清晰地表明國(guó)家將在加快住房保障的基礎(chǔ)上,支持自住和改善性購(gòu)房,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.政府將房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展定為宏觀調(diào)控目標(biāo)

隨著全球金融危機(jī)愈演愈烈,我國(guó)外貿(mào)出口形勢(shì)日趨嚴(yán)峻,經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。在“內(nèi)憂外患”的壓力下,擴(kuò)大內(nèi)需成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)的優(yōu)選路徑。而擴(kuò)大內(nèi)需離不開(kāi)上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算,在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)所占比例已達(dá)1/5,上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)。在出口萎縮、消費(fèi)不足的背景下,如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫,我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險(xiǎn)將加大。2008年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜,經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球。在這一背景下,樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的問(wèn)題,而應(yīng)立足整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看待。一方面部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲超過(guò)了居民的購(gòu)買(mǎi)能力,百姓希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落的呼聲較高;另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。如何在兩者中尋求平衡,已成為此輪調(diào)控政策的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上,政府承擔(dān)著相互聯(lián)系的三方面責(zé)任:一是房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,主導(dǎo)方向是增加有效供給,防止誘發(fā)過(guò)高的預(yù)期;二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,應(yīng)重視解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)滿足普通市民改善型住房需求造成的負(fù)面影響,強(qiáng)化行政手段在市場(chǎng)失靈領(lǐng)域的作用;三是根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性,大力發(fā)展廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),以確保低收入階層的基本住房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生,這在很大程度上要求調(diào)控只能使市場(chǎng)“軟著陸”而不能“硬著陸”。調(diào)控政策的制訂和實(shí)施,必須使市場(chǎng)泡沫在不再擴(kuò)大的前提下逐步消化,確保市場(chǎng)回歸穩(wěn)定健康狀態(tài)。短時(shí)間內(nèi)刺破泡沫的“硬著陸”是非理性的。一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求,另一方面維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,防止房?jī)r(jià)大起大落,這對(duì)各方而言都是一個(gè)利好。[1]

2.高投入的保障型住房建設(shè)將使“住有所居”落到實(shí)處

國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,2009—2011年我國(guó)要新增加200萬(wàn)套廉租房、400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房,并完成200多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,總投資將達(dá)到9 000億元。在國(guó)務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)的10項(xiàng)措施中,“加快建設(shè)保障性安居工程”列首位。這既有助于解決低收入家庭的安居問(wèn)題,也將通過(guò)投資為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和增加就業(yè)加分。從資金來(lái)源看,9 000億元的投資應(yīng)該包含了國(guó)務(wù)院2年內(nèi)4萬(wàn)億元的刺激計(jì)劃中分配給保障住房建設(shè)的資金。但從住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的投資計(jì)劃看,無(wú)論是在時(shí)間上還是在規(guī)模上,都與此前的常態(tài)速度與力度有不少差別,表明該投資計(jì)劃明顯帶有強(qiáng)烈的目的性和導(dǎo)向性。這表明,保障性住房將成為今后3年房地產(chǎn)投資的重點(diǎn),并把解決中低收入家庭的住房問(wèn)題放在優(yōu)先位置。

國(guó)務(wù)院再次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),正是從房地產(chǎn)業(yè)的功能角度考慮的。同時(shí),政府也采取了較為得當(dāng)?shù)拇胧?即政府投資房地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)格限制在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房方面,而非商品住房。大量建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房必然會(huì)擠壓商品住房的市場(chǎng)需求空間,目前的高房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)逐步下降,過(guò)去那種靠“拿地—蓋房—暴利”的開(kāi)發(fā)模式將基本結(jié)束。取而代之的,是以政府投資為主導(dǎo)的政策住房市場(chǎng)和以房地產(chǎn)企業(yè)投資為主的商品房市場(chǎng)雙軌并行。如果從產(chǎn)業(yè)鏈的角度衡量,房地產(chǎn)行業(yè)投資可以拉動(dòng)50多個(gè)其他行業(yè)的發(fā)展,其間接創(chuàng)造的價(jià)值更大。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的這一特性,我們可以發(fā)現(xiàn),只要國(guó)家放開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,宏觀經(jīng)濟(jì)就會(huì)高漲,而經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱的情況,又與房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)猛脫不了干系。打壓房地產(chǎn)的后果,是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步回落,而下一次的經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)則又需要房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇。無(wú)疑,9 000億元投資如何落實(shí)將成為政策實(shí)施的關(guān)鍵。從各省市安排的情況看,這9 000億元是由中央轉(zhuǎn)移支付、地方政府、企業(yè)、居民等多方共同籌集資金。中央轉(zhuǎn)移支付主要用于中西部的廉租房建設(shè)和國(guó)有林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶改造。也就是說(shuō),建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房更多是需要地方政府的投資,甚至是相關(guān)企業(yè)集資。這樣的投資計(jì)劃,就需要建設(shè)部門(mén)總控全局,地方政府提出明確的規(guī)劃以及落實(shí)措施。只有把這些工作做扎實(shí)了,9 000億元的保障住房計(jì)劃才能切實(shí)貫徹下去。[2]

3.鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)使房地產(chǎn)業(yè)得以持續(xù)和諧發(fā)展

促進(jìn)樓市健康發(fā)展的政策措施中,包括加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)以及引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售等三個(gè)方面。我國(guó)政府有關(guān)進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)的若干規(guī)定,再次向市場(chǎng)傳遞出積極的信號(hào),以改善型需求為主的普通商品住房消費(fèi)將得以進(jìn)一步釋放。為使房地產(chǎn)業(yè)走出低谷,我國(guó)對(duì)二次房貸正式松綁,以城市人均住房面積為線,界定了改善型購(gòu)房與投資性購(gòu)房的區(qū)別。

此次國(guó)家房地產(chǎn)新政推出后,我國(guó)二手房交易稅費(fèi)再度降低。新政策規(guī)定,對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中,將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。此項(xiàng)房地產(chǎn)新政的推出將使得房地產(chǎn)發(fā)展真正進(jìn)入持續(xù)和諧發(fā)展的軌道。

二、促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議

1.積極探索并實(shí)施房?jī)r(jià)與地價(jià)剝離的定價(jià)方式

投資收益均衡理論認(rèn)為:各個(gè)投資領(lǐng)域中的等量資本,由于資本有機(jī)構(gòu)成和周轉(zhuǎn)速度的不同,它們所產(chǎn)生的價(jià)值是不等的,但隨著時(shí)間的推移,低收益率的資金自然要向高收益率投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移,通過(guò)部門(mén)之間的競(jìng)爭(zhēng),最后會(huì)形成一般性利潤(rùn)率,從而使利潤(rùn)均衡化為平均利潤(rùn)。根據(jù)這一理論,高房?jī)r(jià)自然也就會(huì)隨之降下來(lái)。但為什么有些地方政府的房管局宣稱要打擊降價(jià)銷(xiāo)售的樓盤(pán)呢?原因是房屋銷(xiāo)售越多、銷(xiāo)售房地產(chǎn)價(jià)格越高,該價(jià)格中的土地成本所占的份額就越大,土地出讓價(jià)格就越高,地方政府獲利就越多。我們還看到有些地方政府寧可讓土地流拍,也不愿意降價(jià)出讓土地。土地成本占房?jī)r(jià)成本將近一半,如果土地市場(chǎng)不活躍,自然也制約著樓市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

因此,如何控制地價(jià)是一個(gè)很重要的問(wèn)題。但土地的拍賣(mài)是地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源。在有限的供給面前,地方政府的動(dòng)力是推動(dòng)地價(jià)提高。因此,實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)與地價(jià)剝離是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)良性發(fā)展的關(guān)鍵。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)應(yīng)強(qiáng)化自身建設(shè)

從實(shí)踐中我們得知:房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展自身的節(jié)奏加上全球性金融危機(jī)的波及,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)此輪的調(diào)整雖然沒(méi)有大的波動(dòng),卻對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響意義重大。從中央到地方新近出臺(tái)的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的政策看,房地產(chǎn)市場(chǎng)即將面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇,目前是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身建設(shè)的大好時(shí)機(jī)。[3]

房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身建設(shè)的內(nèi)容有很多,新興的房地產(chǎn)行業(yè)在完成最初的積累之后,不妨轉(zhuǎn)變思路,考慮從“做大做強(qiáng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白龇€(wěn)做長(zhǎng)”?？刂乒?jié)奏、放慢速度也好,合縱連橫抱團(tuán)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也好,都是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的招數(shù),而當(dāng)企業(yè)的發(fā)展越來(lái)越依靠能力而不是機(jī)會(huì)時(shí),思考“憑什么賺錢(qián)、憑什么發(fā)展”應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身建設(shè)的重要內(nèi)容。適當(dāng)?shù)胤怕?jié)奏以后,房地產(chǎn)企業(yè)有可能將單純關(guān)注項(xiàng)目的工作方式轉(zhuǎn)為審視和加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理,如:規(guī)范管理流程,克服粗放型管理的弊病,提高管理效益,降低管理成本;完善員工激勵(lì)機(jī)制,為員工的成長(zhǎng)和發(fā)展搭建更好的平臺(tái);更加地關(guān)注客戶,研究他們的需求。創(chuàng)新產(chǎn)品類型、提升產(chǎn)品品質(zhì)也是強(qiáng)化自身的重要一環(huán),房地產(chǎn)行業(yè)的品質(zhì)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨,好品質(zhì)帶來(lái)好品牌。產(chǎn)品品質(zhì)、管理品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì),既是抗擊市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的唯一利器,也是對(duì)信賴品質(zhì)和品牌的客戶的最好回報(bào)。然而,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,強(qiáng)化自身建設(shè)的終極目標(biāo)應(yīng)該是產(chǎn)品、管理和服務(wù)的人性化、標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化,這是每一個(gè)成功開(kāi)發(fā)商應(yīng)該追求的高境界。

3.加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新實(shí)踐

房地產(chǎn)業(yè)正在成為由美國(guó)次級(jí)債引發(fā)的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的最大受害者,而要使房地產(chǎn)業(yè)盡快復(fù)蘇,就需要對(duì)有助于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品加強(qiáng)創(chuàng)新與實(shí)踐。針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r,政府可推出一項(xiàng)新的面向普通投資人的金融產(chǎn)品,即房產(chǎn)抵押債券。投資人購(gòu)買(mǎi)這些債券的同時(shí),也獲得了一項(xiàng)權(quán)利,如果債券發(fā)行人違約,不必排隊(duì)等候冗長(zhǎng)的法律清算程序,可以自動(dòng)獲得這項(xiàng)債券所對(duì)應(yīng)的房屋。銀行可以先放出貸款,然后打包賣(mài)出債券。這個(gè)品種使得投資人有可能獲得貸款利率的收益,也有可能提前鎖定購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格。如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲,那么借款人肯定愿意遵守還款義務(wù),如果未來(lái)房?jī)r(jià)下跌,即便借款人違約,債券投資人仍然能夠獲得借款人的住房。我國(guó)有關(guān)法律需要有適當(dāng)改進(jìn),允許一套住房的所有權(quán)暫時(shí)注入一個(gè)第三方信托。如果借款人不違約,第三方信托的受益人就在還款期結(jié)束之后指向借款人;如果借款人違約,受益人就提前指向貸款人。這樣就免除了原有的法律對(duì)原住戶的唯一住房進(jìn)行拍賣(mài)的限制,并規(guī)避了相應(yīng)的稅收義務(wù)。另外一種新業(yè)務(wù)是租金抵按揭。這種投資銀行是站在賣(mài)房者一邊提供服務(wù)。市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度下跌時(shí),投資銀行可以用一種新的產(chǎn)品來(lái)幫助大家克服觀望心態(tài)。

對(duì)于商鋪和辦公樓,可以考慮更激進(jìn)的創(chuàng)新手段,將這些物業(yè)出租之后,整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入信托計(jì)劃,然后公開(kāi)發(fā)售。購(gòu)買(mǎi)者可以享受到租金的長(zhǎng)期回報(bào),也可以通過(guò)事先約定的折算比例,將其持有的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)化為商鋪或者寫(xiě)字樓的產(chǎn)權(quán),從而拋售獲利。最理想的方式是這些信托產(chǎn)品也能夠像封閉式基金一樣每天交易,只是比封閉式基金多一個(gè)贖回的途徑。眾所周知,我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)基本上是割裂的,房地產(chǎn)業(yè)一般是通過(guò)銀行或者地下錢(qián)莊來(lái)融資,只有把房地產(chǎn)市場(chǎng)放到資本市場(chǎng)的大環(huán)境中,才能既解放商業(yè)銀行,也給中國(guó)的投資銀行帶來(lái)新機(jī)遇。在資本市場(chǎng)中,只要某個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)得合理合規(guī),且具有與其風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)的收益,一定會(huì)得到投資人的認(rèn)可,這樣就避免了在房?jī)r(jià)大幅度下跌的情況下,整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動(dòng)性的問(wèn)題。投資銀行解決這個(gè)問(wèn)題的辦法并不是重組、包裝和上市,而是細(xì)分客戶的需求。原來(lái)我們的買(mǎi)房者面對(duì)上百萬(wàn)元的房子只能做一個(gè)買(mǎi)或不買(mǎi)的決策,而通過(guò)金融創(chuàng)新可以讓中產(chǎn)階級(jí)面對(duì)大的不確定性而有個(gè)緩沖的余地。

4.繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)保障性住房的建設(shè)

要警惕慢慢跌入美國(guó)次貸危機(jī)式的陷阱。我國(guó)要引以為戒,繼續(xù)把穩(wěn)定房地產(chǎn)健康發(fā)展的著力點(diǎn)放在保障性住房上,決不能過(guò)度鼓勵(lì)住房投資、投機(jī)。保障性住房一舉三得:解決低收入群體的住房保障問(wèn)題,平抑高房?jī)r(jià),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)前,中國(guó)內(nèi)地樓市交易量下滑,個(gè)別城市住房?jī)r(jià)格下降幅度較大,這是事實(shí)。而交易量的下降,是買(mǎi)賣(mài)雙方的事。從買(mǎi)方來(lái)說(shuō),并不是沒(méi)有需求,而是房?jī)r(jià)太高,百姓買(mǎi)不起房;從賣(mài)方來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商死扛著不降價(jià)。促進(jìn)商品住房成交量回升,發(fā)揮其拉動(dòng)內(nèi)需的作用,從需求上做文章可以,但賣(mài)方也必須有措施。政府應(yīng)該督促開(kāi)發(fā)商適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì),主動(dòng)按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售,通過(guò)快速回籠資金,再投入目前大大降低價(jià)格的土地一級(jí)市場(chǎng),購(gòu)買(mǎi)未來(lái)可供開(kāi)發(fā)的土地。這樣一來(lái),不僅可將降低房?jī)r(jià)的損失補(bǔ)回來(lái),更可確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

[參考文獻(xiàn)]

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